【正文】 加激烈。南部華陽牧馬山一帶，由于其擁有的天然環(huán)境、自然臺地，加上高爾夫球場、原始森林等自然優(yōu)勢，開發(fā)商在此開發(fā)的幾乎都是純獨幢別墅。別墅項目品種較豐富，以中檔戶型及價位為主。 ?代表性樓盤： 草堂之春 、 金林半島 、 維也納森林別墅 、 麓山國際等 。 城市別墅從其出現(xiàn)開始就價格不菲 ， 從而滿足著社會暴富群體的炫耀心態(tài) ?？梢哉f，成都的別墅市場也正處于紅火的發(fā)展階段。 2. 目前，已建和在建的別墅套數(shù)在 2023套左右，市場市值高達 50億元。購房，對于成都人來說，有著多元化的動機。好追風(fēng)、追求安逸成為生活的標(biāo)準(zhǔn)；虛榮而不勢利，貧富的消費層次不甚明顯，麻將、喝茶、農(nóng)家樂為主要的消費休閑方式。 2023年 111月消費結(jié)構(gòu)表 城市居民家庭收支情況 111月 所占比例 % 累計同比 177。 目前，成都人均 GDP達到 18100元，預(yù)計到 2023年，成都人均 GDP將達到 3000美元。這個經(jīng)濟圈基本上就指整個成都平原經(jīng)濟圈，也是以成都為中心最大的經(jīng)濟輻射圈。 崇州市 因此，未來的西部將更加適合旅游度假，更加適合人居，西部有很大的潛力可以發(fā)展成為生態(tài)型高端別墅板塊。 成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面是科技型企業(yè)的增多，另 一方面是知識型、技術(shù)型高級人才向成都聚集，因此，除了 企業(yè)辦公居住需求的增加之外，一群年輕化、知識化、現(xiàn)代 化的高購買力消費人群將涌現(xiàn)出來 新經(jīng)濟催生新地產(chǎn) ?新的經(jīng)濟形態(tài)決定新地產(chǎn)形態(tài)，同時也使地產(chǎn)出現(xiàn)一些新的特點和發(fā)展趨勢。 無疑，成都旅游業(yè)的發(fā)展必將帶來對休閑消費、度假消費以及旅游居住消費需求的大量增加，因此，未來成都旅游地產(chǎn)的發(fā)展將有更加廣闊的空間。 壯大旅游會展業(yè) ?成都旅游休閑業(yè)逐步成為全市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。越來越多外資企業(yè)、港澳臺企業(yè)、東部沿海企業(yè)紛紛落戶成都，加之政府十分注重私營企業(yè)的發(fā)展，成都市內(nèi)企業(yè)和公司數(shù)量猛增， 成就了成都作為中國最重要的商務(wù)城市之一，形成龐大的商務(wù)市場需求。 成都：中國最具經(jīng)濟活力城市之一 大北京城市圈 大上海城市圈 大廣州城市圈 ！ 長江流域經(jīng)濟帶 成渝共建第四城市群 中國經(jīng)濟張弓搭箭 西部的成都 ? 未來成都將成為： 中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強 的現(xiàn)代特大中心城市。通過創(chuàng)新理念和豐富的產(chǎn)品組合引領(lǐng)別墅 市場開發(fā)新潮流，引起社會對本項目的廣泛關(guān)注； 第三、做出深度。天鵝湖 —— 把家安在伊甸園 千年積淀的一種精神 在這一剎那凝結(jié) 那碧水蕩漾的天鵝湖 沉淀著人們心中的夢想 因為有一種生活有了新的傳承 因為有一種建筑有了新的解讀 目 錄 第一部分 :態(tài)勢分析 第二部分 :開發(fā)策略 第三部分 :項目定位 第四部分 :首期啟動 說明 ?項目既定的條件 項目開發(fā)處在成都城市劇變、社會轉(zhuǎn)型、 別墅市場的發(fā)展高峰期。 項目開發(fā)風(fēng)險與機遇并存 ?項目既定的條件 1. 本項目規(guī)模大， 1000畝白塔湖水庫，周邊控制 2023畝的山地和 1000畝的可開發(fā)用地，資源價值認(rèn)同度高； 2. 項目所在地崇州非城市發(fā)展的熱點區(qū)域，缺乏板塊集中開發(fā)效應(yīng)，從而導(dǎo)致項目的價值較難提升，要引起人們對本項目的關(guān)注有一定的難度。首先生態(tài)環(huán)境景觀、建筑品質(zhì)要做到極致，此外，一系列的配套設(shè)施、休閑設(shè)施必須完善起來。 ? 城市經(jīng)濟目標(biāo)： 1. 到 2023年，大成都都市圈經(jīng)濟總量（ GDP）達到 5000億元，占四川省的 45%以上，未來 10年，成都都市圈的經(jīng)濟總量將達到全省的 60%以上。 ?據(jù)統(tǒng)計，目前，成都市區(qū)內(nèi)的中小公司達 20230多個。 2023年，全市接待入境旅游者 ，接待國內(nèi)旅游者，旅游總收入 。而成都旅游、會展業(yè)的興起則必然帶來商務(wù)度假、休閑居住、公關(guān)接待等需求的快速發(fā)展，休閑地產(chǎn)是未來成都房地產(chǎn)市場的一大機遇 突出發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) ?加快高新區(qū)南部園區(qū) 100萬平方米的西部軟件園、天府科技園、科技商務(wù)城和西部園區(qū)的出口加工區(qū)、政務(wù)服務(wù)中心等重點項目建設(shè)。 ?北京的總部經(jīng)濟吸引了全國甚至全世界的一些大中型企業(yè)向北京靠攏，從而產(chǎn)生了總部基地的商務(wù)地產(chǎn)新形態(tài)。 形成三大交通經(jīng)濟圈 ?半小時經(jīng)濟圈： 以成都為中心、半徑為 50公里的圈層狀結(jié)構(gòu)，具體為中心五城區(qū)、高新區(qū)以及包括彭州、溫江等６個中近郊區(qū)（市）縣在內(nèi)的區(qū)域。 本項目正好處于半小時經(jīng)濟 圈范圍內(nèi)，隨著成溫邛高速 公路的全線開通，項目與成 都市中心的距離進一步縮短， 有條件接受成都市區(qū)的更大 消費輻射，特別是對高檔別 墅產(chǎn)品的消費輻射。據(jù)此，我們認(rèn)為，在未來的 23年，成都的職業(yè)高級化水平將有一個飛躍式的提高，社會中間階層也將有一個跳躍式的擴大。% 市區(qū)居民人均可支配收入 元 / 食品 元 % 衣著 元 % 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 元 % 醫(yī)療保健 元 % 交通和通訊 元 % 教育文化娛樂服務(wù) 元 % 居住 元 % 雜項商品及服務(wù) 元 % 休閑文化 城市的魅力所在 1. 成都是著名的休閑勝地，被譽為：“休閑之城”，“中國第四城”，是“玩的城市，樂的天堂”，玩樂的思想貫穿在成都的各個角落和各個層次中。 追求時尚，消費意識超前是成都市民的主要消費特征。 ?購買生活方式 買的真正是生活方式，一種生活態(tài)度。銷售額也從最初的 8828萬元，增長到445466萬元，增長了 50余倍。 成都別墅市場發(fā)展兩大階段 第一階段： 19921999年 以城市別墅為代表 ?主要特征： 這一階段是成都市別墅市場發(fā)展的初期 ， 別墅產(chǎn)品經(jīng)歷了由無到有的過程 。 錦繡花園等城市別墅項目的成功 ， 讓成都開發(fā)商也從此認(rèn)識到別墅市場的發(fā)展?jié)摿?。 成都別墅市場發(fā)展格局：四大板塊 都江堰青城山板塊 城西、溫江板塊 南部華陽板塊 東部龍泉板塊 成都四大別墅板塊 目前，成都別墅市場基本上形成了特色鮮明、功能各異的四大主要板塊： 板塊 龍泉板塊 華陽板塊 青城山板塊 城西板塊 開發(fā)方向 休閑山水別墅 高檔生態(tài)純別墅區(qū) 度假、養(yǎng)生別墅 城市居家別墅 區(qū)位特點 近山不進山，離塵不離城 近市區(qū)、交通便捷 遠郊開發(fā) 市區(qū)內(nèi)開發(fā) 資源特點 山水景觀資源豐富 擁有自然臺地、高爾夫球場、原始森林等優(yōu)勢 世界雙遺產(chǎn)資源 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、歷史文化底蘊深厚、配套完善 目標(biāo)市場 普羅大眾，第二居所消費者 金字塔尖人群 普羅大眾，第二居所消費者 金字塔尖人群 核心競爭力 開發(fā)熱點區(qū)域 近郊開發(fā) 重點發(fā)展區(qū)域 近郊開發(fā) 資源具有稀缺性和獨占性 城市別墅 資源稀缺性 產(chǎn)品組合 獨立、聯(lián)排別墅為主，部分花園洋房 純獨幢別墅 獨立、聯(lián)排別墅、酒店式公寓 獨立、聯(lián)排別墅 價格 30005500元 /平米 530010000元 /平米 30005000元平米 1100018000元 /平米 代表樓盤 天泉聚龍、玉龍山莊 麓山國際、維也納森林 天下青城、中國青城 草堂之春、金林半島 成都四大別墅板塊的未來 ?東部龍泉板塊 該板塊目前已經(jīng)形成休閑山水別墅集中開發(fā)的態(tài)勢。其消費對象直指部分第二居所消費者。牧馬山開發(fā)的純獨幢別墅，其傳統(tǒng)的富人區(qū)域特征明顯，產(chǎn)品位于成都別墅開發(fā)的高端，消費目標(biāo)也直指成都的“金字塔尖人群”。 ?西邊的城西和溫江板塊 城西的浣花溪一帶由于生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、歷史文化底蘊深厚、休閑娛樂配套完善，目前已經(jīng)形成一個頂尖的豪宅別墅區(qū)，該區(qū)域目前別墅區(qū)域已經(jīng)飽和，短期內(nèi)新增項目將十分有限。作 為第一居所的別墅項目主要是城市別墅，靠近市中心，工作、 生活都比較方便，這類別墅的售價也最高（約 800018000 元），主要集中在城西；南部一些自然環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)都特別 好的遠郊別墅，這類別墅的價格也較高（約 50006000元）。度假、養(yǎng)生型別墅項目主要集中于西北部的 青城山、西部的大邑和東部的龍泉等區(qū)域。 成都未來別墅市場發(fā)展五大趨勢 別墅需求仍然保持旺盛 成都別墅市場需求的原動力主要來源于三個方面：一是經(jīng)濟的快速增長，人們生活條件的改善，對于居住環(huán)境、居住條件改善的需求自然產(chǎn)生；二是隨著城市外向度的不斷增強，外來消費特別是對于度假類以及商務(wù)類物業(yè)的消費需求自然增多；三是政府對別墅開發(fā)用地停止進行供應(yīng)以后，別墅類產(chǎn)品變得更為稀缺。 第二部分：項目的開發(fā)策略 項目分析：項目優(yōu)勢 ?山水資源稀缺性： 從項目的自然資源來看，項目大面積的湖面加上茂密的山林以及連綿起伏的山體，自然環(huán)境獨特。這造成了項目價值難以最大化的提升。 挑戰(zhàn) 3：有小環(huán)境沒有大環(huán)境，競爭優(yōu)勢不明顯 項目地塊有山有水，但也只是項目內(nèi)部的小環(huán)境而以，外部缺乏具有稀缺性和唯一性的自然景觀環(huán)境或者歷史人文底蘊的支撐。 它山之石，可以攻玉，我們可以借鑒一些城市邊緣地帶別墅開發(fā)案例，總結(jié)一些共同的規(guī)律，來尋求我們的運做模式： 值得我們研究的四種開發(fā)模式 ? 碧峰峽：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式 1. 萬貫集團運營的“碧峰峽模式”。 這種模式需要企業(yè)具有雄厚的資金實力、強大的開發(fā)隊伍和 豐富的旅游開發(fā)經(jīng)驗，雖然前期投入大筆的資金，并且需要 長期回收，但企業(yè)賺到了品牌、經(jīng)驗以及全國各地的開發(fā)機 會。 ? 麓山國際 :一步到位高爾夫別墅開發(fā)模式 麓山國際的開發(fā)可謂占盡了天時、地利、人和，天時是高爾夫消費意識的覺醒，地利是南部新城的規(guī)劃出臺，人和是城市戰(zhàn)略的南延線得到了人們的認(rèn)同。 理由二： 項目距離成都市區(qū)遠（ 50公里），缺乏板塊效應(yīng)的支撐，因此進行第一居所（路徑 2）開發(fā)的條件還不成熟。 我們的戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略二：主題鮮明 個性突出 主題鮮明、個性突出是實現(xiàn)項目差異化競爭，是項目具備唯一性、權(quán)威性、排它性的前提。 ——強化生態(tài)性：綜合容積率控制在 ——強化稀缺性 : 天然山水稀有 ____強調(diào)尊貴性 : 奢侈占有土地 ——強調(diào)私密性 : 完善的服務(wù) ____強化個性 : 產(chǎn)品形態(tài)多樣 主題定位 形象定位 市場定位 功能定位 產(chǎn)品定位