【正文】 住宅區(qū)位、住宅戶型還是住宅價位看，住宅的供應(yīng)體系都相對比較單一，特別是經(jīng)濟適用住房所占比例明顯偏低，對于利用經(jīng)濟適用房調(diào)整市場價格預(yù)防市場風險，所起到的作用不大。隨著淄博市的城市人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)在最近幾年仍具有相當大的發(fā)展?jié)摿Γ斍胺康禺a(chǎn)開發(fā)的高檔化及大戶型住宅的居高不下與普通市民不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了一些錯位。形成這一現(xiàn)狀的原因是：一是經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)利潤低，進入房地產(chǎn)市場的量少。供求不對稱主要體現(xiàn)在中心城區(qū)，竣工面積高出銷售面積 60余萬平方米。q區(qū)位較好、有較明顯技術(shù)創(chuàng)新特點的樓盤，受更換居住條件需求的影響，價格增長明顯。房屋租賃價格同比上漲%，其中住宅租賃價格上升 %，辦公用房上升 %，商業(yè)用房上升 %，廠房、倉庫與上年持平。二手房價格上升 %。房屋租賃價格上升 %；物業(yè)管理價格上升 %。淄博市張店區(qū)人均居住面積由 2023年的 2023年的 。房價穩(wěn)步上漲 ： 住宅類房地產(chǎn)價格區(qū)間其價格在 2023元左右。該范圍目前正大興土木， 4個城區(qū)和桓臺縣進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)盤考慮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 30平方公里，完善次中心城區(qū)建設(shè) ， 100平方公里、產(chǎn)業(yè)區(qū) 最中心區(qū)域已經(jīng)達到 3500～ 4000元左右 。而且土地成本、拆遷成本大幅度上升， 必須用高容積率來平衡建設(shè)成本與市場接受價格之間的矛盾 。淄博市房地產(chǎn)市場特點老城區(qū)范圍（含高新區(qū)范圍）是 淄博老城區(qū)， 2023年淄博市中心城區(qū)的住宅平均單價達到了 2265元 /平方米。目前 消費者選擇在西北部購房逐步成為主流 ，主要原因是市政府將遷至西北部，并且將發(fā)展的重點放在新城區(qū)和開發(fā)區(qū)，這在無形之中會帶動西北部地區(qū)的繁榮及房產(chǎn)的升值，而且 西北部住宅高檔化趨勢明顯 ，相關(guān)的市政配套也在逐步完善，消費者對于這一區(qū)域的購房信心指數(shù)在逐步提升，這是本區(qū)域成為消費者選擇率居高的重要因素。住宅、商鋪、寫字樓業(yè)態(tài)類型齊全，而且群聚效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)比較明顯。產(chǎn)品各環(huán)節(jié)均有值得說道的內(nèi)容，令人印象深刻。公寓均為 32～ 54平方米的小戶型，單位總價控制在 20萬元以內(nèi) ，門檻的降低加之產(chǎn)品優(yōu)越的地理位置，產(chǎn)品去化非常理想，目前公寓的銷售完成量已經(jīng)接近 60%強。)均價(元 /平方米 )6萬 200 18 3 28 3254 33003100元 3400元 5000 16000 玻璃 間 隔2030 m2 /鋪【點評】該項目是中心商圈的一個定位差異化的項目，主題定位通訊產(chǎn)品市場，屬于專業(yè)市場范疇 。)商 鋪類 型商 務(wù)公寓沿街商鋪寫字樓主力面 積()沿街商 鋪均價（元 / 層 數(shù) 公寓 場 內(nèi)商 鋪均價(元 /m2東塔 5－ 28層為智能化專業(yè)寫字樓商務(wù)大廈，挑高 ，三部直達電梯。二層已被淄博通訊行業(yè)的一位大鱷全部承包， 5年之內(nèi)擁有完全的經(jīng)營權(quán)。所有與通訊行業(yè)相關(guān)的網(wǎng)點、賣場、專賣店、售后服務(wù)站、維修部等等，林林總總，鋪鋪相接、店店相鄰，其龐大的規(guī)模和成熟的商業(yè)氛圍在整個山東省亦屬罕見。項目確立把沿街的三層商業(yè)鋪面打造成 淄博最大的通訊港，成為魯中通訊航母。華都名城項目所在地匯聚了淄博最為成熟的商業(yè)形態(tài)和最為密集的金融機構(gòu)。淄博華都置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，是一座由 18層酒店式商務(wù)公寓、三層沿街商業(yè)鋪面和 28層智能化專業(yè)寫字樓組合而成的綜合性商務(wù)房地產(chǎn)項目。 因此兩樣本的參照性因素更多體現(xiàn)在掌握中心商圈的價格特征。說明發(fā)展商對中心商圈可以帶來的產(chǎn)品去化有充分的信心。價格策略的制定更多體現(xiàn)在對產(chǎn)品建筑形式的優(yōu)勢上，相對來說，海泉帝景在建筑氣勢上比麗江 其價格體系代表了中心商圈新建物業(yè)的價格特征。采暖方式為地暖，外墻采用了外墻外保溫設(shè)計，使用加氣砼砌塊，輕體板材；窗戶采用靜電噴涂、斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空鋼化玻璃；節(jié)能、節(jié)水方面采用分質(zhì)供水、節(jié)水型坐便器等。 地下一至二層為停車場， 240多個車位， 地上一至四層為國際購物廣場，五層以上為 2棟 30層景觀高檔住宅，住宅層高 。處于核心商圈中心位置，生活配套齊全，交通四通八達。麗江 其中 1－ 4層為商業(yè)部分， 57層為商務(wù)套間，在 5層還配有面積達 4000米的空中花園，有各種休閑娛樂健身設(shè)施。周邊有三聯(lián)、金帝購物廣場、王府井購物廣場、銀座商城等大型購物場所， 坐擁淄博中心大道柳泉路，附近有人民路、共青團西路、中心路、美食街、步行街等淄博主干道， 3 12 12 5 89路等公交車，交通便利。與其項目的定位比較適合，在一定程度上提升了消費者對樓盤價值的認同。目標消費群體的鎖定是高端消費群體和商務(wù)需求性消費群體。規(guī)劃有寫字樓、 SOHO公寓、商鋪、大面積豪宅、以及后期的星級酒店、大型百貨公司、購物中心、休閑游樂場等，各類產(chǎn)品配比齊全，產(chǎn)品是按照地區(qū)中央商務(wù)區(qū)來規(guī)劃和建設(shè)的。北到商品街。1～ 3層內(nèi)街連動式綜合商鋪規(guī)劃 4米寬購物休閑街，每層兩部自動手扶梯； 4～ 7層寫字樓每層鏤空251平方米中央采光井，四部垂直電梯； 9～ 10層 SOHO公寓，層高挑高 4米； 11～ 12層為 270平方米以上毫宅 10套，進戶挑空兩層樓，客廳層高達 7米， 360度無遮擋視野。 商鋪面積 6000余平方米 ，柳泉路與商業(yè)街外街商鋪三層連體， 8米南洋風情步行街外街三層連體商鋪，建面從 等 。一期業(yè)態(tài)規(guī)劃國際名品店 ,項目定位于成為淄博中心購物圈的商務(wù)地標性建筑。二期業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型超市、精品商鋪、小型劇院、兒童游戲場、迪廳、空中花園餐廳、小吃街；三期業(yè)態(tài)規(guī)劃：五星級酒店、 項目共分三期投入 ，第一期工程鄰柳泉路，面寬 43米，鄰商品街面寬 76米，總高，總建筑面 37958平方米，集營業(yè)辦公、旅宿居住多重機能為一體，項目外立面形如巨船，凸顯海洋風情。這一價格基本代表了該地段住宅物業(yè)的價格水平。玲瓏邸屬現(xiàn)房物業(yè)，產(chǎn)品為小戶型公寓類。 市場底商是獨立店面，與 2層以上的垂直交通采用的是戶外電動扶梯，人流導(dǎo)向性比較好。20元 /平方米 /月。銷售理念是以小戶型公寓同比寫字樓公寓，貸款年限長，月供少，租金回報率高。淄博中岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，多層住宅，已經(jīng)交房。中關(guān)村科技城總 建筑面積（平方米）商 鋪 面 積（平方米）商 鋪層 數(shù)商 鋪 價格（元 /平方米）項 目交房日期6萬 6090 2 7500元 /㎡ 2023年 7月主營國內(nèi)外中高檔品牌電腦、數(shù)碼音響及相關(guān)產(chǎn)品。（共青團路 — 新村路），主要配置休閑娛樂項目，形成電子科技、休閑娛樂一條街。中岳房地產(chǎn)開發(fā)，位于西六路與共青團西路交叉路口，項目結(jié)合在西六路北段 【點評】戶型設(shè)計比較方正，充分發(fā)揮了小高層住宅戶型設(shè)計的特點和優(yōu)勢，實用性較強，可滿足人們對生活水平提高的要求，產(chǎn)品均好性比較突出。層以下面積在 2620元 /平方米，這一價格體系代表了本地段同品質(zhì)住宅產(chǎn)品的價格區(qū)間。據(jù)了解，本案正西已經(jīng)平整完畢的用地屬于原淄博電視機廠廠房用地，與城市風景項目和本項目一樣，都屬于工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅用地性質(zhì)。綜合考慮各種因素，這種設(shè)計風格也代表了未來該地段住宅產(chǎn)品設(shè)計的一種趨勢。城市風景和景觀鑫園相鄰， 與本案基本位于相同的地理位置上 ，都注重產(chǎn)品環(huán)境的塑造，加之可利用的毗連小西湖公園的環(huán)境牌，產(chǎn)品的競爭力較高。項目位于小西湖邊，環(huán)境較好，樓盤外立面現(xiàn)代，建筑單體設(shè)計簡潔明快。 首期開發(fā)項目北側(cè)兩棟，均為 17層（包括地下車庫、會所、主入口、中央綠地），二、三期開發(fā)剩余三座 17層住宅樓及地下車庫 。規(guī)劃采用弧型設(shè)計，從配套設(shè)施、建筑設(shè)施、園林設(shè)計等各個層面營造小區(qū)環(huán)境。萬平方米 ，小戶型設(shè)計。由張店區(qū)房管局經(jīng)營維修開發(fā)中心開發(fā)，為高層商住兩用樓， 占地面積約 ，拆遷面積2萬平方米，總建筑面積 以上對產(chǎn)品去化會有很大幫助。售樓處包裝完備到位，銷售人員素質(zhì)較高。采用底部架空的設(shè)計手法提高綠化率，彌補了高層住宅綠化率低的缺陷。外立面采用高級面磚，頂部構(gòu)架采用涂料，玻璃采用雙層隔熱玻璃。萬㎡，產(chǎn)品有底商和住宅。項目分兩期開發(fā)，一期 城市風景q由 兩個 22層國際公寓（一室一廳或兩室一廳）三個 13層和四個 18層小高層住宅圍合而成，北側(cè)為國際公寓，南側(cè)為住宅群體 。項目位于共青團路與西五路交匯處西，屬市區(qū)中心，原變壓器廠舊城改造項目， 占地 41畝，總建筑面㎡，地上 ㎡，建設(shè)工期為 2年 。淄博鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，純住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)二級資質(zhì)，有品牌號召力淄博市目前部分在售樓盤匯總城市風景 普通住宅 共青團西路 121號　 淄博鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3250 87500風景世家 普通住宅 華光路與西四路交匯處（第 2商圈， 97130） 山東鴻嘉置業(yè)有限公司起價 :2400均價 :2930 70000都市星城 普通住宅 聯(lián)通路與明清一條街交匯處　（住宅 7385） 山東金濤置業(yè)有限公司 均價 :2500 15000頤景園 普通住宅 柳泉路中南段　 淄博泰盛房地產(chǎn)有限公司 均價 :2500 195600麗江 但是房地產(chǎn)施工面積依舊保持了較大增長，這將造成市場消費的疲軟，直接后果是市場的不確定性因素導(dǎo)致消費者持幣觀望的心態(tài)加劇， 2023年之后開始下降，下降幅度很大。q淄博商品房施工面積和銷售額保持穩(wěn)定增長， 2023年開始增長幅度呈現(xiàn)波動狀況，反映出房地產(chǎn)市場目前的 整體形式比較嚴峻，市場消化存量資源的周期加長，加上新樓盤的推盤量依舊在增加，導(dǎo)致銷售瓶頸出現(xiàn)，市場消化量不足，房屋空置率增加。從 “GDP 、房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資投資增長幅度 ” 對比圖中，可以看出，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)增幅始終高于 GDP增幅，但是從 2023年開始已經(jīng)呈現(xiàn)出穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。 GDP增幅低于固定資產(chǎn)投資增幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅，但是比例并不大， 說明淄博市的固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資對 GDP的貢獻率是趨向合理化的， 并沒有達到產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的危險程度。 究其原因，主要是受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，和全國各大城市的情況基本相同，但是盡管如此，從總量上看，兩者的幅度依然是比較快的，這 說明淄博市的房地產(chǎn)后市依然看好，發(fā)展勢頭是趨良性化的。自 2023年以來，淄博市固定資產(chǎn)投資基本處于高速增長態(tài)勢，固定資產(chǎn)年投資平均增幅達到了 %,房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增幅達到了 %，兩者同步協(xié)調(diào)發(fā)展。固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資住宅、商鋪、寫字樓無論從市場供應(yīng)量還是從投廣頻次都堪稱淄博歷年之最， 2023年，淄博市完成房地產(chǎn)投資 ，增長 %，增幅比上年回落 。 張店區(qū)城區(qū)規(guī)劃概念圖一　宏觀經(jīng)濟分析 “點”是指分散于城區(qū)內(nèi)的小型公共綠地； “線 ”是指規(guī)劃的 “五縱三橫 ”綠化帶， “五縱”為西八路、西七路、 西五路 、 澇淄河 東二路和豬龍河 柳泉路綠化帶； “三橫 ”為魏北路、潘北路和昌國路綠帶； “面 ”是指 11處市、區(qū)級公園，即：人民公園、植物園、良種場公園、青年公園、兒童公園、西郊公園、馬尚公園、濱河公園、南營公園、閆家橋公園和冢子坡公園。倉儲用地：形成五個倉儲區(qū)：南定倉儲區(qū)、鐵路貨站倉儲區(qū)、馬尚倉儲區(qū)、中心路北端倉儲區(qū)、東部化工倉儲區(qū)。工業(yè)用地 ：形成六大工業(yè)區(qū)，其中一類工業(yè)區(qū)二個，一是北部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，二是 將原城區(qū)內(nèi)老化工區(qū)搬遷改建為居住區(qū) ； 二、三類工業(yè)區(qū)四個；南定鋁業(yè)工業(yè)區(qū)、東北部鋼鐵工業(yè)區(qū)、東部新化工工業(yè)區(qū)、北部建材紡織工業(yè)區(qū)。醫(yī)療衛(wèi)生用地 ：遠景到 2023年，除廠礦、企事業(yè)單位的醫(yī)院及衛(wèi)生所外，城區(qū)共有醫(yī)院 15所，其中高級醫(yī)院 6所，區(qū)級醫(yī)院 4所，片區(qū)性醫(yī)院 5所。文化娛樂用地 ： 在西五路以東、商場西路與新村西路之間，結(jié)合博物館、展覽館，建設(shè)市級文化中心。行政辦公用地 ：在西七路以東、桑北路以北新建市級行政辦公中心，保留原人民路行政辦公用地；在城區(qū)西八路以東新村路與共青團路之間新建區(qū)級行政辦公中心，原興學街行政辦公用地隨舊城改建；在柳泉路與開發(fā)區(qū)中路交叉口西北部新建開發(fā)區(qū)行政辦公中心。南營北營居住片區(qū)、蓮池居住片區(qū)、魏家莊 潘莊居住片區(qū)、自行車廠北居住片區(qū)、冢子坡 九級塔居住片區(qū)、杜科 喬莊居住片區(qū)、馬尚居住片區(qū)。東部化工片區(qū)：用地基本為山坡劣地，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要發(fā)展以化工為主導(dǎo)的二、三類工業(yè)。 高效益工業(yè)為主， 南定片區(qū)：工業(yè)發(fā)展以挖潛改造為主，限制用地規(guī)模的擴大，加強基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，改善生活和投資環(huán)境。中心片區(qū)：由魏北路西八路和南部的昌國路、東部的淄東鐵路所圍合的地區(qū)。 用地主要發(fā)展方向為向西、向北。大型公共設(shè)施盡量利用中心城區(qū)。淄川城區(qū)充分分揮服裝城的優(yōu)勢，提高商貿(mào)、市場用地的比例，使之成為有特色的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。臨淄城區(qū)突出歷史文化名城的特色 。市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及博山、淄川、臨淄、周村的外向型工業(yè)加工區(qū)，均納入城市總體規(guī)劃，統(tǒng)一規(guī)劃管理。規(guī)劃兩條區(qū)間快速路與高速公路一起構(gòu)成淄博市 “井 ”字形