【正文】 ngzhou 二、三線城市將成為投資熱點(diǎn) 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 經(jīng)濟(jì)水平 二三線城市商業(yè)發(fā)展 Report_CATIC_20231220 18 購(gòu)物中心的擴(kuò)張區(qū)域?qū)⒂涩F(xiàn)在的一線城市為主向二三線城市普及 天河城，廣州， 1996 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)，上海， 1997 津匯廣場(chǎng)，天津， 2023 SM廣場(chǎng)，廈門， 2023 華南 mall，東莞， 2023 京華城，揚(yáng)州， 2023 一線城市 二線城市 三線城市 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 經(jīng)濟(jì)水平 二三線城市商業(yè)發(fā)展 京華城，揚(yáng)州，Report_CATIC_20231220 當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)的 GDP占比超過(guò) 50%，第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展使商業(yè)地產(chǎn)需求出現(xiàn)拐點(diǎn)，進(jìn)入旺盛需求階段 1 1 . 3 %2 0 . 8 %4 4 . 5 %4 0 . 3 %4 8 . 2 %4 1 . 3 %4 5 . 9 %4 8 . 6 %2 8 . 2 %3 1 . 9 %2 4 . 3 %2 1 . 6 %3 1 . 6 %3 9 . 0 % 4 0 . 1 %1 5 . 1 %2 7 . 1 %3 0 . 2 %3 5 . 4 %2 3 . 6 %5 1 . 0 %1952 年 1960 年 1970 年 1980 年 1990 年 2023 年 2023 年中國(guó)一二三產(chǎn) GDP占比 第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 資料來(lái)源： inter，九洲遠(yuǎn)景分析 19 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)占比 Report_CATIC_20231220 20 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)處在成長(zhǎng)階段，商業(yè)地產(chǎn)年投資額的平均增長(zhǎng)率始終保持在 15%以上，第三產(chǎn)業(yè)占比的逐年提高也為商業(yè)發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大驅(qū)動(dòng) 本階段發(fā)展特點(diǎn)（ 20232023年） ? 商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)生質(zhì)的飛躍，呈現(xiàn)出眾多國(guó)內(nèi)外大開發(fā)商進(jìn)入、融資渠道多元化等特征 ? 商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的理念越來(lái)越得到認(rèn)可，開始重視商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利為主的開發(fā)模式增多 ? 部分成熟的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商已具備實(shí)力打造商業(yè)地產(chǎn)品牌，并在全國(guó)進(jìn)行快速?gòu)?fù)制，如華潤(rùn)萬(wàn)象城、中糧大悅城及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) ? 中國(guó)城市商業(yè)在此階段明顯分化成不同發(fā)展類型 第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資總額 房地產(chǎn)投資總額 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額年增長(zhǎng)率 資料來(lái)源： 九洲遠(yuǎn)景分析 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用 Report_CATIC_20231220 21 南寧市 20232023年城市化率變化趨勢(shì) [萬(wàn)人 ] 總 人口 數(shù) 非農(nóng)業(yè)人口 注 1：城市化率指數(shù) = 非農(nóng)業(yè)人口 / 戶籍人口 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 660672684 692698177 182 186189 1912 7 . 1 % 2 7 . 2 % 2 7 . 3 % 2 7 . 4 %2 6 . 9 %2023 2023 2023 2023 20231 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%城市化率 1） 持有經(jīng)營(yíng)的另一驅(qū)動(dòng)因素是城市化率， 中國(guó)城市化水平與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的正相關(guān)關(guān)系反映了城市化進(jìn)程帶動(dòng)商業(yè)規(guī)模快速增長(zhǎng)的趨勢(shì) CARG % CARG % 人口狀況 城市化率分析 2023年全國(guó)城鎮(zhèn)化率為% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年05001 ,0 0 01 ,5 0 02 ,0 0 02 ,5 0 03 ,0 0 03 ,5 0 04 ,0 0 04 ,5 0 0中國(guó)城市化水平與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的正相關(guān)關(guān)系 單位：億元 % 城市化率 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模 Report_CATIC_20231220 22 立地研究為項(xiàng)目研究的重要模塊，集中安排在第一周完成、形成項(xiàng)目類型的初判，是第一次溝通（會(huì)）最核心的結(jié)論內(nèi)容 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 序號(hào) 工作模塊 準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地） 1W（ 項(xiàng)目地） 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 0 外部啟動(dòng)會(huì) 2 項(xiàng)目立地條件研究 注釋 收集城市商業(yè)主要項(xiàng)目資料（商業(yè)格局） 政府訪談、項(xiàng)目組看立地條件、交通條件、核對(duì)分析物業(yè)指標(biāo)、確定商圈范圍 交付 項(xiàng)目經(jīng)理整合修改 工作計(jì)劃 項(xiàng)目立地研究工作安排 緊 前 工 作 緊 后 工 作 工作實(shí)施 ?輸入信息：與 BD部門完成資料交接工作，同時(shí)在九洲遠(yuǎn)景資料庫(kù)搜索相關(guān)城市資料 ?內(nèi)部啟動(dòng)會(huì) ?方法：政府訪談、網(wǎng)搜、客戶溝通、實(shí)地調(diào)研、 workshop ?資料來(lái)源：商業(yè)類型網(wǎng)站、客戶提供、調(diào)研結(jié)論、集中討論（ workshop) ?第 2周的第一次溝通會(huì)，溝通內(nèi)容為商業(yè)格局、立地條件區(qū)位、交通分析、區(qū)位價(jià)值體現(xiàn)、物業(yè)限制條件分析、商業(yè)類型初判及商圈確定 2 立地研究 Report_CATIC_20231220 項(xiàng)目立地研究分為 6項(xiàng)工作模塊形成核心結(jié)論，全部集中在第一周時(shí)間內(nèi)完成 23 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 2 立地研究 準(zhǔn)備期（非項(xiàng)目地） 1W（ 項(xiàng)目地） 序號(hào) 工作模塊 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 2 項(xiàng)目立地條件研究 注釋 收集城市商業(yè)主要 項(xiàng)目資料 政府訪談、項(xiàng)目組看立地條件、交通條件、核 對(duì)分析物業(yè)指標(biāo)、確定商圈范圍 交付 項(xiàng)目經(jīng)理整合修改 政府訪談 注釋 提出配合請(qǐng)求 提交訪談提綱 政府訪談實(shí)施 交付 城市商業(yè)格局 注釋 收集城市商業(yè)主要 項(xiàng)目資料 項(xiàng)目組全體現(xiàn)場(chǎng)核實(shí) 補(bǔ)充 交付 項(xiàng)目經(jīng)理整合修改 時(shí)間 項(xiàng)目區(qū)位研究 注釋 項(xiàng)目組全體看立地條件 交通條件、地塊周 邊環(huán)境 交付 地塊物業(yè)條件分析 注釋 與業(yè)主核對(duì)指標(biāo)，保持溝通 workshop 交付 項(xiàng)目區(qū)塊價(jià)值 注釋 workshop 交付 商業(yè)類型初判及商圈確 定 注釋 workshop 交付 Report_CATIC_20231220 項(xiàng)目立地研究分解成為 6大工作模塊，最終通過(guò)內(nèi)部討論給出項(xiàng)目商業(yè)類型初判及確定項(xiàng)目商圈 項(xiàng)目立地研究工作模塊分解 … ?項(xiàng)目區(qū)位研究 ：分析項(xiàng)目城市區(qū)位狀況、項(xiàng)目周邊的交通情況（人流動(dòng)線、車流動(dòng)線）、交通可視性、可達(dá)性 ?物業(yè)條件分析 ：挖掘物業(yè)指標(biāo)對(duì)發(fā)展商業(yè)的限制因素，指導(dǎo)商業(yè)定位和建筑設(shè)計(jì)建議 ?政府訪談 ：了解政府對(duì)于城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃的政策性導(dǎo)向 ?區(qū)域價(jià)值判斷： 從城市、區(qū)域、地塊角度判斷區(qū)位價(jià)值，最終得出項(xiàng)目商業(yè)類型初判 ?項(xiàng)目商圈確定 ：根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)類型，綜合考慮商圈劃分原則，給出項(xiàng)目核心商圈、次級(jí)商圈、擴(kuò)大商圈的范圍 ?城市商業(yè)格局 ：根據(jù)城市規(guī)劃、現(xiàn)有商業(yè)分布及未來(lái)商業(yè)供給，推斷出未來(lái)城市商業(yè)格局，及項(xiàng)目所在商圈的特性 2 立地研究 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 24 項(xiàng)目立地研究 Report_CATIC_20231220 政府訪談主要走訪規(guī)劃局、發(fā)改委、商貿(mào)委、統(tǒng)計(jì)局及旅游局，了解城市 /區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，把握城市商業(yè)發(fā)展的政策性導(dǎo)向 政府訪談 市規(guī)劃局 區(qū)規(guī)劃局 市發(fā)改委 區(qū)發(fā)改委 市商貿(mào)委 區(qū)商貿(mào)委 市統(tǒng)計(jì)局 ?城市發(fā)展規(guī)劃 ?城市道路規(guī)劃 ?城市公共交通規(guī)劃 ?城市區(qū)域人口規(guī)劃 ?區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ?…… ?城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ?城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)情況 ?城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 ?城市主要項(xiàng)目開發(fā)情況 ?城市主要的發(fā)展區(qū)域情況 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ?區(qū)域大型項(xiàng)目開發(fā)情況 ?…… ?城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ?城市商業(yè)發(fā)展情況 ?城市主要大型商業(yè)項(xiàng)目情況 ?城市招商引資情況 ?區(qū)域主要商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目情況 ?…… ?城市經(jīng)濟(jì)宏觀數(shù)據(jù)的更新 ?統(tǒng)計(jì)年鑒購(gòu)買 ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的摘錄 ?房地產(chǎn)業(yè)詳細(xì)數(shù)據(jù) ?…… 注明：根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行旅游局的訪談，城市 /區(qū)域旅游規(guī)劃、旅游資源的開發(fā)或者酒店等物業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù) 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 25 立地研究 政府訪談 Report_CATIC_20231220 綜合考慮 4個(gè)影響商業(yè)格局變遷的因素，通過(guò) workshop預(yù)測(cè)未來(lái)商業(yè)格局，從中分析項(xiàng)目所在城市商圈的級(jí)別，支撐商業(yè)類型的初判 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 城市未來(lái)商業(yè)格局示意圖 蘭山 南坊 河?xùn)| 東南 羅莊 市級(jí)商業(yè)中心 市級(jí)商業(yè)副中心 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 立地研究 商業(yè)格局 影響商業(yè)格局變遷因素 政策因素（城市規(guī)劃） 人口因素 （分區(qū)域人口數(shù)量的情況） 住宅開發(fā) （分區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展） 交通因素 （公共交通、交通樞紐、道路交通規(guī)劃） 26 城市未來(lái)商業(yè)格局判斷 Report_CATIC_20231220 27 項(xiàng)目區(qū)位條件研究主要體現(xiàn)在區(qū)位和交通兩方面的分析，結(jié)論支撐項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值的判斷 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 德城區(qū) 行政商務(wù)辦公區(qū) 立地研究 區(qū)位條件研究 市政府 德 城 區(qū) 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 老城區(qū) 項(xiàng)目區(qū)位條件研究 區(qū)位條件分析 項(xiàng)目所在的區(qū)域承擔(dān)的城市功能定位 項(xiàng)目周邊區(qū)域所承擔(dān)的城市功能特征 項(xiàng)目緊鄰的道路情況 項(xiàng)目周邊是否有可利用的自然、人文資源 交通條件分析 項(xiàng)目與城市主要功能節(jié)點(diǎn)的距離，反映可達(dá)性 項(xiàng)目周邊人流、車流動(dòng)線可達(dá)性分析 項(xiàng)目地塊緊鄰道路的交通可視性分析 Report_CATIC_20231220 28 項(xiàng)目組全體須重視對(duì)物業(yè)條件的研究分析，多與客戶溝通，建議采用workshop方式全面分析地塊的限制因素 舉例 項(xiàng)目地塊圖及重要指標(biāo) 物業(yè)條件分析 ?實(shí)際用地面積： 24955平米，容積率： 、建筑密度：45%、商業(yè)面積比例：最多 35%（地下商業(yè)面積不計(jì)容積率） ?項(xiàng)目商業(yè)回遷面積： 3500平米（相對(duì)獨(dú)立） 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 長(zhǎng) 340米 50米 160米 預(yù)留通道 ?遵循的商業(yè)原則 ：盡量用足容積率和建筑密度 ?物業(yè)重要指標(biāo) ：地塊面積、容積率、建筑密度、商業(yè)面積占比、地塊的平面坡度、土地開發(fā)程度等指標(biāo) ?研究目標(biāo) ：深度、全面挖掘發(fā)展商業(yè)的限制條件如交通動(dòng)線、項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)品組合聯(lián)系、綠化帶隔離、停車位預(yù)留等，給出產(chǎn)品適宜性建議 ?方法 ： ，挖掘客戶在地塊物業(yè)條件上限制的擔(dān)憂，與項(xiàng)目組分析相結(jié)合； workshop形式項(xiàng)目組全體重視物業(yè)方面的限制 立地研究 物業(yè)條件分析 Report_CATIC_20231220 從城市、區(qū)域、地塊三個(gè)角度分析項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，最終得出項(xiàng)目商業(yè)類型的初判 29 從城市角度 city ? 項(xiàng)目不在城市發(fā)展的重點(diǎn)方向，但作為老城區(qū)，人口密度高，消費(fèi)潛力大 ? 項(xiàng)目不處于市級(jí)商業(yè)中心或城市商業(yè)副中心的核心位置，但北部商圈正逐漸形成 從區(qū)域角度 region ? 區(qū)域內(nèi)的舊城改造進(jìn)程在加速，將導(dǎo)入大量新興人群，人口結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化 ?北部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供給不足，南城百貨區(qū)域形成小規(guī)模的聚集，但項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)逐步發(fā)展，本項(xiàng)目的開發(fā)處于機(jī)遇發(fā)展期 從地塊角度 location 舉例 項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值判斷綜述 資料來(lái)源：九洲遠(yuǎn)景分析 1 2 3 ? 項(xiàng)目地塊周邊部分新興樓盤已經(jīng)啟動(dòng)并初具規(guī)模，商業(yè)環(huán)境的氛圍正逐漸改善 ? 項(xiàng)目地塊的可達(dá)性及可視性較好，地塊的商業(yè)價(jià)值較高 立地研究 區(qū)域價(jià)值判斷 Report_CATIC_20231220 通過(guò)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目與購(gòu)物中心類型選址條件的匹配性測(cè)試，快速縮小范圍、找出可能類型，以進(jìn)入消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)的篩選環(huán)節(jié) 匹配 ? 在項(xiàng)目地點(diǎn)、交通、面積、商圈條件方面，現(xiàn)有項(xiàng)目與哪些購(gòu)物中心類型完全不能夠匹配，哪些類型具有較高的匹配性？ ? 現(xiàn)有項(xiàng)目的地點(diǎn) ? 現(xiàn)有項(xiàng)目