【正文】 商務(wù)區(qū) (企業(yè)服務(wù)中心、商業(yè)街區(qū)、 ) 生活區(qū) (企業(yè)家別墅、高尚住宅、城市公寓 ) 公共空間 (城市廣場(chǎng) )l 配套設(shè)施： 天安數(shù)碼城自身生活設(shè)施、休閑設(shè)施、 商業(yè)服務(wù) 設(shè)施 一應(yīng)俱全。 結(jié)論： 從辦公產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)有市場(chǎng)上整體產(chǎn)品相對(duì)不成熟， 短期內(nèi)上漲空間相對(duì)有限，考慮到項(xiàng)目所處位置又相對(duì)偏遠(yuǎn)，預(yù) 計(jì)地塊所在區(qū)域在 2年內(nèi)很難有提升的空間。 結(jié)論： 而從住宅產(chǎn)品整體價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，由于整體城市正處于外 擴(kuò)階段，外圍區(qū)域的價(jià)格將還有提升的空間，從現(xiàn)有各區(qū)域的 上漲速度來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格年增長(zhǎng)速度在 10%左右。園區(qū)發(fā)展的不斷完善，規(guī)模優(yōu)勢(shì)的逐漸形成，以及相關(guān)優(yōu)惠政 策的扶持，對(duì)于本案銷售帶來(lái)一定的利好；252。園區(qū)入駐企業(yè)可為本案住宅部分提供大量居住客源；252。 252。 功能定位 盈智城的功能定位是以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公功能為核心，以商業(yè)、休閑和居住功能為支撐，形成 “ 二主三輔 ” 的多元功能互動(dòng)格局。 功能定位 南樓 “ 動(dòng)漫城 ” 主要發(fā)展動(dòng)漫、影視制作、軟件研發(fā)、動(dòng)漫衍生產(chǎn)品設(shè)計(jì)制作等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，形成功能齊全、設(shè)備精良、創(chuàng)意獨(dú)特并在行業(yè)內(nèi)具備一定影響力的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)集群；北樓 “ 設(shè)計(jì)谷 ” 主要發(fā)展集成電路、服裝設(shè)計(jì)、廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)、會(huì)展設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，形成從產(chǎn)品與服務(wù)的功能研發(fā)、形態(tài)設(shè)計(jì)延伸到市場(chǎng)銷售推廣的最具活力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。 揚(yáng)子江科技企業(yè)加速器創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)園占地 130畝，總建筑面積 15萬(wàn)平方米，定位為新電子、新材料、新能源、光機(jī)電一體化和精密機(jī)械制造，重點(diǎn)承接科技創(chuàng)業(yè)成果的產(chǎn)業(yè)化。面向未來(lái)，揚(yáng)子江信息軟件園將突出軟件開(kāi)發(fā)、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意等功能，加快集聚高層次軟件人才，打造江蘇省最具競(jìng)爭(zhēng)力的軟件和信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。 揚(yáng)子江信息軟件園 區(qū)域位置 揚(yáng)子江信息軟件園位于開(kāi)發(fā)區(qū)澄江東路與砂山路交匯處的匯豐大廈。 功能定位 揚(yáng)子江國(guó)際生物醫(yī)藥孵化園由開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)資產(chǎn)租賃的形式與留美海歸博士團(tuán)隊(duì)共同組建，目前已建成面積 。功能定位 創(chuàng)業(yè)園以建成國(guó)家級(jí)的科研企業(yè)孵化器為目標(biāo)，致力引進(jìn)孵化擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的新傳感器、新材料、電子通信、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化（包括新能源）、創(chuàng)意設(shè)計(jì)及應(yīng)用軟件等領(lǐng)域的高科技項(xiàng)目，培養(yǎng)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的高新技術(shù)企業(yè)，造就優(yōu)秀的高新技術(shù)研發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的復(fù)合型高級(jí)人才，促進(jìn)高新技術(shù)成果的商品化、產(chǎn)業(yè)化、國(guó)際化。辦公市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)篇宏觀市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)概況江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃根據(jù)建設(shè) “ 現(xiàn)代化國(guó)際科技新城 ” 的定位，充分考慮開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)位特點(diǎn)，以芙蓉大道、延陵路、澄張連接線、長(zhǎng)江路、澄江路、濱江路和長(zhǎng)山路、東外環(huán)路、東快速干道 “ 六橫三縱 ” 道路為骨架，優(yōu)化空間布局，完善區(qū)域功能，著力形成高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、三創(chuàng)載體區(qū)、商業(yè)商貿(mào)區(qū)、生活居住區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)五大功能板塊 江陰高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園園區(qū) 區(qū)域位置 創(chuàng)業(yè)園 —— 科技創(chuàng)新的基地。 銷售情況 :江陰寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于起步階段，寫(xiě)字樓辦公氛圍尚未形 成，故目前各在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷售情況并不理想；216。 價(jià)格水平 :目前江陰市場(chǎng)上寫(xiě)字樓中心城區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格在 12023元 / 平方米左右，周邊區(qū)域有部分小體量項(xiàng)目均價(jià)為 6000元 /平方米左右。 發(fā)展現(xiàn)狀：目前市場(chǎng)高端寫(xiě)字樓數(shù)量少，中低檔次寫(xiě)字樓較多， 高端純寫(xiě)字樓處于空缺；216。 新中心物業(yè)地址：黃山路西側(cè)，人民東路北側(cè)開(kāi) 發(fā) 商：江陰金壁置業(yè)有限公司占地面積： 9600平方米建筑面積： 38500平方米容 積 率： 4市場(chǎng)報(bào)價(jià)： 12023元 /平方米主力面積： 6501300平方米主力總價(jià)： 7801560萬(wàn)元 /套裝修狀況：毛坯物 業(yè) 費(fèi)： /平方米 /月開(kāi)盤日期： 2023年 11月供應(yīng)面積： 22413平方米供應(yīng)套數(shù)： 5955平方米成交面積： 67套成交套數(shù)： 17套銷售率 :27%(按面積 )成交均價(jià)： 8682元 /平方米典型案例：芙蓉國(guó)際大廈位于江陰市黃山路以西，徐霞客雕像西北處，主樓高 19層，地下兩層，總建筑面積約 ，由約 97套創(chuàng)意商務(wù)單元組成，擁有地上地下 300余停車位， 400平方豪華雙大堂。新中心總占地約 m2，總建筑面積約 m2，以 101米高度傲視城市客廳。 總部壹號(hào)物業(yè)地址：鳳凰路東側(cè)，長(zhǎng)江路北側(cè)開(kāi) 發(fā) 商：江陰市城鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積： 15267平方米建筑面積： 45800平方米容 積 率： 3市場(chǎng)報(bào)價(jià)： 14000元 /平方米主力面積： 80190平方米主力總價(jià)： 112266萬(wàn)元 /套裝修狀況：毛坯物 業(yè) 費(fèi)： 3元 /平方米 /月開(kāi)盤日期： 2023年 8月供應(yīng)面積： 33068平方米供應(yīng)套數(shù)： 202平方米成交面積： 20541套成交套數(shù)： 132套銷 售 率 :62%(按面積 )成交均價(jià)： 11479元 /平方米典型案例：新中心位于長(zhǎng)江路與鳳凰路交匯處，城市客廳席位，未來(lái)江陰中心經(jīng)濟(jì)圈核心。標(biāo)準(zhǔn)層 ， 1—3 層層高 右。樓高 27層，共 500套左右?？偛恳继?hào)共 27層，總建筑面積 48000平方米，；建筑外觀典雅高貴，樓宇整體設(shè)計(jì)莊重優(yōu)雅，更有 1000平米奢華五星級(jí)酒店大堂，彰顯項(xiàng)目的不凡氣勢(shì)。 營(yíng)銷現(xiàn)狀 —— 目前江陰的住宅市場(chǎng)日益成熟，更多的開(kāi)始從外延向著標(biāo)識(shí)性和軟性服務(wù)等內(nèi)涵增值方式發(fā)展。 客戶特征 —— 結(jié)合產(chǎn)品來(lái)看，城東板塊的區(qū)域認(rèn)可度較高，區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房者購(gòu)買力強(qiáng)大，并對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，高品質(zhì)的項(xiàng)目更受區(qū)域客戶的青睞。相比下，城西的購(gòu)房者對(duì)價(jià)格較為敏感。216。由于區(qū)位差別影響最為明顯，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的價(jià)格在 11000元 /平方米左右，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的在 70008000元 /平方米的區(qū)間內(nèi)。216。典型個(gè)案分析銷售報(bào)價(jià)：高層 8280元 /平方米開(kāi)盤日期： 2023年 12月納入網(wǎng)上銷售套數(shù)： 1488套去化套數(shù)： 1382套銷 售 率： %月均去化： 58套成交均價(jià)： 8200元 /平方米（ 12月）216。 銷售率來(lái)看 , 180190平方米的房型銷售率為 %，其次為110120平方米的房型銷售率為 90%。 從供應(yīng)比例和成交情況來(lái)看 , 140150平方米的房型供應(yīng)和成交量分居首位，供應(yīng)比例為 %，成交比例為 %；其次為 130140平方米的房型，供應(yīng)比例為 %，成交比例為%。江陰整體的房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況較好。216。216。 從供應(yīng)上來(lái)看，三房供應(yīng)比例最高達(dá) 51%；其次為其他房型和二房，分別為 22%和 14%。 從銷售情況看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤的銷售價(jià)格差距較大，但銷售速度較平均，說(shuō)明區(qū)域購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格并不十分敏感。 項(xiàng)目特色：從項(xiàng)目規(guī)?？?，區(qū)域樓盤以 20萬(wàn)平方米以上的大盤為主；從產(chǎn)品類型看，在售個(gè)案都以花園洋房的產(chǎn)品來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)；從產(chǎn)品形態(tài)看，各案產(chǎn)品類型均較為豐富，房型面積范圍較大。區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房者購(gòu)買力強(qiáng)大，并對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，高品質(zhì)的項(xiàng)目更受區(qū)域客戶的青睞。216。區(qū)域住宅市場(chǎng)分析216。216。區(qū)域住宅市場(chǎng)分析216。 市場(chǎng)上產(chǎn)品的價(jià)格差距來(lái)看，由于城東板塊產(chǎn)品上的差距相對(duì)較大，導(dǎo)致產(chǎn)品之間出現(xiàn)了明顯的價(jià)格差距。 從成交價(jià)格看，城東板塊價(jià)格表現(xiàn)好于城西板塊，城西板塊的成交價(jià)格集中在 55006000元 /平方米的區(qū)間內(nèi)；城東板塊的成交價(jià)格由于區(qū)位差別而差異較大，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的價(jià)格在 11000元 /平方米左右，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的在 70008000元 /平方米的區(qū)間內(nèi)。城東區(qū)域隨著開(kāi)發(fā)建設(shè)的深入，區(qū)域整體的商務(wù)和居住環(huán)境都將大幅度改善，區(qū)域價(jià)值潛力較大。房地產(chǎn)具有金融資產(chǎn)屬性，在通脹預(yù)期強(qiáng)化的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格走低可能性不大。216。江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 216。 2023年竣工面積下降，但整體仍保持在較高位運(yùn)行。 2023年之前，江陰每年的房地產(chǎn)竣工面積保持相對(duì)穩(wěn)定； 2023年，由于 0 08年對(duì)房地產(chǎn)大幅度投資開(kāi)發(fā)效應(yīng)顯現(xiàn)，當(dāng)年的房地產(chǎn)竣工面積出現(xiàn)了急劇反彈。 盡管 09年受政策影響，江陰的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)減速，但總量仍保持在高位運(yùn)行，房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。 202 2023年，江陰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)高增長(zhǎng)； 2023年江陰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)減速現(xiàn)象，當(dāng)年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，較 08年同比僅增長(zhǎng) %。 江陰城市化建設(shè)進(jìn)程加快，城市化水平迅速提高。 2023年到 2023年，江陰固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率都在 10%以下； 2023年全市完成固定資產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) %，較 08年同期增幅 分點(diǎn)，江陰固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)猛增。 江陰城鎮(zhèn)職工年平均工資和人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2023年增長(zhǎng)率分別為 %和 12%，隨著收入的不斷增長(zhǎng)，人民生活水平穩(wěn)步提高。人口增長(zhǎng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況216。216。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況216。 2023年受金融危機(jī)滯后效應(yīng)影響，生產(chǎn)總值出現(xiàn)了放緩，但仍保持了 %的增長(zhǎng)率。 2023年到 2023年，江陰國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年增長(zhǎng)率都在百分之二十以上， 2023年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率更是達(dá)到了 %，宏觀經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步攀升。 城市化水平： 2023年 %。 城市化水平預(yù)測(cè)： 市域總?cè)丝冢? 2023年 145萬(wàn)人。城市新一輪規(guī)劃，加速城市發(fā)展和完善，推進(jìn)城市