【正文】 26 世界休閑園林博覽 澳洲風(fēng)格園林體現(xiàn)的是一種輕松閑適的生活感受，在設(shè)計(jì)上汲收澳洲建筑藝術(shù)的精華，大多利用山水環(huán)境，巧妙結(jié)合雕塑、石、水等層次豐富、特殊的景觀，把生態(tài)概念與 “ 人本主義 ” 完美結(jié)合。 109 二、分期開發(fā)策略 （一）整體開發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目總建面積達(dá) 300萬㎡以上 ,根據(jù)國內(nèi)同類城市大盤的年去化速度來看，一般銷售量約為 1535萬㎡ ,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期約為 10年；每期開發(fā)量約為 50萬㎡左右，從而保證項(xiàng)目各期均有現(xiàn)房銷售。高爾夫城邦 ? 國地 成都休閑文化現(xiàn)狀解構(gòu) 自然生長的市井休閑文化 傳統(tǒng)性 大眾化 散慢 自主性 成都休閑文化現(xiàn)狀 68 那么，在大成都逐步走向國際舞臺(tái)的背景情勢下，成都的市井休閑文化又該如何邁上一個(gè)更高的臺(tái)階？ 69 2）成都休閑文化進(jìn)化探索 進(jìn)化，堅(jiān)定進(jìn)化，成都市井休閑文化之華麗變身！ 草根休閑 文化 進(jìn)化 世界休閑 文明 70 休閑文化與休閑文明 “ 休閑文明 ” 不同于 “ 休閑文化 ” ，休閑文明是休閑文化所達(dá)到的 “ 理想性實(shí)現(xiàn)高度 ” 。 。星河灣的每一次面市都以絕對的形象高度震撼市場，在消費(fèi)者心理占據(jù)先入為主的高檔品牌印象。 42 辦公 購物 娛樂 居住 酒店 公園 43 HOPSCA 規(guī)劃 特征 高可達(dá)性 高集約性 整體統(tǒng)一 功能復(fù)合 HOPSCA 價(jià)值 表現(xiàn) 推動(dòng)區(qū)域價(jià)值成長 代表全新生活方式 44 第三篇：大盤攻略 45 一、兩代大盤的開發(fā)戰(zhàn)略審視 大盤分類 戰(zhàn)略核心 戰(zhàn)略措施 戰(zhàn)略剖析 代表項(xiàng)目 傳統(tǒng)大盤 “三講 ” 216。 35 四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 劣勢（ W） 劣勢 劣勢彌補(bǔ) 生活配套缺乏 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)先建好一部分的商業(yè)配套 ， 讓客戶對項(xiàng)目生活有直觀的信心 。休閑也是城市文化最核心的內(nèi)涵，并影響著成都人對感悟生活以及生命價(jià)值意義的思考。 東山國際新城 充分利用大盤優(yōu)勢，與合作團(tuán)隊(duì)品牌嫁接項(xiàng)目品牌。 “成都的房地產(chǎn)市場尚未誕生足以比肩全國的名片樓盤” 。 國一澳鄉(xiāng) 以其純別墅社區(qū)概念體現(xiàn)居住的純粹性，在建筑風(fēng)格與園林景觀打造。成都人對待休閑是專注、平和的，人與休閑有一種與生俱來的自然融合感。 36 四、項(xiàng)目價(jià)值結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 機(jī)會(huì)（ O） 機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)利用 區(qū)域發(fā)展：城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊 ， 也是政府未來要重點(diǎn)開發(fā) 、 改造的區(qū)域 。 講環(huán)境 ：以郊區(qū)自然環(huán)境取勝 216。 51 ——品質(zhì)戰(zhàn)略 細(xì)節(jié)決定品質(zhì)，這句話源于星河灣，已成為房地產(chǎn)品質(zhì)開發(fā)的祖訓(xùn)，星河灣品質(zhì)不是營銷出來的，而是真正做出來的。本土文化與外來文化在沖突與對抗中相互影響，并且隨著各種文化經(jīng)驗(yàn)的體驗(yàn)和交流，促進(jìn)本土文化開始無意識(shí)的主動(dòng)開放。 真正體現(xiàn)出大盤居住內(nèi)涵的文化影響力 ?配套。大盤成功的范本。 ▲ 一期開發(fā)金旗大道西側(cè)緊臨高爾夫球場以聯(lián)排別墅為主，臨金旗大道以疊加別墅為主，金旗大道東側(cè)地塊以小高層和洋房產(chǎn)品為主。重點(diǎn)強(qiáng)化地下室、花園、露臺(tái)及陽臺(tái)等附加值空間。 139 ● 品牌觀定位 品牌價(jià)值觀定位邏輯圖 分析 審視企業(yè) 項(xiàng)目發(fā)展 價(jià)值觀基礎(chǔ)和發(fā)展方向 品牌價(jià)值觀 品牌承諾 兌現(xiàn)消費(fèi)者 140 國地企業(yè)品牌觀 ● 品牌現(xiàn)狀 人力構(gòu)成 人才行為 產(chǎn)生什么樣的企業(yè)追求 ？ 團(tuán)隊(duì)新組合 企業(yè)機(jī)制 企業(yè)背景 企業(yè)歷史 …… 一個(gè)什么樣的企業(yè) ？ 房地產(chǎn)新企 企業(yè) 企業(yè)項(xiàng)目 品牌現(xiàn)狀 企業(yè)人 開發(fā)理念 產(chǎn)品品質(zhì) 生活個(gè)性 …… 創(chuàng)造什么樣價(jià)值 ？ 新觀念 、 新人居 141 國地企業(yè)品牌觀 ● 品牌現(xiàn)狀 國地企業(yè)從土地市場開發(fā)到商品房市場的開發(fā)轉(zhuǎn)變，表面上具有一定的產(chǎn)業(yè)順承性，而本質(zhì)上則是 “ 從零開始 ” 的全新蛻變。 第五件：“國地會(huì)” ——成都國地會(huì)成立，并發(fā)行會(huì)刊。 業(yè)主交流平臺(tái) 通過定期組織會(huì)員活動(dòng)，使國地會(huì)成為業(yè)主交流平臺(tái)。 加入國地會(huì) 收誠意金 ， 確定優(yōu)惠方式 ， 不選房不簽認(rèn)購書 。 分析三 ：項(xiàng)目開盤日期的確定建立在現(xiàn)場工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上。 153 ● 各期營銷費(fèi)用分配策略 ○ 階段媒體費(fèi)用策略 本項(xiàng)目總銷售周期長達(dá) 9年，在營銷上費(fèi)用的控制上，要有一個(gè)相對長遠(yuǎn)的大策略方向。 2）一年一個(gè)臺(tái)階（發(fā)展） 每年都能夠在社區(qū)建設(shè)及產(chǎn)品創(chuàng)新上更進(jìn)一步。 文化系列 133 學(xué)校系列：國際精英教育體系 國際雙語學(xué)校 自幼兒園直達(dá)中學(xué)的課程設(shè)置，由外籍雙語教學(xué)方式培養(yǎng)，從國外名校直聘高級(jí)教學(xué)顧問，并聘請全國頂尖教師，通過高品質(zhì)的雙語國際教學(xué)要求學(xué)生用英語進(jìn)行對話，真正實(shí)現(xiàn)與國際頂尖教育的對接。 地中海 ——藝術(shù)之海 125 世界休閑園林博覽 沙灘、陽光、生態(tài)與蔚藍(lán)成為加勒比園林的四大特色，居住由心，帶給業(yè)主不僅僅是視野上的享受，更是全身心的休閑與放松。 ■ 滿足需求： 引進(jìn)國際雙語學(xué)校、國際品牌超市與大型醫(yī)院，滿足業(yè)主日常生活需求。唐紀(jì) 》 【 川 】 ——川之世界 ——川之四川 納 103 四、案名建議 備選案名 國地階城 輔助案名 ? 國地城 /國地城邦 ? 國地 人文藝術(shù) 傳承 、 開放 ，自覺 、 自主性的休閑藝術(shù)氛圍 。尊重和挖掘成都休閑文化的內(nèi)涵價(jià)值，是塑造本項(xiàng)目核心理念靈魂的基礎(chǔ)。 50 ——形象戰(zhàn)略 從 “ 廣州出了個(gè)星河灣 ” 到 “ 好房子的標(biāo)準(zhǔn) ” ，從 “ 重新定義豪宅 ” 到 “ 品質(zhì)打動(dòng)世界 ” 。 HOPSCA包含酒店、商務(wù)辦公、居住、商業(yè)、休閑娛樂等，各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。 充分發(fā)揮人文底蘊(yùn)優(yōu)勢 ， 塑造項(xiàng)目濃郁的 文化生活品牌 。休閑文化已牢牢植根于這座城市，成為城市精神的代言。 龍城 1號(hào) 主打景觀，利用現(xiàn)場實(shí)景促進(jìn)銷售。 …… 7 開篇語 這一切，不可能因?yàn)槿魏我粋€(gè)樓盤而徹底改變。 其他千畝大盤策略分析 中海國際社區(qū) 以生態(tài)與教育作為核心賣點(diǎn)，通過大景觀、大配套形成市場震撼 雅居樂花園 充分利用外部生態(tài)資源，并在產(chǎn)品打造上制造噱頭以擴(kuò)大市場影響力，同時(shí)企業(yè)品牌也是重要的競爭力之一。 33 骨子里的休閑精神 VS肌膚層的感官休閑 成都 ——中國休閑之都 對比 長沙 ——中部娛樂之都 ?休閑是一種生活方式 休閑已經(jīng)融入城市人的生活氣質(zhì)當(dāng)中，成為了自然，沒有任何刻意雕琢的生活方式。 突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景 ，提高項(xiàng)目價(jià)值 ， 并可增加對投資型客戶的吸引力 。 講配套 ：完善教育 、 商業(yè)等配套 現(xiàn)代大盤 播種品牌思 想 216。 舍得、用心、創(chuàng)新 52 ——服務(wù)戰(zhàn)略 大管家式服務(wù)理念，高檔酒店式服務(wù)體系 …… 星河灣的服務(wù)不局限在物業(yè)一個(gè)環(huán)節(jié)，而是著眼于整個(gè)社區(qū)，更輻射到酒店、會(huì)所等多個(gè)領(lǐng)域，讓業(yè)主盡享尊貴，致力營造紳士淑女式的優(yōu)越圈層 ! 53 第四篇：找 魂 54 高端大盤開發(fā)，必須從城市特質(zhì)出發(fā) 文化本質(zhì) 文化信念 文化進(jìn)化 思考 探索 城市文化內(nèi)涵 城市文化適應(yīng)美 城市文化發(fā)展論 成都休閑文化現(xiàn)狀 成都休閑文化發(fā)展 市井草根休閑文化 進(jìn)化成都休閑文化 探索 播種思想 進(jìn)化成都休閑文化 ？ 結(jié)論 55 一、文化本質(zhì)與發(fā)展思考 （一）文化本源：“平等與尊重” 文化本質(zhì) 文化是一種社會(huì)現(xiàn)象，是人們長期創(chuàng)造所形成的產(chǎn)物?！胺睒s本土文化”是文化發(fā)展的最終共同目標(biāo)，文化的發(fā)展從來都是同文化的對外開放和交流聯(lián)系在一起的。 真正體現(xiàn)出大盤居住生活的絕對優(yōu)越性 78 三、項(xiàng)目核心競爭力建立 項(xiàng)目核心競爭力體系 項(xiàng)目核心競爭力 品牌 居住文化 生活方式 軟競爭力 配套 配套檔次 配套特點(diǎn) 硬競爭力 79 三、項(xiàng)目核心競爭力建立 星河灣 —品牌的力量 祈福新村 —中國第一村 配套高 /大 /全 /強(qiáng)，應(yīng)有盡有 國際精英文化 80 三、項(xiàng)目核心競爭力建立 品牌核心競爭力構(gòu)筑 品牌背后隱藏的是一種文化 文化表現(xiàn)出來的是一種生活方式 81 1）品牌文化 品牌理念 世界休閑文明 融合中西休閑精髓 高端文化/藝術(shù)休閑 高尚人文交流環(huán)境 消費(fèi)者生活觀 骨子里的休閑精神 追求舒適的物質(zhì)生活 較強(qiáng)的人文追求觀念 享受生活比錢更重要 有國際高度 、 藝術(shù)內(nèi)涵以及高尚的人文氣質(zhì) 不僅要有錢 ， 懂得有內(nèi)涵地生活比錢更重要 。 雅居樂模式 完成銷售中心后整體開盤。 營銷中心 112 三、項(xiàng)目整體規(guī)劃 整體規(guī)劃原則 （ 1）、順勢 ——順應(yīng)區(qū)域環(huán)境 （ 2）、挑戰(zhàn) ——獨(dú)特性的追求 （ 3）、創(chuàng)意 ——場所感的營造 113 整體規(guī)劃要點(diǎn) （ 1）、社區(qū)與城市關(guān)系 開放式社區(qū) ——主動(dòng)融入城市 ,補(bǔ)充、完善與提升城市功能 （ 2）、社區(qū)空間關(guān)系 大社區(qū)小組團(tuán)，四級(jí)空間關(guān)系 “開放空間 ——半開放空間 ——半私密空間 ——私密空間” （ 3）、全景式 +主題性規(guī)劃 ——大景觀導(dǎo)向 +無處不休閑 114 整體規(guī)劃要點(diǎn) （ 4）、軸線與節(jié)點(diǎn) 五條軸線，四大節(jié)點(diǎn) 五條軸線：景觀軸、人文軸、生態(tài)軸、運(yùn)動(dòng)軸、商業(yè)軸 四大節(jié)點(diǎn)：城市廣場、高爾夫廣場、商業(yè)廣場、藝術(shù)廣場 景觀軸 生態(tài)軸 商業(yè)軸 人文軸 運(yùn)動(dòng)軸 藝術(shù)廣場 商業(yè)廣場 高爾夫廣場 城市廣場 115 建筑布局建議 建筑布局示意圖 學(xué)校區(qū) 高層 、洋房區(qū) 高層 、洋房區(qū) 類別墅 、洋房 、 小高層區(qū)域 116 ?各地塊開發(fā)體量估算： 產(chǎn)品類型 占地面積（ ㎡） 容積率 總建面積（ ㎡） 別墅區(qū) 約 65萬 ㎡ 13萬 類別墅區(qū) 約 80萬 ㎡ 48萬 洋房、小高層區(qū) 約 60萬 ㎡ 72萬 中高層、洋房區(qū) 約 100萬 ㎡ 180萬 學(xué)校區(qū) 約 8萬 ㎡ 8萬 商業(yè)區(qū) 約 15萬 ㎡ 15萬 合計(jì) 約 328萬 ㎡ —— 336萬 ㎡ 注： 以上根據(jù)貴司所提供的紅線圖進(jìn)行估算，由于其規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未明確，總建面積按貴司所提供的 “ 約 300萬 ㎡ ” 計(jì)算，具體規(guī)劃應(yīng)由規(guī)劃師根據(jù)區(qū)域特征、地塊特征以及實(shí)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等因素進(jìn)行設(shè)計(jì)。 獨(dú)棟（雙拼 —— 假度棟）別墅 無遮擋設(shè)計(jì)： 應(yīng)充分利用高爾夫球場景觀，將別墅融入球場之中。 對于市場的品牌承諾，國地在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的承諾是 “ 0”！ 對于消費(fèi)者的價(jià)值兌現(xiàn)，國地提供給消費(fèi)的體驗(yàn)是 “ 0”！ 新企業(yè) 新團(tuán)隊(duì) 新項(xiàng)目 從房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)質(zhì)出發(fā) 跨越一級(jí)土地開發(fā)思維 從新項(xiàng)目發(fā)展的立意出發(fā) “0” 基點(diǎn) 新品牌觀 142 ● 品牌價(jià)值觀 國地置業(yè)品牌核心價(jià)值提煉 尊重地域文明，建筑國際生活！ 房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)質(zhì) 企業(yè)思維跳躍 項(xiàng)目發(fā)展立意 深入 突破 關(guān)注土地增值 關(guān)注居住價(jià)值 世界的 中國樣板 基點(diǎn)思考 本土文化挖掘 引入先進(jìn)理念 核心點(diǎn) 植根當(dāng)?shù)?， 放眼國際 創(chuàng)現(xiàn)代人居 生活價(jià)值 本土立意 世界視野 品牌價(jià)值觀 ——塑造國地品牌鮮明的現(xiàn)代人居價(jià)值主張 143 ● 品牌價(jià)值觀內(nèi)涵闡述 尊重地域文明，建筑國際生活！ “國”代表了“國際觀”，是一種具有時(shí)代性的價(jià)值主張。 第