【正文】 西 城南 城東 14 三、市場周期 平穩(wěn)與擴(kuò)張并舉 從宏觀環(huán)境來看市場周期 從城市化率看市場周期 從成都房地產(chǎn)市場來看市場周期 15 三、市場周期 通過對三大因素的分析，根據(jù)房地產(chǎn)市場周期理論，成都房地產(chǎn)市場仍處于快速擴(kuò)張期，但從其前景而言， 2022年后，市場需求將有所下降，將進(jìn)入平穩(wěn)擴(kuò)張期，至 2020年左右，將達(dá)到峰頂。 東山國際新城 充分利用大盤優(yōu)勢，與合作團(tuán)隊品牌嫁接項(xiàng)目品牌。 其他千畝大盤策略分析 中海國際社區(qū) 以生態(tài)與教育作為核心賣點(diǎn)，通過大景觀、大配套形成市場震撼 雅居樂花園 充分利用外部生態(tài)資源，并在產(chǎn)品打造上制造噱頭以擴(kuò)大市場影響力，同時企業(yè)品牌也是重要的競爭力之一。 市場需求： 從 2022年成都銷售面積而言，每年市場的需求量約在 1000萬㎡之間，五年總體需求量約為 5000萬㎡左右；從城區(qū)人口變化與居住質(zhì)量改善來看， 2022年至 2022年，成都城區(qū)總需求量為 5618萬㎡。川戲、川菜、川居 …… 成都的川味無處不藏。休閑也是城市文化最核心的內(nèi)涵，并影響著成都人對感悟生活以及生命價值意義的思考。 33 骨子里的休閑精神 VS肌膚層的感官休閑 成都 ——中國休閑之都 對比 長沙 ——中部娛樂之都 ?休閑是一種生活方式 休閑已經(jīng)融入城市人的生活氣質(zhì)當(dāng)中，成為了自然，沒有任何刻意雕琢的生活方式。 34 四、項(xiàng)目價值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 優(yōu)勢（ S） 優(yōu)勢 優(yōu)勢發(fā)揮 區(qū)位：項(xiàng)目處于城市房地產(chǎn)發(fā)展的新崛起板塊 ， 有較好的市場價值預(yù)期 。 以大盤的運(yùn)作模式 ， 建立大盤在產(chǎn)品 、 配套 、 社區(qū)文化 、 品牌等方面的競爭優(yōu)勢 。 35 四、項(xiàng)目價值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 劣勢（ W） 劣勢 劣勢彌補(bǔ) 生活配套缺乏 項(xiàng)目啟動時先建好一部分的商業(yè)配套 ， 讓客戶對項(xiàng)目生活有直觀的信心 。 突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景 ，提高項(xiàng)目價值 ， 并可增加對投資型客戶的吸引力 。 通過休閑旅游 ， 整合城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi) ， 提升項(xiàng)目的生活品質(zhì)檔次 。 擴(kuò)展產(chǎn)品線 ， 合理分配各類產(chǎn)品開發(fā)時機(jī) 。 42 辦公 購物 娛樂 居住 酒店 公園 43 HOPSCA 規(guī)劃 特征 高可達(dá)性 高集約性 整體統(tǒng)一 功能復(fù)合 HOPSCA 價值 表現(xiàn) 推動區(qū)域價值成長 代表全新生活方式 44 第三篇：大盤攻略 45 一、兩代大盤的開發(fā)戰(zhàn)略審視 大盤分類 戰(zhàn)略核心 戰(zhàn)略措施 戰(zhàn)略剖析 代表項(xiàng)目 傳統(tǒng)大盤 “三講 ” 216。 講配套 ：完善教育 、 商業(yè)等配套 現(xiàn)代大盤 播種品牌思 想 216。 深化品牌 ：著重于交房后的社區(qū)生活服務(wù)與管理 星河灣：品質(zhì)社區(qū)典范 216。在項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)配套以及營銷推廣上，更要樹立以開發(fā)理念（項(xiàng)目靈魂）為中心的項(xiàng)目整合系統(tǒng)。星河灣的每一次面市都以絕對的形象高度震撼市場，在消費(fèi)者心理占據(jù)先入為主的高檔品牌印象。 舍得、用心、創(chuàng)新 52 ——服務(wù)戰(zhàn)略 大管家式服務(wù)理念，高檔酒店式服務(wù)體系 …… 星河灣的服務(wù)不局限在物業(yè)一個環(huán)節(jié)，而是著眼于整個社區(qū)，更輻射到酒店、會所等多個領(lǐng)域，讓業(yè)主盡享尊貴，致力營造紳士淑女式的優(yōu)越圈層 ! 53 第四篇：找 魂 54 高端大盤開發(fā)，必須從城市特質(zhì)出發(fā) 文化本質(zhì) 文化信念 文化進(jìn)化 思考 探索 城市文化內(nèi)涵 城市文化適應(yīng)美 城市文化發(fā)展論 成都休閑文化現(xiàn)狀 成都休閑文化發(fā)展 市井草根休閑文化 進(jìn)化成都休閑文化 探索 播種思想 進(jìn)化成都休閑文化 ？ 結(jié)論 55 一、文化本質(zhì)與發(fā)展思考 （一）文化本源：“平等與尊重” 文化本質(zhì) 文化是一種社會現(xiàn)象，是人們長期創(chuàng)造所形成的產(chǎn)物。文化置入到城市中，就可以通過城市人的行為、態(tài)度以及觀念去進(jìn)行解構(gòu)。所以根據(jù)其他城市的文化標(biāo)準(zhǔn)來評判這一城市文化的貧與賤、淺與薄，都是不尊重和不理解當(dāng)?shù)爻鞘形幕淖灾餍浴? ?！胺睒s本土文化”是文化發(fā)展的最終共同目標(biāo)，文化的發(fā)展從來都是同文化的對外開放和交流聯(lián)系在一起的。 正如奧林匹克文化從賽跑比賽到全球綜合競技，無論從文化內(nèi)涵還是運(yùn)動形式上，都是在不斷的進(jìn)化。 65 探索：成都邁向國際，成都休閑文化何去何從？ 66 二、開發(fā)理念探索 1）成都休閑文化現(xiàn)狀 成都休閑文化解構(gòu) 風(fēng)土習(xí)俗 生活方式 人文藝術(shù) 價值觀念 對民俗的尊重 /熱愛 衣食住行日常行為 人對待生命的態(tài)度 人文氛圍 /藝術(shù)性格 67 風(fēng)土習(xí)俗 自然 、 純樸的風(fēng)土習(xí)俗 ， 展現(xiàn)城市的輕松的生活氣息 。 成都休閑文化現(xiàn)狀解構(gòu) 自然生長的市井休閑文化 傳統(tǒng)性 大眾化 散慢 自主性 成都休閑文化現(xiàn)狀 68 那么，在大成都逐步走向國際舞臺的背景情勢下，成都的市井休閑文化又該如何邁上一個更高的臺階？ 69 2）成都休閑文化進(jìn)化探索 進(jìn)化，堅定進(jìn)化，成都市井休閑文化之華麗變身！ 草根休閑 文化 進(jìn)化 世界休閑 文明 70 休閑文化與休閑文明 “ 休閑文明 ” 不同于 “ 休閑文化 ” ，休閑文明是休閑文化所達(dá)到的 “ 理想性實(shí)現(xiàn)高度 ” 。 真正體現(xiàn)出大盤居住生活的絕對優(yōu)越性 78 三、項(xiàng)目核心競爭力建立 項(xiàng)目核心競爭力體系 項(xiàng)目核心競爭力 品牌 居住文化 生活方式 軟競爭力 配套 配套檔次 配套特點(diǎn) 硬競爭力 79 三、項(xiàng)目核心競爭力建立 星河灣 —品牌的力量 祈福新村 —中國第一村 配套高 /大 /全 /強(qiáng)，應(yīng)有盡有 國際精英文化 80 三、項(xiàng)目核心競爭力建立 品牌核心競爭力構(gòu)筑 品牌背后隱藏的是一種文化 文化表現(xiàn)出來的是一種生活方式 81 1）品牌文化 品牌理念 世界休閑文明 融合中西休閑精髓 高端文化/藝術(shù)休閑 高尚人文交流環(huán)境 消費(fèi)者生活觀 骨子里的休閑精神 追求舒適的物質(zhì)生活 較強(qiáng)的人文追求觀念 享受生活比錢更重要 有國際高度 、 藝術(shù)內(nèi)涵以及高尚的人文氣質(zhì) 不僅要有錢 ， 懂得有內(nèi)涵地生活比錢更重要 。 生 活 顧 問 團(tuán) ? 休閑學(xué)院第一批學(xué)員公開限量招聘 ? 國地休閑文化大講堂：邀請余秋雨、 易中天、于丹、金庸、倪匡等名家 ? 聘請十位名人同任休閑生活顧問團(tuán) 94 第一次開盤 ? 休閑學(xué)院第一批學(xué)員正式入學(xué) /休閑學(xué)院開學(xué) ? 休閑學(xué)院舉辦“中國當(dāng)代藝術(shù)大典” 開盤后 休閑班 休閑課 傳統(tǒng)班 旗袍 、 書法 、 古箏 、 琵琶 文化班 中國優(yōu)秀傳統(tǒng)文化：仁義禮智信、四書五經(jīng) 時尚班 瑜伽 、 高爾夫 、 油畫鑒賞 淑女班 舞蹈 、 禮儀 、 語言 、 形體藝術(shù) 、 美容養(yǎng)生 95 中山大學(xué)名媛學(xué)堂 ——現(xiàn)代魅力女性高級研修班 招生對象： 商政界女性成功人士 、 女性金領(lǐng) 、 白領(lǐng) 、 國家企事業(yè)單位女性高管人士 、 熱愛東方文化的女性外國友人 、 城市女性休閑族 、 自由職業(yè)者 、 追求時尚自信的女性朋友 課程設(shè)置： 課程結(jié)構(gòu)： 周期為 10個月 ， 每月 1次 ， 每次歷時 3天 。 ?配套功能極大完善 ?配套檔次極大提升 97 第五篇 : 項(xiàng)目定位 98 一、市場定位 中國西部 第一高尚大盤 區(qū)域定位 地位、屬性 99 二、形象定位 世界休閑文明 品牌內(nèi)涵 開發(fā)理念 社區(qū)文化 生活品牌 中國樣板 品牌形象地位 產(chǎn)品形象 推廣形象 服務(wù)形象 品牌思想力 大盤品牌戰(zhàn)略 世界休閑文明的中國樣板 100 三、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品理念 豪布斯卡 /HOPSCA高端社區(qū) 101 產(chǎn)品體系建立 唯美的建筑設(shè)計 創(chuàng)新的戶型設(shè)計 卓越的整體規(guī)劃 經(jīng)典的藝術(shù)園林 HOPSCA高端社區(qū) 體系 硬產(chǎn)品系統(tǒng) 軟產(chǎn)品系統(tǒng) 知名物業(yè)管理公司 Golf俱樂部 /主題沙龍 星級標(biāo)準(zhǔn)的 Golf酒店會所 完善的生活配套 國際雙語幼兒園 /小學(xué) 技能學(xué)習(xí) +審美素養(yǎng) 社區(qū)品牌建設(shè) 生活平臺 商務(wù)社交平臺 教育平臺 服務(wù)平臺 商務(wù) /交流 /聚會 /交換 “關(guān)身 ” 高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品滿足客戶對 “ 休閑生活 ” 的物質(zhì)追求 。高爾夫城邦 ? 國地 雅居樂模式 完成銷售中心后整體開盤。 低端開發(fā)模式 銷售中心簡陋或僅在外展點(diǎn)開盤。 108 ■ 本案開發(fā)策略選擇： 遵循大盤的最優(yōu)之完美開發(fā)策略 聯(lián)合開發(fā)策略 ■ 機(jī)構(gòu)聯(lián)合 :與川師大聯(lián)合創(chuàng)辦中國休閑學(xué)院 ,開設(shè)文化大講堂。 109 二、分期開發(fā)策略 （一）整體開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目總建面積達(dá) 300萬㎡以上 ,根據(jù)國內(nèi)同類城市大盤的年去化速度來看，一般銷售量約為 1535萬㎡ ,預(yù)計項(xiàng)目的開發(fā)周期約為 10年；每期開發(fā)量約為 50萬㎡左右，從而保證項(xiàng)目各期均有現(xiàn)房銷售。 營銷中心 112 三、項(xiàng)目整體規(guī)劃 整體規(guī)劃原則 （ 1）、順勢 ——順應(yīng)區(qū)域環(huán)境 （ 2）、挑戰(zhàn) ——獨(dú)特性的追求 （ 3）、創(chuàng)意 ——場所感的營造 113 整體規(guī)劃要點(diǎn) （ 1）、社區(qū)與城市關(guān)系 開放式社區(qū) ——主動融入城市 ,補(bǔ)充、完善與提升城市功能 （ 2）、社區(qū)空間關(guān)系 大社區(qū)小組團(tuán)，四級空間關(guān)系 “開放空間 ——半開放空間 ——半私密空間 ——私密空間” （ 3）、全景式 +主題性規(guī)劃 ——大景觀導(dǎo)向 +無處不休閑 114 整體規(guī)劃要點(diǎn) （ 4）、軸線與節(jié)點(diǎn) 五條軸線，四大節(jié)點(diǎn) 五條軸線：景觀軸、人文軸、生態(tài)軸、運(yùn)動軸、商業(yè)軸 四大節(jié)點(diǎn)：城市廣場、高爾夫廣場、商業(yè)廣場、藝術(shù)廣場 景觀軸 生態(tài)軸 商業(yè)軸 人文軸 運(yùn)動軸 藝術(shù)廣場 商業(yè)廣場 高爾夫廣場 城市廣場 115 建筑布局建議 建筑布局示意圖 學(xué)校區(qū) 高層 、洋房區(qū) 高層 、洋房區(qū) 類別墅 、洋房 、 小高層區(qū)域 116 ?各地塊開發(fā)體量估算： 產(chǎn)品類型 占地面積（ ㎡） 容積率 總建面積（ ㎡） 別墅區(qū) 約 65萬 ㎡ 13萬 類別墅區(qū) 約 80萬 ㎡ 48萬 洋房、小高層區(qū) 約 60萬 ㎡ 72萬 中高層、洋房區(qū) 約 100萬 ㎡ 180萬 學(xué)校區(qū) 約 8萬 ㎡ 8萬 商業(yè)區(qū) 約 15萬 ㎡ 15萬 合計 約 328萬 ㎡ —— 336萬 ㎡ 注： 以上根據(jù)貴司所提供的紅線圖進(jìn)行估算，由于其規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未明確，總建面積按貴司所提供的 “ 約 300萬 ㎡ ” 計算，具體規(guī)劃應(yīng)由規(guī)劃師根據(jù)區(qū)域特征、地塊特征以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等因素進(jìn)行設(shè)計。 小高層住宅 杰座 ——花 HOUSE 約 40萬 ㎡ 金旗大道東側(cè)臨街住宅；推廣名巧妙天成，將小高層的精致品質(zhì)表露無遺。選材以天然的石、木、土為主，表現(xiàn)出自然、粗獷的藝術(shù)美，以棕櫚科植物作為種植主題。 加勒比 ——假日天堂 126 世界休閑園林博覽 澳洲風(fēng)格園林體現(xiàn)的是一種輕松閑適的生活感受，在設(shè)計上汲收澳洲建筑藝術(shù)的精華，大多利用山水環(huán)境，巧妙結(jié)合雕塑、石、水等層次豐富、特殊的景觀，把生態(tài)概念與 “ 人本主義 ” 完美結(jié)合。 獨(dú)棟（雙拼 —— 假度棟）別墅 無遮擋設(shè)計： 應(yīng)充分利用高爾夫球場景觀，將別墅融入球場之中。 聯(lián)排別墅 注意克服傳統(tǒng)聯(lián)排別墅的通風(fēng)與采光難點(diǎn)問題，采用中空透天別墅設(shè)計，并營