【正文】 此操作既為發(fā)展商預(yù)留了緩沖期又保證了項目的同步開業(yè)。如果能夠明確周邊社區(qū)的開發(fā)進程，則建議分期開發(fā)；如果周邊開發(fā)進程不夠明朗，則建議整體商業(yè)同期開發(fā)，具體操盤模式如下： 〃 分期開發(fā)（預(yù)計分兩期）： 一期開發(fā)“超市、電器主力店 +部分餐飲休閑娛樂 +部分商業(yè)街區(qū)”，大約為一半體量的商業(yè)，同時將銷售部分先行銷售；（目前片區(qū)人口只有 10萬，超市、電器的進駐可能性較大，百貨等高端業(yè)態(tài)的進駐可能性不大。 該定位的純商業(yè)體量預(yù)計要達到 9萬 平方米左右。 本項目輻射范圍 （ 1）業(yè)態(tài)組合 ?主 力 店： 百貨、超市、電器； ?商業(yè)街區(qū)： 百貨類： 運動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、化妝品、飾品、鐘表、眼鏡等； 社區(qū)便利類： 便利店、藥店、水果店、干洗、通訊、煙酒、美容、美發(fā)、文化、音像、教育培訓(xùn)； 社會服務(wù)配套： 銀行、保險服務(wù)、證券、郵政、診所、社區(qū)性的醫(yī)療中心、電信營業(yè)廳； ?餐飲： 酒樓、西餐、中餐、連鎖快餐、冷飲小吃等； ?休閑娛樂： 電玩、溜冰場、網(wǎng)吧、 KTV、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧、書店等。而且本項目是目前片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的體量最大的商業(yè)中心，在規(guī)模和硬件配套上完全可以擊敗大潤發(fā)商業(yè)中心，為本項目打造成為番禺中心城區(qū)的 區(qū)級副商業(yè)中心 奠定了基礎(chǔ)。 定位方向二：區(qū)級副商業(yè)中心 項目所在橋南街的大開發(fā)如火如荼，目前該片區(qū)居住人口規(guī)模近 10萬，隨著規(guī)劃項目的建設(shè)，未來片區(qū)人口規(guī)模將達到 16萬。 該定位的純商業(yè)體量預(yù)計要達到 平方米左右。 （ 1）業(yè)態(tài)組合 ?主 力 店： 高端百貨、大型品牌連鎖超市、電器旗艦店； ?商業(yè)街區(qū)： 百貨類： 運動休閑品牌、女裝、男裝、珠寶、化妝品、飾品、鐘表、眼鏡等； 社區(qū)便利類： 便利店、藥店、水果店、干洗、通訊、煙酒、美容、美發(fā)、文化、音像、教育培訓(xùn)； 社會服務(wù)配套： 銀行、保險服務(wù)、證券、郵政、診所、社區(qū)性的醫(yī)療中心、電信營業(yè)廳； ?餐飲： 酒樓、西餐、中餐、連鎖快餐、冷飲小吃等； ?休閑娛樂： 電影院、網(wǎng)吧、 KTV、足浴、茶館、健身中心、咖啡館、酒吧、書店等。 分析 2： 目前番禺區(qū)級商業(yè)中心的“易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場 羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心”三個商業(yè)中心相對獨立，呈現(xiàn)多極化，本項目完全可以憑借著橋南街的地理優(yōu)勢和商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，打造成輻射橋南街、沙灣、魚窩頭、欖核、大崗等番禺南部區(qū)域的 區(qū)級商業(yè)中心 ，與漢溪商業(yè)中心、易發(fā)商業(yè)中心、羅家商業(yè)中心形成群雄割據(jù)的局勢。本項目距離老商業(yè)中心只有 2公里，而且所在區(qū)域?qū)儆诜母蝗司幼^(qū)，為本項目定位成一個中高檔次的區(qū)級商業(yè)中心，奠定了一定的基礎(chǔ)。 二、項目的多向定位思路 本項目 易發(fā)商業(yè)中心 項目與易發(fā)商業(yè)中心共同形成區(qū)級商業(yè)中心，輻射整個番禺區(qū)。 第四部分 項目基本情況調(diào)研及多向定位思路 地理位置 :項目位于番禺區(qū)橋南片區(qū)，南城路、福德路、德昌路、南華路交匯處； 總用地面積 :89475平方米； 建設(shè)用地面積 :64861平方米； 商業(yè)金融用地 :57558平方米； 停車場用地 :7303平方米； 總建面積 :179977平方米； 建筑密度 :不超過 45%； 建筑限高 :80米； 紅線范圍 :455米 (長 ) 146米 (寬 )。 編號 名 稱 位 置 面積（㎡） 業(yè)態(tài) 租金 （元 /㎡ 〃 月） 售價 （元 /㎡） 備 注 1 奧林匹克商業(yè)街 興南大道 25 便利 120 社區(qū)底商便民服務(wù)型 小結(jié)：根據(jù)對番禺區(qū)不同鎮(zhèn)級（大型樓盤）商業(yè)中心的調(diào)研得知，番禺區(qū)鎮(zhèn)級（大型樓盤）商業(yè)中心街鋪主流租金為 60120元 /平方米 ?月，主流售價為 — 3萬元 /平方米左右，主流回報率為 3%左右。 編號 名 稱 位 置 主力鋪面積 （㎡） 業(yè)態(tài) 主流租金 （元 /㎡ 〃 月） 主流售價 1 海倫堡商業(yè)街 南華路 60— 80 文具用品、生活便利等 6090 2— 3萬 /平方米 2 花樣年華商業(yè)街 德賢路 60 家居、裝飾等 4050 外街 /平方米； 內(nèi)街 /平方米左右； 3 喜盈嘉立思商業(yè)街 橋南路 60— 100 定位美食街，目前只引進了肯德基， 其他大部分為空鋪招商中 3050 暫時只租不售 鐘村作為番禺最先發(fā)展起來的大型社區(qū)，人口已達到 10萬人，擁有祈福新村、奧園等大社區(qū)，主要配套商業(yè)有祈福新村商業(yè)街、奧園商業(yè)街，片區(qū)消費力較強，經(jīng)營狀況良好。但目前，羅家現(xiàn)代商業(yè)中心未建，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套以社區(qū)商業(yè)為主，該片區(qū)人口結(jié)構(gòu)主要是村民，消費層次偏低。 （三）鎮(zhèn)級（大型樓盤）商業(yè)中心 清河?xùn)|路商業(yè)中心 清河?xùn)|路商業(yè)中心以番禺區(qū)清河?xùn)|路為主軸，沿線建有多個中高檔樓盤，規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)街，主要東怡新區(qū)社區(qū)商業(yè)街、金海岸花園社區(qū)商業(yè)街、盛泰花園社區(qū)商業(yè)街、東暉園社區(qū)商業(yè)街等。 天河城 二層共 15000㎡ 歐萊斯折扣店 百花名店坊 一層共 5000㎡ 男女服飾、小飾 品、家居用品 四海一家 二層共 5000㎡ 餐飲、娛樂 兒童天地 二層共 3300㎡ 早教中心、兒童 服裝、玩具 蘇寧電器 二層共 2200㎡ 家用電器 2 又一城（在建） 迎 賓 路 建筑面積共20萬平米 ,商業(yè) 10萬平米。（主力店 +街區(qū)模式） 吉盛偉邦家具中心 整體二層 /局部四層 160000㎡ 各式家具 兒童天地商業(yè)街，主力鋪 50— 80平米 /間，二手轉(zhuǎn)讓價 2萬元 /㎡左右。我司通過對番禺各級商業(yè)網(wǎng)點的考察，并參照其他城市的各級商業(yè)網(wǎng)點的價值規(guī)律，對番禺區(qū)級副商業(yè)中心的街鋪價值進行預(yù)估，預(yù)計其成熟期街鋪的主流售價能夠達到 10— 12萬 /平方米左右，而入市價格一般為 3— 4萬 /平方米。其中海印又一城目前在建。根據(jù)《廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃20232023》，華南商業(yè)中心由“萬博 長隆 漢溪”構(gòu)成，將被打造成商貿(mào)區(qū)、休閑度假區(qū)于一體的超大型商圈。 華南商業(yè)中心位于番禺迎賓路，片區(qū)距離主城半小時，被規(guī)劃為廣州 CLD居住區(qū)。 （一）區(qū)級商業(yè)中心 —— 易發(fā)商業(yè)中心 編號 名 稱 位 置 業(yè)態(tài) 主力鋪面積 (m/間 ) 主流租金 （元 /㎡ 〃 月） 主流售價 （元 /㎡） 備 注 1 繁華盛世 繁華路 服裝鞋包等 街鋪： 60— 80 商場鋪： 10— 20 250300 繁華路街鋪 47萬，商場內(nèi)鋪34萬 目前招商中 2 易發(fā)步行街 易發(fā)路 運動休閑、男裝等 40— 80 6001000 只租不售 商業(yè)氣氛濃厚， 臨街以國內(nèi)一線運動休閑品牌為主 3 繁華路商業(yè)街核心段 繁華路 品牌服裝等 15— 70 600— 1000 暫無轉(zhuǎn)讓 5 匯百城（商城） 繁華路 時裝、精品 商場鋪： 15— 40 1層租金 270； 3層租金 200 只租不售 目前招商中 7 名店城（商城） 大北