【正文】 者（廣告 /記者 /畫家/作家 /自由職業(yè)者）、退休養(yǎng)老人員客戶區(qū)域來源 主力區(qū)域：鎮(zhèn)海、慈溪、寧波客戶資產(chǎn)實力 客戶資產(chǎn)門檻較低物業(yè)類型 單位數(shù)（套）主力面積（㎡） 各物業(yè)體量（㎡） 面積比（ %）小戶型公寓 750 5070 44800 40%服務(wù)公寓 240 7090 16800 15%普通公寓 130 120140 16800 15%CEO景觀服務(wù)公寓 50 180240 11200 10%私人山水會館 20 500800 11200 10%企業(yè)娛樂會所 10 8001200 11200 10%合計 1200 / 112056 100%216。 梅郡、九龍湖 竹郡、九龍湖 p 別墅一期：九龍湖 p 比如，客戶可承包一塊土地，種植自己想種的植物，但可委托物業(yè)公司代為管理，收獲則由承包人獲取，養(yǎng)殖，休閑等同理。社區(qū)內(nèi)高爾夫車專人接送其他配套亮點設(shè)置p 充分利用山水資源，可拿出一部分山地，由客戶自由原則用途，作為物業(yè)管理提供相應(yīng)的服務(wù)。商業(yè)中心／全天候進口便利超市216。貴族雙語幼兒園216。半開合創(chuàng)意泳池216。集中式游艇碼頭／私人游艇碼頭216。寧波頂級 “ 萬國會 ” 俱樂部216。別墅類產(chǎn)品配套及服務(wù)建議216。p 具體可體現(xiàn)在道路景觀與院落景觀及組團中心景觀上小品建議p 可考慮邀請世界頂級藝術(shù)家（例如艾未未）為本項目做藝術(shù)指導，結(jié)合自然與建筑設(shè)計針對性景觀小品，使整個別墅區(qū)成為一個藝術(shù)作品展覽收藏區(qū)。p 利用原有的山水景觀保護別墅的私密性要求，同時又把別墅融與自然之中。本組團的建筑風格為： 由客戶而定企業(yè)及個人定制 DIY概念別墅形式 戶型區(qū)間（㎡） 戶型面積比（ %） 各戶型總建筑面積（㎡）雙拼 280320 % 22656雙拼、獨棟 320380 % 52865獨棟 380460 % 22656獨棟 460560 % 22656獨棟 560660 % 12083獨棟 660800 % 10573獨棟 8001200 % 7552p按照現(xiàn)有產(chǎn)品戶型劃分別墅物業(yè)總套數(shù)在 360380套之間，根據(jù)之前對于未來本案別墅的大致價格定位在 10000元 /平方米左右（除部分頂級別墅），因此項目別墅物業(yè)總價區(qū)間應(yīng)與其戶型區(qū)間相似，主力總價在 320380萬之間，占 35%；其次是 280320萬、 380460萬和 460560萬之間，各占 15%； 560660萬、 660800萬和 8001200萬，分別占 8%、 7%和 5%。本組團的建筑風格為： 北美依山流水別墅。別墅產(chǎn)品組團及建筑風格建議組團４ —— 茶郡（坡地流水主題別墅區(qū)）該組團主要以山坳坡地及緩坡山體為主，同時該區(qū)域內(nèi)茶園分布，阡陌交錯，故中原建議：可部分保留茶園，在茶園緩坡上規(guī)劃獨棟或雙拼別墅，同時在地勢低洼處挖人工湖，水順地勢，跌宕起伏，流經(jīng) “竹郡 ”，歸入湖中。故中原建議：可減弱竹林的密度，依地勢、山勢規(guī)劃獨棟別墅，同時在地勢低洼處引入湖水，規(guī)劃溪流水體，營造 “竹林深處有華府 ”私密境界。別墅產(chǎn)品組團及建筑風格建議本組團的建筑風格為： 法國普羅旺斯風情別墅。p寵物護理： 有專門的私人寵物護理提供服務(wù)。p高級園丁： 提供專門的高級園丁進行園林景觀維護。p建筑面積： 8001200平方米p內(nèi)部設(shè)施： 室內(nèi)外雙泳池設(shè)計、私人游艇碼頭、私人垂釣平臺、水上會客廳等。別墅產(chǎn)品組團及建筑風格建議特級定制絕版別墅龍湖九墅【 9棟特級定制絕版別墅】p位置區(qū)域： 沿湖岸最佳位置 ,保證朝向、獨特的景觀資源、湖面寬度等p定制設(shè)計： 邀請世界最頂級別墅產(chǎn)品建筑設(shè)計師度身設(shè)計，由世界最頂級的別墅產(chǎn)品室內(nèi)設(shè)計師進行室內(nèi)裝潢設(shè)計 ,由世界頂級廚房設(shè)計師進行廚房設(shè)計，由先鋒藝術(shù)家設(shè)計景觀小品。在規(guī)劃設(shè)計上，應(yīng)充分發(fā)揮地形優(yōu)勢，突出水主題，例如私人游艇碼頭、室外湖岸泳池、垂釣平臺、疊水景觀等，把水的特質(zhì)發(fā)揮地淋漓盡致。中原建議：規(guī)劃頂級獨棟別墅。通過各類產(chǎn)品的相互聯(lián)動，提升項目的綜合競爭力。主題活動策略p在酒店的主題規(guī)劃中，與政府機構(gòu)、大型娛樂公司、企業(yè)集團掛鉤，重點引進各類具有影響力的主題活動，例如周星弛新片開機儀式，大型模特大賽、 “ 九龍湖論劍 ” 經(jīng)濟論壇等，通過大型主題活動的承辦，擴大酒店的影響力。酒店經(jīng)營策略建議差異化競爭策略p主攻會務(wù)型客戶群，主要集中于政府機構(gòu)、大型國有企業(yè)、集團公司、行業(yè)同盟會、大型活動等，同時兼顧商務(wù)及度假休閑，充分發(fā)揮九龍湖獨特的山水景觀資源，與寧波其他白金五星級酒店形成差異化競爭。度假休閑功能長期租賃湖畔的島嶼 ,在島上規(guī)劃 56棟頂級別墅 ,短期租賃，同時在島上規(guī)劃短租型私人會所。項目整體開發(fā)節(jié)奏酒店定位市場定位白金五星會務(wù)度假型酒店功能定位：主功能：會務(wù)功能、商務(wù)功能次功能：度假休閑功能客戶定位：客戶類型 會務(wù) 商務(wù) 度假休閑政府機關(guān) 外貿(mào)公司 企業(yè)行業(yè)協(xié)會 私營企業(yè) 個人企業(yè)集團 大型活動酒店配套設(shè)施建議功能定位 酒店配套設(shè)施會務(wù)功能多類型水上會議中心、新聞發(fā)布中心、多類型宴會廳、水上主題美食城，專職會務(wù)助理配備。打造業(yè)主和其企業(yè)的 “ 外賓接待中心、企業(yè)度假樂園、 CEO景觀公館、私人會所 ” 。在引領(lǐng)市場二度波瀾之后，項目將如何面臨 “ 中轉(zhuǎn) ” ？尋求模式徹底的更新將式是一個出入，引入地塊出讓形式，打造 “ 別墅 DIY” 或者 “ 定制別墅 ” ?；爻校?在保留部分較好組團地塊前提下，開發(fā)轉(zhuǎn)向次頂級別墅物業(yè)；在市場認定項目的頂級豪宅之時，將市場帶入 “ 意外驚喜 ” ，以符合市場別墅物業(yè)主流需求的產(chǎn)品，批量出貨。酒店 別墅 公寓 項目整體物業(yè)類型的開發(fā)思路大體貫徹 “ 五星級酒店 —— 別墅 —— 公寓 ” 的思路，具體的項目開發(fā)策略，在分析項目的開發(fā)模式和項目的物業(yè)類型，中原認為可以采用 “起、承、轉(zhuǎn)、合 ” 的開發(fā)準則 。公寓：主題型度假公寓由于項目位于寧波郊區(qū)，普通住宅的第一居所可能性較少，公寓未來面臨的市場更多應(yīng)該是一種主題型利基市場，但同時考慮此類利基市場容量的相對有限，中原建議采用多主題公寓開發(fā)分流物業(yè)同時，可以適當降低公寓物業(yè)的體量。中原建議別墅總占地面積在 647畝，其中頂級別墅占地 90畝左右，總計建筑面積在 150000平方米左右。216。 項目整體開發(fā)原則各產(chǎn)品類型的組合物業(yè)類型 占地面積 分容積率 各物業(yè)建筑面積 (㎡ ) 總建筑面積 綜合容積率別墅 647畝 ≦ 151042 329798 酒店用地 50畝 ≦2 66700 （包括 13000方公建）主題公寓 112畝 ≦ 112056 216?？梢砸攵ㄖ剖介_發(fā)，在公建配套、公寓或者別墅物業(yè)開發(fā)中針對寧波大企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)、其它中小型企業(yè)和企業(yè)商會定制 “ 外賓接待中心、企業(yè)度假樂園、CEO公館、私人會所 ” ……DIY開發(fā)模式 ： 從項目的開發(fā)模式創(chuàng)新和推廣賣點的更新，本案可以借鑒 “ 廬山別墅 ”開發(fā)形式，對中后期別墅物業(yè)的開發(fā)進行適當?shù)男问絼?chuàng)新，引領(lǐng)市場關(guān)注。分區(qū)開發(fā)： 從物業(yè)形態(tài)、項目自身資源差異（景觀、植被、地形等）、開發(fā)方式和產(chǎn)品檔次（頂級別墅、中端別墅）等方法劃區(qū)開發(fā)區(qū)域，從而有序的安排項目整體流程。這將有利于項目開發(fā)節(jié)奏的可控性和相對獨立性，有利于項目開發(fā)的推進，最大化的降低項目開發(fā)風險。項目 SWOT分析項目整體開發(fā)思路 通過考慮酒店、別墅、公寓各自在項目的中的地位和體量關(guān)系，中原認為未來項目的整體開發(fā)將可以貫徹如下思路：p 將酒店作為項目運作的支撐點，由其主導項目未來開發(fā)的整體主題理念；p明確別墅在項目開發(fā)中的重要地位，它將是項目的主體物業(yè)，是整個項目成就一流物業(yè)的關(guān)鍵塑造點；p普通公寓是項目的延展點，它雖可能是項目的收宮之作，存在較大的操作空間，但對于公寓的延展和公寓的最終體量可能成為項目整體經(jīng)濟效益的關(guān)鍵點。機會：O1：寧波 2023年城市規(guī)劃（鎮(zhèn)海區(qū)納入主城區(qū)）；O2：九龍湖景區(qū)正處于宣傳推廣期（輿論導向、政府扶持）；O3：規(guī)劃中的九龍大道，與現(xiàn)主城距離大大拉近；O4：區(qū)域內(nèi)屬首家開發(fā)商，獨占鰲頭；O5：寧波的高端人群集中，圈子效應(yīng)明顯?；亟庾xPart1／寧波別墅市場分析Part3／產(chǎn)品策劃思路優(yōu)勢：S1：天生麗質(zhì)，擁有原生態(tài)的天然植被（竹林、茶山、橘園、針闊葉混交林）；S2：同時擁有可貴的旅游資源（水庫、九龍源、香山寺、環(huán)湖公園）；S3：地貌多樣（島、半島、峽灣、山谷、山丘）；S4：與寧波距離適中（九龍大道接通 20分鐘生活圈）；S5：土地價格比較便宜，物業(yè)形態(tài)多樣，利于規(guī)避、分散風險；S6：開發(fā)商具有相當品牌優(yōu)勢（酒店經(jīng)營管理）。p周邊資源： 旅游資源豐富，神秘達蓬山上，唐朝名寺、北宋方臘寨、崖刻等 名勝古跡文化傳說 眾多，是良好的 旅游休閑、修身養(yǎng)性之地 。p項目環(huán)境： 山青水秀、四季分明、氣候宜人，原生態(tài)的自然環(huán)境得天獨厚。三地塊土地總面積 539827 ㎡（其中區(qū)域間道路用地面積為 19299 ㎡，不屬于本項目用地 ）寧波市區(qū)鎮(zhèn)海市區(qū)本項目p區(qū)域位置： 寧波市北側(cè)，鎮(zhèn)海區(qū)、江北區(qū)、余姚市和慈溪 市兩區(qū)兩市交匯地帶， 幽靜而不偏僻 。旅游區(qū)內(nèi)更有唐代名寺香山寺、文種橋、凈圓寺、小洞岙唐代青瓷窯址等景點。216。資源216。平地、坡地、峽谷、島嶼、半島等，地形特征多種多樣；216。環(huán)境216。（根據(jù)驅(qū)車測量實際路程約為 30km）交通 216。 216。寧波別墅類市場總結(jié)Part1／寧波別墅市場分析Part2／項目基地狀況分析基地狀況分析區(qū)位216。p 客戶： 對別墅產(chǎn)品的認知隨著別墅類產(chǎn)品供應(yīng)的加大與細分化不斷提升。p 產(chǎn)品： 從初期的單一化，逐漸朝多樣化發(fā)展。p 發(fā)展史： 寧波別墅市場正處于高速發(fā)展的初級階段， 05/06年是寧波別墅供應(yīng)的井噴期。說明在別墅購買人群中對品質(zhì)的要求大于總價的約束，別墅產(chǎn)品依然有再提升的空間。216。而目前正在規(guī)劃中城市別墅亦以高端產(chǎn)品為主。216。 購房者對高品質(zhì)別墅產(chǎn)品尤其追捧，高端別墅市場潛力巨大別墅類產(chǎn)品需求研判結(jié)論以目前市場上不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的銷售情況作為市場需求的參照，不難發(fā)現(xiàn)以下現(xiàn)象：216。 中、低端別墅目前的產(chǎn)品、價格定位都有提升空間，市場仍在摸索階段。高中低端在目前階段都有熱賣典型。雙拼銷售明顯好于聯(lián)排，聯(lián)排兩端套先于中間套去化遠郊別墅 [紫汀花園 ]雙拼 70% 獨幢 90% [錢湖比華利 ]高端定位，預(yù)定情況良好，市場預(yù)期高結(jié)論：216。二期雙拼銷售速度明顯快于聯(lián)排。刷新寧波別墅總價新高近郊別墅[格蘭春天 ]售出 50%。[日湖琴云 ]僅一套獨幢別墅最先去化。寧波別墅產(chǎn)品典型客戶描述寧波各層次別墅銷售去化情況分析項目 150~300萬（單位 :m2） 300~600萬（單位 :m2） 600萬以上（單位 :m2）城市別墅 [香洲曉筑 ]迅速售罄 [江南一品 ]預(yù)定形勢火暴。此類客戶與外貿(mào)企業(yè)主類似，學歷普遍較高，操一口流利的英語，與外貿(mào)公司、工廠及外商聯(lián)系頻繁，雖不必頻繁出國拓展生意，但是在工作中與外商及外貿(mào)公司的頻繁接觸，也帶有很強的的世界性眼光。p 外貿(mào)企業(yè)主主要集中于寧波市區(qū)，與外商做生意，學歷較高，主修英語或者國際貿(mào)易，操一口流利的英語，頻繁往來于美國，歐洲，日本，中東等地，頻繁參加世界性的貿(mào)易展會，不僅是全國，乃至全世界，可謂游歷盛廣，容易接受新鮮事物，也相對比較認同西方文化，可以稱他們?yōu)椋⑾憬度耍?。寧波別墅產(chǎn)品客群界定項目 經(jīng)濟型別墅 中端別墅 高端別墅總價 150300萬 300萬 600萬 600萬以上資產(chǎn)總值 1000萬左右 2500萬左右 4000萬左右居住功能 第一居所為主 第一居所為主 第二居所為主客戶行業(yè)類型小型私營企業(yè)主 /外貿(mào)企業(yè)主 /貨代企業(yè)