世聯(lián)地產(chǎn)圣地亞哥之市場(chǎng)定位及營(yíng)銷規(guī)劃資料-文庫吧資料
2025-02-03 15:52本頁面
【正文】 國(guó)際） √ 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 主要營(yíng)銷手段： ?關(guān)系營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷為主線市場(chǎng)策略。 營(yíng)銷節(jié)奏： ?漸進(jìn)式、持續(xù)的形象和品牌傳播；配合開盤期爆發(fā)式營(yíng)銷； ?townhouse產(chǎn)品首先面市奠定社區(qū)基調(diào)；洋房和小高層依托已建立的形象面市，提高其價(jià)位。 ?文化、品質(zhì)方面能配合自己身份 ?升值或朋友認(rèn)同帶來的遠(yuǎn)見感和成就感 ?品牌忠誠(chéng)，源于信賴品質(zhì) ?對(duì)高尚精神、 高品質(zhì)和文化的追求； ?關(guān)注家庭需求； ?對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)和周邊人群有一定要求。 ?需要他人認(rèn)同 ?對(duì)目前的阻礙現(xiàn)狀有心理準(zhǔn)備； ?習(xí)慣同類居住，與友相聚 ?以家庭和工作為重，不能影響工作 ?跟風(fēng)購(gòu)買； ?部分有些講究風(fēng)水 ?有強(qiáng)烈落戶生根成為廈門人的心理，相信最大的標(biāo)志是買房。 ?畢業(yè)分配或來廈工作、做生意25年，沒有強(qiáng)烈的島內(nèi)情節(jié)，區(qū)域傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)心理慣性不大。 ?相信自己的未來，現(xiàn)在重在打拼，沒有必要一下陷入供房的負(fù)擔(dān)，更看重未來。 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密 圣地亞哥住宅的客戶定位和演變 建發(fā)內(nèi)外部的相關(guān)購(gòu)買；主要目的是投資未來升值。 ? 由于此類客戶群成長(zhǎng)性較差，且后期無持續(xù)項(xiàng)目推出，此項(xiàng)目逐步推出人們的視野。 ? 中高檔定位，主打 5+2概念，以低密度和環(huán)境為出發(fā)點(diǎn) ? 因此，客戶主要以深港家庭、退休養(yǎng)老等為主。 ? 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可持續(xù)支持此項(xiàng)目的銷售，但項(xiàng)目整體檔次難提升。 1. 萬科四季花城 2. 風(fēng)和日麗 3. 中海怡翠山莊 ? 由于面向了具有高度成長(zhǎng)性的客戶群（客戶量、自身?xiàng)l件），項(xiàng)目幾年來持續(xù)升值，并帶動(dòng)了后期檔次更高的萬科城、第五園銷售，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的城市化。 ? 中高檔市場(chǎng)定位，面向城市白領(lǐng)與中小生意人的首次置業(yè)為主流，以完善的配套、提升的社區(qū)環(huán)境作為核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生成功的投資者，轉(zhuǎn)讓和出租市場(chǎng)良好。 三、第一居所的自身配套完善問題 四、島外客戶的戶口和學(xué)藉需求問題。 三、人和：建發(fā)的品牌公信、員工和客戶網(wǎng)絡(luò)、對(duì)抗外圍環(huán)境的能力。 從發(fā)展條件看，廈門以被動(dòng)郊區(qū)化為主， 少量主動(dòng)郊區(qū)化為輔（自然資源或特殊產(chǎn)品資源） 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密 后花園（新市鎮(zhèn)概念）機(jī)會(huì)判斷 —— 將成為本項(xiàng)目一個(gè)大的機(jī)會(huì)點(diǎn)；但要想持續(xù)成功，必須突破現(xiàn)有障礙 機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì) 一、天時(shí)：郊區(qū)居住已到時(shí)機(jī)，政府引導(dǎo) 二、地利：本項(xiàng)目在位置、規(guī)模、發(fā)展商能力、項(xiàng)目條件上具備成功的可能性，具備作為第一居所的可預(yù)測(cè)性 。 少部分是依靠資源和產(chǎn)品拉動(dòng)，但相對(duì)市區(qū)仍然是低價(jià)拉動(dòng)； 廈門處于被動(dòng)郊區(qū)化或主動(dòng)郊區(qū)化初級(jí)階段 客戶 特征 海滄從郊區(qū)居住逐漸進(jìn)入郊區(qū)城市化； 區(qū)域在一段時(shí)間內(nèi)，仍為主動(dòng)或被動(dòng)的郊區(qū)居住形態(tài)； 相對(duì)城區(qū)居住，被動(dòng)郊區(qū)化是尋找城區(qū)稀缺的價(jià)位、生活環(huán)境；但要滿足所需的交通和配套條件。 北側(cè)大橋交通困難，距離較遠(yuǎn) 集美城鎮(zhèn)化，人文環(huán)境拉動(dòng)； 但可發(fā)展規(guī)模用地少；檔次低； 同安距離過遠(yuǎn) 翔安板塊 雖隧道開工， 但尚需時(shí)日發(fā)展 20min 廈門西岸是最具潛力的區(qū)域，其中以海滄新城規(guī)模和環(huán)境最佳 整體存在大化工產(chǎn)業(yè)的環(huán)境影響 龍池前期的發(fā)展檔次偏低，且在廈門境外，心理障礙較明顯。 海滄板塊由于良好的位置和政府的重點(diǎn)規(guī)劃成為吸引島內(nèi)置業(yè)者的首選。圣地亞哥項(xiàng)目市場(chǎng)定位 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目背景 ?項(xiàng)目處于漳州龍池，廈門人相對(duì)陌生的區(qū)域，但車程僅 20分鐘 ?本區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境不佳，配套欠缺 ?地塊本身具備山、遠(yuǎn)景海資源可以利用 ?屬于大盤物業(yè)，住宅 32萬占廈門 2023年銷售量的 1/10，別墅 7萬多的量占 2023年銷售量的 2/3 ?為達(dá)到銷售利潤(rùn)，初步測(cè)算， TH售價(jià) 5000元 /平，住宅3000元 /平，別墅 7000元 /平，商業(yè) 8000元 /平； 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 要解決的四大問題 如何成功啟動(dòng)？如何持續(xù)發(fā)展？ 問題 3 問題 1 抓什么市場(chǎng)大機(jī)會(huì) —— 尋找主流客戶？ 問題 4 啟動(dòng)期規(guī)劃評(píng)價(jià)及物業(yè)發(fā)展建議？ 問題 2 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 憑借什么打動(dòng)這撥客戶？ 3 本報(bào)告嚴(yán)格保密 地價(jià) 核心 遞減 地價(jià) 核心 遞減 地價(jià) 核心 遞減 主城區(qū)地價(jià)體系 廈門西岸： 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng) 大橋帶來人轉(zhuǎn)移 競(jìng)爭(zhēng)大環(huán)境分析研究：廈門的西岸是重點(diǎn)關(guān)注的競(jìng)爭(zhēng)板塊 ?集美、同安，依靠自身的人文環(huán)境和當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)城、產(chǎn)業(yè)需求，已經(jīng)形成了一個(gè)獨(dú)立板塊 ?翔安相對(duì)獨(dú)立，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不大 ?與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)的是海滄、龍池把塊 地價(jià) 核心 集美、同安 海底隧道開工 地價(jià) 核心 遞減 龍池 海滄、新陽 大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)城 逐步城市化 翔安 4 本報(bào)告嚴(yán)格保密 板塊格局：外圍版塊競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，西岸，尤其是海滄新城競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)；本項(xiàng)目在價(jià)格和形象上回避了和龍池的直接競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目應(yīng)往海滄靠，但要關(guān)注海滄新城的競(jìng)爭(zhēng)和分流 交通、價(jià)格、環(huán)境、社區(qū)等為驅(qū)動(dòng)市區(qū)人口外流的基本要素。 外圍的各個(gè)板塊供應(yīng)量都不算大。 龍池板塊由于距離遠(yuǎn)又屬于漳州，而無法形成房地
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