【正文】 大的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，完全能夠向市場(chǎng)發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)層面，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。 HOPSCA包含酒店、商務(wù)辦公、居住、商業(yè)、休閑娛樂等，各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。 講價(jià)格 ：借地價(jià)成本低優(yōu)勢(shì) ， 以綜合性價(jià)比取勝 傳統(tǒng)郊區(qū)大盤的典型戰(zhàn)略 ，在消費(fèi)者強(qiáng)調(diào)“ 有房住 ” 的年代效果顯著 。 講環(huán)境 ：以郊區(qū)自然環(huán)境取勝 216。 塑造品牌 ：打造高尚的社區(qū)品牌 適應(yīng)于消費(fèi)者日益理性 、 成熟的市場(chǎng) 。 推廣品牌 ：提倡先進(jìn)的生活觀念和生活配套 中 海 ： 營(yíng) 造“ 人文 、 關(guān)愛 、分享 ” 社區(qū)品牌 216。 塑造品牌 ：打造高尚的 社區(qū)品牌 推廣品牌 ：提倡先進(jìn)的 生活觀念和生活配套 216。大盤決策者從一開始就必須樹立強(qiáng)烈的品牌戰(zhàn)略觀。 47 二、現(xiàn)代大盤品牌戰(zhàn)略發(fā)展體系 形象戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)理念 企業(yè)理念 品質(zhì)戰(zhàn)略 服務(wù)戰(zhàn)略 整體規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 細(xì)節(jié)質(zhì)量 銷售服務(wù) 高檔會(huì)所服務(wù) 社區(qū)服務(wù) 品牌戰(zhàn)略 品牌表現(xiàn)力 文化戰(zhàn)略 社區(qū)文化 企業(yè)文化 配套戰(zhàn)略 配套完整性 配套檔次提升 獨(dú)特配套競(jìng)爭(zhēng) 營(yíng)銷廣告推廣形象 營(yíng)銷活動(dòng)推廣內(nèi)涵 打動(dòng)消費(fèi)者 成熟的生活價(jià)值 獨(dú)特的生活附加價(jià)值 吸引消費(fèi)者 先進(jìn)社區(qū)生活理念 極賦感染力的價(jià)值觀 感染消費(fèi)者 領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念 過硬的產(chǎn)品質(zhì)量 征服消費(fèi)者 完善的客戶管理系統(tǒng) 完善的俱樂部會(huì)員組織 虜獲消費(fèi)者 完美的售后服務(wù)體系 戰(zhàn)略 市場(chǎng) 播種品牌思想 48 三、經(jīng)典高尚大盤案例分析 星河灣 ——中國(guó)高尚社區(qū)品牌典范 49 ——配套戰(zhàn)略 ? 5星級(jí)會(huì)所 “ 四季會(huì) ” 與國(guó)際知名的 四季酒店 一脈相承，融餐飲及康體娛樂中心、數(shù)百間豪華客房、多功能會(huì)議室、及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)為一體的綜合性功能會(huì)所，打造廣州名仕的社交商業(yè)平臺(tái)。 50 ——形象戰(zhàn)略 從 “ 廣州出了個(gè)星河灣 ” 到 “ 好房子的標(biāo)準(zhǔn) ” ，從 “ 重新定義豪宅 ” 到 “ 品質(zhì)打動(dòng)世界 ” 。 ——文化戰(zhàn)略 星河灣一直堅(jiān)持倡導(dǎo)“國(guó)際生活精神”的居住文化，以國(guó)際建筑視野，打造國(guó)際精品社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造國(guó)際化的社區(qū)生活氛圍。 51 ——品質(zhì)戰(zhàn)略 細(xì)節(jié)決定品質(zhì)，這句話源于星河灣，已成為房地產(chǎn)品質(zhì)開發(fā)的祖訓(xùn)，星河灣品質(zhì)不是營(yíng)銷出來的，而是真正做出來的。它是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或民族的歷史、風(fēng)土習(xí)俗、宗教信仰、生活方式、人文藝術(shù)、行為規(guī)范、價(jià)值觀念等。例如所謂西藏的藏文化、北京的老北京文化以及 成都的休閑文化 等。 56 一、文化本質(zhì)與發(fā)展思考 城市文化核心解構(gòu) 風(fēng)土習(xí)俗 生活方式 人文藝術(shù) 價(jià)值觀念 對(duì)民俗的尊重 /熱愛 衣食住行日常行為 人對(duì)待生命的態(tài)度 人文氛圍 /藝術(shù)性格 57 一、文化本質(zhì)與發(fā)展思考 2）文化信念 文化沒有抽象的、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，一些人認(rèn)為是好的東西，其他人未必認(rèn)為是好的，各種文化都有其獨(dú)立的發(fā)展體系和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。 58 一、文化本質(zhì)與發(fā)展思考 城市文化在漫長(zhǎng)的歷史中形成的整個(gè)文化系統(tǒng)已經(jīng)在這個(gè)城市的生理反應(yīng)、生活方式和精神觀念等各個(gè)方面鑄造了不容質(zhì)疑的先在合理性和反應(yīng)舒適性。 。尊重和挖掘成都休閑文化的內(nèi)涵價(jià)值，是塑造本項(xiàng)目核心理念靈魂的基礎(chǔ)。 60 一、文化本質(zhì)與發(fā)展思考 （二）再好的文化也需要進(jìn)化 “城市文化要達(dá)到與時(shí)代同步的最佳適應(yīng)性，不僅要有文化的適應(yīng)性，更要有對(duì)文化現(xiàn)狀和發(fā)展的理性思索。本土文化與外來文化在沖突與對(duì)抗中相互影響，并且隨著各種文化經(jīng)驗(yàn)的體驗(yàn)和交流，促進(jìn)本土文化開始無意識(shí)的主動(dòng)開放。 既要堅(jiān)持本土文化的傳統(tǒng)基因， 更要在文化發(fā)展的內(nèi)心上保持開放，這點(diǎn)與成都人開放、包容的人文性格也是十分相符合的 。 整體說來，文化在時(shí)代進(jìn)步中已發(fā)展出更多高雅和有人情味的善意思考和行動(dòng)。 63 一、文化本質(zhì)與發(fā)展思考 當(dāng)社會(huì)由簡(jiǎn)單向較復(fù)雜進(jìn)步時(shí)，城市文化的內(nèi)涵得以新的思想結(jié)構(gòu)，固有的傳統(tǒng)習(xí)俗和生活習(xí)慣也贏得新的嘗試機(jī)會(huì)。 64 一、文化本質(zhì)與發(fā)展思考 經(jīng)歷了對(duì)城市文化本質(zhì)及發(fā)展的系統(tǒng)思考后，更重要是要在文化進(jìn)步論的理論指導(dǎo)下，通過對(duì)成都城市文化的洞察與思考，探尋更適應(yīng)城市未來發(fā)展的文化理念與內(nèi)涵。 生活方式 簡(jiǎn)單享受 ， 悠然自得的生活大過一切 。 人文藝術(shù) 傳承 、 開放 ，自覺 、 自主性的休閑藝術(shù)氛圍 。 休閑文化理想必然有一個(gè)追求發(fā)展和追求最好社會(huì)的目標(biāo)，從發(fā)展的角度來看，休閑文化包含有以堅(jiān)持尊重本土自由的落后性，建立具有現(xiàn)代高度的 “ 理想性 ” 休閑文明才是具有科學(xué)適應(yīng)價(jià)值的。 真正體現(xiàn)出大盤居住內(nèi)涵的文化影響力 ?配套。 品牌文化 品牌背后隱藏的文化 有高度、有檔次、有內(nèi)涵的當(dāng)代高尚休閑人居文化 82 ? 品牌文化的氣質(zhì)內(nèi)涵 開放 崇高 藝術(shù) 自由 財(cái)富 奢侈 地位 禮儀 內(nèi)在氣質(zhì) 外在表現(xiàn) 83 ? 品牌文化形象 有高度的生活 有檔次的生活 有內(nèi)涵的生活 84 品牌發(fā)展愿景 打造中國(guó)西部第一高尚人居大盤 市場(chǎng)公認(rèn)： “ 最具有生活內(nèi)涵的社區(qū) ” 引領(lǐng)行業(yè)：促進(jìn)房地產(chǎn)人居價(jià)值提升 目標(biāo)一 目標(biāo)二 目標(biāo)三 目標(biāo)四 提升城市：提升成都休閑文化文明發(fā)展程度 85 2）生活方式描寫 ? 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 誰是有高度、有檔次、有內(nèi)涵“高尚休閑生活”的追逐者？ 全面覆蓋中國(guó)西南部中高端以上群體 正邁向文明的知識(shí)型中高群體 他們是職業(yè)經(jīng)理人 大公司高級(jí)技術(shù)員工 中高層管理人員 有品味的知識(shí)分子 、 公務(wù)員 文藝界 、 體育界高收入人群 渴望文明的資本型中高群體 他們是中小型企業(yè)老板 做生意的老板 包括成功的個(gè)體工商戶 同時(shí)覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角和北京的中高端以上川籍人士 86 87 配套核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)筑 大盤品牌文化的獨(dú)特內(nèi)涵價(jià)值主要源自于社區(qū)配套的附加值表現(xiàn)，而不是常規(guī)的、大眾化的產(chǎn)品表現(xiàn)。完美代言 93 ③ 營(yíng)銷整合 十 人 聯(lián) 袂 內(nèi)容為早上瑜珈 （ 普拉提 、 太極拳 ） ， 白天經(jīng)典學(xué)習(xí) 、 養(yǎng)生 、 藝術(shù)鑒賞 、 建筑家居及風(fēng)水課程學(xué)習(xí) 、 女性沙龍 ， 完上音樂鑒賞 、 戲曲鑒賞 、 禪修 、 學(xué)友交流等相關(guān)講座 。 96 3）核心配套二：高爾夫球場(chǎng)與酒店 成都第一個(gè)社區(qū)五星級(jí)高爾夫酒店 麗思 卡爾頓酒店等品牌，提高酒店的品牌知名度和影響力。 “關(guān)心 ” 滿足客戶對(duì)生活享受追求的同時(shí)引導(dǎo)其生活觀念 ， 樹立 “ 休閑文明 ”的生活理念 。唐紀(jì) 》 【 川 】 ——川之世界 ——川之四川 納 103 四、案名建議 備選案名 國(guó)地階城 輔助案名 ? 國(guó)地城 /國(guó)地城邦 ? 國(guó)地 東都望 104 五、廣告主題語 納川 進(jìn)化 成都居住文化 105 第六篇：產(chǎn)品戰(zhàn)略 106 一、總體開發(fā)策略 ● 三種開發(fā)策略對(duì)比分析 三種模式 開發(fā)策略 開發(fā)策略述評(píng) 萬科模式 完成銷售中心、樣板房及示范園林區(qū)三大硬件后開盤。大盤成功的范本。樣板房及園林示范區(qū)慢慢跟上。效果比前者差。 準(zhǔn)備完全不足，倉促上馬，檔次低，效果差。 先聯(lián)排再洋房 /高層： 通過聯(lián)排別墅等高端產(chǎn)品等的先期推出，提升項(xiàng)目形象與檔次。 ■ 引進(jìn)高端休閑 :在高爾夫酒店引進(jìn)如喜來登、萊佛士等國(guó)際五星級(jí)酒店，并建議在會(huì)所中引進(jìn)京城四大會(huì)所之一。 ■ 滿足需求： 引進(jìn)國(guó)際雙語學(xué)校、國(guó)際品牌超市與大型醫(yī)院，滿足業(yè)主日常生活需求。 110 （二）啟動(dòng)區(qū)（一期）建議 一期開發(fā)規(guī)模 一期開發(fā)總體規(guī)模約為 45萬㎡左右，其中類別墅（指雙拼、聯(lián)排及疊加別墅等）、洋房體量約 17萬㎡左右、小高層（部分高層）規(guī)模約為 25萬㎡左右 ,其他配套設(shè)施約 3萬㎡左右， 其中可銷售面積約為 42萬㎡ 。 ▲ 一期開發(fā)金旗大道西側(cè)緊臨高爾夫球場(chǎng)以聯(lián)排別墅為主，臨金旗大道以疊加別墅為主，金旗大道東側(cè)地塊以小高層和洋房產(chǎn)品為主。 117 四、產(chǎn)品組合建議 別墅 +類別墅 +洋房 +小高層 +高層 產(chǎn)品類型 推廣名 體量預(yù)估 分布區(qū)域與特點(diǎn)說明 別墅 果嶺墅 約 13萬 ㎡ 與高爾夫球場(chǎng)緊密結(jié)合；推廣名形象地體現(xiàn)出高爾夫這一核心賣點(diǎn)。 疊加 立方墅 約 28萬 ㎡ 情景洋房 景院 ——闊 HOUSE 約 72萬 ㎡ 在小高層與高層組團(tuán)內(nèi)景觀較好位置；推廣名體現(xiàn)了情景洋房豐富的庭院空間、露臺(tái)空間等戶外豐盛健康生活體驗(yàn)。 高層住宅 瞰星 —— 高 HOUSE 約 140萬 ㎡ 金旗大道東側(cè)后期開發(fā)產(chǎn)品以及成渝路北側(cè)；高層的視野、景觀和居高臨下的特點(diǎn)表現(xiàn)恰如其分。 118 五、建筑風(fēng)格建議 目標(biāo)客戶價(jià)值取向 項(xiàng)目建筑特征 具有一定品位的休閑 能體現(xiàn)自我的身份感 具有一定的審美能力 具有親和力 具有尊貴感 美學(xué)價(jià)值高 建筑風(fēng)格建議： 經(jīng)典的現(xiàn)代演繹：新古典主義風(fēng)格 119 新古典主義別墅建筑 新古典主義高層建筑 新古典主義建筑 120 別墅、類別墅、洋房產(chǎn)品 宜采用西班牙風(fēng)格 （或南加州的圣芭芭拉風(fēng)格） 高層、小高層產(chǎn)品 宜采用法式建筑風(fēng)格 和意大利風(fēng)格 121 六、園林景觀建議 目標(biāo)客戶價(jià)值取向 景觀與建筑融合 符合項(xiàng)目定位 享受生活、較高品位 尊貴、美學(xué)、休閑 國(guó)際視野、休閑文明、高爾夫 尊貴的、休閑的、國(guó)際的 122 世界休閑園林博覽 四大休閑風(fēng)情園林： ? 戀戀巴厘 ? 藝術(shù)之海 ? 假日天堂 ? 黃金海岸 123 世界休閑園林博覽 以旅游度假勝地巴厘島景觀為藍(lán)本打造。園林以層次化、多角度、多視點(diǎn)展開。 地中海 ——藝術(shù)之海 125 世界休閑園林博覽 沙灘、陽光、生態(tài)與蔚藍(lán)成為加勒比園林的四大特色，居住由心，帶給業(yè)主不僅僅是視野上的享受，更是全身心的休閑與放松。 澳洲風(fēng)情 ——黃金海岸 127 七、戶型設(shè)計(jì)建議 ?戶型設(shè)計(jì)整體策略 每戶均有超強(qiáng)賣點(diǎn)，打造項(xiàng)目的戶型競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品類別 戶型策略 高層（小高層）住宅 策略一 高價(jià)值體驗(yàn)：強(qiáng)調(diào)在有限空間里體現(xiàn)更多的創(chuàng)新價(jià)值。重點(diǎn)強(qiáng)化地下室、花園、露臺(tái)及陽臺(tái)等附加值空間。 個(gè)性化設(shè)計(jì)： 別墅客戶不同于其他客戶，講究個(gè)性，因此在別墅的室內(nèi)空間處理上應(yīng)體現(xiàn)起個(gè)性特征，如增加多功能娛樂房等。 樓王設(shè)計(jì)： 在位置最佳處，借助私家水系及高爾夫球道等資源，設(shè)置面積 1000㎡ 別墅樓王，從而有效提升項(xiàng)目的檔次與知名度。 疊加別墅 在空間變化上進(jìn)行創(chuàng)新，確保每戶均有較多的附加及贈(zèng)送空間，如露臺(tái)與地下室。 128 八、配套開發(fā)建議 七大系列配套 高爾夫系列、運(yùn)動(dòng)系列、休閑系列、 文化系列、學(xué)校系列、醫(yī)院系列、購物系列 三大核心配套 中國(guó)休閑學(xué)院、高爾夫球場(chǎng)與酒店、中國(guó)休閑第一街 129 高爾夫酒店引進(jìn)國(guó)際五星級(jí)酒店（如麗思 卡爾頓、索菲特、威斯?。?；商業(yè)街開設(shè)世界頂級(jí)高爾夫概念店，滿足高爾夫愛好者的需求，并成立高爾夫俱樂部，邀請(qǐng)頂尖高爾夫球手加入。 網(wǎng)球場(chǎng) 室外足球場(chǎng) 社區(qū)體育會(huì)所 131 休閑系列：中國(guó)第一休閑教育與體驗(yàn)系統(tǒng) 在社區(qū)商業(yè)街規(guī)劃中國(guó)休閑第一街，引進(jìn)高檔茶館，通過對(duì)地域文化的包裝，體現(xiàn)對(duì)成都的尊重和項(xiàng)目的休閑，并開設(shè)中國(guó)休閑學(xué)院。 文化系列 133 學(xué)校系列：國(guó)際精英教育體系 國(guó)際雙語學(xué)校 自幼兒園直達(dá)中學(xué)的課程設(shè)置，由外籍雙語教學(xué)方式培養(yǎng)，從國(guó)外名校直聘高級(jí)教學(xué)顧問，并聘請(qǐng)全國(guó)頂尖教師，通過高品質(zhì)的雙語國(guó)際教學(xué)要求學(xué)生用英語進(jìn)行對(duì)話，真正實(shí)現(xiàn)與國(guó)際頂尖教育的對(duì)接。 135 購物系列：打造城市新商業(yè)中心 在商業(yè)島與商業(yè)街引進(jìn)國(guó)際名品折扣店與國(guó)際品牌超市，并通過品牌商家直接提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，滿足業(yè)主高端購物需求與日常生活需求。 139 ● 品