【正文】 目才能有效突破， 尊天公司具備協(xié)助中海進(jìn)行本土化營(yíng)銷的經(jīng)驗(yàn)。 從而達(dá)到對(duì)本區(qū)域客戶而言，我不是邊緣化我是中心化的效果。 營(yíng)銷定位思路 2： 小池塘里做大魚。 營(yíng)銷戰(zhàn)略 營(yíng)銷定位思路 1： 客戶聚焦。 ——銷售節(jié)奏問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 營(yíng)銷戰(zhàn)略 VI體系展示 營(yíng)銷實(shí)施 客戶分析 目標(biāo)下的問(wèn)題 推售及形象策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。便利店、診所、健身器材、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所被認(rèn)為是小區(qū)必備的，而周邊有醫(yī)院、學(xué)校、超市、公園的樓盤注定有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。注重生活的舒適度和便捷性。 100120㎡ 的三房是首選，少數(shù)人青睞于兩廳一衛(wèi)。而其支付能力和市場(chǎng)狀況之間存在著一定的差距，但差距不是很大。 21162292175120510152025小區(qū)周邊配套醫(yī)院學(xué)校超市飯店賓館公園車站娛樂(lè)會(huì)所84020357801020304050607080信息渠道來(lái)源報(bào)刊雜志戶外廣告，路牌電視廣告房地產(chǎn)銷售人員朋友，親戚親戚朋友介紹，戶外廣告 /路牌，房地產(chǎn)銷售人員介紹這三種方式是獲得信息的最主要方式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在營(yíng)銷的過(guò)程中應(yīng)該重點(diǎn)老客戶帶新客戶，戶外廣告，房產(chǎn)銷售人員宣傳這三種宣傳途徑。 生活便捷與否是評(píng)定一個(gè)小區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)志 。 總價(jià)分析77%10%10% 3%2030萬(wàn) 3040萬(wàn) 4050萬(wàn) 5060萬(wàn)7228508340476633240102030405060708090影響購(gòu)房因素分析房?jī)r(jià)建筑類型小區(qū)環(huán)境地段學(xué)區(qū)樓盤規(guī)模周邊配套戶型結(jié)構(gòu)物管水平外立面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。生活的便利性被認(rèn)為是一個(gè)很重要的考核標(biāo)準(zhǔn)。 這一比例基本上與單價(jià)接受度與面積選擇相一致 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?7%的被訪者接受的價(jià)格范圍為25003000元 /㎡ ，城中樓盤，從銷售來(lái)看，這一價(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)所接受。 相比較而言 ， 選擇三室二廳一衛(wèi)的人群的比例較大 ， 占了 31％ . 戶型選擇7%14%24%31%21%3% 二室一廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳兩衛(wèi)四室及以上價(jià)格接受度59%34%7%15002023 20232500 25003000?對(duì)于在問(wèn)卷中我們列出的 1500—3500元 /㎡ 的單價(jià)范圍，調(diào)查結(jié)果為三種選擇， 59%的調(diào)查者能接受的單格是在 1500— 2023元 /㎡ 之間。 建筑類型別墅7%高層28%小高層31%多層34%面積選擇7%17%56%14%3% 3% 608080100100120120140140180180以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其次為 80100㎡ 的，占了 17%的比例， 120140㎡ 選擇人群占了整個(gè)被調(diào)查者的 14%，80㎡ 以上和 140㎡ 以上選擇的人都比較少。 從我們的實(shí)地考察來(lái)看 ， 新開發(fā)的樓盤有不少小高層 ， 高層建筑占的比例相對(duì)較少 。 客戶分析 多層仍然是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，產(chǎn)銷戶型面積在 90—110平方米之間 ?從圖上可以看出 ， 多層住宅仍是最受歡迎的住房類型 ， 占到了整個(gè)市場(chǎng)的 34%，而小高層的認(rèn)同度也在不段上升 ， 達(dá)到了31%， 高層住宅占了 28%。 07年一年睢寧房?jī)r(jià)上漲較快 ， 08年房?jī)r(jià)較平穩(wěn) ，09年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 ， 在目前狀況下 ， 投資性購(gòu)房比例更小 。通過(guò)進(jìn)一步的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn) ， 購(gòu)房人群中基本上以首次在縣城購(gòu)房為主 ， 有不少鄉(xiāng)下在縣城做生意的老板雖然在農(nóng)村已有住房 ， 但其在縣城買房的欲望還是比較強(qiáng)烈 。 ?本次關(guān)于住宅問(wèn)卷總共發(fā)放 130份，回收問(wèn)卷 122份，有效問(wèn)卷116份，回收率為 94％，有效率為95％，符合問(wèn)卷調(diào)查有效性分析 的標(biāo)準(zhǔn)。 客戶分析 ?本次睢寧問(wèn)卷調(diào)研的主要目的是調(diào)查睢寧縣居民對(duì)住宅的需求及偏好情況。 西盛園 ——與本項(xiàng)目距離最近，體量達(dá)到30萬(wàn)方，是項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑面積： 30萬(wàn)㎡ 產(chǎn)品形態(tài)：多層，小高層，沿街商鋪 戶型配比： 80140㎡ 競(jìng)爭(zhēng)策略 樓盤規(guī)模大， 售樓處氣勢(shì)宏大，價(jià)位低 產(chǎn)品組合 多層 +小高層 +沿街商鋪 營(yíng)銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢(shì) 樓盤規(guī)模大，價(jià)位低， 7萬(wàn)方的生態(tài)園林，大型醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校配套齊全 道旗、大牌、體驗(yàn)展示、客戶營(yíng)銷 關(guān)鍵劣勢(shì) 離縣城中心較遠(yuǎn)，廣告品質(zhì)感不高 推廣訴求 30萬(wàn)平方米睢寧首席生態(tài)大盤 最新動(dòng)態(tài) 45,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,71 ，一期推出靠后的 14棟多層，二三層已去化完成，均價(jià)在 2350元 /平方米 西盛園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20231121成侯花園推出一期 A組團(tuán) 4棟景觀房，面積在 86126平米之間，均價(jià)為 1900元 /平米。 成侯花園 ——目前為城西片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，是本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑面積： 25萬(wàn)㎡ 產(chǎn)品形態(tài)：多層，小高層，花園洋房，沿街商鋪 戶型配比： 80140㎡ 競(jìng)爭(zhēng)策略 樓盤規(guī)模大， 廣告品質(zhì)感強(qiáng)，主要針對(duì)在西邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作的人員 產(chǎn)品組合 花園洋房 +多層 +小高層 +沿街商鋪 營(yíng)銷方式 關(guān)鍵優(yōu)勢(shì) 樓盤規(guī)模大，廣告品質(zhì)感強(qiáng)，總價(jià)低，周邊配套學(xué)校、大型超市以及成侯休閑廣場(chǎng) 客戶關(guān)系營(yíng)銷、體驗(yàn)展示 關(guān)鍵劣勢(shì) 離縣城中心較遠(yuǎn) 推廣訴求 一樣的睢寧，不一樣的居住 最新動(dòng)態(tài) 20231210成侯花園推出八一路邊的沿街商鋪，價(jià)格在 7500元 /平方左右。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政策九：營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限 2年改 5年 時(shí)間： 2023年 12月 9日發(fā)布， 2023年 1月 1日?qǐng)?zhí)行 回顧：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后，國(guó)務(wù)院召開會(huì)議，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年。而“外資銀行” ———東亞銀行南京分行行長(zhǎng)許華接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)表示，東亞銀行將把首套房 7折利率進(jìn)行到底。 政策七：個(gè)別銀行首套房 7折利率調(diào)為 8折 時(shí)間： 2023年 1112月 回顧： 11月 5日，南京招行率先將首套房 7折利率上調(diào)為 8折，在買房人中間引起軒然大波。 09年下半年國(guó)家就通過(guò) 二套房貸收緊，利率上升，加快中小戶型土地供應(yīng)，打擊囤地等措施壓制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 政策六：公積金收緊，貸款額度縮水 時(shí)間： 2023年 10月 9日 回顧：一是實(shí)際可貸額度計(jì)算公式中的個(gè)人還貸能力系數(shù)由 ，使得每月繳公積金較少的人，貸不到 30萬(wàn) /人的最高額度。同期，9月 7日，南京市房產(chǎn)局發(fā)布 《 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)檢查的通知 》 ，打擊抬價(jià)捂盤、炒房號(hào)等行為。到下半年，銀行放貸額度差不多完成了，也就逐漸收緊了二套房貸，要求首付最低 4成，基準(zhǔn)利率上浮 10%。 政策四：二套房貸收緊，首付 4成、利率上浮 10% 時(shí)間： 2023年下半年 回顧： 2023年樓市成交低迷，為了刺激購(gòu)房，一些銀行的二套房貸政策形同虛設(shè)。 政策三： 13年來(lái)首次下調(diào)商品房資