【正文】 居住功能 消費(fèi)功能 對外吸引力 產(chǎn)業(yè)功能 旅游者到訪目的 營口國內(nèi)到訪游客以 觀光休閑度假和商務(wù)活動和探親訪友 為主，占總體的%，但高端商務(wù)和高端旅游需求較少?？腿阂员镜貫橹?，主要為大公司商務(wù)型人居住。營口高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不夠強(qiáng) —— 遼寧籍高端客戶 廖先生 2023 2023 2023 沈陽 400036 456013 476357 大連 700032 840032 950045 鞍山 86246 105700 155055 撫順 33097 60869 77201 丹東 128000 148624 190762 營口 21109 24527 49670 營口市接待旅游人口數(shù)量明顯小于遼寧省其他主要城市，城市對于旅游人口的影響力不足 城市對外商及周邊高端客戶吸引力不強(qiáng) 居住功能 消費(fèi)功能 對外吸引力 產(chǎn)業(yè)功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未能滿足居民的生活需求：市場現(xiàn)狀在售項(xiàng)目未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枨?，市場迫切需要高品質(zhì)住宅的出現(xiàn) ? 老城區(qū)板塊內(nèi)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格多偏現(xiàn)代風(fēng)格， 風(fēng)格特征不夠明顯 ? 整個板塊內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格相差不大，在 區(qū)位、產(chǎn)品、規(guī)模等方面都趨同 ? 建筑類型多為小高層及高層產(chǎn)品，在整體的 設(shè)計(jì)規(guī)劃方面較為欠缺 ? 目前老城區(qū)板塊內(nèi)市場 開發(fā)水平還有待提高 ，立面多以涂料為主， 園林風(fēng)格不明顯 ，后期市場整體檔次有待提升 營口市老城區(qū)近幾年開發(fā)了一些高端樓盤，但整體的開發(fā)水平還是有待提高，缺少整體的規(guī)劃，園林什么的也沒有明顯的風(fēng)格，現(xiàn)在很多客戶在外面見多了，也希望產(chǎn)品上能有一些突破 —— 營口房地產(chǎn)專業(yè)人士 居住功能 消費(fèi)功能 對外吸引力 產(chǎn)業(yè)功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? —— 營口市潛在客戶 數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計(jì)局 ?2023年?duì)I口人均可支配收入達(dá) 15940元，接近 09年全國平均水平 17175元， 2023年?duì)I口人均可支配收入增長速度為 %，高于全國 %的增長速度，居民的消費(fèi)能力不斷提升 居住功能 消費(fèi)功能 對外吸引力 產(chǎn)業(yè)功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而且現(xiàn)在營口市場上商業(yè)里都沒有特色的餐飲。營口還是有很多消費(fèi)力強(qiáng)的人的，很希望能有一個高端消費(fèi)的場所，什么都有的那種最好。北京大悅城那種有咖啡的，有休息的那種我很喜歡。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)傾向于高端特色商業(yè)，區(qū)域內(nèi)既有傳統(tǒng)商業(yè)已經(jīng)難以迎合其需求 “ 我比較喜歡的購物商業(yè)類型是有休息區(qū)域的，這個非常有必要，我不怎么喜歡逛街。 市府路核心商圈 餐飲一條街 東升市場 興隆超市 盼盼路餐飲一條街 沿街底商形式，以餐飲類業(yè)態(tài)為主 東升市場商圈 批發(fā)百貨類業(yè)態(tài)，檔次較為低端，人氣較旺 興隆超市商圈 超市周邊形成了商業(yè)街，底商形式，滿足生活需求為主 核心商圈 次級商圈 三大次級商圈 然而現(xiàn)實(shí)的商業(yè)狀況不甚理想：現(xiàn)狀老城區(qū)形成了市府路核心商圈及三大次級商圈，商業(yè)形式呈現(xiàn)差異化形態(tài)，商業(yè)中心處于探索階段 居住功能 消費(fèi)功能 對外吸引力 產(chǎn)業(yè)功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 然而現(xiàn)實(shí)的商業(yè)狀況不甚理想：現(xiàn)狀老城區(qū)形成了市府路核心商圈及三大次級商圈，商業(yè)形式呈現(xiàn)差異化形態(tài)，商業(yè)中心處于探索階段 市府路核心商圈 餐飲一條街 東升市場 興隆超市 市府路核心商圈 城市核心商圈，擁有新瑪特、財(cái)富購物中心，商業(yè)街等形式，未來樂購將進(jìn)入 商業(yè)形式包括百貨類、沿街商鋪、初級的購物中心以及建設(shè)中的超市，商業(yè)類型較為豐富，成為城市的主要商圈。 高度經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件之下催生的營口商業(yè)未來將向綜合性方向發(fā)展，體驗(yàn)式、主題化商業(yè)成為未來商業(yè)發(fā)展的重要趨勢 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購物空間 體驗(yàn)式的購物需求 個性消費(fèi) 25% 45% 70% 85% 95% 營口 業(yè)態(tài)綜合、自由的購物空間 休閑娛樂、體驗(yàn)式的購物需求 城市經(jīng)濟(jì) 商業(yè)發(fā)展模型 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 —— 人均 GDP近幾年增長速度在 20%左右，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展的初期階段，逐步開始向品質(zhì)型需求轉(zhuǎn)變 ?2023年?duì)I口市人均 GDP為34979元，同比增長 16%，約合 5143美元（按匯率 算），屬于房地產(chǎn)高速發(fā)展的初期階段，房地產(chǎn)需求快速增長，由剛性需求逐步發(fā)展為改善性需求，對居住品質(zhì)的要求會逐漸提高 沈陽 大連 鞍山 錦州 營口 撫順 人均 GDP （元） 63426 73134 84258 37994 34979 34196 2023年遼寧省主要城市人均 GDP統(tǒng)計(jì)表 居住功能 消費(fèi)功能 對外吸引力 產(chǎn)業(yè)功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營口總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名遼寧省第四位，發(fā)展速度排名第一，產(chǎn)生大量的財(cái)富人群 ?GDP： 營口經(jīng)濟(jì)總量全省排名第 四 位，增長速度全省排名第 一 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng) ?人均 GDP： 營口近幾年人均 GDP增長速度在 20%左右，房地產(chǎn)需求快速增長，逐步向改善型及品質(zhì)型需求轉(zhuǎn)變 ?固定資產(chǎn)投資： 營口