【正文】 入，這就是我們常講的品牌拉動(dòng)、莊家托市。53本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有放水養(yǎng)魚：、放水養(yǎng)魚： 在市場(chǎng)啟動(dòng)初期，開發(fā)商、投資者通過系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營戶、消費(fèi)者吸引過來，通過大量經(jīng)營戶的入駐來啟動(dòng)市場(chǎng)，在市場(chǎng)起來后再收取他們合理的租金和物業(yè)管理費(fèi)用。45本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有★ 休閑 MALL 項(xiàng)目整體引入游樂的概念的同時(shí)，針對(duì)衡水缺少餐飲娛樂聚集區(qū)的現(xiàn)狀，在項(xiàng)目的 4層還設(shè)置了美食廣場(chǎng)、娛樂中心、風(fēng)情走廊等，在這里休閑也成為一種消費(fèi)。43本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有★ 游樂 MALL 項(xiàng)目整體引入游樂的概念，整體以水文化為主題，在商業(yè)的外廣場(chǎng)和 4層設(shè)置水景觀，營造高雅的購物環(huán)境，人們盡情 “ 親子水樂園 ” ，讓人們盡情的享受 “ 在購物中游樂，在游樂中購物 ” 的美好樂趣。以消費(fèi)者為 “ 水 ” ，讓川流不息的 “ 水 ” 承載起本項(xiàng)目這一重量級(jí)商業(yè)旗艦！衡水首個(gè)購物游樂綜合體，最先進(jìn)的商業(yè)模式必將帶來“生意興隆通四海，財(cái)源茂盛達(dá)三江 ”的效果！40本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有功能區(qū)劃定位功能區(qū)劃定位三大大特色支撐起“ 悅水 MALL” 購物 MALL +游樂 MALL +休閑 MALL41本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有★ 購物 MALLMALL內(nèi)各個(gè)主題商業(yè)街縱橫交錯(cuò)，涵蓋多種業(yè)態(tài)，精品生活區(qū)、時(shí)尚生活區(qū)、動(dòng)力生活區(qū)、體驗(yàn)區(qū)、美食區(qū)等，各層次的人群都能在這里買到自己喜歡的物品。悅水MALL” 以 “ 水文化 ” 為主題，衡水市打造濱湖休閑度假城市 ,項(xiàng)目文化主題及景觀建設(shè)，圍繞水而做，以 “ 體驗(yàn)式立體化水街 ”為特色，塑造衡水一座城市的標(biāo)志，面向城市龐大的 “ 中堅(jiān) ”群體，突出 “ 一站式游樂購物綜合體 ” 的概念。缺乏城市活力元素（ 1）、建筑立面較為落后，沒有現(xiàn)代商業(yè)視覺享受；（ 2）、建筑結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)，多為單純購物，無景觀特色；（ 3）、產(chǎn)品品類較少，缺乏時(shí)尚 DIY色彩。36本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)：整體定位商圈分析商業(yè)環(huán)境急需改善，商業(yè)經(jīng)營管理亟待升級(jí) 衡水目前的商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，購物環(huán)境較為狹窄，商業(yè)設(shè)施落后，停車場(chǎng)緊張，布局缺少變化，建筑及設(shè)計(jì)檔次低并且千篇一律。并且平面布局不合理，人流動(dòng)線不清晰，降低客群購買欲望。經(jīng)營模式 ——傳統(tǒng)模式經(jīng)營狀況穩(wěn)定目前消費(fèi)人群各有歸屬，各商場(chǎng)在傳統(tǒng)的經(jīng)營模式下保持著穩(wěn)定收入，但新的大型綜合商業(yè)的出現(xiàn)或連鎖商業(yè)的發(fā)展都將使收入情況隨之變局。為商業(yè)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。33本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有百貨業(yè)態(tài)總結(jié) 2： 客群、經(jīng)營模式、輻射范圍、人流量分析客群、經(jīng)營模式、輻射范圍、人流量分析項(xiàng)目名稱 客群 經(jīng)營模式 輻射范圍 人流量百貨大樓 中高收入人群 統(tǒng)一經(jīng)營 立足衡水市輻射整個(gè)衡水地區(qū) 日均人流量5600人左右愛特購物中心 中高收入人群 統(tǒng)一經(jīng)營立足衡水市輻射整個(gè)衡水地區(qū)日均人流量3000人左右信發(fā)商廈 中低收入人群 統(tǒng)一經(jīng)營 以市區(qū)人為主 借力衡百輻射整個(gè)衡水地區(qū) 日均人流量1500人左右n 收入差異引發(fā)客群差異較大n 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)以統(tǒng)一經(jīng)營為主，保證項(xiàng)目品質(zhì)穩(wěn)定，加強(qiáng)消費(fèi)群體歸屬感。 n 中端百貨領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)主流，高端時(shí)尚購物消費(fèi)被分流。商圈分析總結(jié)：32本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有總結(jié) 1： 體量、市場(chǎng)定位、功能定位 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)與商街共存，并有少部分在售商業(yè)，我司從區(qū)域百貨、商業(yè)街等現(xiàn)存業(yè)態(tài)分別從體量、定位、業(yè)態(tài)、價(jià)格、經(jīng)營管理等幾方面進(jìn)行分析。預(yù)計(jì)愛特購物將是未來區(qū)域中高端商業(yè)的代表，而信發(fā)商廈則是物美價(jià)廉的低端百貨的典型。雖說業(yè)態(tài)布局仍舊是混亂，人流動(dòng)線依舊不清晰，但是通道寬闊，貨品種類齊全，視野開闊。 02年的擴(kuò)建重裝使愛特僅次于衡百，成為年?duì)I業(yè)額 2億元左右的營業(yè)大戶。衡百在一定時(shí)期內(nèi)的龍頭地位不可撼動(dòng)。計(jì)劃拓展二期。經(jīng)營模式：商場(chǎng)經(jīng)營為扣點(diǎn)式一般為 23%，根據(jù)商戶的不同略有調(diào)整。整體特點(diǎn)：愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了 “ 衡百 “ 的壟斷地位。主要商業(yè)物業(yè)為愛特百貨及周邊臨街商業(yè)等。29本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有 愛特商圈 愛特百貨的開業(yè)催生新商圈的形成，一定程度上打破了 “ 衡百 “ 的壟斷地位。二樓以上人流量很少，有閑置。為傳統(tǒng)商場(chǎng)建筑形式，購物環(huán)境較差。據(jù)了解，浙江村目前有15%的南方人直接經(jīng)營， 20%的商鋪由石家莊等省內(nèi)其它地市商家經(jīng)營，而 80%的鋪位屬于我市有豐富營銷經(jīng)驗(yàn)的生意人。26本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱 信發(fā)商廈信發(fā)商廈項(xiàng)目位置 人民路和報(bào)社街交叉口衡百南側(cè)商業(yè)供應(yīng)面積 ㎡商業(yè)形態(tài) 百貨項(xiàng)目周邊狀況 中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍 濃厚經(jīng)營狀況 較好 檔次 低檔業(yè)態(tài)分布 超市、電器、服裝、家居用品等 信發(fā)商廈信發(fā)商廈位于衡百商圈，借助百貨大樓的輻射力，覆蓋衡水消費(fèi)人群；經(jīng)營業(yè)態(tài)較為混亂；商業(yè)動(dòng)線安排不合理；購物環(huán)境較差；為低端消費(fèi)場(chǎng)所，人流較旺。 由于區(qū)域尚無大體量、新模式的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，加上消費(fèi)人群的習(xí)慣性消費(fèi)和衡百的獨(dú)特性、唯一性成就其區(qū)域商業(yè)龍頭的地位。 該商圈北臨衡水主干道人民路，交通便利。集城市商業(yè)資源與辦公、居住等功能的整合與互動(dòng)，多層次、立體城市綜合體20本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有S：① ：城市核心，位置優(yōu)勢(shì)② ：交通優(yōu)勢(shì)③ ：環(huán)境優(yōu)勢(shì)o:① ：本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Β?：本區(qū)域處于城市的東西區(qū)結(jié)合處③ ：中華公園建設(shè) SWOT分析 開發(fā)思路自身?xiàng)l件w：① ：衡水整體消費(fèi)力一般② ：前期銷售房源對(duì)續(xù)銷的影響③ ：建筑格局，帶來的商鋪使用難T：① ：競(jìng)爭(zhēng)樓盤眾多② ：周邊文鼎軒、凱旋城銷售價(jià)格、銷售一般③ ：周邊商鋪?zhàn)饨鸬突貓?bào)率低21本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有衡水商業(yè)現(xiàn)狀如何？是否符合城市發(fā)展需求？22本報(bào)告所有權(quán)歸合富行地產(chǎn)公司所有整體定位