【正文】 備金 %限制下的銀根緊縮 —— 明年貸款規(guī)模不可能擴(kuò)大限制開(kāi)發(fā)商銀行融資：1）開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自有資金比例要求提升：從過(guò)去的 3040%提升到 60%2）開(kāi)發(fā)商銀行融資成本要求更加嚴(yán)格：專(zhuān)款專(zhuān)用，開(kāi)發(fā)商貸款以項(xiàng)目名義申請(qǐng)，并只能用于申請(qǐng)項(xiàng)目，不得在開(kāi)發(fā)商其他項(xiàng)目之間挪用%的存款準(zhǔn)備金創(chuàng)歷史新高：針對(duì)性治理當(dāng)前銀行普遍存在的超貸現(xiàn)象，瑞信董事總經(jīng)理陶冬研究預(yù)測(cè)， 08年貸款限額會(huì)少于今年的 。四要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。二要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。（ 3）今年要采取四項(xiàng)措施：一要健全廉租住房制度，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難?？偟闹笇?dǎo)原則是：（ 1）發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，增加中小套型住房供給，引導(dǎo)適度消費(fèi)。二要著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格執(zhí)行貸款條件，有保有壓。十七大提出：全面奔小康擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模全國(guó)人民分享改革成果保障居民財(cái)產(chǎn)性收入十七大2023年，保障性用房在全國(guó)范圍內(nèi)推行，覆蓋中等收入及低收入人群；金融政策繼續(xù)保持從緊兩會(huì)加強(qiáng)金融調(diào)控，控制貨幣供應(yīng)量和信貸過(guò)快的增長(zhǎng)。政府抑制房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定，政策調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，金融政策的主角身份也不會(huì)變化從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展期，國(guó)民資產(chǎn)受保障。專(zhuān)家指出，這意味著我國(guó)未來(lái)將進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)政、貨幣兩大政策 “ 組合拳 ” 聯(lián)動(dòng)發(fā)揮宏觀(guān)調(diào)控作用。其次，要利用各種宏觀(guān)調(diào)控工具來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。?仇保興說(shuō)，最近一段時(shí)間，中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲得比較快，這是一個(gè)事實(shí)。 長(zhǎng)沙 11月中下旬開(kāi)始出現(xiàn)銷(xiāo)售量的下降， 11月第二周長(zhǎng)沙市商品住宅期房共成交 34． 91萬(wàn)平方米，較之前一周減少 1． 49萬(wàn)平方米，成交量為 3009套，較之前一周減少 341套，成交均價(jià)為 3912元 /平方米 長(zhǎng)沙：客戶(hù)觀(guān)望情緒嚴(yán)重，新政對(duì)客戶(hù)的影響更多體現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)信心上?長(zhǎng)沙的奧園、綠城桂花城等這些價(jià)值明顯且較好滿(mǎn)足客戶(hù)需求的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售樂(lè)觀(guān) ,受新政的影響較小 .這說(shuō)明客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有問(wèn)題 ,只是對(duì)項(xiàng)目的信心的問(wèn)題 .? 自住購(gòu)房客中，看跌情緒嚴(yán)重，延遲購(gòu)房幾乎占一半；投資購(gòu)房客中，放棄購(gòu)買(mǎi)的幾乎占一半；? 整體來(lái)看，受新政影響的占比達(dá) 54%，但剛性需求仍占主導(dǎo) .新政對(duì)客戶(hù)產(chǎn)生了一定影響 ,但仍有較大比例的客戶(hù)保有購(gòu)房計(jì)劃 ,完全放棄的較少 .一線(xiàn)城市 二線(xiàn)城市成交量 從 2023年 7月開(kāi)始受到影響，成交量大幅下跌，新政的出臺(tái)進(jìn)一步加大下跌的幅度在新政之后， 11月前后開(kāi)始出現(xiàn)明顯下跌價(jià)格 深圳在 2023年 7月即開(kāi)始出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，其他一線(xiàn)城市在 07年年底開(kāi)始出現(xiàn)下跌繼續(xù)保持增長(zhǎng)，在 08年 2月中開(kāi)始，受萬(wàn)科全國(guó)范圍降價(jià)的影響，出現(xiàn)下跌趨勢(shì)綜合反應(yīng) 政策最敏感的區(qū)域，政策影響最大政策反應(yīng)相對(duì)滯后，有足夠的居住需求支撐，主要影響反應(yīng)在客戶(hù)信心上一線(xiàn)城市影響的是實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，二線(xiàn)城市影響的是購(gòu)買(mǎi)信心政策因素變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化未來(lái)走勢(shì)研判新政以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)?十七大代表、建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興 18日晚表示，預(yù)計(jì)在今年、明年、后年這三年內(nèi)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資將呈翻番的趨勢(shì)。? 外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商將以其成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)給本土開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)強(qiáng)烈的市場(chǎng) “ 鯰魚(yú)效應(yīng) ” 沖擊，同時(shí)也推動(dòng)了長(zhǎng)沙市場(chǎng)的快速前進(jìn)入市時(shí)間 2023年 2023年 2023年項(xiàng)目名稱(chēng)陽(yáng)光 100國(guó)際新城綠城桂花城奧林匹克花園融科三萬(wàn)英尺閬峰云墅萬(wàn)科西街花園威尼斯城郡原廣場(chǎng)湘江北尚美洲故事綠城青竹園珠江花城開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光 100 綠城 中體產(chǎn)業(yè)融科 保利 萬(wàn)科 碧桂園 郡原置業(yè)建發(fā)房產(chǎn)上海德普綠城 珠江實(shí)業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)產(chǎn)品 ,建筑大師設(shè)計(jì)品質(zhì)好，做工精細(xì)品質(zhì)和園林展示會(huì)所和園林展示產(chǎn)品品質(zhì)、品牌產(chǎn)品展示、品牌產(chǎn)品、資源、品牌產(chǎn)品戶(hù)型的創(chuàng)新資源 展示 高爾夫、花園贈(zèng)送品牌、展示建筑類(lèi)型 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力產(chǎn)品 11月前銷(xiāo)售情況 11月后銷(xiāo)售情況小高層 /高層 陽(yáng)光 100 60160 350套，當(dāng)天銷(xiāo)售了 70%,均價(jià) 3500，推出 190套，當(dāng)天銷(xiāo)售50%，均價(jià) 5000鑫遠(yuǎn)湘府華城 89160 ,推出北 4號(hào)棟300套 ,當(dāng)天銷(xiāo)售了 80%,均價(jià)4500 300套，當(dāng)天銷(xiāo)售50%，均價(jià) 5000新城新世界 3房90120 ——11月份開(kāi)始銷(xiāo)售 ,推出 391套，當(dāng)天銷(xiāo)售 60%,均價(jià) 5200長(zhǎng)沙奧園 2房 117， 3房 138156， 4房 156200 —— ，當(dāng)天銷(xiāo)售率為 65%，價(jià)格在 49006200御邦項(xiàng)目 198221 10月初推出首批聯(lián)排 150套，當(dāng)天銷(xiāo)售 80%.均價(jià) 4800 108套疊加 ,當(dāng)天銷(xiāo)售 50%，均價(jià) 4200 別墅 湘江 1號(hào) 獨(dú)棟 505540雙拼332352疊加 250326—— 52套別墅 (獨(dú)立 15套 ,雙拼 17套 ,疊加 20套 ),當(dāng)天銷(xiāo)售 58%。很多大的單位、機(jī)關(guān)都會(huì)自建安置房或與開(kāi)發(fā)商合作建房，住房補(bǔ)貼比較高；目前的購(gòu)房者一般都擁有 2套房子，第一套是房改房，第二套是單位的福利商品房長(zhǎng)沙，作為湖南省會(huì)的輻射性較大，客戶(hù)容量較大，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁長(zhǎng)沙：近二年，大量外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，全面提升物業(yè)的居住理念和檔次，全面激發(fā)長(zhǎng)沙高端居住需求? 2023年下半年之前，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)還是湖南本土開(kāi)發(fā)商的天下。2023~2023年商品住宅銷(xiāo)售價(jià)與面積從 20232023年，長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為38%歷史回顧：市場(chǎng)化進(jìn)程長(zhǎng)沙長(zhǎng)久以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房和政府福利房來(lái)解決居民居住需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高?？ú妓箛?guó)際廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)：?jiǎn)紊砉?、一房一廳投資產(chǎn)品受到東莞本地客戶(hù)追捧， 8800元 /平米高價(jià)格，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率 %。城區(qū) 12月城區(qū)成交比重較11月有所上升，主要是中心區(qū)住宅價(jià)格沖高回落，大量樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，使持幣觀(guān)望中的需求受到刺激拉動(dòng)，并在房?jī)r(jià)的回落中逐步增加新政后表現(xiàn)：城區(qū)投資型公寓：新政后價(jià)格受質(zhì)疑，銷(xiāo)售停滯， 08年 1月觀(guān)望情緒緩解，公寓市場(chǎng)回暖。 ， 10月份成交量急劇下滑，各樓盤(pán)較大幅度的價(jià)格優(yōu)惠促銷(xiāo)，使得 11月份成交量有小幅回升，由于年底東莞出臺(tái)了取消購(gòu)房入戶(hù)政策，導(dǎo)致許多購(gòu)房者集中在 2023年 1月 1日前簽訂合同，加上眾多樓盤(pán)推出優(yōu)惠單位促銷(xiāo)，使得 12月份的成交量呈現(xiàn)較大幅度上揚(yáng)。原因探究：發(fā)展型市場(chǎng)，居住需求正在被逐漸挖掘出來(lái) .但因城市發(fā)展和人口的限制 ,需求量相對(duì)有限 .毗鄰深圳 ,也是深圳投資客云集之處 ,市場(chǎng)的泡沫較大 .同時(shí)未來(lái)的供應(yīng)量巨大 ,造成市場(chǎng)不穩(wěn)定因素 .產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)區(qū)域市場(chǎng)的冷熱不均 .東莞市場(chǎng)：新政影響相對(duì)置后，市場(chǎng)經(jīng)歷短暫的震蕩后，年底由于高端產(chǎn)品降價(jià)入市，量?jī)r(jià)有所回升新政后表現(xiàn)： 07年整個(gè)東莞市成交均價(jià)呈上升趨勢(shì)，深圳投資客的大量涌入，拉動(dòng)了整體樓市價(jià)格，東莞樓價(jià)在 6－ 8月期間的大幅增長(zhǎng)， ，很好地抑制了東莞樓價(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，在 11月份的時(shí)候出現(xiàn)小幅下降，降幅達(dá) ％左右，局部樓盤(pán)價(jià)降幅達(dá) 10－ 15％（南城、莞城），在 12月份，由于一批高質(zhì)量樓盤(pán)成交活躍，使得整體均價(jià)較 11月份呈現(xiàn)增長(zhǎng)。新政前后美岸棲庭兩期開(kāi)發(fā)表現(xiàn)項(xiàng)目名稱(chēng) 美岸棲庭銀湖閣 美岸棲庭龍華閣推售套數(shù) 136套 264套開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 9月 23日 2023年 10月 14日均價(jià) 4500元 /平米 4900元 /平米（ 800精裝）開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率 % %客戶(hù)構(gòu)成 深圳客戶(hù)約占 90%，其他客戶(hù)約 10%龍華、龍崗深圳自住客戶(hù) 90%，年齡集中 25～ 35自住盤(pán)德州城推售套數(shù)： 424套推售時(shí)間： 2023年 10月 27日開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 4300元 /平米開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率： %自用客戶(hù)比例占 80％左右，其中又以坑梓、坪山、龍崗工業(yè)區(qū)的客戶(hù)為主?；葜菔袌?chǎng)：區(qū)域市場(chǎng)的冷熱不均，惠陽(yáng)大亞灣緊鄰深圳龍崗工業(yè)區(qū)市場(chǎng)不受影響惠州近幾年價(jià)格漲幅過(guò)熱，存在一定泡沫。數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市房產(chǎn)管理局惠城樓盤(pán) 政策前對(duì)外均價(jià)（元 /平米）開(kāi)盤(pán)實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售率金迪星苑第八期 _青花園5500 5000 10%萬(wàn)林湖第三批單位（洋房）5500 5100 6％光耀城市廣場(chǎng) 7000 （帶裝修）6300（帶裝修）30％凱旋國(guó)際 5000（帶裝修）4200（帶裝修）38％新政后新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，均價(jià)都比政策前降低，且銷(xiāo)售率低。７／８月深圳房貸緊縮，使觀(guān)望（看跌）心理加重 ,二手房市場(chǎng)低迷傳遞壓力（比價(jià)看跌）北京、上海：成交量迅速下降，目前相對(duì)高峰期已經(jīng)下降一半以上，價(jià)格在前期保持僵持，年底出現(xiàn)下跌% %現(xiàn)象：1 價(jià)格：新政后價(jià)格保持一段時(shí)間的僵持，在 07年底出現(xiàn)下跌，北京 08年 1月均價(jià)為12257，環(huán)比下降 11%；上海在 11月價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)輕微下跌；2 成交量：受信貸政策影響，北京、上海市場(chǎng)成交量自 7月開(kāi)始下跌，新政出臺(tái)后，成交量再度下跌 25%左右。原因探究：成熟型市場(chǎng)，居住需求早已被充分釋放后相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格上漲過(guò)快，超出大部分消費(fèi)者承受力 .且客戶(hù)特征更為多元 /向上各類(lèi)開(kāi)發(fā)商云集 ,其中不乏資金雄厚實(shí)業(yè)型或具有全國(guó)背景的上市場(chǎng)公司 ,抗風(fēng)險(xiǎn)力相對(duì)較強(qiáng)現(xiàn)象： “ 金九銀十 ” 不在，成交面積較年中萎縮約 40%，新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)率多在 30%以下投資客戶(hù)比例下降：新政前普遍在 40％以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá) 70％。廣州：新政影響最先表現(xiàn)者，降價(jià)幅度大，速度快，波及面廣。其中， 10月下降十分明顯，從以往一般每月 70萬(wàn)平方米的成交量下降到 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 %。新政后，廣州三分之一的樓盤(pán)降價(jià)。 11月份成交量繼續(xù)低迷，價(jià)格下調(diào)了 10%。 受政策影響，一線(xiàn)城市迅速波及，其中以珠三角城市反應(yīng)尤為嚴(yán)重珠三角：環(huán)渤海：長(zhǎng)三角：現(xiàn)象：1 價(jià)格：新政前廣州的一手房?jī)r(jià)格一直走高，從 1月份的 7140元 /平方米，攀升到 10月份的 11574元 /平方米。11月，深圳住宅成交價(jià)格均價(jià) 13446元／平方米。上海 —— 房?jī)r(jià)不降神話(huà)破滅11月份，上海市商品住宅的成交均價(jià)由 10月份 11500元／平米下降到 10700元／平米，各種名目降價(jià)措施層出不窮，如明碼降價(jià)：如閘北的新弘國(guó)際公寓，目前景觀(guān)房?jī)r(jià)格為 /平米，而之前推出的非景觀(guān)房單價(jià)也已達(dá)到了 2萬(wàn) /平米，暗降策略以及各種優(yōu)惠措施等。 11月 12日至 18日，北京樓市開(kāi)盤(pán)均價(jià)飆升至 18000多元／平方米，四環(huán)內(nèi)開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到 22400元／平方米。 ” 深圳銀監(jiān)局于 2023年 5月 14日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)深圳市國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引》要求深圳中資銀行在嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的準(zhǔn)入條件、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等方面提高對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。政府規(guī)范第二套房標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一商業(yè)銀行執(zhí)行細(xì)則。.11? 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理補(bǔ)充通知，以 “ 家庭 ” 為單位界定第二套房? 對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門(mén)公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。要點(diǎn) 3：人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄降募彝?，再次申?qǐng)貸款時(shí)可以按首套房貸政策執(zhí)行，這既可抑制不合理的需求（包括以貸炒房），又可滿(mǎn)足居民改善住房條件的合理需求。 要點(diǎn) 2：從中國(guó)國(guó)情出發(fā)，以家庭為單位認(rèn)定比較合理，而且也符合我國(guó)夫妻財(cái)產(chǎn)共有的法律規(guī)定，這樣既與我國(guó)家庭現(xiàn)實(shí)一致，又有利于嚴(yán)格執(zhí)行通知規(guī)定，強(qiáng)化宏觀(guān)調(diào)控。政府實(shí)施提高政策，加大多套房購(gòu)房壓力，迫使部分投資者逐漸退出投資市場(chǎng)本輪宏觀(guān)調(diào)控：政府實(shí)施提高政策，加大多套房購(gòu)房壓力，迫使部分投資者逐漸退出投資市場(chǎng)金融政策要點(diǎn) 1：前一段時(shí)期，輿論反映和關(guān)注較多的是對(duì)第二套房或多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，通知對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、消費(fèi)貸款管理等問(wèn)題做出了明確的規(guī)定。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)第三、第四、第五套等以上住房的貸款利率上浮幅度也會(huì)更大。要點(diǎn) 4：第二套房首付及相應(yīng)貸款利率提高，第二套房選擇在 90平米以下的購(gòu)房者會(huì)增多，這樣很有可能增加 90平米以下存量房的交易量。要點(diǎn) 2：對(duì)于中小房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，首付提高和利息的增加高使購(gòu)買(mǎi)成本增加，迫使一部分投資者退出市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)策分析主要解決問(wèn)題 ——問(wèn)題 1：新政以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)問(wèn)題 2：淡市下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式的轉(zhuǎn)變問(wèn)題 3：淡市下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略建議報(bào)告主要解決問(wèn)題問(wèn)題二：淡市下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式的轉(zhuǎn)變問(wèn)題三：淡市下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略建議問(wèn)題一：新政以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)167。1 新政以來(lái)房地新政以來(lái)房地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 走走 勢(shì)勢(shì)政策因素變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化未來(lái)走勢(shì)研判新政以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)05年年初住房 上調(diào)按揭利率“ 舊八條