房地產(chǎn)金融與投資講義華東師范大學(xué)管善來(lái)第3章-文庫(kù)吧資料
2025-01-26 05:27本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 （四類） 類型 特點(diǎn) 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)最為充分 壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 即競(jìng)爭(zhēng)和壟斷并存 ,并以競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng) 寡頭壟斷市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)與壟斷并存 ,并以壟斷為主的市場(chǎng) 完全壟斷市場(chǎng) 不存在競(jìng)爭(zhēng) 【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu) ■ 具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，即壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，以競(jìng)爭(zhēng)為主 ■ 存量市場(chǎng)－交易雙方為分散的家庭，所以競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷（二手房市場(chǎng)） ■ 增量市場(chǎng)－市場(chǎng)供應(yīng)者是開(kāi)發(fā)商，壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)（一手房市場(chǎng)） 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 （六大結(jié)構(gòu)） 序號(hào) 結(jié)構(gòu)類型 內(nèi)涵 1 總量結(jié)構(gòu) 總量（開(kāi)發(fā)與銷售總量，供給與需求總量比例） 2 區(qū)域結(jié)構(gòu) 不同地區(qū)的差異 3 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 不同產(chǎn)品的差異 4 供求結(jié)構(gòu) 同一物業(yè)類型不同檔次的供求關(guān)系（供給檔次與需求之間的關(guān)系） 5 投資結(jié)構(gòu) 不同投資目的和方式 6 租買結(jié)構(gòu) 租賃和購(gòu)買的比例關(guān)系 【重點(diǎn)難點(diǎn)】租買結(jié)構(gòu)的影響因素 ■ 租金和售價(jià)的關(guān)系 ■ 人們對(duì)所有權(quán)的偏好 ■ 可供出租數(shù)量 ■ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分（五種分類） 按地域范圍細(xì)分 按房地產(chǎn)用途細(xì)分 按增量存量細(xì)分 按交易形式細(xì)分 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 按地域范圍細(xì)分（區(qū)域性市場(chǎng)） ■ 按城市劃分 ■ 按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分 ■ 按省或自治區(qū)劃分 ■ 按大片區(qū)進(jìn)行劃分 按房地產(chǎn)用途細(xì)分 ■ 居住物業(yè)市場(chǎng) ■ 商業(yè)特業(yè)市場(chǎng) ■ 工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ■ 特殊物業(yè)市場(chǎng) ■ 土地市場(chǎng) 不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此可以按照房地產(chǎn)的用途、將其分解為若干子市場(chǎng) 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 按增量存量細(xì)分 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 按交易形式細(xì)分 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)（四大類 40小項(xiàng)） 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 供給指標(biāo)（ 10項(xiàng)） 需求指標(biāo)（ 11項(xiàng)） 市場(chǎng)交易指標(biāo)（ 9項(xiàng)） 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)（ 10項(xiàng)） ■ 新竣工量 ■ 滅失量 ■ 存量 ■ 空置量 ■ 空置率 ■ 可供租售量 ■ 房屋施工面積 ■ 房屋新開(kāi)工面積 ■ 平均建設(shè)周期 ■ 竣工房屋價(jià)值 ■ 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ■ 人口數(shù)量 ■ 城市家庭人口規(guī)模 ■ 就業(yè)人員數(shù)量 ■ 就業(yè)分布 ■ 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ■ 城市家庭可支配收入 ■ 城市家庭總支出 ■ 房屋空間使用數(shù)量 ■ 商品零售價(jià)格指數(shù) ■ 城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) ■ 銷售量 ■ 出租量 ■ 吸納量 ■ 吸納率 ■ 吸納周期 ■ 預(yù)售面積 ■ 房地產(chǎn)價(jià)格 ■ 房地產(chǎn)租金 ■ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ■ 土地轉(zhuǎn)化率 ■ 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù) ■ 開(kāi)發(fā)投資杠桿率 ■ 住房可支付性指數(shù) ■ 住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù) ■ 房?jī)r(jià)租金比 ■ 量?jī)r(jià)彈性 ■ 個(gè)人住房抵押貸款還款收入比 ■ 住房市場(chǎng)指數(shù) ■ 消費(fèi)者信心指數(shù) 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 【指標(biāo)一】新竣工量（竣工面積） 指報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和 【指標(biāo)二】滅失量 指房屋存量在報(bào)告期期末由于各種原因滅失掉的部分 【指標(biāo)三】存量 指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量 報(bào)告期存量＝上期存量 +報(bào)告期竣工量－報(bào)告期滅失量 【指標(biāo)四】空置量 指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的面積 包括以前年度竣工和報(bào)告期竣工的面積 不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積 【指標(biāo)五】空置率 指報(bào)告期末空置房屋占同期房屋存量的比例 空置率＝空置房屋面積 /同期房屋存量面積 【指標(biāo)六】可供租售量 可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量 +報(bào)告期新竣工量 由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于該時(shí)點(diǎn)的可供租售量 【指標(biāo)七】房地產(chǎn)價(jià)格 ■ 房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格水平的中位數(shù)或平均數(shù) 【指標(biāo)八】房地產(chǎn)租金 ■ 房地產(chǎn)市場(chǎng)中租金水平的中位數(shù)或平均數(shù) 【指標(biāo)九】房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ■ 反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程序的相對(duì)數(shù) ■ 包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù) 第三章 房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo) 【指標(biāo)一】土地轉(zhuǎn)化率 ■ 土地轉(zhuǎn)化率＝當(dāng)期土地出讓面積
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