【正文】 景觀的地域風情。 道路、健身器材、雕塑小品及構(gòu)架劃分了各種功能空間，突出了景觀節(jié)點，滿足了硬質(zhì)景觀的基本功能。在建筑底部可以以天然泥土燒制而成的具有自然紋理的深色面磚貼面為主，附以天然石材及花磚條紋裝飾。形成小區(qū)的顯而易見的醒目形象標志，能提高業(yè)主的自豪感和歸屬感，整體氣派、豪華又不失典雅沉穩(wěn)。 ——產(chǎn)品分析 營造活力四射的社區(qū)中心 營造富有活力的景觀街道 、營造富有活力的景觀街道、營造富有活力的景觀街道營造豐富多彩的主題式公園景觀 自然景觀是新市鎮(zhèn)的環(huán)保和生態(tài)優(yōu)勢，而本案得天獨厚的長江水岸和大型生態(tài)湖更為主題公園的塑造提供獨特的條件。 社區(qū)行政管理中心， 衛(wèi)生醫(yī)療站 銀行 郵局 4）生活配套區(qū)：以點形式步于社區(qū)住宅下，或中心庭院中，以咖啡茶吧、鮮花店、報亭為主。 具體設(shè)置建議如下： 大型超市 美容中心 書吧 菜場 小型影視中心 咖啡茶社 假日風情藝術(shù)廊 精品店 棋牌室 與分期協(xié)調(diào)發(fā)展的自我配套體系 ——產(chǎn)品分析 2）學區(qū)：設(shè)置一所中學，兩所小學和四個幼兒教育中心。 假日廣場 ——借鑒國外 Shoppingmall模式，集購物、休閑、娛樂、社交于一體。 因此，本項目的客群歸結(jié)為“ 城市成長型菁英家庭 ”。 目標客群鎖定與行為價值細分 本項目與自建房相比，多層住宅最大的核心優(yōu)勢是 相對于自建房的總價優(yōu)勢。 ——產(chǎn)品分析 超越自我，突破市場現(xiàn)有品牌格局 戰(zhàn)略反思 市場 產(chǎn)品 渠道 產(chǎn)品有沒有深度的后期價值再造 二期對于營銷創(chuàng)新的壓力 2023年淮安市場呈現(xiàn)出的變化與機遇 市場差異戰(zhàn)略 產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略 品牌行銷戰(zhàn)略 渠道整合戰(zhàn)略 超越競爭，問鼎高端 ——超越區(qū)域性的競爭，做淮安市場份額的有力占有者 ——超越同質(zhì)化競爭，做中高端市場的領(lǐng)跑者 ——超越區(qū)域地產(chǎn)品牌 ,做品牌企業(yè)先行者 營銷戰(zhàn)略 ——產(chǎn)品分析 相對同類型競爭樓盤而言 相對傳統(tǒng)的安家主城的人而言 淺義的橫向競爭 深層的縱向競爭 本案的核心競爭價值所在： ?學區(qū)房：臨近兩所中學； ?性價比優(yōu)勢：在前期低價入市 ， 強調(diào)性價比； ?升值空間：新城建設(shè)日趨成熟后升值空間巨大； 備注：產(chǎn)品軟件層面的競爭 ， 體現(xiàn)在后期的營銷推廣中 。 項目 SWOT分析 解析：項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。 劣勢 （ Weakness ） 生活配套：生活配套缺乏 ， 生活空間過小 ， 人氣弱 。 未來供應：現(xiàn)有盤的競爭及后續(xù)新地塊產(chǎn)品的供應 。 單一產(chǎn)品操作價值大于多重產(chǎn)品操作價值 產(chǎn)品多樣的樓盤講究多重的操作手法 ， 而相對于本案而言 ， 通過短平快即可提升項目后期的品質(zhì)使整體銷售價格攀高 ， 帶來的利潤提升更為明顯 。 這部分價值也正是項目需要去挖掘與放大的基礎(chǔ) ， 而產(chǎn)品周邊的景觀資源也是一大賣點 。 地塊教育資源價值大于區(qū)位價值 就本地塊而言 ， 區(qū)位價值所體現(xiàn)出來的交通 、 配套等生活基本條件遠未完善 ， 如做為第一居所 ， 項目的基本生活配套還需要時日加以完善 。 位于兩所中學之間 ， 教育資源豐富； 毗鄰新汽車站 ， 出行方便 ； 地塊價值點 地塊抗性 基礎(chǔ)設(shè)施條件有待政府加強 ，城市的基建與管網(wǎng)建設(shè)有待政府進一步完善； 周邊各類生活配套沒有 ， 方便性較差 ， 生活半徑過長； 周邊日常的休閑 、 運動設(shè)施及場所缺乏； 城市的公共交通系統(tǒng)欠缺 ，出行給人印象還是較為不方便； ——產(chǎn)品分析 基地抗性帶來的營銷抗性： ? 偏離傳統(tǒng)的、成熟的社區(qū)中心、生活中心，地塊有孤僻感 ? 有地處農(nóng)村之中之感，直接的居住環(huán)境心理不佳 ——產(chǎn)品分析 1 高端物業(yè)價值大于普通物業(yè)價值 越是高端的客戶對交通與配套的依賴性越低 ， 而低端的客戶 ， 則正好相反 。紫金城 楚州區(qū)經(jīng)九 路于緯七路口 15萬㎡ 多層、 小高層 , 商鋪 07年 3月 2023元 /㎡ 主力面積 :小高層 三室二廳 120126㎡ 多層 三室二廳 102㎡ 共 850戶，已銷售818戶約96% 清華苑 楚漣路西側(cè)、緯二路南 多層、商鋪 06年 4月 1880元 / ㎡ 主力面積：多層 81133 ㎡ 商鋪 12層 76148㎡ 底層 4266㎡ 共 618戶， (住宅售完 ) 新湖 翔 宇花園 楚州區(qū)關(guān)天 培路 26萬㎡ 多層、商鋪 06年 10月 1950元 /㎡ 1室 1廳 3541㎡ 2% 2室 2廳 88105 ㎡ 10% 主力為 88㎡ 3室 2廳 107130 ㎡ 67% 主力 107119㎡ 4室 2廳 130162㎡ 21% 主力 130138 ㎡ 商鋪 30193㎡ 共 793戶，已售完 運河嘉苑 楚州區(qū)西長 街西側(cè) 66700 ㎡ 多層、商鋪 06年 2月 2023元 /㎡ 2室 2廳 8092㎡ 40%(主力為 8082㎡ ) 3室 2廳 117127㎡ 38%(主力為 121127㎡ ) 3室 1廳 89113㎡ 12%(主力為 97101㎡ ) 4室 2廳 154㎡ 5% 復式 195㎡ 3% 共 577戶，已售完 世紀佳苑 關(guān)天培路北 側(cè)、經(jīng)九路 36萬㎡ 多層、 小高層、 聯(lián)體別墅、 商業(yè) 06年 10月 2200元 /㎡ 2室 2廳 9497㎡ 80% 3室 2廳 109118㎡ 20% 一期 572戶，已售完 金鶯華庭 淮安市楚州 大道東側(cè)， 華西路北側(cè) 17602m2 小高層 未定 未定 未開盤 東方康橋 經(jīng)十一路東 側(cè)，翔宇大 道北側(cè) 133786㎡ 多層 未定 未定， 約為 2600元/㎡ 2室 2廳 ㎡ 20% 3室 2廳 ㎡ 60% 3室 2廳 ㎡ 5% 未開盤 ——市場研究 產(chǎn)品分析篇 土地級別 自然景觀 商業(yè)氛圍 交通情況 學區(qū)情況 區(qū)位形象 生活配套 次城區(qū)一級 住宅用地 有荷湖公 園景觀 無 道路較差 兩所中學 新城中心 公共基建 需要完善 基地資源評述 ——產(chǎn)品分析 基地規(guī)模較大 ， 且地塊形狀較為整齊 ， 易于規(guī)劃 ， 發(fā)揮的余地較大 。 市場背景 ——市場研究 陽光現(xiàn)代城 盛世豪庭 書香門第 金陵名府 世紀佳苑 新行政中心 新淮中 項目周邊基本情況 ——市場研究 書香門地 開 發(fā) 商：淮安希爾蓋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：楚州大道 499號 產(chǎn)品形態(tài)：多層 總 建 面： 綠