【正文】 射就是整個(gè)南京市。它的用材標(biāo)準(zhǔn)主要包括橡木地板、花崗巖鋪砌的衛(wèi)生間和金屬百葉窗。建筑主體是東西朝向，考慮西曬和端頭高速公路噪音的影響， 公寓的陽臺(tái)整體被設(shè)計(jì)為盒子形狀 ， 每層陽臺(tái)的單元之間再切出一個(gè) 30度角 —— 方塊感就是這樣形成的。 因其豐富的立面肌理和視覺效果而聞名 。建筑形態(tài)及其風(fēng)格江南的 |當(dāng)代的 |時(shí)尚的 |國(guó)際的具有奢華印象的 |文化的 |藝術(shù)的建筑形態(tài)及其風(fēng)格參考將江南建筑中窗格的理念引入建筑外立面設(shè)計(jì)之中，營(yíng)造手工建筑的溫暖感覺，同時(shí)金屬材質(zhì)的窗格紋理，如LV的紋理，極具時(shí)尚感和奢華感。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動(dòng)線的思考不得已的射線，如何處理？n 平面動(dòng)線中容易形成死角的部位增加垂直通道，化解死角。② 第二個(gè)部分是平面動(dòng)線的一些主要轉(zhuǎn)角處或者主要交匯處。百聯(lián)西郊正大廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動(dòng)線的思考中庭 1中庭 2觀光電梯平直結(jié)合，才能起作用項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動(dòng)線的思考① 中庭等公共空間是垂直動(dòng)線和平面動(dòng)線結(jié)合的第一個(gè)部位。另設(shè)置觀光電梯，增加觀光、趣味性。n 地點(diǎn)是指各個(gè)垂直交通設(shè)施在平面上的具體地點(diǎn)。n 形式是指設(shè)置成電動(dòng)扶梯、垂直觀光電梯、坡道、普通樓梯、個(gè)性化樓梯，如懸臂式樓梯，此外，形式還包括是并列還是交叉等，是直跑樓梯、雙跑樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯等。右圖：百聯(lián)西郊的平面射線動(dòng)線處理辦法項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析垂直動(dòng)線的思考垂直人流三部曲：形式、數(shù)量、地點(diǎn)n 垂直人流相對(duì)于平面人流，設(shè)置應(yīng)該相對(duì)簡(jiǎn)單。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線的其他思考平面內(nèi)做不到回路時(shí)，怎么辦？n 回路設(shè)置： 人流動(dòng)線設(shè)置必須形成通路循環(huán)，避免單條人流動(dòng)線的延伸。此外在一些區(qū)段，適當(dāng)?shù)母淖儗捳M(jìn)行流線型的過渡，或者在變寬的部分結(jié)合一些景觀小品、導(dǎo)示設(shè)施或休息設(shè)施，也會(huì)收到很好的效果。③ 曲與直的變化可以改變動(dòng)線的心理長(zhǎng)度，過長(zhǎng)的街區(qū)適當(dāng)?shù)脑黾忧?，可以產(chǎn)生避免街區(qū)過長(zhǎng)的心理感覺。平緩地、無意地改變消費(fèi)者的行進(jìn)路線，而不是強(qiáng)制性。應(yīng)當(dāng)規(guī)避這種射線型的人流動(dòng)線！項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線沒有形成回路通過雙 “ L ” 型結(jié)構(gòu)組合，形成內(nèi)部的 “ 環(huán)行 ”動(dòng)線，并在 4層的對(duì)接部位，通過天橋?qū)崿F(xiàn)對(duì)接，完成全部平面的內(nèi)部動(dòng)線。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析內(nèi)部平面動(dòng)線四個(gè)核心問題：人流最強(qiáng)處沒有導(dǎo)入口；平面動(dòng)線沒有形成回路；方向的改變沒有過渡；動(dòng)線過于直板，展示不夠。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析外部動(dòng)線 02外部人流進(jìn)入商業(yè)區(qū)三個(gè)核心點(diǎn)：01強(qiáng)于 02強(qiáng)于 0301 0203從外部人流的強(qiáng)弱關(guān)系來看，人流越強(qiáng)的位置，最好有商業(yè)進(jìn)入口，讓外部人流最方便的進(jìn)入商業(yè)區(qū)。意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn) ,連合起來成為就成為動(dòng)線。自由、和諧、共享Enjoy the world都市 山居共享 我們想象的還更多 ……l人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲l共同擁有，不只是本地人的，而是整個(gè)南京，甚至整個(gè)長(zhǎng) 三角和中國(guó)的；它不是屬于哪一個(gè)人，而是屬于來這里的 每一個(gè)人的；自由、和諧、共享Enjoy the world形象定位形象定位思考紫金山 悅生活價(jià)值和文化精神合一的感性描述廣告總精神：自由、和諧、共享Enjoy ……. 共賞；World …… 世界；SLOGAN自由、和諧、共享Enjoy the world價(jià)值和文化精神合一的感性描述自由、和諧、共享Enjoy the world自由我們這樣想象 ……l建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒有拘束和壓抑的感覺；l消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多 種自由任你選擇；l服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士；l心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)尚理念，營(yíng)造了高檔人群的聚集氛圍，最終促進(jìn)了中高端消費(fèi)。 但其業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配將更注重消費(fèi)者對(duì)生活方式的精神享受和追求，更注重商業(yè)的服務(wù)性和購物的舒適性。規(guī)模恰到好處與傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，悅生活購物中心需要更寬闊的空間，便于建筑景觀的規(guī)劃與排布；而與城市綜合體相比，悅生活購物中心無需承載太多城市功能，其規(guī)模要恰到好處。說悅生活是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式， 最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的生活方式的傾斜和功能側(cè)重。休閑功能第一所謂休閑，廣義上包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能。悅生活悅生活概念延伸悅生活， 運(yùn)用在商業(yè)地產(chǎn)中，更多強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)的升級(jí)，把購物行為概括成一種生活方式，作為商業(yè)模式，是把生活購物與精神享受進(jìn)行更親密的接駁， 實(shí)現(xiàn)購物的情景化和場(chǎng)所的消費(fèi)化，通過規(guī)劃，讓建筑成為情緒消費(fèi)的一部分。圍繞 家庭服務(wù)型購物中心 功能業(yè)態(tài)定位，綜合中高端購物、餐飲、休閑娛樂與生活服務(wù)的多元機(jī)能，實(shí)現(xiàn) 全員、一日、一處滿足 之休閑娛樂及全新 購物體驗(yàn)，是本項(xiàng)目成功發(fā)展的重要保證。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的創(chuàng)新更多是集中在細(xì)節(jié)方便以及業(yè)態(tài)的選擇與組合上。益智216。社交來自于兒童216。休閑216。家庭品質(zhì)生活用品216。商業(yè)業(yè)態(tài)功能定位家 庭 服 務(wù) 型 購 物 中 心=購物中心 + 家庭 服務(wù)型+強(qiáng)調(diào)：主要的目標(biāo)消費(fèi)群體強(qiáng)調(diào)：商業(yè)中的服務(wù)型業(yè)態(tài)具有購物中心的特點(diǎn)和功能家庭結(jié)構(gòu)的演變傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu) 現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)三世同堂為主大家庭為主 三口之家丁克家族產(chǎn)生三口之家為主三世同堂減少家庭結(jié)構(gòu)的演變與生活方式的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致生活需求的轉(zhuǎn)變生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng)，社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)水平不斷提高居民收入提高，家庭人均可支配收入增加非農(nóng)業(yè)人口比重越來越高，城市化進(jìn)程不斷加快人口正逐漸從中心城區(qū)向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平大幅提高，中產(chǎn)階層興起現(xiàn)代家庭生活需求父母分享兒童獨(dú)享家庭共享來自于整個(gè)家庭216。商業(yè)業(yè)態(tài)功能定位家 庭 服 務(wù) 型 購 物 中 心社會(huì)經(jīng)濟(jì)的改變，商業(yè)環(huán)境的改變，及至家庭結(jié)構(gòu)的改變，無不使得 “家庭 ”成為時(shí)下國(guó)內(nèi)購物中心全力爭(zhēng)取的目標(biāo)客戶。交通條件日益完善，緊鄰軌道 交通，方便區(qū)域外人群到達(dá)項(xiàng)目分析 /總結(jié)輕軌 2號(hào)線的開通，加速了南京多中心商業(yè)格局的形成，為本項(xiàng)目打造區(qū)域中心商業(yè)提供契機(jī)；從業(yè)態(tài)類型的相關(guān)性考慮，跟輕規(guī)站相接近的區(qū)域適合安排服務(wù)型及輕便型購買類業(yè)態(tài)（如餐飲、健身、高端體檢中心、服飾等）；從項(xiàng)目區(qū)域特征看，針對(duì)家庭人群的生活類業(yè)態(tài)，廣受新興區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目歡迎，也是眾多新區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。項(xiàng)目在規(guī)劃上存在諸多限制167。 區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目的人群分流167。市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)品牌的引入，會(huì)在區(qū)域形成品牌升級(jí)的作用167。項(xiàng)目背景資料地塊編號(hào) 土地位置 棲霞區(qū)馬群中山門大街以北界址 東至現(xiàn)有民宅；西至太陽城路；北至現(xiàn)有小區(qū)；南至中山門大街出讓面積 （ m2）規(guī)劃用地性質(zhì)商業(yè)、商務(wù)辦公用地出讓年限 商業(yè) 40年容積率 ≤建筑密度 ≤40%建筑高度 ≤35 米綠地率 ≥25%總建面積 項(xiàng)目背景分析基本參數(shù)：建筑面積 —— 萬平米，商業(yè) 交通環(huán)境：緊鄰城市主要交通干道，軌道交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)有輕軌 2號(hào)線，項(xiàng)目臨近站點(diǎn)商業(yè)構(gòu)成： 封閉型商業(yè)中心，地上四層項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周遍商業(yè)環(huán)境比較差，區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目云集。商業(yè)的發(fā)展和規(guī)劃一定要立足核心商圈內(nèi)人口的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)需求。我們不應(yīng)該僅僅看到項(xiàng)目周邊的環(huán)境及問題，更應(yīng)該將項(xiàng)目根植于所處的區(qū)域大環(huán)境中進(jìn)行研究。，其單價(jià)也僅為住宅的 2/3左右，很多商業(yè)項(xiàng)目在銷售價(jià)值前期得不到體現(xiàn)的情況下，先期持有經(jīng)營(yíng)的策略。投資，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀下，商業(yè)地產(chǎn)投資將會(huì)迎來機(jī)會(huì)。而選擇 50－ 70平方米房型的客戶較少，選擇此面積的客戶大多為自住或是商務(wù)客，他們需求相對(duì)較大的面積。此外，還有一部分購房者是自住投資皆有可能的，這部分人由于對(duì)購房目的認(rèn)識(shí)不清，因此，對(duì)物業(yè)的朝向和價(jià)格不十分敏感，是沖動(dòng)型購房者。自住 投資 自住投資皆可 辦公 商住32% 26% 30% 9% 3%酒店式公寓用途分析從購房用途看出， 以純投資為目的的客戶占據(jù)相當(dāng)一部分的比例， 他們大多需要小面積，低總價(jià)，回報(bào)率高的物業(yè)。事業(yè)單位 私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)高管 自由職業(yè) 者 其他40% 19% 15% 9% 17%酒店式公寓客群職業(yè)分析從客戶就職的單位看，在事業(yè)單位工作的客戶比例最高， 這是由于事業(yè)單位的各項(xiàng)福利都比較好，加上收入穩(wěn)定，因此，這部分人購買熱情比較高，占總量的 %。 此年齡段的客戶已工作多年，有一定的收入。n隨著產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新， 戶型設(shè)計(jì)趨于緊湊，出現(xiàn)了躍式、 LOFT等創(chuàng)新戶型， 客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等套內(nèi)功能完善，動(dòng)靜分離。n從產(chǎn)品亮點(diǎn)來看，目前南京酒店式公寓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)仍主要集中在地段和價(jià)格，在精裝標(biāo)準(zhǔn)及人性化功能家居等方面也有所發(fā)力。n和早兩年市場(chǎng)上主要是 30平方米、 40平方米產(chǎn)品所不同的是，面積有變大跡象，從功能設(shè)置上基本開始考慮滿足潛在購買者首次居住的要求，充分迎合初次置業(yè)的青年市場(chǎng)。 受供應(yīng)影響，除 60~70M2面積段外，其它面積段都有較大增幅。n40~50M2面積段在 09年一枝獨(dú)秀，中海凱旋門成交超過 1000套。開放靈活的設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)豐富多彩，全功能生活體驗(yàn)中心252。通過項(xiàng)目自身的塑造，打造內(nèi)部特色購物環(huán)境252。項(xiàng)目所處區(qū)域目前主要 以本地居民及學(xué)生為主項(xiàng)目周邊環(huán)境 SWOT分析SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak?位于仙西新城區(qū)，周邊居住人口不斷增加， 2023年將達(dá)到 88萬人?交通樞紐網(wǎng)發(fā)達(dá)，可達(dá)性強(qiáng)及覆蓋面廣，周邊地鐵、滬寧高鐵、客運(yùn)站，為典型交通樞紐?周邊目前商業(yè)氛圍不足?項(xiàng)目體量較小?外部自然環(huán)境較差機(jī)會(huì) Opportunity 以市場(chǎng)商業(yè)需求優(yōu)勢(shì)和自身形態(tài)