【正文】 / / / / 817 661怡江城 50 14 32 15 32 5 78 12 1050 664東方大院 12 12 163 163 49 46 37 35 1488 1382金色水岸 / / / / / / 79 63 405 271水岸新都 / / 57 52 7 4 148 76 753 592陽光國際花園 95 92 / / 12 9 338 263 1386 1293敔山灣花園 6 3 / / 2 0 50 3 644 271合計戶數 207 152 311 289 102 64 790 495 9469 7098供應比例 /成交比例 % % % % % % % % 100% 100%銷售率 % % % % %樓盤面積段信息統(tǒng)計 216。 價格水平 —— 目前區(qū)域內在售樓盤的銷售價格差距較大。216。五星級酒店大堂 ，面積近 1200平米。 營銷現狀：市場定位比較模糊，銷售周期普遍長，銷售推廣的手 法比較保守，核心競爭力不夠突出；216。揚子江國際生物醫(yī)藥孵化園 區(qū)域位置 揚子江國際生物醫(yī)藥孵化園位于開發(fā)區(qū)長江路、砂山路交叉口東南側，緊臨城市客廳。 創(chuàng)智產業(yè)園 揚子江文化創(chuàng)意產業(yè)園 區(qū)域位置 揚子江文化創(chuàng)意產業(yè)園位于揚子江盈智城內、高新技術創(chuàng)業(yè)園北側，總建筑面積 8萬平方米，主體建筑由南北兩座雙子樓構成。動漫城與本項目定位可以實現一定的互動；252。l 交通優(yōu)勢： 臨近城市主干道：長山路、東盛路l 硬件配置 ：辦公環(huán)境的生態(tài)、居住、生活、工作三位一體項目核心價值 ? 功能價值（城市產業(yè)綜合體）l 集科技發(fā)展、產業(yè)基地、科技成果轉換、優(yōu)良環(huán)境、高尚住宅五位一體l “天安數碼城 ”將辦成中小型 企業(yè)孵化基地l 致力于創(chuàng)建一個具備共享空間、共享服務、孵化企業(yè)、孵化管理人員、 扶植企業(yè)的優(yōu)惠政策五大要素的孵化器項目核心價值 ? 品牌價值（天安數碼）l 成立 1990年，是 國內知名的綜合創(chuàng)新園區(qū)城市運營商， 以綜合開發(fā)和運營國家科技部認定的首批國家級民營科技園 “深圳天安數碼城 ”而著稱l至 2023年，公司業(yè)務以珠三角、長三角城市經濟圈為重點，并積極拓展其他經濟較為發(fā)達的大中型城市 l公司儲備開發(fā)面積 達 1000萬平方米 ，并正在北京、蘇州、青島等城市洽商發(fā)展新的天安數碼城項目。2效應明顯的開發(fā)商品牌是國內知名的綜合創(chuàng)新園區(qū)城市運營商，以綜合開發(fā)和運營國家科技部認定的首批國家級民營科技園 “深圳天安數碼城 ”而著稱3獨一無二的增值效應城市產業(yè)綜合體將對大量優(yōu)質科技企業(yè)有著強大的吸引力，拉升了土地、住宅、商業(yè)的增值，對于江陰產業(yè)結構轉型和江陰經濟開發(fā)區(qū)科技新城建設具有積極的推動作用。但是目前項目周邊商業(yè)氛圍極度匱乏，對于企業(yè)家的招引，都需要漫長的培育周期。 區(qū)域選擇為經濟開發(fā)區(qū)高新科技產業(yè)園區(qū)為主，在澄西高速公路口投放廣告。 創(chuàng)新是社會發(fā)展第一動力216。四式 營造一種氛圍推廣策略 ? 第三攻擊點【事件營銷】 事件能短時間內迅速制造爆炸性話題，贏得新聞關注與炒作圍繞創(chuàng)新科技做文章，建立江陰天安數碼谷與硅谷的聯(lián)想對話城市 CEO— 天安數碼城論壇目的： 制造話題，吸引關注活動方式： 組織江陰商界人物參與論壇內容： 對 “創(chuàng)新文化與機制？ ” 展開討論現場做出關于高新科技創(chuàng)意的展示調性： 氛圍突出商務科技感，創(chuàng)新感，聲、光、電應用傳播： 報紙軟文，網絡， DVD光碟刻錄地點 ：數碼城內主題一：新城市主義發(fā)展觀主題二：高新產業(yè)技術發(fā)展觀主題三：環(huán)境與企業(yè)的關系主題四： 1+13，產業(yè)鏈集聚效應觀主題五：創(chuàng)新與發(fā)展模擬話題通過對 “新城市主義 ”概念的起源和發(fā)展的探討，闡述本項目的居住、工作、生活功能聚集功能通過對新技術帶來的產業(yè)革命吸引企業(yè)主進行探討，針對本產品提供的技術研發(fā)配套吸引客戶突出產品生態(tài)辦公的環(huán)境，吸引企業(yè)入駐闡述天安數碼城為企業(yè)帶來集聚的產業(yè)鏈的好處推廣策略 ? 第四攻擊點【開盤活動】 推廣策略 ? 第五攻擊點【體驗營銷】 l體驗對象 樣板房（科技感很強的氛圍營造）智能化辦公演示l銷售中心高新科技展示推廣策略 ? 第六攻擊點【活動營銷】 活動營銷可以做大影響面、持續(xù)性強，曝光連續(xù)等。 經 由 測試調 整提供深耕 經營 的客源名 單? 鎖 定所有周 邊 企 業(yè) 、步行街物 業(yè)業(yè) 主及 經營 商 鋪 店內? 購買 二手投 資 客 戶 名 單銷售執(zhí)行策略 ? 產業(yè)部分政府支持力度；地段；整合營銷力；項目自身條件；市場因素。 二月 21二月 2112:14:2712:14:27February 17, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 二月 2112:14:2712:14Feb2117Feb211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/17 12:14:2712:14:2717 February 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/2/17 12:14:2712:14:2717 February 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。先產業(yè)的推案就是將該項目能夠形成天安數碼模式的氛圍，只有將該產業(yè)綜合體的形象在市場上確立，成為江陰地區(qū)創(chuàng)新科技產業(yè)集聚發(fā)展的新載體、新動力、新地標。 “ 城市產業(yè)綜合體 ” 的江陰模式216。軟文形式：216。l 企業(yè)： 關注的是入駐該寫字樓帶給市場的整體形象、商務配套完備程度、設施完備程度、擁有的額外資源、物業(yè)服務的質量、商務行政的方便程度、后續(xù)管理等；l 投資者： 關注的是該地塊地段的發(fā)展前景、投資回報率、回報周期、資產增值速度等。結合項目初步市場調研所得，項目客群分析如下：企業(yè)經營者投資客群終極消費客群目標客戶劃分產業(yè)、商業(yè)產業(yè)、商業(yè)產業(yè)、商業(yè)、住宅核心客戶群重點客戶群游離客戶群偶得客戶群? 江陰現有辦公樓租用客戶；? 廣告公司、會計事務所、外地辦事機構、 律師事務所、金融、教育等服務類機構；? 軟件設計企業(yè)、動畫企業(yè)、服務外包企業(yè)? 周邊縣、市、區(qū)與江陰有密切業(yè)務往來 的中小型企業(yè)。l 對于江陰產業(yè)結構轉型和江陰經濟開發(fā)區(qū)科技新城建設具有積極的推動作用。l 從辦公產品的價格表現情況來看，由于整體市場并不成熟，區(qū)域內 尚無可參考可個案存在，但從整體市場辦公產品的價格表現結構來 看，預計區(qū)域內同類產品價格在 6000—7000 元 /平方米。突出 “ 創(chuàng)意、動漫、軟件、研發(fā) ” 等功能，在規(guī)劃上與“ 城市客廳 ” 實現無縫對接，在空間上形成核心服務區(qū)、創(chuàng)意綜合區(qū)、創(chuàng)新研發(fā)區(qū)、創(chuàng)業(yè)工坊區(qū)和生活配套區(qū)等 “ 一心四片 ” 的功能板塊結構，打造一個現代化科技新城的核心區(qū)。 功能定位 主要突出軟件開發(fā)、服務外包、文化創(chuàng)意等功能，是開發(fā)區(qū)發(fā)展軟件和信息服務外包產業(yè)的主陣地。 從區(qū)域規(guī)劃情況來看，整體區(qū)域規(guī)劃前景良好，但現有周邊發(fā)展速 度相對緩慢，預期整體區(qū)域成熟時間相對較長。建筑設計以醒目大氣的 “L” 型為基礎，集合寫字樓、會所與商業(yè)三種高端形態(tài)： 12層 m2商業(yè)，世界知名商家聯(lián)手打造的專屬商務配套； 3層頂級商務會所，城市名流圈層的商務社交尊貴領地； 426層國際化辦公空間，強調人性化設計，精選國際知名品牌建材、配套，成就比肩國際的全球化行政級會所式商務中心。除此之外，總部壹號更創(chuàng)新性的提出了第六代寫字樓的全新理念，集中了全能型 /生態(tài)型 /商務型 /三大功能于一體，定位一座城市的精神坐標。 銷售情況 —— 城東板塊內在售樓盤銷售速度相對較平均，區(qū)域購房者對于價格并不十分敏感。東方大院物業(yè)地址：敔山灣芙蓉大道南側、 長山大道西側 開 發(fā) 商：江陰金科置業(yè)發(fā)展有限公司產品類型：高層 ,花園洋房，商鋪占地面積： 165000平方米建筑面積： 288327平方米容 積 率： 綠 化 率： %面積范圍：一房 、二房 86113平方米 三房 120170平方米、四房 140185平方米 五房 19花園洋房 151206綜合評價： 本項目整體住宅外立面造型以中式的江南居民風格作為賣點，加上戶型豐富選擇范圍大以及區(qū)域市場內頗受歡迎的小面積花園洋房產品，再以金科較好的物業(yè)管理作為附加值，促成本項目的熱銷。 從成交比例來看，三房房型所占比例最高，達 50%；其次為其他大面積房型為 24%和 %。樓盤基本信息統(tǒng)計產品結構分析 樓盤名稱 產品類型 建筑面積 占地面積 容積率 面積范圍 總價范圍長江國際 多層 ,小高層 ,高層 ,花園洋房 380000 240354 89180 42102浦江 23 高層 64200 26787 69152 3884一方城 高層 165000 68701 85158 4685怡江城 多層 ,小高層 388000 168000 80297 35130東方大院 高層 ,花園洋房 280000 126797 51206 42169金色水岸 高層 90000 39153 140380 150406水岸新都 低層 ,多層 ,小高層 ,高層 ,花園洋房 338000 225313 138367 139372陽光國際花園 低層 ,小高層 ,高層 ,花園洋房 266700 157125 10731