【正文】 中心的生活七大策略線(xiàn)索，全面導(dǎo)入 “ 市中心價(jià)值論 ” 營(yíng)銷(xiāo)策略線(xiàn)索 4： 《 錦繡諸暨 —— 市中心價(jià)值論》廣告片冠名播出注：三維動(dòng)畫(huà)片制作完成后，剪輯成 1分鐘電視廣告短片，與諸暨電視臺(tái)協(xié)商冠名引進(jìn)熱播電視劇（或點(diǎn)播歌曲）播出，中間插播綠城廣場(chǎng)廣告片，借助電視媒體擴(kuò)大項(xiàng)目社會(huì)公眾影響力與口碑效應(yīng)。創(chuàng)造過(guò)程本身亦是擴(kuò)大項(xiàng)目社會(huì)公眾影響力與口碑效應(yīng)的絕佳營(yíng)銷(xiāo)舉措。另，此書(shū)亦是高端客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)的絕佳手段與載體，可與諸暨著名企業(yè)家建立密切聯(lián)系，為高端物業(yè)推出奠定客群基礎(chǔ)。 “ 市中心價(jià)值論 ” 是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值躍升的首要前提， 是 14月銷(xiāo)售空檔期的核心營(yíng)銷(xiāo)舉措。 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月房交會(huì)房交會(huì)10地塊 7幢開(kāi)盤(pán)5地塊開(kāi)盤(pán)3地塊開(kāi)盤(pán)10地塊 4幢開(kāi)盤(pán)7地塊開(kāi)盤(pán)11地塊開(kāi)盤(pán)2023年項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)向心力營(yíng)銷(xiāo)市中心價(jià)值論向心力營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)影響力營(yíng)銷(xiāo)陶朱山財(cái)富論壇（白天）奢華游輪 PARTY（晚上）影響力營(yíng)銷(xiāo)海豚計(jì)劃公益性活動(dòng) “ 市中心價(jià)值論 ” 市中心是城市的溫度所在，向心力所在，有著恒古不變的價(jià)值。明確否定了在非實(shí)體建筑中做樣板房。項(xiàng)目廣告語(yǔ)可選 “ 萬(wàn)千氣象，繁華織錦 ” ，并且沿用綠城的 LOGO，建立總體的形象。高速上的高炮適當(dāng)占據(jù)，強(qiáng)調(diào)全城概念，代表諸暨名片。廣告投放策略占據(jù)進(jìn)入諸暨城區(qū)主通道的戶(hù)外廣告牌，喊出 “ 進(jìn)諸暨，住綠城” 的口號(hào)。與政府、媒體洽談，舉辦《城市復(fù)興高峰論壇》、《陶朱山財(cái)富論壇》，聚集財(cái)富人群，城市復(fù)興版塊由綠城來(lái)談，確立本項(xiàng)目城市核心的地位。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策略深入各類(lèi)市場(chǎng)，與市場(chǎng)業(yè)主進(jìn)行宣傳與溝通，在市場(chǎng)中產(chǎn)生一定的影響力。與《越商雜志》溝通，從當(dāng)?shù)匕購(gòu)?qiáng)企業(yè)名單入手，聚攏財(cái)富人群，體現(xiàn)出意見(jiàn)領(lǐng)袖的帶頭作用。誰(shuí)來(lái)承接？客戶(hù)在哪里？2023營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵詞泛客戶(hù)組織 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)2023營(yíng)銷(xiāo)工作核心詞聯(lián)動(dòng) 向心力 影響力（一）全方位聯(lián)動(dòng)式作戰(zhàn)體驗(yàn)線(xiàn)路聯(lián)動(dòng) —— 零距離感受綠城園區(qū)配套聯(lián)動(dòng) —— 海豚計(jì)劃、紅葉行動(dòng)等知名商家聯(lián)動(dòng) —— 大型購(gòu)物廣場(chǎng)招商發(fā)布會(huì)客戶(hù)拓展聯(lián)動(dòng) —— 各鄉(xiāng)鎮(zhèn) DM直郵、商會(huì)等組織 圈層活動(dòng)廣告投放聯(lián)動(dòng) —— 本地媒體及網(wǎng)絡(luò)媒體客戶(hù)服務(wù)聯(lián)動(dòng) —— 綠城會(huì)老客戶(hù)維系全員營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)動(dòng)向心力營(yíng)銷(xiāo) 影響力營(yíng)銷(xiāo) 價(jià)值躍升與持續(xù)的銷(xiāo)售力=+ 以 “ 向心力營(yíng)銷(xiāo) ” （市中心價(jià)值 +產(chǎn)品價(jià)值） 建立無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性品牌形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售力提升與價(jià)值躍升； 以 “ 影響力營(yíng)銷(xiāo) ” （重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)組織舉辦具有社會(huì)影響力、轟動(dòng)諸暨的大型活動(dòng)）樹(shù)立標(biāo)桿，建立 “ 在諸暨，住綠城 ”口碑效應(yīng)，形成持久的銷(xiāo)售力。一期 9地塊二期 123地塊 二期 2 52地塊 四期3 3 40地塊 三期1 11 27地塊 三期2 50地塊 2023年開(kāi)發(fā)計(jì)劃物業(yè)類(lèi)型： 11地塊 —— 綠城第二代高層公寓 +商鋪； 7地塊 —— 市中心城市別墅。O：機(jī)會(huì)① 市中心價(jià)值 —— 擁有完善的配套與商業(yè)支持；② 千年山水間 —— 陶朱山、浦陽(yáng)江，絕佳的自然資源；③ 園區(qū)服務(wù)及綠城會(huì) —— 讓綠城在諸暨深入人心；④ 綠城泛營(yíng)銷(xiāo)策略 —— 全面打開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)渠道。③ 商業(yè)核心區(qū)塊開(kāi)工，全面提升綠城高端物 業(yè)定位。壹品的面世 ，預(yù)計(jì) 2023年至 2023年之間老城區(qū)供應(yīng)量也持續(xù)增加。尤其是老城區(qū)地塊伴隨著祥生 本地購(gòu)房需求旺盛，普通公寓市場(chǎng)成交火熱；前后出現(xiàn)一批外來(lái)投資客 。 金山越府微觀(guān)市場(chǎng)小結(jié)①2023 年諸暨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額一直呈穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢(shì)， 2023年的金融危機(jī)對(duì)其造成明顯影響，房地產(chǎn)完成投資、銷(xiāo)售面積均處于下滑態(tài)勢(shì)，但銷(xiāo)售均價(jià)卻能保持穩(wěn)定?？腿悍治?購(gòu)買(mǎi)基本以諸暨城關(guān)客戶(hù)為主，周邊如大唐、店口等鄉(xiāng)鎮(zhèn)也有一定去化率。銷(xiāo)售情況 無(wú)。 金山越府占地面積 建筑面積 21萬(wàn) ㎡建筑類(lèi)型 公寓、沿街商鋪 銷(xiāo)售電話(huà) 057587309999 87306999地理位置諸暨市 環(huán)城北路和朱公路交匯之處 可售房源 10套面積區(qū)間 交房時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià)公寓 97㎡ 173㎡ 金山越俯阮仕 東都 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 該樓盤(pán)位于諸暨市城區(qū)版塊，越興中學(xué)就在項(xiàng)目對(duì)面，定位為學(xué)區(qū)房。 2023年一期開(kāi)盤(pán) 2023年 11月 10日二期開(kāi)盤(pán) 2023年 3月一期銷(xiāo)售價(jià)格 6200元 /㎡ ；二期銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì) 6800元 / ㎡ 。西鄰越興中學(xué)與規(guī)劃中鳳山公園，北臨規(guī)劃中新行政中心。 鳳凰城項(xiàng)目名稱(chēng)：東都 壹品東都 客群分析 無(wú)。 未定預(yù)計(jì) 2023年下半年開(kāi)盤(pán) 一期銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì) 80009000元 /㎡銷(xiāo)售情況 無(wú)。 壹品項(xiàng)目名稱(chēng)：菲達(dá) 祥生 ?君城 菲達(dá) 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 該樓盤(pán)位于諸暨市絕佳的居住核心地段，交通便捷，周邊配套設(shè)施成熟，并坐擁浦陽(yáng)江一線(xiàn)江景。 君城占地面積 建筑面積 ㎡建筑類(lèi)型 公寓、沿街商鋪 銷(xiāo)售電話(huà) 057587379900 87379966地理位置 諸暨市 濱江北路延伸地段，環(huán)城東路東側(cè) 可售房源 無(wú)， 1400多戶(hù)面積區(qū)間 交房時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià)公寓 140㎡ 360㎡同方 ?國(guó)際公館典型樓盤(pán)分析 —— 公寓物業(yè)祥生 ?君城 祥生 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 該樓盤(pán)位于西施故里風(fēng)景區(qū)，社區(qū)內(nèi)有五星級(jí)酒店配備，離塵不離城 。面積區(qū)間 交房時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià)排屋 270㎡ 370㎡ 國(guó)際公館項(xiàng)目名稱(chēng)：同方 一期預(yù)計(jì)推出 35幢別墅樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 該樓盤(pán)位于五泄 4A風(fēng)景區(qū)，以意大利山地別墅為主要形態(tài)，由高力國(guó)際提供物管服務(wù) 。 維羅納莊園占地面積 建筑面積 ㎡建筑類(lèi)型 別墅、排屋、高層 銷(xiāo)售電話(huà) 057587888888地理位置 諸暨市五泄鎮(zhèn)青口自然村，東臨大青山，西依小山，北至美女嶺水庫(kù)可售房源 無(wú)面積區(qū)間 交房時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià)別墅 350㎡ 560㎡ 高爾夫 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 該樓盤(pán)位于城西開(kāi)發(fā)區(qū)， 擁有高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、 5000㎡高爾夫精英會(huì)所，以高爾夫?yàn)橹鞔蛑取?精英名城占地面積 建筑面積 30萬(wàn) ㎡建筑類(lèi)型 別墅、排屋、高層 銷(xiāo)售電話(huà) 057587888888地理位置 諸暨市城西開(kāi)發(fā)區(qū)，望云西路與興業(yè)路交匯處可售房源 可售房源 34套面積區(qū)間 交房時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià)排屋 370㎡ 430㎡別墅 500㎡ 550㎡ 豪爵華庭高爾夫 ?精英名城高爾夫 客群分析 本地客戶(hù)占了 60%，這部分客戶(hù)以城關(guān)的私營(yíng)業(yè)主，此外如：大唐、店口、山下湖等富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)也占了 30%,還有部分房源為義烏人。面積區(qū)間 交房時(shí)間 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià)排屋 360㎡ 440㎡別墅 476㎡ 1156㎡ 豪爵華庭項(xiàng)目名稱(chēng)：伊美 以上數(shù)據(jù)來(lái)源諸暨市房管處③ 諸暨市近 3年土地市場(chǎng)成交情況分析20232023年諸暨市區(qū)土地市場(chǎng)主要地塊成交情況表交易時(shí)間 地塊名稱(chēng) 面積 (畝 ) 土地用途 容積率（≤ ） 成交總價(jià) (萬(wàn) )成交地價(jià)（萬(wàn) /畝）樓面價(jià) (元 /平方米 ) 競(jìng)得單位090724諸暨市濱江北路延伸段（原絲織印染總廠(chǎng)及周邊）202 商住 125100 619 3709 諸暨市祥生置業(yè)有限公司071031 暨陽(yáng)路以東，原茅渚埠水廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)地塊 7550 2597諸暨市水業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司061113 浦陽(yáng)江以東、金雞山以南地塊 商住 9001 1120同方聯(lián)合控股集團(tuán)有限公司06720 環(huán)城南路北側(cè) 住宅 63060 3199 浙江伊美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司0619 望云路以南，原諸暨膠鞋廠(chǎng)（望云路123號(hào)）以西 商住 6365 諸暨宏磊東南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商住重點(diǎn)關(guān)注樓盤(pán)以上數(shù)據(jù)來(lái)源諸暨市國(guó)土資源局項(xiàng)目市場(chǎng)占有率分析注：數(shù)據(jù)截止 12月 31日，銷(xiāo)售金額為各樓盤(pán)提供數(shù)據(jù)① 2023年諸暨中心城區(qū)各盤(pán)銷(xiāo)售排行榜排名樓盤(pán) /所售物業(yè)類(lèi)型 銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）所占市場(chǎng)率 （ %）1 綠城百合公寓（公寓、商鋪） 80899 %2 精英名城（排屋、別墅） 79000 %3 豪爵華庭（排屋、別墅） 78000 %4 國(guó)際公館（排屋、公寓） 37000 %5 鳳凰城（高層） 33800 %6 上海城（小高層、高層） 30300 %7 和澤苑（高層） 22200 %8 金都華俯（高層） 18080 %9 翡翠苑（公寓） 15300 %10 怡江花園（高層） 13500 %② 2023年諸暨中心城區(qū)公寓物業(yè)銷(xiāo)售排行榜排名樓盤(pán) 銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元） 所占公寓市場(chǎng)百分比率 （ %）1 綠城百合公寓 80899 %2 鳳凰城 33800 %3 上海城 30300 %4 和澤苑 22200 %5 金都華俯 18080 %6 翡翠苑 15300 %7 怡江花園 13500 %8 鳳凰城 33800 %注：數(shù)據(jù)截止 12月 31日，銷(xiāo)售金額為各樓盤(pán)提供數(shù)據(jù)③ 綠城舊城改造項(xiàng)目 2023年市場(chǎng)占有情況預(yù)估 假定 2023年市場(chǎng)銷(xiāo)量維持 09年的水平，高層、別墅等項(xiàng)目通過(guò)自身營(yíng)銷(xiāo)工作的進(jìn)一步開(kāi)展，以及諸暨市市場(chǎng) 2023年度的預(yù)期供應(yīng)量，市場(chǎng)占有率的進(jìn)一步提升，則 2023年可能達(dá)到銷(xiāo)售套數(shù)如下表顯示：指標(biāo) 所有總價(jià)范圍公寓2023年項(xiàng)目預(yù)設(shè)全市公寓占有率 51%79% 5179%2023年項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元） 1800002023002023年項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售套數(shù)（套） 146016302023年完成指標(biāo)，綠城占諸暨市的市場(chǎng)份額將達(dá)到 4258%！典型樓盤(pán)分析 —— 高端別墅、排屋物業(yè)伊美 商品房銷(xiāo)售額在 2023年綠城舊城改造高價(jià)位的帶動(dòng)下，與 2023年相比增長(zhǎng)幅度尤為明顯。諸暨的城市環(huán)境和浙江省以及諸暨市居民的購(gòu)買(mǎi)力為房?jī)r(jià)提供了一定的支撐。 與長(zhǎng)興比較，在可支配收入水平、居民儲(chǔ)蓄總量、居民人均居住面積等方面反映的居民生活水平明顯占優(yōu)。西施故里旅游區(qū)二期工程全面推進(jìn) ,五泄景區(qū)深度開(kāi)發(fā) ,各景區(qū)設(shè)施進(jìn)一步完善。以上數(shù)據(jù)來(lái)源各地統(tǒng)計(jì)網(wǎng)④ 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2023年 111月諸暨全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長(zhǎng)