【正文】 2023年 2月 8日星期三 3時 51分 6秒 03:51:068 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 , February 8, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 8日星期三 上午 3時 51分 6秒 03:51: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 03:51:0603:51:0603:512/8/2023 3:51:06 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 上午 3時 51分 :51February 8, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :51:0603:51Feb238Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 附錄二：成都主要別墅項目一覽表 項目 金色怡園 錦江花溪 芙蓉古城 區(qū)位 崇州南門西江河畔 大邑西嶺雪山下的花水溪 溫江區(qū)永寧鎮(zhèn) 規(guī)模 100多棟 總建筑面積 40000平方米 占地 700畝，約 1000多戶 價格 獨棟 2780元 聯(lián)體 2230元 起價 4088元 3000元 /平方米 開發(fā)模式 公寓、洋房、聯(lián)體、獨立別墅多種形態(tài)，針對中老年人養(yǎng)老。 因此，成都房地產(chǎn)市場的內(nèi)部需求還有相當(dāng)大的發(fā)展空間 , 新建商品房品質(zhì)提升無疑將誘發(fā)市民住宅的升級換代，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的不斷提高，通過二次或者多次置業(yè)來改善居住條件是居民的必然要求。 3. 2023年城區(qū)居民人均住房建筑面積 ，農(nóng)村居民人均住房面積 ，根據(jù)非農(nóng)人口與農(nóng)業(yè)人口的比例，我們算一個加權(quán)平均值，成都市人均居住面積約 ， 按未來人均 ，凈增人口每年拉動需求： 萬平方米。 附錄一：房地產(chǎn)市場生命力旺盛 ? 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 先看一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計局）： 1. 2023年全市商品房銷售面積為 ，比 2023年增長，增長 %； 2. 2023年銷售額為 ，比 2023年增長 ，增長率%； 3. 2023年 110月，全市商品房空置面積 ，同比減少%； 4. 204年 19月五城區(qū)外地個人購買商品房面積占商品房銷售面積比例為%，比 2023年增長近 7個百分點。 在景觀上： 為了讓項目與自然景觀相互交融，采取的是現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格 .將現(xiàn)代的 幾何空間建筑植入自然山水林木之中 ,本著創(chuàng)造景觀價值的原則，絕不會損害景觀。 配套設(shè)施 配套設(shè)施主要包括業(yè)主專屬跑馬場、私家游艇及碼頭、潮河畔直升機停機坪、動靜分離“雙會所“、湖心棋孿島、社區(qū)專屬沿河健康步道、專用垂釣碼頭、室外足球場、旱冰場、封閉式兒童樂園等。 一期樣板間區(qū)獨棟別墅設(shè)計有 11種類型，特點差異性較大，戶型面積從 290平方米到 ，每戶帶 400－1300平方米花園。 景觀設(shè)計 以自然為主線，不注重人為痕跡太重的景觀營造，但自然之中的許多東西還是要由人工來完成的。 社區(qū)規(guī)劃 亞瀾灣開發(fā)用地 54萬平方米（ 810畝），規(guī)劃總建筑面積 10萬平方米，容積率低至，綠化率高達 90％。該項目在北京的別墅檔次以及銷售成績都名列前茅，以下將對該項目的區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃、開發(fā)等方面進行分析。 水上運動活動 首期啟動的水上運動項目是游艇俱樂部，游艇彌補了國內(nèi)繼高爾夫球運動之后休閑運動領(lǐng)域的又一個空白，為社會名流、商業(yè)巨賈、駐華使節(jié)、顯貴政要進行商務(wù)、度假、休閑提供最高尚的場所， 所以，在首期通過游艇俱樂部的建設(shè)，可以吸引頂端客戶群體的關(guān)注，推動整個項目的進展。 三號別墅 崔愷設(shè)計 居室部分平行山體布置，保持山溝的視野暢通。 怪院子 嚴迅奇設(shè)計 本案以傳統(tǒng)合院住宅為主體，提出兩種“誤讀”方式 。 美國加州山地別墅 雷 這些別墅可以讓不同著名設(shè)計師進行創(chuàng)意，在水邊形成一個群島組團 ,各家有自己的游艇碼頭 ,可用竹子、木頭、鋼結(jié)構(gòu)等不同材料進行建造，每棟別墅賦予一個名字，這樣就形成了別具特色的銷售示范區(qū)。 湖景環(huán)境營造 湖景環(huán)境營造的另一個方面休閑場地的設(shè)計 ,根據(jù)地形地貌設(shè)計相應(yīng)活動空間 ,成為景觀的一部分 . 湖景環(huán)境營造 環(huán)境工程要達到的效果就是在保護好原有生態(tài)的基礎(chǔ)上，讓整體環(huán)境變成變得更加和諧，社區(qū)的主要干道也將貫通，方便客戶來參觀，營造中一種社區(qū)的氛圍、休閑的氛圍，從而使帶動整個地產(chǎn)的升值。 首期啟動三個動作 環(huán)境工程先行 建設(shè)銷售示范區(qū) 開展水上活動 環(huán)境工程先行 —— 主要干道整修 —— 山體環(huán)境提升 —— 湖景環(huán)境營造 進小區(qū)的干道、環(huán)繞社區(qū)主干道和環(huán)湖路的修整。 可參考的游憩項目：水上游艇、水上高爾夫練習(xí)場、越野自行車、滑草、沙灘排球、湖濱浴場、垂釣、觀鳥等等。 坡地風(fēng)情 利用原有的坡地優(yōu)勢可以使每棟別墅都擁有自己的坡地，充分體現(xiàn)親地性和親自然性。 在山林規(guī)劃建設(shè)時要以人為本，將人文與生態(tài)并重，并且主張和諧統(tǒng)一。 道路的領(lǐng)地意識 （ 3）山林景觀 山林景觀的打造，本著以下三個原則： —— 綠色生態(tài)原則。建造沿湖景觀道路，可以設(shè)置一些跨過湖面的石拱橋、鐵索橋、浮橋等特色景觀路。 ? 設(shè)計要點： 1. 充分發(fā)揮生態(tài)性、觀賞性和參與性的特點； 2. 進行適當(dāng)?shù)母脑?，保留一些水邊的原生植物? 3. 岸邊開辟休閑小路徑，供人們游樂參觀。 圖示 聯(lián)排圖示 休閑 MALL配套板塊 說明： 1. 以山、水為依托，集休閑、商業(yè)、餐飲等于一體的休閑生活中心； 2. 為社區(qū)內(nèi)業(yè)主提供日常休閑、購物、餐飲等生活需求； 3. 以水為靈魂； 4. 以運動、娛樂、商業(yè)、餐飲、居住為主要業(yè)態(tài)； 5. 以體驗山水文化和現(xiàn)代休閑文化為特色，是標志性和人氣最旺的區(qū)域。 商務(wù)休閑板塊 商務(wù)會所 商務(wù)藝墅長廊 游艇俱樂部 CEO官邸 湖島別墅 游艇碼頭俱樂部： 游艇俱樂部主要包括會所、浮碼頭泊位、防波堤、護岸建筑物以及助航設(shè)施； 湖島別墅建筑示意 會所圖示 以生態(tài)園林為特色的山莊休閑居住板塊 說明： 充分利用山水的自然景觀和高標準休閑配套，打造成都 的富人區(qū)； 依山就勢，合理利用每一塊坡地，擴大花園面積，形成 個性較強的莊園別墅。 市場定位 ?在國內(nèi)其他城市，都有類似的場所，比如青島的王哥莊濱海區(qū)域，上海的天馬高爾夫山莊等等，亞龍彎使館 1號，它們不僅成為當(dāng)?shù)孛堂骶蹠牡胤?，而且成為代表城市形象的一長名片和聚合高端人士的主要場所。 人與自然完美協(xié)調(diào)的歐洲生活方式 森林、湖泊、高爾夫 景觀純別墅 天泉聚龍 5500 162490 湖泊 外依 5000畝青山、內(nèi)有有800畝湖面 健康、人文、休閑的山水高尚生活 國際生態(tài)別墅園 山水度假別墅 本案 6000 1501200 湖島、游艇、 1200畝山林，800畝的湖面 休閑、接待、居住、辦公四位一體的生活方式 企業(yè)會所 假日生活 商務(wù)娛樂休閑別墅 我們的戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略三：揚長避短 策略制勝 發(fā)揮項目的自然資源優(yōu)勢、土地資源的優(yōu)勢，不僅賣住宅，而且是賣生活方式；不僅賣房產(chǎn)而且賣地產(chǎn)，采用小步快走的市場開發(fā)策略，合理規(guī)避市場風(fēng)險。 開發(fā)模式 旅游度假別墅 居家別墅 商務(wù)別墅 競爭對手 多 多 少 品牌效應(yīng) 低 低 高 風(fēng)險預(yù)測 大 大 較小 利潤空間 利潤低、回收慢 利潤高、回收慢 利潤高、回收中 企業(yè)能力 高 高 高 三種模式的對比分析 我們的戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略一：反彈琵琶 高端入市 高端入市，更容易吸引市場的注意力，同時能夠最大限度的提升項目價值，項目的開發(fā)獲得經(jīng)濟效益、社會效益雙豐收。 項目可供選擇的三條發(fā)展路徑 路徑 模式 形態(tài) 優(yōu)勢 劣勢 路徑 1 低端旅游地產(chǎn) 由觀光到休閑到居家（第二居所） 吸引人氣，培育市場、 項目升值 要求開發(fā)商要有很強的操作能力 路徑 2 高端居家別墅 直接蓋高檔別墅（第一居所） 抓住 ―第一居所 ‖作為生活必需品的特點，鎖定高端人群，獲取高利潤 天時、地利、人和不具備，風(fēng)險大 路徑 3 居家和度假的中間形態(tài) 企業(yè)別墅開發(fā)（有可能居家也有可能不居家） 易于樹立項目的唯一性、排他性和權(quán)威性，對第一居所和第二居所都有很強的兼容性 前期需要對商務(wù)配套、休閑配套還有整體的環(huán)境等有一個比較大的投入 建議選擇路徑 3 理由一： 利通公司缺乏超強的旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和能力，因此路徑 1不可行。 ? 龍泉驛陽光體育城：借船出海體育地產(chǎn)開發(fā)模式 陽光體育城借體育盛會，形成集運動、度假、投資、居家功能為一體的綜合性大型休閑基地，分體育館區(qū)、生態(tài)娛樂區(qū)、會員區(qū)來規(guī)劃，早期很快得到市場的認同，但是這種模式的項目開發(fā)注定需要交通和大量的人氣支撐，目前處于低端循環(huán)無法自拔的狀態(tài)。 3. 運作模式：政府出資源、企業(yè)出資金、所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)“三權(quán)”分離的旅游開發(fā)模式。對于高端產(chǎn)品的開發(fā)在品牌、規(guī)劃、資源以及對市場的把握方面準備不足。 2. 由于成都目前的遠郊開發(fā)和度假市場都處于低端的開發(fā)狀態(tài)，所以本項目難免限于同樣的規(guī)律。 項目面臨的四大挑戰(zhàn) 挑戰(zhàn) 1：項目所在區(qū)位區(qū)域內(nèi)的第一個開發(fā)項目，獨力難撐 1. 項目地塊所在的縣級市 —崇州，位于成都市的西部，屬于西部生態(tài)敏感區(qū)的一部分，在成都市的空間發(fā)展戰(zhàn)略里面，東部、南部、北部都是重點發(fā)展區(qū)域，而西部則不在城市的發(fā)展重心之上。 郊區(qū)別墅將層出不窮 由于城市的擴張、市區(qū)用地的日益稀缺，別墅在郊區(qū)的不斷開發(fā)也將是一個趨勢。這類型別墅主 要位于近郊區(qū)和遠郊區(qū)，并且主要是靠一些高素質(zhì)的商務(wù)配套 例如高爾夫球場和一些商務(wù)會所等來支撐。這類型別墅是屬于比較 大眾化的產(chǎn)品，其售價也基本上是處于中低檔的水平（約 25003500元）。 成都別墅市場三大消費市場 （ 1） 居家型市場：高端市場 作為居家型別墅的消費人群是成都最富有的一類人群，主要是 一些私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府高級公務(wù)員等。目前，成都的遠郊別墅供應(yīng)也仍集中在這一帶，由于該區(qū)域景觀資源的稀缺性和獨占性，使得其目前的供應(yīng)體量也相當(dāng)可觀，超過到總供應(yīng)量的 20%以上比重，盡管目前已有限制在該區(qū)域開發(fā)別墅的規(guī)定出臺，但供應(yīng)單個規(guī)模較大，預(yù)計今后競爭更