【正文】 域及項目成熟，可進行市場細(xì)分 ? 營銷關(guān)鍵點 大盤營銷關(guān)鍵點五 —— 項目啟動需要確定啟動區(qū)、示范區(qū)、樣板展示區(qū)、銷售體驗區(qū)，形成規(guī)模氣勢、品質(zhì)體驗、服務(wù)展示等良好的現(xiàn)場體驗力。 項目 新地中心 2期 世貿(mào)中心 雨潤國際廣場 價格 24000元 /㎡ （預(yù)） 30000元 /㎡ （預(yù)） 27000元 /㎡ （預(yù)） 系數(shù) 60% 15% 25% ? 價格定位 決勝千里。 ?區(qū)域因素 項目地段 片區(qū)商業(yè)環(huán)境 交通便捷狀況 周邊污染 區(qū)域發(fā)展前景 片區(qū)自然環(huán)境 ?產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃情況 物業(yè)規(guī)模 整體規(guī)劃 外立面形象 城市景觀 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計 交房標(biāo)準(zhǔn) 公共部分裝修檔次 商業(yè)配套、車位 噪音影響 物業(yè)管理 ?市場宣傳推廣 市場比較法 項目定價 價格定位原理 C區(qū) D棟寫字樓價格定位 根據(jù)項目的推廣利用及項目在市場的影響與認(rèn)知度做出調(diào)整 p項目修正 A =PA*A1*A2***An (p項目修正 A—— 比較 A樓盤價格， An—— 樓盤 A各比較價格系數(shù) ) 項目整體均價制訂體系 由于項目片區(qū)寫字樓無在售項目 ,寫字樓價格定位無類比項目。 項目 金潤國際廣場 樂基廣場 首創(chuàng)天邁廣場 雨潤國際廣場 價格 24000元 /㎡ 25000元 /㎡ 14500元 /㎡ 27000元 /㎡ （預(yù)計） 系數(shù) 25% 25% 45% 5% ? 價格定位 ? 價格定位 通過以上項目各類系數(shù)進行競爭分析，綜合本項目的品質(zhì)、規(guī)模、配套條件、交房標(biāo)準(zhǔn)、交通等質(zhì)素的綜合評定條件下，結(jié)合與項目周樓盤合理競爭力，我司認(rèn)為本項目以 20500元 /㎡ 的公寓產(chǎn)品均價，在同區(qū)域市場各項目綜合素質(zhì)中最具競爭優(yōu)勢。 客戶定位中高檔 ? 市場定位 ? 價格定位 ?交易情況 研判銷售速度或周期進行修正，調(diào)差系數(shù)控制在合理的范圍： ?1%。 產(chǎn)品定位高檔 形象推廣高檔 中檔 中高檔 中低檔 低檔 高檔 ? 產(chǎn)品定位中高檔符合項目市場需求，并有利于經(jīng)營及銷售； ? 產(chǎn)品形象推廣高端化，通過對概念塑造及產(chǎn)品包裝提升物業(yè)形象。s serve 客戶對項目的需求要因 Core value 項目發(fā)展保持堅韌的態(tài)度 O —— 我們能夠創(chuàng)造什么？ C—— 客戶需要什么認(rèn)同理由？ C—— 項目具備怎樣的核心價值？ OCC分析 O（ Our can） C（ Customer39。 ? 客群定位 運籌帷幄。 預(yù)計此類客戶將成為河西高端客戶的重要組成部分 目標(biāo)客戶 第四類：創(chuàng)業(yè)投資者 ?企業(yè)主：他們多從事建材、物料、煤礦等，具備一定的基礎(chǔ)和穩(wěn)定的收益，自住關(guān)注 140以上 4房，看重項目品質(zhì)及居住的尊榮感； ?給子女買房看重未來發(fā)展和產(chǎn)品價值，側(cè)重中小面積 3房； ?個體戶：多為自營街鋪的個體老板，需求 130平米左右大 3和更大面積的 4房，主要看重性價比和產(chǎn)品附加值； ?投資需求：通脹預(yù)期下，企業(yè)主分散投資需求具有挖掘可能。事業(yè)上升期，不能占用過大的運作資金。 ?國土、金融、公安等部門的灰色收入占有一定比重，醫(yī)生和老師也屬于此列； ?事業(yè)單位員工和公務(wù)員中的中青年群體多為二次以上臵業(yè)，具有較強的經(jīng)濟能力，關(guān)注環(huán)境、配套和大社區(qū)，面積戶型以小 3房，中 3房； ?群體中工作不到 5年的中低階層大多面臨結(jié)婚生子，迫切需要總價不高的中小戶型， 2房 7090， 3房 100120； ?投資需求：該類人群是需求成長最快的人群，一般 23年，已經(jīng)具有理財傾向低總價高競爭力的公寓和住宅； ? 客群定位 臵業(yè)人群 多為郊縣及地市外來移民 臵業(yè)驅(qū)動 對片區(qū)高度認(rèn)可，多次臵業(yè)，追求尊崇感 臵業(yè)特征 自住型客戶主要需求 130左右 3房或 140以上四房。 ?職業(yè)高端客戶屬于城市中的成長階層，他們是理性和感性兼?zhèn)涞目蛻簦? ?中小戶型客戶普遍為有一定經(jīng)濟實力的青年群體，對產(chǎn)品素質(zhì)要求高，關(guān)注形象、附加值和配套面積， 6090的 2房和90120的 3房； ?中大戶型經(jīng)濟實力較強，重點關(guān)注氛圍、規(guī)模、品牌等。 目標(biāo)客戶 第一類：企業(yè)投資者 ?關(guān)注中小戶型客戶主要來源于建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)的各大企業(yè)，其中中高層管理人員、技術(shù)人員的臵業(yè)能力成長較快，且多為首次臵業(yè)，面積需求在 4060 ㎡ ， 120140㎡ 之間或高形象樓盤； ?企業(yè)中高層經(jīng)濟實力較強，價格接受度較高，關(guān)注環(huán)境、配套和品牌； ? 客群定位 目標(biāo)客戶 第二類：普通投資者 普通投資者主要包括了河西、城中的中青年客戶，主要從事金融、保險等行業(yè)，擁有一定經(jīng)濟能力，擁有私家車比例較大，注重產(chǎn)品的使用功能，對附加值、產(chǎn)品形象和整體素質(zhì)的關(guān)注度較大。 臵業(yè)特征 多集中在河西、城中，一般月收入在10000元以上，且有住房補貼。 臵業(yè)區(qū)域 他們的臵業(yè)區(qū)域以河西新城具有突出價值的產(chǎn)品為主。 居住需求客戶 ?河西新城在城市發(fā)展中的地位 ?項目自身地塊以及區(qū)位、交通、條件決定的項目屬性 ?限購令為南京市非住宅市場帶來的投資客戶資源 基于項目自身屬性的理解，結(jié)合宏觀層面現(xiàn)狀分析，項目客戶定位除滿足周邊商務(wù)人群的居住需求外外更 應(yīng)強調(diào)其投資價值 ，以吸引更為廣泛的 投資客戶 。 基于項目自身所擁有的四大價值體系支撐，項目已擁有成為區(qū)域商業(yè)商務(wù)價值發(fā)展的領(lǐng)頭羊的地位，必將占領(lǐng)區(qū)域商務(wù)發(fā)展的第一地標(biāo)，從而實現(xiàn)項目價值及品牌價值的提升！ ?價值總結(jié) ? SOWT分析 S（優(yōu)勢） ?大型體育賽事帶來發(fā)展良機 ?河西新城發(fā)展帶來契機 ?區(qū)域市場走向成熟，價值空間體現(xiàn) O（機會） ?地塊周邊人氣不足 ?生活配套缺乏 W（劣勢） ?房地產(chǎn)現(xiàn)階段受調(diào)控影響嚴(yán)重，市場觀望氛圍濃重 ?未來區(qū)域內(nèi)多個高品質(zhì)項目入市，后期競爭激烈 T（威脅） ?河西新城唯一在售百萬平米商務(wù)綜合體 ?緊臨主干道，多條地鐵線路在此匯聚，路網(wǎng)通達，交通便利 ?河西 CBD核心區(qū)位，項目規(guī)劃充分合理，奠定南京首席 CBD發(fā)展地位 ?商務(wù)配套完善，發(fā)展?jié)摿κ? ?合理發(fā)揮地理優(yōu)勢；將項目形象最大化，把握高端品質(zhì)形象推廣，將優(yōu)勢和資源進行整合； ?搶占市場空白點，搶先占領(lǐng)高端商務(wù)市場，充分展示投資優(yōu)勢； ?抓住目前的投資氛圍，工程進度加快； ?整合項目優(yōu)勢，分析有效需求特征和本項目的客觀威脅來源，瞄準(zhǔn)市場機會點，規(guī)避客觀威脅，揚長避短，化不利為有利。 集團業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)管理 酒店管理 銀行投資 10年 升龍銳意進取， 9大城市 輻射全國， 18個 房地產(chǎn)開發(fā)項目， 1200億 投資實力， 3000萬㎡ 開發(fā)體量，現(xiàn)代化城市運營商，所到之處必繁華！ 區(qū)位 價值 交通 價值 配套 價值 產(chǎn)品 價值 項目價值 第一、唯一 的提煉為項目注入強勢賣點，同致行要做的是賣點的整合及形象的升華， 在后期項目推廣中將按時間節(jié)點計劃性的推出。 ?以建設(shè)城市未來為使命，進行多元化產(chǎn)品開發(fā)，物業(yè)涵蓋超高層寫字樓、都市綜合體、高檔住宅、五星級酒店等。 ? 品牌價值 ?上海升龍投資集團有限公司創(chuàng)辦于風(fēng)云變幻的世紀(jì)之交，公司總部位于上海市浦東新區(qū)東亞銀行大廈。 外圍街區(qū)景觀帶： 四重景觀價值，河西CBD唯一私享定制風(fēng)景 。 ? 配套價值 300米 超高層甲級寫字樓云間雙塔商務(wù)平臺， 5棟寫字樓及 1棟SOHO公寓，最大商務(wù)綜合體奢華配套，河西 CBD代表作， 南京未來第一 CBD中心 。 近 70000㎡ 商業(yè)配套規(guī)劃， 高端商業(yè)定位，多種商業(yè)業(yè)態(tài)云集，與高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)領(lǐng)地自成一體，實現(xiàn)樓上辦公樓下購物的完美體驗。 ?規(guī)劃價值 18米開間精裝大堂，挑高 ， 500㎡ 以上奢華空間 ，舒適入住尊貴體驗， CBD住區(qū)珍品價值盡顯。 其中規(guī)劃 超高層寫字樓 4棟，高層寫字樓 1棟； SOHO精裝公寓 1棟，精裝商務(wù)公寓 2棟 。地塊方正，已達三通一平。首期規(guī)劃床位1,500張，綜合二、三期發(fā)展至 3,000床的綜合性現(xiàn)代化醫(yī)院。河西新區(qū)為市政府重點發(fā)展區(qū)域，明基集團因時制宜，選擇河西新區(qū) 600畝地塊營建醫(yī)院。居住區(qū)主要有公寓、餐廳、居民中心、體育信息中心、商務(wù)中心、綜合診所、宗教禮拜場所、設(shè)施中心、村民交往中心等，周邊配有互聯(lián)網(wǎng)中心、咖啡館、綜合商店、媒體分中心、娛樂中心及餐廳、銀行、郵局等。與奧體中心等青奧會主要場館設(shè)施相鄰，交通便捷。建成后的會展中心是繼奧體中心后河西的又一標(biāo)志性建筑，作為第四屆世界城市論壇的主會場，國際化的會務(wù)、酒店配套 ,將使地塊價值得到進一步提升。她是十運會的主會場，也將是 2023亞青會和 2023青奧會的主會場。 ?南京奧體中心 —— 位于南京河西新城區(qū)中心區(qū)域，總占地面積 1345畝，總建筑面積約40萬平米。果真如此，將大大促進新區(qū)形成推動城市轉(zhuǎn)型升級。 ?2023年 12月 16日消息： 據(jù)消息稱，南京市委已通過決議，明年四套班子均搬遷到河西，新市政府將建在靠三橋的江邊。 河西新城建 有軌電車， 江東路一線貫通，本案位于 有軌電車線路之上， 連接河西南北暢達無阻。 這一有軌電車項目區(qū)別于老式有軌電車，將成為河西新城的一道風(fēng)景線，并引入最新的技術(shù)，運力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公交車 。公示中顯示，線路始自奧體東，終至河西南部地區(qū)，線路全長約 ，設(shè)計速度約 70km/h。其中 1號線西延線、 3號線已經(jīng)開建， 未來本項目將有 地鐵 2號線、 1號線西延線、 7號線、 12號線 四條地鐵線路經(jīng)過，項目升值潛力巨大。通過這條地鐵線，江北的居民可以方便地到南京南站這一換乘樞紐站，無論是乘坐京滬高鐵，還是轉(zhuǎn)機場輕軌線至機場，或者是搭乘地鐵 1號線和 3號線到老城區(qū)，都會非常方便。這一項目預(yù)計總投資120億元，主要服務(wù)從南京南站至橋林新城的客流，將成為與安徽對接的城際軌道交通 S3線的一部分。南京地鐵一號線西延過江線東起一號線奧體中心站，西至浦口區(qū)城西路，線路全長 ，全部為地下線，設(shè)車站 8座，停車場 1處，主變電 1座，途經(jīng)建鄴、浦口兩區(qū)。 南京的明天在河西， 河西的 明天在哪里 ？ ? 交通價值 項目 交通條件優(yōu)越 ，并臨近 地鐵線路 ，進一步提升本項目輻射能力。 機遇 — 市政府搬遷項目周邊，政務(wù)商務(wù)一體化發(fā)展 。對升龍而言， 區(qū)位未來的發(fā)展是項目價值體現(xiàn)的核心！ 2期的延續(xù)， 3期的首排 板塊兩軸交匯，河西 CBD核心 河西未來發(fā)展 4大機遇 ? 未來發(fā)展機遇 機遇 — 亞青會、青奧會助推板塊發(fā)展 作為國際重大賽事 2023年亞青會、 2023年青奧會 將帶來巨大機遇，不僅對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到促進作用，同時可有效帶動板塊內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展。 兩軸中心，“河西中央商務(wù)區(qū)區(qū)位 — 河西 CBD3期首排區(qū)位”雙重價值 。 ?規(guī)劃價值 三大功能， 城市副中心 河西 CBD 華東第 2大中央商務(wù)區(qū) ? 河西 CBD 河西大街 中央公園 2號線 江東中路 奧體大街 華新麗華 華泰證券 奧體中心 夢都大街 廬山路 20 22 5 23 19 6 7 8 21 4 3 2 1 河 西 CBD 北 延 段 一期 在建 未開工 25 24 1號線 完工 ? 河西 CBD一期 序號 項目名稱 占地 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 上市 年份 物業(yè)形態(tài) 現(xiàn)狀 1 新地中心 44,899 220,000 商業(yè) /酒店式公寓 /寫字樓 /酒店 完工 2 嘉業(yè)國際城 33,000 250,000 商業(yè) /酒店式公寓 /寫字樓 完工 3 紫金西區(qū)中央 13,527 74,400 商業(yè) /酒店式公寓 /寫字樓 完工 4 東渡新銳大廈 12,487 70,000 商業(yè) /酒店式公寓 /寫字樓 完工 5 聯(lián)強國際大廈 12,800 90,000 商業(yè) /酒店式公寓 /寫字樓 完工 6 宋都奧體名座 3,448 88,000 商業(yè) /酒店式公寓 /寫字樓 / 完工 7 中泰國際廣場 8,070 220,000 商業(yè) /酒店式公寓 /寫字樓 /酒店 完工 8 金奧大廈 29,851 200,000 商業(yè) /酒店式公寓 /寫字樓 在建 19 華新麗華 278,236 560,000 待售 商業(yè) /酒店式公寓 /住宅 /酒店 在建 20 華泰證券 45,383 158,843 待售 商業(yè) /寫字樓 在建 21 新城大廈 25,000 180,000 不售 政府辦公 完工 22 仁恒國際公寓 27,638 110,000 酒店式公寓 完工 23 歐洲城 136,000 340,000 商業(yè) /酒店式公寓 /住宅 完工 24 紫鑫中華廣場 1