【文章內(nèi)容簡介】 常規(guī)內(nèi)容，而集中表現(xiàn)在大盤戰(zhàn)略的兩個核心競爭面： 77 三、項目核心競爭力建立 ?品牌。 真正體現(xiàn)出大盤居住內(nèi)涵的文化影響力 ?配套。 真正體現(xiàn)出大盤居住生活的絕對優(yōu)越性 78 三、項目核心競爭力建立 項目核心競爭力體系 項目核心競爭力 品牌 居住文化 生活方式 軟競爭力 配套 配套檔次 配套特點 硬競爭力 79 三、項目核心競爭力建立 星河灣 —品牌的力量 祈福新村 —中國第一村 配套高 /大 /全 /強(qiáng)，應(yīng)有盡有 國際精英文化 80 三、項目核心競爭力建立 品牌核心競爭力構(gòu)筑 品牌背后隱藏的是一種文化 文化表現(xiàn)出來的是一種生活方式 81 1）品牌文化 品牌理念 世界休閑文明 融合中西休閑精髓 高端文化/藝術(shù)休閑 高尚人文交流環(huán)境 消費者生活觀 骨子里的休閑精神 追求舒適的物質(zhì)生活 較強(qiáng)的人文追求觀念 享受生活比錢更重要 有國際高度 、 藝術(shù)內(nèi)涵以及高尚的人文氣質(zhì) 不僅要有錢 ， 懂得有內(nèi)涵地生活比錢更重要 。 品牌文化 品牌背后隱藏的文化 有高度、有檔次、有內(nèi)涵的當(dāng)代高尚休閑人居文化 82 ? 品牌文化的氣質(zhì)內(nèi)涵 開放 崇高 藝術(shù) 自由 財富 奢侈 地位 禮儀 內(nèi)在氣質(zhì) 外在表現(xiàn) 83 ? 品牌文化形象 有高度的生活 有檔次的生活 有內(nèi)涵的生活 84 品牌發(fā)展愿景 打造中國西部第一高尚人居大盤 市場公認(rèn)： “ 最具有生活內(nèi)涵的社區(qū) ” 引領(lǐng)行業(yè)：促進(jìn)房地產(chǎn)人居價值提升 目標(biāo)一 目標(biāo)二 目標(biāo)三 目標(biāo)四 提升城市：提升成都休閑文化文明發(fā)展程度 85 2）生活方式描寫 ? 項目目標(biāo)客戶群定位 誰是有高度、有檔次、有內(nèi)涵“高尚休閑生活”的追逐者？ 全面覆蓋中國西南部中高端以上群體 正邁向文明的知識型中高群體 他們是職業(yè)經(jīng)理人 大公司高級技術(shù)員工 中高層管理人員 有品味的知識分子 、 公務(wù)員 文藝界 、 體育界高收入人群 渴望文明的資本型中高群體 他們是中小型企業(yè)老板 做生意的老板 包括成功的個體工商戶 同時覆蓋珠三角、長三角和北京的中高端以上川籍人士 86 87 配套核心競爭力構(gòu)筑 大盤品牌文化的獨特內(nèi)涵價值主要源自于社區(qū)配套的附加值表現(xiàn)，而不是常規(guī)的、大眾化的產(chǎn)品表現(xiàn)。 利用大盤優(yōu)勢，建立項目獨特的配套競爭力 ——人無我有，更全 ——人有我優(yōu)，更精 ——兩個唯一打造配套核心競爭力，成都唯一，全國唯一 88 1）配套競爭力建立 配套類型 配套內(nèi)容 配套賣點 更全 的標(biāo)準(zhǔn)配套 商業(yè)配套 區(qū)域型大商業(yè)中心配套 醫(yī)院配套 普通醫(yī)療 +健康養(yǎng)生醫(yī)療 學(xué)校配套 從小學(xué)到中學(xué)，引入國際品牌教育 會所配套 社區(qū)體育、藝術(shù)雙主題會所 更精 的高檔配套 運動配套 高爾夫運動會所 文化配套 當(dāng)代藝術(shù)博物館 更強(qiáng) 的核心配套 成都唯一 的社區(qū)五星級酒店 國際著名五星級酒店加盟 中國唯一 的社區(qū)休閑學(xué)院 名人 +名校 89 2）核心配套一：中國休閑學(xué)院 中國第一所 —— 中國休閑學(xué)院 休閑文明 素養(yǎng)培育基地 90 ① 學(xué)院開辦價值 ? 整合項目休閑文明的內(nèi)涵 ? 具有可持續(xù)盈利和發(fā)展?jié)摿? 91 ② 學(xué)院開辦方式 與“川師大”聯(lián)合創(chuàng)辦 ? 提高學(xué)院社會品牌力 ? 充分整合學(xué)校資源 92 ③ 營銷整合 第一次開盤前 ? 休閑學(xué)院名人代言：張朝陽、楊瀾 ? 張 /楊聯(lián)任項目代言人 雙劍合壁 完美代言 93 ③ 營銷整合 十 人 聯(lián) 袂 生 活 顧 問 團(tuán) ? 休閑學(xué)院第一批學(xué)員公開限量招聘 ? 國地休閑文化大講堂：邀請余秋雨、 易中天、于丹、金庸、倪匡等名家 ? 聘請十位名人同任休閑生活顧問團(tuán) 94 第一次開盤 ? 休閑學(xué)院第一批學(xué)員正式入學(xué) /休閑學(xué)院開學(xué) ? 休閑學(xué)院舉辦“中國當(dāng)代藝術(shù)大典” 開盤后 休閑班 休閑課 傳統(tǒng)班 旗袍 、 書法 、 古箏 、 琵琶 文化班 中國優(yōu)秀傳統(tǒng)文化：仁義禮智信、四書五經(jīng) 時尚班 瑜伽 、 高爾夫 、 油畫鑒賞 淑女班 舞蹈 、 禮儀 、 語言 、 形體藝術(shù) 、 美容養(yǎng)生 95 中山大學(xué)名媛學(xué)堂 ——現(xiàn)代魅力女性高級研修班 招生對象： 商政界女性成功人士 、 女性金領(lǐng) 、 白領(lǐng) 、 國家企事業(yè)單位女性高管人士 、 熱愛東方文化的女性外國友人 、 城市女性休閑族 、 自由職業(yè)者 、 追求時尚自信的女性朋友 課程設(shè)置： 課程結(jié)構(gòu)： 周期為 10個月 ， 每月 1次 ， 每次歷時 3天 。 內(nèi)容為早上瑜珈 （ 普拉提 、 太極拳 ） ， 白天經(jīng)典學(xué)習(xí) 、 養(yǎng)生 、 藝術(shù)鑒賞 、 建筑家居及風(fēng)水課程學(xué)習(xí) 、 女性沙龍 ， 完上音樂鑒賞 、 戲曲鑒賞 、 禪修 、 學(xué)友交流等相關(guān)講座 。 師資陣容： 張曉梅 、 于西蔓 、 毛戈平 、 劉紅松 、 金韻蓉 、 靳羽西 、 甄繼先 、 金正昆等相關(guān)行業(yè)頂尖名家 。 96 3）核心配套二：高爾夫球場與酒店 成都第一個社區(qū)五星級高爾夫酒店 麗思 卡爾頓酒店等品牌，提高酒店的品牌知名度和影響力。 ?配套功能極大完善 ?配套檔次極大提升 97 第五篇 : 項目定位 98 一、市場定位 中國西部 第一高尚大盤 區(qū)域定位 地位、屬性 99 二、形象定位 世界休閑文明 品牌內(nèi)涵 開發(fā)理念 社區(qū)文化 生活品牌 中國樣板 品牌形象地位 產(chǎn)品形象 推廣形象 服務(wù)形象 品牌思想力 大盤品牌戰(zhàn)略 世界休閑文明的中國樣板 100 三、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品理念 豪布斯卡 /HOPSCA高端社區(qū) 101 產(chǎn)品體系建立 唯美的建筑設(shè)計 創(chuàng)新的戶型設(shè)計 卓越的整體規(guī)劃 經(jīng)典的藝術(shù)園林 HOPSCA高端社區(qū) 體系 硬產(chǎn)品系統(tǒng) 軟產(chǎn)品系統(tǒng) 知名物業(yè)管理公司 Golf俱樂部 /主題沙龍 星級標(biāo)準(zhǔn)的 Golf酒店會所 完善的生活配套 國際雙語幼兒園 /小學(xué) 技能學(xué)習(xí) +審美素養(yǎng) 社區(qū)品牌建設(shè) 生活平臺 商務(wù)社交平臺 教育平臺 服務(wù)平臺 商務(wù) /交流 /聚會 /交換 “關(guān)身 ” 高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品滿足客戶對 “ 休閑生活 ” 的物質(zhì)追求 。 “關(guān)心 ” 滿足客戶對生活享受追求的同時引導(dǎo)其生活觀念 ， 樹立 “ 休閑文明 ”的生活理念 。 播種品牌思想 休閑文明主題高尚社區(qū) 社區(qū)系統(tǒng)建設(shè) 社區(qū)活動計劃 共建共享的網(wǎng)上社區(qū) 管家服務(wù) +共建共享 休閑教育學(xué)院 客戶管理系統(tǒng) 智能化管理系統(tǒng) 102 川 四、案名建議 闡述： 【 納 】 ：接納、容納； 遂開門 納眾 ——《 資治通鑒 唐紀(jì) 》 【 川 】 ——川之世界 ——川之四川 納 103 四、案名建議 備選案名 國地階城 輔助案名 ? 國地城 /國地城邦 ? 國地 高爾夫城邦 ? 國地 東都望 104 五、廣告主題語 納川 進(jìn)化 成都居住文化 105 第六篇：產(chǎn)品戰(zhàn)略 106 一、總體開發(fā)策略 ● 三種開發(fā)策略對比分析 三種模式 開發(fā)策略 開發(fā)策略述評 萬科模式 完成銷售中心、樣板房及示范園林區(qū)三大硬件后開盤。 首選策略：強(qiáng)調(diào)完美開盤。大盤成功的范本。 雅居樂模式 完成銷售中心后整體開盤。樣板房及園林示范區(qū)慢慢跟上。 折中策略，適用于準(zhǔn)備不充分但必須開盤的項目。效果比前者差。 低端開發(fā)模式 銷售中心簡陋或僅在外展點開盤。 準(zhǔn)備完全不足，倉促上馬，檔次低，效果差。 107 ■ 本案開發(fā)策略選擇： 遵循大盤的最優(yōu)之完美開發(fā)策略 先建配套后建產(chǎn)品： 先建設(shè)高爾夫球場、高爾夫酒店、園林示范區(qū)、樣板房及銷售中心等。 先聯(lián)排再洋房 /高層： 通過聯(lián)排別墅等高端產(chǎn)品等的先期推出，提升項目形象與檔次。 108 ■ 本案開發(fā)策略選擇： 遵循大盤的最優(yōu)之完美開發(fā)策略 聯(lián)合開發(fā)策略 ■ 機(jī)構(gòu)聯(lián)合 :與川師大聯(lián)合創(chuàng)辦中國休閑學(xué)院 ,開設(shè)文化大講堂。 ■ 引進(jìn)高端休閑 :在高爾夫酒店引進(jìn)如喜來登、萊佛士等國際五星級酒店，并建議在會所中引進(jìn)京城四大會所之一。 ■ 品牌嫁接： 在商業(yè)中引進(jìn)世界頂級高爾夫品牌與其他國際休閑名品折扣店，實現(xiàn)品牌嫁接，滿足社區(qū)高端休閑需求。 ■ 滿足需求： 引進(jìn)國際雙語學(xué)校、國際品牌超市與大型醫(yī)院，滿足業(yè)主日常生活需求。 109 二、分期開發(fā)策略 （一）整體開發(fā)節(jié)奏 項目總建面積達(dá) 300萬㎡以上 ,根據(jù)國內(nèi)同類城市大盤的年去化速度來看，一般銷售量約為 1535萬㎡ ,預(yù)計項目的開發(fā)周期約為 10年；每期開發(fā)量約為 50萬㎡左右，從而保證項目各期均有現(xiàn)房銷售。 110 （二）啟動區(qū)（一期）建議 一期開發(fā)規(guī)模 一期開發(fā)總體規(guī)模約為 45萬㎡左右，其中類別墅（指雙拼、聯(lián)排及疊加別墅等）、洋房體量約 17萬㎡左右、小高層（部分高層）規(guī)模約為 25萬㎡左右 ,其他配套設(shè)施約 3萬㎡左右， 其中可銷售面積約為 42萬㎡ 。 111 （二）啟動區(qū)（一期）建議 開發(fā)位置 一期位置 圖示說明： ▲ 一期開發(fā)位置位于以上紅色所示部位 。 ▲ 一期開發(fā)金旗大道西側(cè)緊臨高爾夫球場以聯(lián)排別墅為主，臨金旗大道以疊加別墅為主，金旗大道東側(cè)地塊以小高層和洋房產(chǎn)品為主。 營銷中心 112 三、項目整體規(guī)劃 整體規(guī)劃原則 （ 1）、順勢 ——順應(yīng)區(qū)域環(huán)境 （ 2）、挑戰(zhàn) ——獨特性的追求 （ 3）、創(chuàng)意 ——場所感的營造 113 整體規(guī)劃要點 （ 1）、社區(qū)與城市關(guān)系 開放式社區(qū) ——主動融入城市 ,補(bǔ)充、完善與提升城市功能 （ 2）、社區(qū)空間關(guān)系 大社區(qū)小組團(tuán)，四級空間關(guān)系 “開放空間 ——半開放空間 ——半私密空間 ——私密空間” （ 3）、全景式 +主題性規(guī)劃 ——大景觀導(dǎo)向 +無處不休閑 114 整體規(guī)劃要點 （ 4）、軸線與節(jié)點 五條軸線，四大節(jié)點 五條軸線：景觀軸、人文軸、生態(tài)軸、運動軸、商業(yè)軸 四大節(jié)點：城市廣場、高爾夫廣場、商業(yè)廣場、藝術(shù)廣場 景觀軸 生態(tài)軸 商業(yè)軸 人文軸 運動軸 藝術(shù)廣場 商業(yè)廣場 高爾夫廣場 城市廣場 115 建筑布局建議 建筑布局示意圖 學(xué)校區(qū) 高層 、洋房區(qū) 高層 、洋房區(qū) 類別墅 、洋房 、 小高層區(qū)域 116 ?各地塊開發(fā)體量估算： 產(chǎn)品類型 占地面積（ ㎡） 容積率 總建面積（ ㎡） 別墅區(qū) 約 65萬 ㎡ 13萬 類別墅區(qū) 約 80萬 ㎡ 48萬 洋房、小高層區(qū) 約 60萬 ㎡ 72萬 中高層、洋房區(qū) 約 100萬 ㎡ 180萬 學(xué)校區(qū) 約 8萬 ㎡ 8萬 商業(yè)區(qū) 約 15萬 ㎡ 15萬 合計 約 328萬 ㎡ —— 336萬 ㎡ 注： 以上根據(jù)貴司所提供的紅線圖進(jìn)行估算，由于其規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未明確，總建面積按貴司所提供的 “ 約 300萬 ㎡ ” 計算，具體規(guī)劃應(yīng)由規(guī)劃師根據(jù)區(qū)域特征、地塊特征以及實際經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等因素進(jìn)行設(shè)計。 117 四、產(chǎn)品組合建議 別墅 +類別墅 +洋房 +小高層 +高層 產(chǎn)品類型 推廣名 體量預(yù)估 分布區(qū)域與特點說明 別墅 果嶺墅 約 13萬 ㎡ 與高爾夫球場緊密結(jié)合；推廣名形象地體現(xiàn)出高爾夫這一核心賣點。 類 別 墅 聯(lián)排 上上墅 約 20萬 ㎡ 金旗大道與高爾夫球場之間地塊進(jìn)行規(guī)劃；推廣名生動地體現(xiàn)出產(chǎn)品本身豐富多樣的空間特點。 疊加 立方墅 約 28萬 ㎡ 情景洋房 景院 ——闊 HOUSE 約 72萬 ㎡ 在小高層與高層組團(tuán)內(nèi)景觀較好位置；推廣名體現(xiàn)了情景洋房豐富的庭院空間、露臺空間等戶外豐