【正文】 216。調(diào)研說(shuō)明 成交客戶(hù)分析 客群描述【單價(jià)去化】216。 2房 2廳 1衛(wèi)是成交最熱點(diǎn)戶(hù)型。從大的范圍看， 70~150平米需求基礎(chǔ)都較好。調(diào)研說(shuō)明 成交客戶(hù)分析 客群描述【面積需求】 【房型去化】216。一、城市發(fā)展環(huán)境簡(jiǎn)析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)研判六、地塊分析七、項(xiàng)目定位成交客戶(hù)分析四、區(qū)域市場(chǎng)特征分析五、客戶(hù)深入調(diào)研? 本次客戶(hù)調(diào)研，我們根據(jù)佑威系統(tǒng)數(shù)據(jù)作出的統(tǒng)計(jì)分析。從在售項(xiàng)目較大戶(hù)型的銷(xiāo)售情況來(lái)看，改善型房型也較為受市場(chǎng)歡迎。受前幾年土地 70/90政策限制，目前在售項(xiàng)目多以 90㎡以下小戶(hù)型為主。月容積率： 綠化率： 35%占地面積： 96383 平方米建筑面積： 154212 平方米總戶(hù)數(shù)： 1611套停車(chē)位： 1025個(gè)交房時(shí)間： 202312戶(hù)型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 面積比戶(hù)型 面積1房 2廳 1衛(wèi) 270 17％ ％ 42 3％ ％2房 2廳 1衛(wèi) 759 47％ ％3房 2廳 1衛(wèi) 89 216 13％ ％3房 2廳 2衛(wèi) 108 7％ ％4房 2廳 2衛(wèi) 216 13％ ％總計(jì) 1611 100％ 100％項(xiàng)目以小戶(hù)型為主， 90平米以下套數(shù)占 80％，面積占 %板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié)戶(hù)型配比板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié)價(jià)格分析面積 總價(jià) 單價(jià)88 185 2102389 200 2247289 195 2191088 186 2133690 22 22222該項(xiàng)目于去年 4季度完成銷(xiāo)售，當(dāng)時(shí)售價(jià)約在 1800020230元 /㎡之間，而目前項(xiàng)目二手市場(chǎng)價(jià)格在 2100023000元 /㎡之間。月 物業(yè)公司 上海華高物業(yè)公司 開(kāi) 發(fā) 商 上海中冶新域置業(yè)有限公司 售樓地址 啟帆路 309號(hào)房型 面積段 推出套數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售率2//2/1 8692 990 904 %3/2/2 126132 165 149 %4/2/2 142169 41 18 %復(fù)式 206216 8 2 %合計(jì) —— 1204 1073 %戶(hù)型配比及去化（ 1）項(xiàng)目 90㎡以下戶(hù)型為供應(yīng)主體；（ 2）項(xiàng)目舒適型三房銷(xiāo)售良好。板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié)分析：（ 1）區(qū)域板塊 90㎡以下為主力成交戶(hù)型；（ 2）房型 110150 ㎡舒適性戶(hù)型成交穩(wěn)定。分析：（ 1）從外高橋地區(qū)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看 ,09年年底整個(gè)板塊的整體均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 18000元 /㎡。一、城市發(fā)展環(huán)境簡(jiǎn)析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)研判五、客戶(hù)深入調(diào)研六、地塊分析七、項(xiàng)目定位四、區(qū)域市場(chǎng)特征分析板塊對(duì)比價(jià)格特征面積特征市場(chǎng)個(gè)案同環(huán)線(xiàn)區(qū)域板塊對(duì)比板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié)區(qū)域 板塊 代表樓盤(pán) 板塊均價(jià)浦東外高橋板塊 仁恒家園綠地崴廉公寓 1800022023張江板塊 陽(yáng)光花城胡姬花園二期 1700025000金橋板塊 濱江 45 /三林板塊 萬(wàn)科新里程尚東國(guó)際 2023025000楊浦新江灣城板塊 上海夢(mèng)想新江灣城 1號(hào)作品 2800032023五角場(chǎng)板塊 創(chuàng)智坊 30000虹口 涼城板塊 榮鎮(zhèn)新苑 2500030000閘北 大寧板塊 寶華現(xiàn)代城大華陽(yáng)城貴都 35000寶山 大華板塊 大華鉑金華府大華梧桐城邦二期 2023025000普陀萬(wàn)里板塊 大華藍(lán)郡中鷹黑森林（裝）達(dá)安 216。從供應(yīng)量看： 浦東以及外高橋地區(qū)住宅整體呈現(xiàn)供應(yīng)逐步減少的態(tài)勢(shì) ,這也與區(qū)域土地供應(yīng)減少有關(guān)216。歷年區(qū)域土地供應(yīng)量區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地 區(qū)域成交 趨勢(shì)總結(jié)從總體土地供應(yīng)趨勢(shì)可以明顯看出，整個(gè)浦東區(qū)域的住宅土地供應(yīng)處于萎縮階段，這也間接導(dǎo)致了產(chǎn)品價(jià)格的不斷提升。森蘭居住區(qū)規(guī)劃建筑面積約 100萬(wàn)平方米，以低密度公寓和別墅為主，擁有生態(tài)濕地和水景，以及國(guó)際學(xué)校、餐飲、醫(yī)療等配套資源，體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館的配套標(biāo)準(zhǔn)也是難以一見(jiàn)的頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。森蘭商業(yè)區(qū)規(guī)劃建筑面積 52萬(wàn)平方米，分為時(shí)尚主題商業(yè)、五星級(jí)生態(tài)酒店、服務(wù)式公寓、總部辦公基地和中西薈萃的環(huán)湖餐飲娛樂(lè)等。 外高橋規(guī)劃森蘭 “ 一心 ” 是指新市鎮(zhèn)的中心，即洲海路、張楊北路交叉口附近及張楊北路東側(cè)楔形綠地內(nèi)的公共中心，包括行政辦公、商務(wù)商業(yè)活動(dòng)、文化娛樂(lè)、社會(huì)教育等多種功能； “ 兩軸 ” 中的洲海路軸線(xiàn)定位為商務(wù)發(fā)展軸線(xiàn)，是新市鎮(zhèn)未來(lái)的產(chǎn)業(yè)脊梁，而定位為生活軸線(xiàn)的張楊北路，穿越和連接了自南向北幾個(gè)居住區(qū)以及新市鎮(zhèn)公共中心； “ 八片 ” 則包括高橋集鎮(zhèn) C區(qū)、原外高橋經(jīng)濟(jì)園區(qū)、新市鎮(zhèn)中心居住片區(qū)以及東溝楔形綠地等。 宜居宜業(yè)的復(fù)合型城市216。 城市綠舟，浦東的國(guó)際生態(tài)港216。 規(guī)劃規(guī)模 216。 浦東四大新市鎮(zhèn)之一216。 適當(dāng)加快房源上市步伐，可能是目前房企正確的選擇。土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判商品住宅近年走勢(shì)供需平衡線(xiàn)土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判? 上海近年總體商品住宅供需結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn) “ 波浪形 ” 結(jié)構(gòu)，松一年緊一年，且受政策影響顯著? 價(jià)格在 07年后漲幅顯著，短期價(jià)格升幅積累一定泡沫。216。（ 1）若樓市在二季度只是出現(xiàn) “規(guī)律性回暖 ”，那么在加息背景下，市場(chǎng)將呈現(xiàn) “量平價(jià)升 ”的態(tài)勢(shì) 。216。216。土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判政策對(duì) 2023年影響216。2023年全年繼續(xù)保持 08年的經(jīng)濟(jì)政策，但對(duì)房地產(chǎn)卻轉(zhuǎn)方向，從國(guó)四條到國(guó)11條， 2023年房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入宏觀調(diào)控周期。土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判中央政策收緊逐步展開(kāi)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 商品房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅規(guī)定六次加息五次降息2023年 2023年 2023年保持寬松貨幣及稅收政策年金融手段稅收手段減免契稅，營(yíng)業(yè)稅，降低轉(zhuǎn)讓年限年其他手段 國(guó)四條二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅年限恢復(fù)國(guó) 11條2023年政策走勢(shì)：2023年為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱為緊縮型政策。（ 1）供應(yīng)增加有助于改變市場(chǎng)供求失衡，回歸理性發(fā)展。這一方面是市場(chǎng)火熱導(dǎo)致對(duì)土地需求增加，同時(shí)，政府也加快了推地速度216。城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié)一、城市發(fā)展環(huán)境簡(jiǎn)析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)研判五、客戶(hù)深入調(diào)研六、地塊分析七、項(xiàng)目定位四、區(qū)域市場(chǎng)特征分析土地市場(chǎng)政策面商品房成交趨勢(shì)研判216。中心城區(qū)概念不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目所處地段成為次中心板塊，區(qū)域形象提升，也能吸引多種層次客戶(hù)關(guān)注。城市功能定位的明確與提升，更多人才的流入，為豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 隨著城市不斷發(fā)展，上海中心城區(qū)概念不斷外延，外環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)將逐步成為大中心城區(qū)。城市中心范圍逐步擴(kuò)大。城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展住房面積城市總結(jié)城市經(jīng)濟(jì) 城市發(fā)展VS房地產(chǎn)市場(chǎng)城市地位居民收入居住現(xiàn)狀 行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展空間大。 而從城市人居居住面積看， 08年實(shí)現(xiàn)人均居住面積 ， 較全國(guó)平均水平居住面積28平米有較大差距。 從住房消費(fèi)支出看，雖然支出比例有所起伏，但總體在一定范圍波