【正文】 上限在 170平米左右（極少）（具體參見(jiàn)可供終極決策討論的 《 戶型配比表 》 ）。 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng)在漢壽：領(lǐng)袖 /標(biāo)準(zhǔn)制定者? 地段價(jià)值領(lǐng)先? 產(chǎn)品全面領(lǐng)先? 環(huán)境全面領(lǐng)先? 服務(wù)全面領(lǐng)先重新定義高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)重新定義高端環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)重新定義高端服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新產(chǎn)品大環(huán)境（公園里）＋主題園林（小環(huán)境）已經(jīng)主城化 重新定義城市高端的配置品牌物管＋增值服務(wù)※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※戰(zhàn)略的選擇領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者 補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者領(lǐng)袖 /價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定者完全差異化定位 /市場(chǎng)拾遺者差異化特色 /借勢(shì)而上改變規(guī)則 /強(qiáng)調(diào)自身差異性唯領(lǐng)導(dǎo)者，方能建立市場(chǎng)權(quán)威影響力錦陽(yáng) 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※項(xiàng)目發(fā)展空間 限制條件市場(chǎng)環(huán)境 項(xiàng)目條件 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境取勢(shì)取勢(shì) 優(yōu)術(shù)優(yōu)術(shù)案例研究產(chǎn)品定位 決策模型 —— 取勢(shì)，優(yōu)術(shù)，明道取勢(shì)，優(yōu)術(shù)，明道產(chǎn)品定位明道明道客戶需求※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 本項(xiàng)目所在區(qū)域是否具備成為區(qū)域標(biāo)桿的可能性？華潤(rùn)鳳凰城的 KPI 本項(xiàng)目契合度１、新舊城區(qū)結(jié)合部，與中心距離 5分鐘，與城市關(guān)系密切本項(xiàng)目超過(guò) 20萬(wàn)方體量，項(xiàng)目所在地為全城熱點(diǎn)，有洞庭湖文化及銀水湖歷史脈絡(luò)１、和城市中心區(qū)良好的交通互動(dòng)（車行時(shí)間 2０分鐘），主動(dòng)城市化并中心化２、區(qū)域開(kāi)發(fā)，成為焦點(diǎn)區(qū)域，并有明顯的區(qū)域特征，前景看好，融入鳳凰屬性文化環(huán)境，產(chǎn)品，社區(qū)優(yōu)于同等項(xiàng)目區(qū)域代表型項(xiàng)目出現(xiàn)吸引城市中心區(qū)域、外阜的客戶銀水湖公園的打造，在環(huán)境上高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和其他項(xiàng)目；需在產(chǎn)品、社區(qū)打造上實(shí)現(xiàn)提升改良后的一期產(chǎn)品明顯吸引區(qū)域高端、泛區(qū)域中高端客戶市場(chǎng)機(jī)遇及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)沒(méi)有形成高端品質(zhì)區(qū)，以本項(xiàng)目為核心打造高品質(zhì)片區(qū)。１、用城市中心區(qū)良好的交通條件主動(dòng)城市化：放大城市核心價(jià)值２、區(qū)域開(kāi)發(fā)，成為焦點(diǎn)區(qū)域，前景看好，融入文化附加值。※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 優(yōu)良的施工品質(zhì)讓客戶看得見(jiàn)摸得著，著實(shí)讓人放心。 ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 華潤(rùn)鳳凰城的創(chuàng)新戶型在建筑面積與舒適度上找到了很好的平衡，滿足了部分群體既追求舒適度，又想控制總價(jià)的需求90平米 2+1戶型，實(shí)際使用相當(dāng)于 3房。常德公園世家追隨之；衡陽(yáng)、郴州、岳陽(yáng)此類產(chǎn)品市場(chǎng)反響均不俗?！?產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 項(xiàng)目背景項(xiàng)目處在星沙，離長(zhǎng)沙主城區(qū) 20分鐘車程；星沙城市發(fā)展較快，整體房?jī)r(jià)約 4000元 /平米，項(xiàng)目房?jī)r(jià)與周邊房?jī)r(jià)拉開(kāi)差距約 800元 /平米?！?產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 《 金色世家瓏園 》 的戶型規(guī)劃可以作為本土的一個(gè)正面教材，在戶型面積配比與控制上比較恰當(dāng)，產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度高，銷售速度較快。 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※案例研究 尋找正確的發(fā)展方向？※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 客戶需求小結(jié)：?jiǎn)⑹拘枨蠼Y(jié)論開(kāi)發(fā)緊湊型 3房產(chǎn)品是適應(yīng)市場(chǎng)需求的關(guān)鍵，同時(shí)應(yīng)適度增加附加值以滿足客戶對(duì)舒適度的追求。? 成交參照 —— 前期樓盤(pán)購(gòu)買以公務(wù)員和事業(yè)單位職員為主，個(gè)體戶比例較大。? 市場(chǎng)調(diào)查 —— 市場(chǎng)對(duì)多層產(chǎn)品接受度最高，小高層其次，最后為高層。戶型需求：以 3房產(chǎn)品為主， 2房為輔， 4房及以上大面積產(chǎn)品需求明顯劇減。※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) ※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 在商鋪的戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)單層面積雙層化設(shè)計(jì)，振興路商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)可主要通過(guò)景觀化等手段提升城市品位和營(yíng)商價(jià)值※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 在商鋪需求的選擇也同樣矛盾。市場(chǎng)需求調(diào)查※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※從調(diào)研數(shù)據(jù)上顯示，受調(diào)客戶普遍只能承受30萬(wàn)以下總價(jià)的商鋪產(chǎn)品綜合客戶對(duì)商鋪面積的選擇與實(shí)際承受的總價(jià)分析，二者形成矛盾，關(guān)鍵還在于客戶過(guò)于保守以及事實(shí)上的喜好與實(shí)際承受能力之間的差別，在商鋪面積的定位上適宜以 /平米的價(jià)格去推算得出能夠承受 6080萬(wàn)客戶的真實(shí)需求，即控制在 50平米左右的單鋪。市場(chǎng)需求調(diào)查※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 市場(chǎng)需求調(diào)查※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 市場(chǎng)需求調(diào)查※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※客戶需求 4本地客戶需求方向？?jī)?yōu)術(shù)優(yōu)術(shù)※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 競(jìng)爭(zhēng)參照小結(jié)：?jiǎn)⑹靖?jìng)爭(zhēng)結(jié)論在激烈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中，強(qiáng)化城市價(jià)值和景觀價(jià)值成為關(guān)鍵；產(chǎn)品和主題化內(nèi)園林亮點(diǎn)將成為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)標(biāo)志性的關(guān)鍵。? 競(jìng)爭(zhēng)參照 —— 直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品以高層、小高層為主，多層產(chǎn)品存在供應(yīng)可能。未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于資源。 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)觀測(cè)，漢壽市場(chǎng) 多層產(chǎn)品需求旺盛，存量極少； 小高層產(chǎn)品處于市場(chǎng)培育期，接受度中等；高層產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較低。結(jié)合在售樓盤(pán)產(chǎn)品及銷售狀況，定義產(chǎn)品發(fā)展方向※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 天湖御景 占地 40畝，建面 7萬(wàn)三房 130㎡ 230平復(fù)式1900 3房全部售完，剩余大面積 200平復(fù)式藍(lán)灣美樹(shù) 占地 55 畝，建面 9萬(wàn)兩房 9294㎡三房 11 1139㎡ 、四房 15157㎡ ，五房 186㎡報(bào)價(jià) 2500 待售樓盤(pán)參照分析 ——結(jié)合在售樓盤(pán)產(chǎn)品及銷售狀況，定義產(chǎn)品發(fā)展方向※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 剩余 20套均為大戶型云鼎新貴 占地 15畝，建面 140㎡ 三房138153㎡ 酒店公寓（稱：置業(yè)式）2300酒店公寓3900小面積 3房走勢(shì)好，大面積走勢(shì)很慢 清華園 40畝，建面 125130㎡ 三房 多層 2100 大面積戶型走勢(shì)慢樓盤(pán)參照分析 ——結(jié)合在售樓盤(pán)產(chǎn)品及銷售狀況，定義產(chǎn)品發(fā)展方向※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※項(xiàng)目 規(guī)模（㎡） 片區(qū) 核心賣點(diǎn) 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品走勢(shì)龍澤苑 建面約 3萬(wàn) 芙蓉路西段 基本無(wú) 多層、小高層 多層已售完小高層在售天湖御景 占地 40畝，建面 7萬(wàn)芙蓉路交匯辰陽(yáng)南路龍湖公園（主打公園住宅旗幟）多層、小高層 多層剩 3套小高層待售藍(lán)灣美樹(shù) 占地 55 畝，建面 9萬(wàn)芙蓉路東段 巴厘島園林，超大樓間距高層 17層 待售樓盤(pán)參照分析 —— 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※競(jìng)爭(zhēng)參照 3本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？?jī)?yōu)術(shù)優(yōu)術(shù)※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) ? 用地指標(biāo) —— 容積率 ，適宜配置多層和小高層及高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)? 項(xiàng)目周邊 —— 外部環(huán)境差，內(nèi)部公共公園市民出入對(duì)小區(qū)居住品質(zhì)有一定? 負(fù)面影響。 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※ 本地塊最適宜打造泛漢壽區(qū)域高端產(chǎn)品，多層、板式小高層和點(diǎn)式高層 產(chǎn)品結(jié)合推進(jìn) ?！?產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※地塊分析 —— 住宅價(jià)值、商業(yè)價(jià)值住宅價(jià)值較大的位置適宜布置高層產(chǎn)品，住宅價(jià)值其次的適宜布置多層產(chǎn)品。當(dāng)景觀優(yōu)勢(shì)大于噪音劣勢(shì)時(shí)適宜取中間值。 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※地塊分析 —— 景觀、噪音1級(jí)景觀地塊適宜布置高層中戶型產(chǎn)品， 3級(jí)景觀地塊適宜布置小高層和多層中等與次大戶型面積產(chǎn)品， 4級(jí)景觀適宜布置小面積產(chǎn)品。配套： 環(huán)繞銀水湖公園，臨近步行街等主商區(qū)。 湖語(yǔ)城（建議名）※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※項(xiàng)目屬性 —— 漢壽名片，景觀資源與歷史脈絡(luò)突出規(guī)劃： 位于漢壽城市中心位置，屬主城區(qū)。? 增量市場(chǎng) —— 市場(chǎng)處于快速放量階段，但價(jià)格和成交量增長(zhǎng)緩慢? 均質(zhì)市場(chǎng) —— 電梯高層產(chǎn)品供應(yīng)量大，需求不旺，價(jià)格箱體較小，片區(qū)間的差異未形成市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)：※ 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 ※錦陽(yáng) ? 多元市場(chǎng) —