【正文】 加強道路與湖泊的銜接，通過路、橋來點綴湖，設置更多的親湖道路。 這里的每一條道路都是一條柔曲秀美景觀帶；每一條道路都是一道亮麗風景線！ （ 2）道路景觀 道路系統(tǒng)示意圖 入口 主干道 沿湖景觀道 人車道 從崇州到項目專用車道，營造景觀大道和私家道路氛圍，兩邊用高大樹木進行綠化，顯得道路的專屬性、高貴性和環(huán)境幽靜的氛圍。 三大主題區(qū) ——湖灣運動區(qū) ——餐飲娛樂區(qū) ——山野公園區(qū) 產品定位 樓王 獨棟別墅 莊園別墅 獨棟別墅聯(lián)排別墅 產品定位 堡區(qū) —— 獨棟： 250350 ㎡，聯(lián)排： 180－ 250 ㎡； 莊區(qū) —— 獨棟： 300400 ㎡； 島區(qū) —— 獨棟： 400－ 500 ㎡，樓王： 1000㎡以上； 度假公寓 —— 50120 ㎡； 花園面積 —— 5001000 ㎡； ?別墅項目的主力戶型面積 201300㎡，占整個供應的 32%； ?200㎡以下的“小戶型”和 300㎡以上的“大戶型” 均占 15%左右； ?200㎡以下別墅通常都分布于近郊區(qū)及青城山；201300㎡別墅主要分布于城西以及城市重點發(fā)展方向的華陽和龍泉驛板塊； 03年中原數(shù)據(jù) 價格定位 價格是銷售階段最敏感的因素，定價對銷售非常重要，綜合市場現(xiàn)象分析，并結合城市經濟增長規(guī)律，建議各種類型產品均價定位為： 堡區(qū)： 獨棟： 5000元 /㎡左右；聯(lián)排： 3500元 /㎡左右； 莊區(qū)： 莊園別墅： 6000元 / ㎡左右； 島區(qū)： 獨棟： 8000元 /㎡左右； 03年中原數(shù)據(jù) 環(huán)境優(yōu)化 任何一個高尚的居住休閑區(qū)最重要的基礎是有一個流連忘返、美侖美奐的生態(tài)環(huán)境！因此天鵝湖將 把生態(tài)、環(huán)境、休閑設施的打造作為頭等大事 ! （ 1）天鵝湖 ? 功能： 打造成為成都最大的原生態(tài)濕地公園，具有觀景、游樂、休閑等功能。 功能組成： 休閑、運動、娛樂、度假居住。 消費者定位 ： 成都的富裕階層：成功的私營企業(yè)主、政府高級公務員； 成都的知識階層： 中高級管理人才、技術人才、文化藝 術工作者等 。 消費者定位 ： 成都的富裕階層：成功的私營企業(yè)主、政府高級公務員； 成都的知識階層： 中高級管理人才、技術人才、文化藝術 工作者等 。 功能描述 描述： 滿足社區(qū)內業(yè)主日常休閑、度假、娛樂等生活需求； 對外提供企業(yè)商務往來、商務接待、商務培訓需求； 可采用會員制的方式經營。 功能定位：四大板塊 第一板塊：以游艇俱樂部為核心的高檔商務休閑度假板塊； 第二板塊：以生態(tài)園林為特色的山莊休閑居住板塊； 第三板塊：以山野風光為特色的城堡休閑居住板塊； 第四板塊：以休閑 MALL為核心的運動休閑商業(yè)配套板塊； 以游艇俱樂部為核心的高檔商務休閑度假區(qū) 說明： ——成為成都最高級的商務交流、商務休閑平臺，企業(yè)會議 培訓基地； ——滿足日益增長的高端消費群對游艇運動的向往和需求； ——具有良好的景觀示范作用，迅速提升區(qū)域檔次； 功能： 政府和企業(yè)接待、運動休閑、商務會議、度假、居住。 市場定位 ——以成都市企業(yè)為主導的商務階層： 80％ ——成都知識產業(yè)為基礎的精英階層： 15％ ——其他對項目有認同感的富裕階層： 5％ 企業(yè)接待： 企業(yè)商務接待的私家會所； 運動休閑： 運動休閑人士交友的天地； 度假居?。?5+2度假居住和成功人士的休閑居?。ㄒ缘诙铀? 為主兼顧部分第一居所需求）； 企業(yè)形象： 藝術人士、科研人士休閑辦公、家庭辦公的場所。 ——強化生態(tài)性：綜合容積率控制在 ——強化稀缺性 : 天然山水稀有 ____強調尊貴性 : 奢侈占有土地 ——強調私密性 : 完善的服務 ____強化個性 : 產品形態(tài)多樣 主題定位 形象定位 市場定位 功能定位 產品定位 環(huán)境優(yōu)化 第三部分：項目定位 主題定位 企業(yè)會所 假日生活 ——是成都最高端運動休閑、商務交流、度假居住區(qū)； ——承載高端商務人士健康養(yǎng)生、商務接待、度假居住、企業(yè)形象展示“四位一體”生活的理想場所。 競爭性項目對比分析 名稱 均價 /元 戶型 /平米 主要支撐點 社區(qū)環(huán)境特色 生活方式 主題概念 開發(fā)模式 麓山國際社區(qū) 10000 250450 高爾夫球場 18洞高爾夫球場，美式風情 高爾夫就在家里的生活方式 半山、果嶺、名流、碧野 高爾夫別墅 天下青城 4000 35200 青城山 有 600畝森林公園， 2公里河濱主題園 真山真水真性情的度假生活方式 得山、得水、得天下 度假公寓 維也納森林公園 5300 260530 高爾夫球場、森林 有 2023畝的松林，近萬平米的內湖。 我們的戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略二：主題鮮明 個性突出 主題鮮明、個性突出是實現(xiàn)項目差異化競爭，是項目具備唯一性、權威性、排它性的前提。 理由四： 商務地產屬于高端市場，能夠最大價值的利用我們的環(huán)境資源。 理由二： 項目距離成都市區(qū)遠（ 50公里），缺乏板塊效應的支撐，因此進行第一居所（路徑 2）開發(fā)的條件還不成熟。 市場規(guī)律 ? 任何一個城市邊緣項目的開發(fā)，項目須要有一個鮮明的主題，是旅游、是高爾夫、養(yǎng)生還是運動等等，才能夠吸引市場、拉動市場； ? 低端入市難免陷入低端循環(huán)往復的處境，等到高端市場逐步成熟的侍侯卻已經喪失主動權和空間； ? 如果走高端入市的路線，需要天時、地利、人和等市場綜合條件成熟；或者針對特定的需求將產品做到及至，才能橫空出世創(chuàng)造市場。 ? 麓山國際 :一步到位高爾夫別墅開發(fā)模式 麓山國際的開發(fā)可謂占盡了天時、地利、人和，天時是高爾夫消費意識的覺醒，地利是南部新城的規(guī)劃出臺，人和是城市戰(zhàn)略的南延線得到了人們的認同。目前來看，已形成了一定的氛圍，但由于低端入市，為提升檔次的高端產品開發(fā)留下的空間不多。 這種模式需要企業(yè)具有雄厚的資金實力、強大的開發(fā)隊伍和 豐富的旅游開發(fā)經驗，雖然前期投入大筆的資金，并且需要 長期回收，但企業(yè)賺到了品牌、經驗以及全國各地的開發(fā)機 會。 2. 碧峰峽通過全國第一家生態(tài)型野生動物園、千層巖瀑布、大熊貓生態(tài)園、人造溫泉等旅游產品啟動市場 ,培育了五年左右，為后續(xù)的旅游地產開發(fā)奠定了市場基礎。 它山之石，可以攻玉，我們可以借鑒一些城市邊緣地帶別墅開發(fā)案例，總結一些共同的規(guī)律，來尋求我們的運做模式： 值得我們研究的四種開發(fā)模式 ? 碧峰峽：旅游地產開發(fā)模式 1. 萬貫集團運營的“碧峰峽模式”。 挑戰(zhàn) 4：利通企業(yè)的操作模式 利通企業(yè)一貫以短平快，追求快速回籠資金為特點，主要針對大眾消費市場、小規(guī)模的開發(fā)見長。 挑戰(zhàn) 3：有小環(huán)境沒有大環(huán)境，競爭優(yōu)勢不明顯 項目地塊有山有水，但也只是項目內部的小環(huán)境而以，外部缺乏具有稀缺性和唯一性的自然景觀環(huán)境或者歷史人文底蘊的支撐。 挑戰(zhàn) 2：在人們的心目中屬于遠郊開發(fā)的項目，市場 待培育 1. 距離成都市中心的距離有 50公里，車程大概在3040分鐘，但人們的心理距離要遠得多，屬于遠郊開發(fā)概念，由于距離的原因限制了本項目的發(fā)展（例如不能作為第一居所，只能作為第二居所等）。這造成了項目價值難以最大化的提升。 ?私密性與尊貴性： 從項目的地形地貌來看，基本上都是坡地，平地不多，并且可以蓋房子的地很分散，因此，比較適合做那種超低密度的依山就勢的具有強烈私密性和和尊貴性的高檔生態(tài)別墅。 第二部分：項目的開發(fā)策略 項目分析：項目優(yōu)勢 ?山水資源稀缺性： 從項目的自然資源來看，項目大面積的湖面加上茂密的山林以及連綿起伏的山體，自然環(huán)境獨特。 城市新貴將成為別墅的消費主力 隨著成都城市魅力的增強、創(chuàng)業(yè)條件不斷完善，成都將成為中小企業(yè)的樂土，一批年輕化、購買力強、有文化、有品位、有魄力的城市新富階層將出現(xiàn)，成為別墅消費的中堅力量 倡導生活方式、生活理念的復合地產形態(tài)將引領別墅市場的第三次浪潮 這種個性化、特色化、檔次高的產品，將同現(xiàn)實的產品產生極大的差異性和層次性，引領新時代的地產開發(fā)。 成都未來別墅市場發(fā)展五大趨勢 別墅需求仍然保持旺盛 成都別墅市場需求的原動力主要來源于三個方面：一是經濟的快速增長，人們生活條件的改善，對于居住環(huán)境、居住條件改善的需求自然產生；二是隨著城市外向度的不斷增強，外來消費特別是對于度假類以及商務類物業(yè)的消費需求自然增多；三是政府對別墅開發(fā)用地停止進行供應以后，別墅類產品變得更為稀缺。目前成都這類產品還是處于初級萌芽的階段， 總體數(shù)量也比較少，但是具有較大的發(fā)展?jié)摿?。度假、養(yǎng)生型別墅項目主要集中于西北部的 青城山、西部的大邑和東部的龍泉等區(qū)域。這部分產品主要集中在近郊區(qū)和遠郊區(qū)，一般都位于或 者靠近風景區(qū)，擁有稀缺的自然資源和優(yōu)美的自然景觀，大部 分項目是為了部分消費者 5+ 1+1生活模式的需求，還有一些 項目就針對中老年人的養(yǎng)生度假需求。作 為第一居所的別墅項目主要是城市別墅，靠近市中心，工作、 生活都比較方便，這類別墅的售價也最高（約 800018000 元），主要集中在城西；南部一些自然環(huán)境和產品品質都特別 好的遠郊別墅，這類別墅的價格也較高（約 50006000元）。 為了與以上幾大別墅板塊形成差異，綜合西部的未來發(fā)展和擁有的自然資源條件，追求絕對的生態(tài)性、環(huán)保性和主題 性將是未來西部別墅項目的核心競爭力之一。 ?西邊的城西和溫江板塊 城西的浣花溪一帶由于生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、歷史文化底蘊深厚、休閑娛樂配套完善，目前已經形成一個頂尖的豪宅別墅區(qū)，該區(qū)域目前別墅區(qū)域已經飽和，短期內新增項目將十分有限。 ?西北部青城山板塊 青城山板塊是成都度假別墅、養(yǎng)生別墅的集中開發(fā)區(qū)域。牧馬山開發(fā)的純獨幢別墅，其傳統(tǒng)的富人區(qū)域特征明顯，產品位于成都別墅開發(fā)的高端，消費目標也直指成都的“金字塔尖人群”。 ?南部華陽板塊 目前，該板塊已經形成了高檔生態(tài)純別墅區(qū)。其消費對象直指部分第二居所消費者。由于交通方便，山水景觀資源豐富，休閑山水別墅的開發(fā)條件日趨成熟。 成都別墅市場發(fā)展格局：四大板塊 都江堰青城山板塊 城西、溫江板塊 南部華陽板塊 東部龍泉板塊 成都四大別墅板塊 目前，成都別墅市場基本上形成