【正文】 費(fèi)街、高速路口、城際交通主干道等場所區(qū)域，開展單頁、折頁、雜志投放，戶外展示、 小眾媒體 傳播等策略。 營銷總體戰(zhàn)略 吸引策略 —— 立體傳播，圈定客戶。 強(qiáng)勢推廣戰(zhàn)略： 根據(jù)項(xiàng)目資源的獨(dú)特性 與稀卻性，借勢、造勢、 造市，采取“高舉高打” 的操作手法，即高視覺、 高立意、高起點(diǎn)、高理 想、高定位、高檔次來 傳播，全方位多角度打 擊“高”層面 —— 實(shí)際 的產(chǎn)品、上善生活方式。 推廣語 —— 人生建墅 禮遇生活 建墅， 套用“人生建樹”，我們的目標(biāo)客戶都是成功人士，家庭、事業(yè)雙豐收，同時(shí)“墅”流露出項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，對(duì)社會(huì)有所貢獻(xiàn)，不斷創(chuàng)造自己的人生價(jià)值，不斷超越的人生，應(yīng)當(dāng)建墅，此語與目標(biāo)客戶達(dá)到心靈上的共鳴； 禮遇， 奢適貴族的生活褒獎(jiǎng)，尊貴、成功、奢華的象征，別墅地位，極高端的建筑品質(zhì)，締造極品價(jià)值，以自己的成功來犒賞生活，以生活的享受來涵養(yǎng)家人，品質(zhì)禮贊生活，為生活演繹一場品質(zhì)享受； 其他推廣語建議 —— 人生建墅 享品 生活（ 典藏、經(jīng)典、品位、涵養(yǎng)、上善 ） 城堡建筑 生活禮遇 一個(gè)階層的人生藝墅 一墅一世界 一品一人生 第五部分 營銷總體戰(zhàn)略 鑒于別墅產(chǎn)品目標(biāo)客戶的稀少性與集中性，以綜合推廣營造高度市場認(rèn)知，以圈層營銷實(shí)現(xiàn)行之有效的客戶發(fā)動(dòng)。 推廣語遵循的原則 找對(duì)人，說對(duì)話，才能做對(duì)事！ 別墅之為別墅，就是因?yàn)樗涞纳罘绞脚c生活品位是有別于普通人群的。 綠色家園２期為前綴，迅速建立市場認(rèn)知，縮短市場預(yù)熱。 “天鵝堡” ， 借勢建業(yè) 建業(yè) “天鵝” ， 自由品性、純潔、高貴的象征，天鵝優(yōu)雅美麗的外表，與地中海風(fēng)情建筑一脈相承，純樸、自然、生態(tài)、爛漫。十一、二月月天鵝高貴而來，全城翹盼，建業(yè) 于建業(yè) 綠色家園２期以天鵝堡放飛夢(mèng)想，詮釋高貴，成就典雅，鑄就名居。深邃豁達(dá)的藝術(shù)氣息，傳承百年的建筑經(jīng)典，美輪美奐的奢華殿堂，環(huán)山傍水，遐思神往，演繹浪漫神奇的天鵝傳說，尊貴流傳。 案名：天鵝堡 （建業(yè) 消費(fèi)心理：他們?cè)谶x擇購房時(shí)態(tài)度謹(jǐn)慎，更會(huì)傾聽親朋好友的意見及推薦， 第四部分 市場記憶要素 依據(jù)易于記憶、易于傳播、易于聯(lián)想的記憶原則，結(jié)合峽市實(shí)地資源，充分展現(xiàn)建業(yè) 配套要求：這一群體是比較注重家庭，對(duì)各方面的生活要求都較為追求完善、便利、休閑，屬基本生活類型的買家。 第二類：經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，但收入穩(wěn)定群體 （針對(duì)小高層客戶） 職業(yè)屬性分析： 各企事業(yè)單位的專業(yè)人士、知識(shí)分子、普通中層職員（例如：科員、大型企業(yè)的中層管理干部、教師）；高知群體 教育、醫(yī)學(xué)、金融界人士，其職業(yè)聲望，志趣相投，更加強(qiáng)調(diào)家庭居住氛圍的舒適性與享受性； 專業(yè)人士（如律師、會(huì)計(jì)師）； 個(gè)體經(jīng)商者（包括：個(gè)體戶、小型私企老板）； 企業(yè)的白領(lǐng)，游走于名利場與生活場，注重家庭生活的品質(zhì)品位，擁有閑散資金，但在價(jià)格上更傾向于實(shí)際，要求兼顧； 地產(chǎn)投資客； 心理分析及置業(yè)表現(xiàn)： 客戶基本特征：介乎于 2640歲之間，家庭平均月收入穩(wěn)定，擁有一定積蓄。 新派，沒有單一刻意的身份界定，只要你有獨(dú)立的新思維；只要你務(wù)實(shí)并有社會(huì)、家庭責(zé)任感；在他們看來所有的東西都有實(shí)際用途；怎么聚斂財(cái)富不是關(guān)鍵，怎么對(duì)待財(cái)富才是關(guān)鍵；小事完美主義者；崇尚質(zhì)樸與自然；想工作就工作，想學(xué)習(xí)就學(xué)習(xí)；凡事講究效率；在簡單的事物上，建立精致的品位；休閑那樣地工作，象工作一樣地休閑。 1人文關(guān)懷：注重和同等和高等層次的交流。 1個(gè)性傾向：自信、開朗、沉穩(wěn)、注重自身素質(zhì)及文化藝術(shù)素養(yǎng)。 第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚群體 （針對(duì)別墅人群） 職業(yè)屬性分析： 客戶的職業(yè) 私營企業(yè)主； 從事高薪職業(yè)的收入者，如律師、自由撰搞人等； 周邊（三門峽市區(qū)為主）各公司及企事業(yè)單位的員工（證券公司、公務(wù)員及銀行職員） 學(xué)校的教職工、退休員工、醫(yī)院的中層、員工； 目前已有房，作為二次置業(yè)或投資的客戶； 地產(chǎn)投資或自用的客戶； 心理分析及置業(yè)表現(xiàn)： 收入水平：每月有較為豐厚的收入，同時(shí)已經(jīng)一定的積蓄； 交通工具：出入基本以私家車或出租車代步，并且其中大多數(shù)擁有小汽車； 客戶需求的戶型：對(duì)于居住的空間有較高的要求，三代同堂，家庭、家庭成員的構(gòu)成基本上是 3－ 5人，希望購置的面積基本是四室兩廳、五室兩廳； 配套要求：因?yàn)閾碛休^強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因?yàn)閾碛休^強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)生活的基本配套不會(huì)太過注重，反而對(duì)于享受型的配套設(shè)施更為渴求，另外對(duì)軟件的要求也極為推崇，追求全方位的服務(wù)配套； 生活環(huán)境要求：希望居住環(huán)境寧靜清謐，可以遠(yuǎn)離煩囂的騷擾，渴求大自然的氣息，能感受到小區(qū)高層次的文化氛圍，同時(shí)擁有高度安全保障； 項(xiàng)目品牌要求：建業(yè)的品牌和品質(zhì)保證，能給予他們一定成就感和榮耀感； 消費(fèi)心理：豐富的人生閱歷令這批客戶有自己獨(dú)立的判斷能力，因而在購房時(shí)會(huì)保持冷靜的心態(tài)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多方面的比較，而且有一定的付款能力，不會(huì)受到外在促銷因素及他人意見的影響； 家庭觀念：他們一般在 31—— 45歲，學(xué)歷中專以上，居住以三口之家為主，兼顧三代同堂。 新天地商鋪業(yè)主以及積累客戶； 星級(jí)酒店、星級(jí)會(huì)所、車行、銀行等的貴賓客戶； 1期業(yè)主朋友圈層及投資客等。根據(jù)這種情況，以及峽市的 小市民意識(shí)，我們以賣產(chǎn)品為基礎(chǔ)，讓事實(shí)去說話 ，（建業(yè)品牌、戶型、景觀、 建筑質(zhì)量、配套、物業(yè)服務(wù)等）在軟性方面倡導(dǎo)一種豐厚的文化生活方式。 別墅客層定位 依據(jù)岳總、于燕、魏娟對(duì)目標(biāo)客戶的描述，我們給出了一個(gè)很明確的“畫像”。新知富階層出現(xiàn)知識(shí)化、年輕化的發(fā)展趨勢，年齡一般在 31歲 — 45歲之間，注重個(gè)性化的生活體驗(yàn)與情調(diào)化的生活方式。 峽市新知富階層 新知富階層，以知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富。 綠色家園１期入住業(yè)主以及２期 70％別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目特征，建業(yè) 第三部分 目標(biāo)客戶定位 鎖定目標(biāo)客戶，針對(duì)實(shí)效圈層 ,進(jìn)一步開展行之有效的客戶開發(fā)。 央（物管）： 13年金牌物管，領(lǐng)袖服務(wù)，多重安防體系，榮耀管家 驚 洋（風(fēng)格）： 地中海風(fēng)情建筑，歐洲血統(tǒng)匯聚黃河文明，建筑巡禮。 陽（戶型）： 前庭后院、層層陽光生活、有天有地，百年奢華精粹。 漾（景觀）： 山水輝映，名貴花木，回橋通廊，小橋流水，悠然享生。 仰（圈層）： 新知富階層的奢適生活圈，精英望族，階層榮勛。 凈 靜 （比如：造一“天鵝”塑像，社區(qū)人文圖騰標(biāo)志） 賣點(diǎn)歸納 —— 別墅涵養(yǎng)生活 競 綠色家園２期，背靠高陽山，目覽黃河壯闊，彩霞共天鵝齊飛，溫泉 spa奢華私享，構(gòu)筑繁華之中的清幽之地。 備選： 峽市唯一純生態(tài)天鵝文化別墅區(qū) 主題定位（備選） —— “純生態(tài)”， 以山河水林打造生態(tài)棲居。 享受建業(yè)品牌、高端品質(zhì)、生活品位、圈層品格、人文品德、服務(wù)品行、景觀品性、社區(qū)品善 ?? “純生態(tài)”， 自然景觀優(yōu)勢資源，景觀定位，凸現(xiàn)環(huán)境優(yōu)勢資源。 “享品”， “上品、尚品”之諧音，從產(chǎn)品功能出發(fā)，以享受型別墅來強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高端開發(fā)宗旨，即極高端的品質(zhì)生活享受，即產(chǎn)品品質(zhì)的最佳利益點(diǎn)。以賣產(chǎn)品為基礎(chǔ)，讓事實(shí)去說話，產(chǎn)品自身“品質(zhì)”是項(xiàng)目概念的核心及溝通的密碼。 總結(jié) ： 居住有品，奢享一生。峽市唯一奢華高端別墅區(qū)，建筑品質(zhì)、居住環(huán)境等，禮遇峽市功成名就人士，實(shí)現(xiàn)“一生建墅，居住有天有地，笑看云卷云舒”的人生境界。 一句話：三門峽建業(yè)核心競爭力將建立在產(chǎn)品與服務(wù)之上，營造一種人文生活。要滿足目標(biāo) 人群的內(nèi)心渴望（潛在需求）；需求有兩種，即顯性需求和隱性需求。 推廣價(jià)值主線： 景（風(fēng)景建筑） —— 靜（安全物業(yè)） —— 精（精英圈層） —— 敬（品牌建業(yè)） —— 境（生活價(jià)值） 賣“產(chǎn)品”還是賣“生活方式”，需要“被需要”！ 全面滿足目標(biāo)客戶的需 求！按照馬斯洛需求層次理論，人類的需求可以劃分為五類：生理需求、安全需 求、社會(huì)需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求，依次由較低層次到較高層次。 綠色家園 2期（案名本身綠色環(huán)保健康概念），占據(jù)稀缺山景、溫泉、黃河壯觀、天鵝勝景、領(lǐng)袖建業(yè)、別墅專區(qū) 。 價(jià)值總匯 USP主張： 生態(tài)的、唯一的、品質(zhì)的、享受的、高端的、發(fā)展的 產(chǎn)品提煉 —— 我們解構(gòu)產(chǎn)品的原則是抓主要矛盾，抓大放小，凸現(xiàn)產(chǎn)品核心利益點(diǎn)！ 聯(lián)排產(chǎn)品 A 利益點(diǎn)分析 1）頂天立地，私家花園，車位奉送，獨(dú)家階梯入戶，尊崇無限； 2 ）一樓活動(dòng)廳、二樓豪華主臥室、典雅書房，三樓休息廳、