【正文】 產(chǎn)品具備 “ 唯一性、收官珍藏性 ” 等特征，同時(shí)也將承擔(dān)項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象責(zé)任，不適易快速銷(xiāo)售；小步快跑，同時(shí)助于價(jià)值逐步提升；統(tǒng)盤(pán)考慮，拉長(zhǎng)情景美墅戰(zhàn)線(xiàn)，做價(jià)格標(biāo)桿，促進(jìn)高層銷(xiāo)售 63標(biāo) 高層洋房 3棟認(rèn)籌（誠(chéng)意登記）貨量較大，搶占黃金周節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售；有效拉長(zhǎng)儲(chǔ)客時(shí)間，增加儲(chǔ)客量；運(yùn)用認(rèn)籌手段進(jìn)行誠(chéng)意客戶(hù)篩選，客戶(hù)分級(jí)更加精準(zhǔn)和量化，主動(dòng)、隨時(shí)掌握銷(xiāo)售主動(dòng)權(quán)； 7棟自然銷(xiāo)售（順賣(mài)） 5棟戶(hù)型雖 3棟相同，但貨量綜合質(zhì)素較好，為有效分解銷(xiāo)售壓力，同時(shí)提升價(jià)值，考慮以加推的形式自然銷(xiāo)售； 7棟做為新穎兩代居戶(hù)型，在面對(duì)首付及居住概念的雙重壓力下，以自然銷(xiāo)售（順賣(mài)）形式，有效降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)63標(biāo)（標(biāo)（ 3棟）認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：棟）認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：3月初月初 4月月 19日日5月 1日63標(biāo)盛大開(kāi)盤(pán)（ 3棟）288套高層高層 ““ 認(rèn)籌認(rèn)籌 ””4月月 2030日日收取誠(chéng)意金接受咨詢(xún)及派發(fā)順序號(hào)正式認(rèn)籌定價(jià)策略七期第 1次推貨3月月 22日日 4月 19日 5月 2日七期第 2次推貨七期第 3次推貨 七期第 4次推貨72套 64套 56套 32套9500980011100名稱(chēng)總體均價(jià)（預(yù)測(cè)實(shí)收） 定價(jià)策略 價(jià)格走勢(shì)7期情景美墅 10000元 /平米 低開(kāi)高走 9500 9800 10300 1110063標(biāo)高層洋房 9500元 /平米 高調(diào)入市 9300 9600 10100 9100 9300漲幅 3005月 1日63標(biāo)盛大開(kāi)盤(pán)（ 3棟）930010300漲幅 50096005月 7日 6月 7日96套63標(biāo)第二次推貨（ 5棟）10100288套漲幅 3007月 19日 8月 2日63標(biāo)第三次推貨（ 6棟）96套96套63標(biāo)第四次推貨（ 7棟）兩代居91006月 28日9300漲幅 800漲幅 400 與毛壞保持 1000元差距漲幅 200 Part 6 營(yíng)銷(xiāo)策略核心營(yíng)銷(xiāo)策略核心 2023來(lái)了，我們準(zhǔn)備以什么心情迎接奧運(yùn)年？忘記過(guò)去，從頭開(kāi)始？這顯然很難實(shí)現(xiàn)；茫目的隨波逐流，還是全新的規(guī)劃？買(mǎi)幾張經(jīng)典 CD，先刺激一下自己的靈感吧！面對(duì) 2023奧運(yùn)年，我們一直在思考：項(xiàng)目一直在成熟，但形象一直不完整，是站在原有推廣的角度，改造自己？還是應(yīng)該有更深精神層面的理解？偶然看到萬(wàn)科品牌對(duì)建筑的理解，怦然心動(dòng)： 建筑本為人而存在，順應(yīng)自然方能共同成長(zhǎng)，記錄生命從而傳承歷史 ” 或許還不僅僅是這些。 高層洋房： 原則：原則： 考慮高層貨量，為更好擾把握銷(xiāo)售節(jié)奏，選取以集中性推貨為主要原則，其它以均勻搭配推貨為主； 安排安排 ：從 58份，分四次推出。營(yíng)銷(xiāo)策略之銷(xiāo)售節(jié)奏安排七期第 1次推貨3月月 22日日 4月 19日5月 1日 6月 7日6月 28日7月 19日 8月 2日63標(biāo)盛大開(kāi)盤(pán)（ 3棟）5月 2日七期第 2次推貨七期第 3次推貨七期第 4次推貨72套 64套 56套 32套288套 96套63標(biāo)第二次推貨（ 5棟）63標(biāo)第三次推貨（ 6棟）96套 96套63標(biāo)第四次推貨（ 7棟）高層高層 ““ 認(rèn)籌認(rèn)籌 ”” 4月月 30日日收取誠(chéng)意金 考究市場(chǎng)反應(yīng) 順推順推兩代居順推 順推 順推p節(jié)點(diǎn)制定原則：節(jié)點(diǎn)制定原則： 遵循壓力前置、小步快跑的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)安排原則。3月份 5月份 6月份 7月初 7月底 8月底96套 396套 204套 40套 72套 56套〓 864套 〓 8億多總體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思路總體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思路總體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思路：總體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思路： 整體以 63標(biāo)高層洋房為推售重點(diǎn)， 7期情景美墅貫穿全線(xiàn)。 Part 4 營(yíng)銷(xiāo)策略節(jié)奏安排營(yíng)銷(xiāo)策略節(jié)奏安排讓我們先看兩個(gè)前提讓我們先看兩個(gè)前提 : 08年 , 奧運(yùn)會(huì)后對(duì)整體節(jié)奏的影響？ 毋庸置疑，隨著 8月底奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，中國(guó)股市、樓市都將會(huì)受到?jīng)_擊， 在規(guī)劃全年?duì)I銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)時(shí)， 8月份后房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，是務(wù)心考慮的關(guān)鍵點(diǎn)。 他們是他們是知仕新貴、王石的粉絲知仕新貴、王石的粉絲 低調(diào)、內(nèi)斂、不張揚(yáng)低調(diào)、內(nèi)斂、不張揚(yáng)120180㎡ 情景美墅客戶(hù)界層圈定180㎡ 兩代居客戶(hù)描述120㎡ 60㎡+ ＝ 三代同堂三代同堂p客戶(hù)共性借鑒： 目標(biāo)借鑒群體： 情景美墅客戶(hù)群體 可借鑒性： 從戶(hù)型面積方面：兩代居戶(hù)型面積為 180平米，與情景美墅面積類(lèi)同； 從置業(yè)經(jīng)濟(jì)門(mén)檻方面：購(gòu)買(mǎi)兩代居和情景美墅的客戶(hù)，在置業(yè)首付方面基本持平，財(cái)富 掌握程度相近。借鑒考慮點(diǎn)：本次新推的 63標(biāo)產(chǎn)品，為 120130平米 大三房精裝修山景洋房；本項(xiàng)目 63標(biāo)段產(chǎn)品基本類(lèi)同于 6 2標(biāo) 段，故前期成交客戶(hù)對(duì)于本次客戶(hù)描述有 著重要的借鑒意義。120130㎡ 高層洋房客戶(hù)共性分析產(chǎn)品名稱(chēng)：產(chǎn)品名稱(chēng)： 63標(biāo)高層洋房（標(biāo)高層洋房（ 5棟）棟）產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型： 120130平米精裝修高層山景洋房平米精裝修高層山景洋房共性借鑒：共性借鑒： 6 2標(biāo)段成交客戶(hù)標(biāo)段成交客戶(hù)63標(biāo)段目標(biāo)客戶(hù)共性借鑒客戶(hù)區(qū)域分布：主要來(lái)源為東城 ,約占 45%,其次分別為寮步、莞城、南城、石碣、大嶺山等項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶(hù)年齡層次：主要在 30~40歲之間（約 39%），其次在 20~29歲之間 (約 30%)，客戶(hù)群比較偏向于年輕化 客戶(hù)職業(yè)特征：公務(wù)員及私企業(yè)主占主力 (42%)事業(yè)單位 16%；外企 10%；信息渠道：以業(yè)主介紹為主 231戶(hù)占 49%； 舊業(yè)主重購(gòu) 64戶(hù)占 14%兩者合計(jì)達(dá) 63%以上 ,其次主要為短信、報(bào)廣、外展等渠道。客戶(hù)總體特征描述他們是成功的、不張揚(yáng)的、風(fēng)華正茂的一代他們是這個(gè)時(shí)代的寵兒，代表著社會(huì)的中堅(jiān)力量他們低調(diào)、內(nèi)斂，沉穩(wěn)、務(wù)實(shí)，但有又著強(qiáng)烈的進(jìn)取心和社會(huì)責(zé)任感他們是王石的終極粉絲，死心踏地的追捧萬(wàn)科品牌他們永遠(yuǎn)是這么一群人站這個(gè)角度，再細(xì)分。 產(chǎn)品層面資源（有形資源 ）產(chǎn)品背后資源（無(wú)形資源） p萬(wàn)科服務(wù) —— 萬(wàn)客會(huì)、客戶(hù)服務(wù)、萬(wàn)科物業(yè)p萬(wàn)科文化 —— 總部營(yíng)銷(xiāo)、品味營(yíng)銷(xiāo)、居住氛圍p萬(wàn)科品牌 —— 發(fā)展商實(shí)力、老業(yè)主資源、 16 p 期客戶(hù)資源、 市場(chǎng)忠誠(chéng)度高p大社區(qū)概念 ——413 畝大社區(qū)成熟入住p社區(qū)氛圍營(yíng)造 —— 一定檔次的活動(dòng)及社區(qū)氛圍的品味層次感 產(chǎn)品背后的優(yōu)勢(shì)支持拋開(kāi)產(chǎn)品本身優(yōu)劣勢(shì)，拋開(kāi)產(chǎn)品本身優(yōu)劣勢(shì)，所有與城市高爾夫相關(guān)的人、事、物都可以在我們的行動(dòng)和創(chuàng)意中成為創(chuàng)造成功的資源。 Part 3 08年新品分析及客戶(hù)描述年新品分析及客戶(hù)描述08 新品總體概況產(chǎn)品名稱(chēng)產(chǎn)品名稱(chēng) ： 7期、 63標(biāo)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ： 情景美墅、精裝修洋房、 兩代居戶(hù)型銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積 ：約 10萬(wàn)平米總貨量：總貨量： 800套總貨值：總貨值： 約 9億貨量明細(xì)：貨量明細(xì)：224套576套項(xiàng)目 房型 貨量丹桂軒63標(biāo)1棟120130㎡三房?jī)蓮d96套576套2棟 96套3棟 96套5棟 96套6棟 兩代居（ 12060 ㎡）96套7棟 96套情景美墅 7期匯豐園120180 ㎡三 /四房?jī)蓮d88套224套沁春園 80套暢春園 56套 08新品 SWOT 推導(dǎo)S（優(yōu)勢(shì)）p品牌優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌深入人心p區(qū)位優(yōu)勢(shì)：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高p大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出p客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)：１－ 6期客戶(hù)資源積累深廣p產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：部分產(chǎn)品概念獨(dú)特，吸引力較大p稀缺資源優(yōu)勢(shì)：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然