【正文】 （具體文字需進(jìn)一步討論）包含于項(xiàng)目整體案名之中與北地塊案名保持連貫性———— 項(xiàng)目分案名（北地塊）項(xiàng)目分案名（北地塊）時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng) 匯創(chuàng)、匯創(chuàng)、 合創(chuàng)、合創(chuàng)、 思創(chuàng)、思創(chuàng)、 科創(chuàng)科創(chuàng)（一期） 印印 相結(jié)合，具備極強(qiáng)的象征性，便于推廣的持續(xù)性、包容性與發(fā)散性。作為項(xiàng)目的形象定位與核心推廣思路。融融 合合 之之 美美高速高速 濱湖時(shí)代廣場(chǎng)濱湖時(shí)代廣場(chǎng)— 未來(lái)未來(lái) 以科技作為基本要素，生態(tài)作為增值要素。 未能充分挖掘少年宮的潛在價(jià)值項(xiàng)目主題的完善項(xiàng)目主題的完善科技文化科技文化璞真文化璞真文化即展現(xiàn)科技，又注重舒適即展現(xiàn)科技，又注重舒適科技理性中包含人文感性科技理性中包含人文感性挖掘和包裝少年宮的主題挖掘和包裝少年宮的主題實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目主題的不易復(fù)制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目主題的不易復(fù)制需包容城市、區(qū)域的特色需包容城市、區(qū)域的特色主題概念描述主題概念描述科技科技 文明文明 與與 生態(tài)生態(tài) 環(huán)境環(huán)境 的和諧共存，相互滲透的和諧共存，相互滲透以生態(tài)作為基本要素，科技作為增值要素。 未完全體現(xiàn)濱湖新區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)252。現(xiàn)有市場(chǎng)基本類別包括：利用項(xiàng)目地塊利用項(xiàng)目地塊 固有歷史背景及實(shí)物固有歷史背景及實(shí)物 運(yùn)作文化地產(chǎn)運(yùn)作文化地產(chǎn)直接直接 復(fù)制具有象征意義的實(shí)物資源復(fù)制具有象征意義的實(shí)物資源 運(yùn)作文化地產(chǎn)運(yùn)作文化地產(chǎn) 利用開發(fā)商利用開發(fā)商 自身獨(dú)特的資源和優(yōu)勢(shì)自身獨(dú)特的資源和優(yōu)勢(shì) 運(yùn)作文化地產(chǎn)運(yùn)作文化地產(chǎn) 利用利用 資源排他性資源排他性 ，結(jié)合，結(jié)合 開發(fā)商實(shí)力開發(fā)商實(shí)力 運(yùn)作文化地產(chǎn)運(yùn)作文化地產(chǎn)文化地產(chǎn)模式分析文化地產(chǎn)模式分析文化地產(chǎn)運(yùn)作目標(biāo)： 傳遞差別優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)深層溝通傳遞差別優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)深層溝通 類別 適用條件 因素對(duì)比 綜合評(píng)分 缺陷不可復(fù)制客戶接受成本增加市場(chǎng)稀缺可操作性可持續(xù)性優(yōu)勢(shì)運(yùn)作型 具備豐富的資源優(yōu)勢(shì) 　 　 　 　 　 　 需具備長(zhǎng)期的資源積累 投入及運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)最高地脈挖掘型 具備先天的文化基因 　 　 　 　 　 　 均為地塊自身的先天優(yōu)勢(shì) 所挖掘文化需有較高知名度復(fù)制嫁接型 基本均可采用 　 　 　 　 　 　 不具稀缺性且易被復(fù)制 缺乏文化上的深度的廣度資源植入型 具備資源的首發(fā)優(yōu)勢(shì) 　 　 　 　 　 　 需具備一定背景及資源 存在后期運(yùn)營(yíng)成本符合 不符合可選的主題定位方向可選的主題定位方向市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境分析定位背景研究定位背景研究典型案例借鑒典型案例借鑒科技文化科技文化璞真文化璞真文化VS原生態(tài)的生活態(tài)度與方式原生態(tài)的生活態(tài)度與方式科技文明的展示與思考科技文明的展示與思考市場(chǎng)訪談結(jié)論市場(chǎng)訪談結(jié)論科技主題科技主題璞真主題璞真主題252。 個(gè)性化公寓保留定位靈活性———— 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（六、七期）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（六、七期）開發(fā)目標(biāo)：完成項(xiàng)目整體開發(fā)上市規(guī)模：約 甲級(jí)辦公 個(gè)性化公寓 開盤計(jì)劃：2023年第三季度開盤2023年第四季度開盤開盤說(shuō)明：2幢 個(gè)性化公寓 前期已上市本期上市本期上市項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序表項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序表 （討論稿）（討論稿）第三部分：整體營(yíng)銷思路第三部分：整體營(yíng)銷思路項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位年度營(yíng)銷框架部分營(yíng)銷建議項(xiàng)目市場(chǎng)占位項(xiàng)目市場(chǎng)占位區(qū)位屬性項(xiàng)目特質(zhì)需求分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新文化地產(chǎn)新文化地產(chǎn)l 弱化競(jìng)爭(zhēng)弱化競(jìng)爭(zhēng)l 提升價(jià)值提升價(jià)值l 樹立品牌樹立品牌城市進(jìn)入 “濱湖時(shí)代 ”，該區(qū)域代表面向未來(lái)的全新生活方式區(qū)域價(jià)值逐步獲得市場(chǎng)認(rèn)可，區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目多主打教育資源涵蓋各種物業(yè)的城市綜合體，擁有地標(biāo)建筑和少年宮教育基地除了最基本的使用訴求外，更向往生活方式與精神理念的提升文化地產(chǎn)概述及分類文化地產(chǎn)概述及分類地產(chǎn)和文化的結(jié)合，更注重通過(guò)項(xiàng)目的建造和使用，使居住者和使用者的 生活方式生活方式 發(fā)生改變， 精神理念精神理念 發(fā)生改變。 個(gè)性化辦公利用主塔樓的客戶號(hào)召力推向市場(chǎng)開發(fā)目標(biāo)：南地塊開發(fā)成熟，打造濱湖新區(qū)中高檔、功能完善的居住小區(qū)上市規(guī)模：約 住宅 個(gè)性化辦公 開盤計(jì)劃：2023年第二季度開盤開盤說(shuō)明：最后一期住宅產(chǎn)品準(zhǔn)現(xiàn)房銷售定制型個(gè)性化辦公產(chǎn)品開始預(yù)售前期已上市本期上市本期上市開發(fā)策略252。會(huì)議中心約 開盤計(jì)劃：2023年第四季度開盤開盤說(shuō)明：會(huì)議中心自持酒店式公寓開始預(yù)售北部及南部商業(yè)開始招商主塔樓辦公樓開始預(yù)租前期已上市本期上市本期上市———— 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（五期）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（五期）開發(fā)策略252。 酒店式公寓利用項(xiàng)目良好的形象推出市場(chǎng)，商業(yè)滿足社區(qū)居民基本配套開發(fā)目標(biāo)：豐富北地塊商務(wù)功能上市規(guī)模：約 主塔樓辦公約 7萬(wàn)平方米 北地塊商業(yè) 酒店式公寓 4萬(wàn)平方米 開始提供配套型商業(yè)，滿足居民生活需求；———— 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（四期）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（四期）開發(fā)策略252。 豐富物業(yè)類型，增加辦公產(chǎn)品供應(yīng)，城市綜合體項(xiàng)目形象初顯；252。 選擇主干道沿線組團(tuán)開發(fā)，便于展示項(xiàng)目整體高品質(zhì)形象；252。發(fā)展歷程發(fā)展歷程案例的相似點(diǎn)n 區(qū)域開發(fā) 先以住宅為主 ，聚集人氣后開發(fā)核心位置的辦公物業(yè)， 吸引大型知名客戶 入駐，提升區(qū)域市場(chǎng)形象和知名度，而后逐漸開發(fā)其他辦公物業(yè)；n 項(xiàng)目 辦公物業(yè)在物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客群上形成明顯的差異化 ，太古城中心定位高端 CBD，吸引金融類、房地產(chǎn)類等高端客戶群體，太古坊則以高科技產(chǎn)業(yè)為主力客戶群；n 有效控制開發(fā)節(jié)奏和把握市場(chǎng)機(jī)遇n 物業(yè)業(yè)態(tài)豐富、辦公體量龐大；n 項(xiàng)目并不位于中心城區(qū)核心地段，但臨近重要軌道交通站點(diǎn)；n 項(xiàng)目所處區(qū)域商務(wù)氛圍較為缺乏借鑒要點(diǎn)【案例】【案例】———— 香港太古城香港太古城 概況概況商務(wù)區(qū)居住區(qū)核心 CBD酒店、商業(yè)居住區(qū)【案例】【案例】———— 香港太古城香港太古城 發(fā)展歷程發(fā)展歷程案例的相似點(diǎn)n 一個(gè)新區(qū)的發(fā)展，特別是商務(wù)氛圍的成熟是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程；n 啟動(dòng)期、建設(shè)期主要以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共活動(dòng)、行政單位辦公房建設(shè)為主，同時(shí)住宅類物業(yè)建設(shè)增多，集聚人氣；n 進(jìn)入發(fā)展期之后，商辦項(xiàng)目將逐步取得市場(chǎng)認(rèn)可；借鑒要點(diǎn)n 開發(fā)背景相似，為推動(dòng)城市功能升級(jí)、加快城市進(jìn)步n 主要推動(dòng)力相似，都是在政府積極推動(dòng)下，依托公共活動(dòng)中心的建設(shè)來(lái)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展【案例】【案例】———— 類似新區(qū)類似新區(qū) 消防指揮中心人民銀行合肥支行廣電中心網(wǎng)通集團(tuán)等啟動(dòng)期 建設(shè)期 成熟期發(fā)展期蘇州工業(yè)園區(qū)? 19941996年，園區(qū)建設(shè)初步啟動(dòng)， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，企事業(yè)單位行政用房建設(shè) 投入使用? 19972023年，園區(qū)住宅小區(qū) 大規(guī)模建設(shè)，辦公用房逐漸供應(yīng)市場(chǎng)? 20232023年，生產(chǎn) 生活配套逐步完善，商務(wù)氛圍逐漸改善? 2023至今，商業(yè)物業(yè)加大供應(yīng)， 市場(chǎng)發(fā)展趨向成熟 ；常州新北區(qū)? 2023年，城市 “一體兩翼 ”規(guī)劃方案確定；? 20232023年， 公共活動(dòng)中心發(fā)展為主 ，寫字樓、商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳；? 2023年初快速公交通車；? 多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入快速規(guī)劃、建設(shè)階段；寧波東部新城? 2023開始，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)繼續(xù)進(jìn)行， 商務(wù)區(qū)等建設(shè)逐步啟動(dòng) ； 常州市政府（2023）遷入；海事處、檢驗(yàn)檢疫局等國(guó)土局、規(guī)劃局、