【正文】 域有濃厚的區(qū)域情懷、看好老城區(qū)發(fā)展前景的中堅(jiān)階級(jí)發(fā)展前景的中堅(jiān)階級(jí)—— 他們是社會(huì)中最為活躍、最有前途和發(fā)展?jié)摿Φ碾A層；他們擁有一定的社會(huì)物質(zhì)財(cái)富和相對(duì)優(yōu)勢(shì)的稀缺資源（知識(shí)、權(quán)力、技能、信息、資源等）；在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，他們常常領(lǐng)引著消費(fèi)、意識(shí)潮流、公眾價(jià)值趨向、起著時(shí)代先鋒的作用；他們是對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)導(dǎo)向起著絕對(duì)影響力的群體；—— 他們普遍受過良好的教育，有較高文化品位，職業(yè)包括：公務(wù)員、教師、醫(yī)生、小私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)中高層、技術(shù)藍(lán)領(lǐng)等等，他們追求理想的居住模式，都會(huì)有心理的優(yōu)越感。同時(shí)，通過分析我們發(fā)現(xiàn)，價(jià)格因素和品質(zhì)因素將是本案的強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把營(yíng)銷重點(diǎn)放在價(jià)格取向型和品質(zhì)取向型的細(xì)分市場(chǎng)上。 細(xì)分方案是建立客戶買樓時(shí)只考慮一個(gè)利益要素的前提下進(jìn)行的，事實(shí)上，客戶會(huì)追求不同的利益組合。項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)宏觀環(huán)境綜合審視項(xiàng)目認(rèn)知與理解關(guān)于福麗公司項(xiàng)目營(yíng)銷建議及平面表現(xiàn)本案總體思路 (Contents)依托本案的核心價(jià)值元素，依托本案的核心價(jià)值元素，誰將成為我們的核心目標(biāo)客戶？誰將成為我們的核心目標(biāo)客戶？ 項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)項(xiàng)目客群定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶類別鎖定：不同的客戶會(huì)有不同的利益要求，我們將目前市場(chǎng)有需求的大型客戶分為五類：A、地段取向型：例如， “ 我只選擇老城區(qū)板塊 ” ；B、價(jià)格取向型：例如， “ 我的預(yù)算就是 25萬以內(nèi) ” ；C、品質(zhì)取向型：例如， “ 我要求建筑品質(zhì)要好 ” 、 “ 我要住在離學(xué)校近的小區(qū) ”。社區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比如社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活服務(wù)型商業(yè)。英文原意為 “ 購(gòu)物的林蔭道 ” ，被引申為 “休憩式商業(yè)街區(qū) ” ；? MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合 “ 開放、多元、共享 ” 的特點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)其也都具有一定了解，但是 MALL一但都是在封閉場(chǎng)所內(nèi)的經(jīng)營(yíng)，而 STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營(yíng)，具備全新的吸引點(diǎn)；? 同時(shí) STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個(gè)順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場(chǎng)價(jià)值得以提升。? 2023年擁有悠久歷史的 Tudor建筑風(fēng)格與泗水傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。house 風(fēng)格。這一時(shí)期的房屋多以厚重的橡木為結(jié)構(gòu)配合磚墻或石灰墻 .露在外面的木框多涂著黑漆 ,形成獨(dú)特的浪漫外觀 . 顧名思義 ,就是 Tudor王朝時(shí)期建筑的房屋 . Tudor 小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。 定位之后的思考：英倫風(fēng)情英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格： 靈感來自世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng) —— 英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯福（ Stratford），這是一個(gè)文化根源很深并與長(zhǎng)春市發(fā)源地 —— 寬城區(qū)的歷史發(fā)展較為相似的地方。我們只是做了 具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號(hào)召力的產(chǎn)品，讓市場(chǎng)和客戶能夠按照自己的需求作出選擇。 與 “ 愛丁堡 ” 相仿，我們的項(xiàng)目也是坐落于城市之中，但氣質(zhì)與文化又相對(duì)獨(dú)立，本項(xiàng)目旨在通過對(duì)英倫文化的包裝和建筑的處理，在泗水推出一處承襲英倫文化底蘊(yùn)的風(fēng)尚居住領(lǐng)地。始建于公元 6世紀(jì)， 12世紀(jì)建成。也是蘇格蘭首府和醫(yī)療、司法、銀行保險(xiǎn)、核能及電子研究的中心。40萬㎡ 純 粹英 倫 國(guó) 際 生活街區(qū)強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵英倫風(fēng)情國(guó)際街區(qū)是我們擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、魅力化 產(chǎn)品品質(zhì)的主題規(guī)劃理念、以及營(yíng)造的獨(dú)特生活方式。 同時(shí)，我們也應(yīng)該正視，市場(chǎng)的供應(yīng)正在集中放量，西城區(qū)的規(guī)模開發(fā)已成為這個(gè)縣城的主要開發(fā)方向。先天基地的優(yōu)勢(shì)，有塑造中高端物業(yè)的潛質(zhì)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具有發(fā)展多元化物業(yè)的先天條件；252。龍城知春對(duì)本項(xiàng)目形成的客群爭(zhēng)奪與價(jià)格壓制；252。市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；252。傳統(tǒng)縣城中心、區(qū)域認(rèn)知度看好。戶型設(shè)計(jì)情況以兩室，三室為主，所占比例較大，去化較快，戶型的面積主要集中在 85118平方米之間和 98160平方米之間綜上，本案核心價(jià)值元素如下：綜上，本案核心價(jià)值元素如下：市場(chǎng)面 252。各區(qū)域中西城區(qū)價(jià)格相對(duì)較高。廣告宣傳主要以項(xiàng)目圍擋廣告，街面條幅，道旗，電視媒體字幕等 POP導(dǎo)視系統(tǒng)為主。消費(fèi)者更為關(guān)注位于西城區(qū)的項(xiàng)目。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)產(chǎn)品規(guī)劃水品相對(duì)較低建筑風(fēng)格單一，另外園林景觀設(shè)計(jì)以社區(qū)人工湖，入口雕塑廣場(chǎng)，水景廣場(chǎng)，樓間綠化為設(shè)計(jì)主要特色，總體規(guī)劃水平一般。在營(yíng)銷推廣方面走的相對(duì)其他項(xiàng)目是高品質(zhì)路線。—— 主力總價(jià)： 23萬 25萬—— 商業(yè)分析： 沿街商鋪的價(jià)格在 4200元 /平米—— 項(xiàng)目配套： 沿街商業(yè)項(xiàng)目評(píng)析： 該項(xiàng)目總占地面積 130畝，建筑面積 ，可提供商品房 916戶，其中小高層 344戶，多層住宅 572戶。典型案例典型案例 2：圣源麗都：圣源麗都 —— 鄰近新區(qū)政府鄰近新區(qū)政府開發(fā)商： 莒縣安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 項(xiàng)目定位： “ 貴在品質(zhì) ”—— 工程進(jìn)度： 部分現(xiàn)房—— 銷售情況： 由于其較高的價(jià)位，每月走量在 40套左右。售樓處環(huán)境、銷售人員素質(zhì)等都是最好的。—— 主力總價(jià)： 18萬 22萬—— 商業(yè)分析： 沿街商鋪價(jià)格大概在 4200元 /平米，社區(qū)內(nèi)商鋪大概在 3600元 /平米?！?價(jià)位情況： 多層均價(jià) 2023元 /平米，小高層 2050元/平米。 目前在售項(xiàng)目 8個(gè)，西城區(qū)是開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 。 舜和家園、九源綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略泗水縣堅(jiān)持走工業(yè)強(qiáng)縣，果牧大縣 ，生態(tài)名縣之路，全面提升城市能級(jí)，提升目標(biāo)為魯西南地區(qū)馳名的濱河園林城市。 城市化發(fā)展進(jìn)程城市化率的持續(xù)增長(zhǎng)帶來了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的購(gòu)買力基礎(chǔ)，這是支撐本地市場(chǎng)銷售持續(xù)發(fā)展的主要基礎(chǔ)。另外還有其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。舊城區(qū)改造。B：城市化建設(shè) 西城區(qū)建設(shè)。 兩區(qū)： ① 建設(shè)西城區(qū)，拉起新一輪城市建設(shè)框架。城市發(fā)展方向及規(guī)劃[城市定位 ] 魯西南地區(qū)馳名的濱河園林城市 ； [城市發(fā)展方向 ] 泗水縣實(shí)施 “ 一帶、兩區(qū) ” 開發(fā)建設(shè)的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略， 重點(diǎn)發(fā)展縣城西部 ， 對(duì)傳統(tǒng)老城區(qū)進(jìn)行改造 。在全部消費(fèi)品零售總額中，非公有經(jīng)濟(jì)零售額，所占比重達(dá)到 %； 全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 10337元，同比增長(zhǎng) %。其中縣及縣以上城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 ；縣以下農(nóng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 。項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目開發(fā)主題初探房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)宏觀環(huán)境綜合審視項(xiàng)目認(rèn)知與理解關(guān)于福麗公司項(xiàng)目營(yíng)銷建議及平面表現(xiàn)本案總體思路 (Contents)經(jīng)濟(jì)總量不高 /人均 GDP達(dá)到 14695元，房地產(chǎn)處于發(fā)展階段 泗水縣是山東有名的貧困縣 ,08年泗水全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %?；诘貕K獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì)，如何去雕琢我們的 “ 和氏璧 ” ，這將成為我們研究地塊價(jià)值最大化的根本命題。? 縣城往西發(fā)展，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷增多注：項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅將在后面的章節(jié)中體現(xiàn)。? 地塊北面為 327國(guó)道，周邊道路通達(dá)，交通便利。 目前，學(xué)校獲得了縣