【正文】 為購(gòu)買力有限而又追求時(shí)尚的年輕族； 第二類 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位 ? 與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點(diǎn)： ? 以精品超市以及中高檔餐飲為主； ? 典型：上海久百城市廣場(chǎng)（久光百貨）、上海港匯廣場(chǎng)、深圳益田假日廣場(chǎng)、深圳萬象城、北京西環(huán)廣場(chǎng)嘉茂等； ? 該類地鐵商業(yè)項(xiàng)目通常位于核心商業(yè)區(qū)或成熟的高檔商住區(qū)站點(diǎn)，其中部分項(xiàng)目整體租賃給知名百貨經(jīng)營(yíng)，如上海久光百貨和北京新光天地； 第三類 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位 ? 與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點(diǎn)： ? 同時(shí)引進(jìn)大賣場(chǎng)和家電賣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)城、電影院等多家主力店； ? 典型：上海龍之夢(mèng)、深圳中心城、深圳 COCOPARK、北京中關(guān)村廣場(chǎng)等； ? 該類地鐵商業(yè)項(xiàng)目通常規(guī)模較大，有足夠的商業(yè)面積吸引高租金單價(jià)的小面積商家進(jìn)駐，從而平衡多家主力店的低租金，形成良性的投資回報(bào)； ? 部分有待培養(yǎng)旺場(chǎng)的偏僻站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目還會(huì)引進(jìn)折扣店業(yè)態(tài)，例如上海南站百利時(shí)尚中心和香港東薈城； 第四類 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位 ? 與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點(diǎn)： ? 以國(guó)際二線服飾和高檔餐飲為主； ? 典型：北京國(guó)貿(mào)商城、上海國(guó)金 IFC等； ? 該類地鐵商業(yè)項(xiàng)目都位于高檔核心商圈，且一樓商城布滿國(guó)際一線奢侈大牌的極少數(shù)知名超級(jí)購(gòu)物中心，才能將國(guó)際奢侈品的二線品牌引入地下室商場(chǎng)（例外的僅有全地下商城 西安鼓樓世紀(jì)金花），不然即使是有心引入高端品牌，也只能先從設(shè)計(jì)師品牌入手然后逐步調(diào)整，例如上海新天地 3期的新天地時(shí)尚項(xiàng)目； 第五類 地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)定位 ? 與地鐵連接的樓層的業(yè)態(tài)組合與商品定位種類特點(diǎn)： ? 為了展開錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，部分商業(yè)項(xiàng)目采取了休閑娛樂城的業(yè)態(tài)組合，引進(jìn)多廳影院、 KTV、真冰溜冰場(chǎng)、電玩城等各種娛樂商家； ? 典型：上海星游城和香港西九龍中心。降低人群經(jīng)過長(zhǎng)通道時(shí)的枯燥感 京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點(diǎn)表 ? 深圳五大典型地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目表 深圳五大典型 深圳 益田假日廣場(chǎng) 金光華廣場(chǎng) 中心城 COCO PARK 萬象城 連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合 美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、個(gè)人護(hù)理用品、精品超市、珠寶鐘表、滋補(bǔ)藥行、眼鏡店、溜冰場(chǎng)、零食、茶葉、飾品店、精品數(shù)碼店 美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、個(gè)人護(hù)理用品、電器、流行服飾、眼鏡、茶葉、促銷特賣場(chǎng) 美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、流行飾品、個(gè)人護(hù)理用品、眼鏡、超市大賣場(chǎng)、電影院 美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、超市大賣場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理用品、流行服飾、珠寶首飾、美容美發(fā) SPA 美食城（輕食、快餐及休閑餐廳等）、精品超市、精致百貨、個(gè)人護(hù)理用品、滋補(bǔ)藥行、珠寶首飾、眼鏡店 連接地鐵站廳樓層商場(chǎng)品牌組合（部分） B2樓： OLE、全明星滑冰俱樂部、大家樂、仙蹤林、鼎泰豐、面包新語、 NiCE、LOVELOVE、八馬茶業(yè)、寶明堂、生機(jī)元、優(yōu)之良品、酷動(dòng)、鉅田數(shù)碼等 B2樓：蘇寧電器、萬寧、可頌坊、仙蹤林、大卡司、滿記甜品、馬拉爸爸、金草帽、面牽一線、八馬茶業(yè)、東方眼鏡、亮視點(diǎn)、青木三色、全棉時(shí)代等 B2樓：家樂福、金逸影城、 ZARA、星巴克、美珍香、賽百味、元綠壽司、塔可鐘、面點(diǎn)王、竹田涮、漢拿山 B1樓：吉之島、仙鄉(xiāng)美體、妍麗、康是美、鉆業(yè)珠寶、曼谷銀、 KFC、大馬椰林、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、仙蹤林、 PPG、美心西餅、吉野家、博士眼鏡、 ONLY、 JICKJONES、歐時(shí)力、 Lapargay等 B1樓：芮歐百貨、 OLE精品超市、周大福、周生生、華潤(rùn)堂、 LOVELOVE、面包新語、 KFC、必勝客、江南味道、星巴克、哈根達(dá)斯、面點(diǎn)王、萬寧、茂昌眼鏡、時(shí)光音響、奇華餅家 備注 益田假日廣場(chǎng)處于世界之窗正對(duì)面。會(huì)展中心是深圳地鐵 4號(hào)線的互通站點(diǎn) B1樓商場(chǎng)直接連通深圳地鐵 1號(hào)線。商圈客源以高檔白領(lǐng)為主 京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點(diǎn)表 ? 深圳五大典型地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目表 深圳五大典型 深圳 益田假日廣場(chǎng) 金光華廣場(chǎng) 中心城 COCO PARK 萬象城 所處商圈 世界之窗（站） 人民南（國(guó)貿(mào)站） 福田中心區(qū)（會(huì)展中心站） 福田中心區(qū)（購(gòu)物公園站） 地王（大劇院站） 換乘樞紐 地鐵 2號(hào)線，換乘站在建 地鐵 1號(hào)線，規(guī)劃與 8號(hào)線換乘 地鐵 4號(hào)雙線換乘 地鐵 1號(hào)線，龍崗線換乘在建 地鐵 7號(hào)線，換乘站在建 商圈類型 旅游商圈 核心傳統(tǒng)商圈 核心商圈 核心商圈 核心傳統(tǒng)商圈 商業(yè)規(guī)模 大型 大型 大型 大型 特大型 整體定位 強(qiáng)化體驗(yàn)特色，高端定位 時(shí)尚生活，中高端定位 生態(tài)型購(gòu)物中心，時(shí)尚生活定位 公園版情景式購(gòu)物中心，時(shí)尚生活定位 高端奢華定位 主力店 中影影城、全明星真冰溜冰場(chǎng)、 OLE精品超市 南國(guó)影城、蘇寧電器 家樂福、金逸影城、反斗樂園 JUSGO吉之島，百老匯影城 嘉禾影城、 OLE精品超市、 REEL百貨、冰紛萬象滑冰場(chǎng)、美樂匯美食廣場(chǎng) 連接地鐵站廳方式 益田假日廣場(chǎng)在地下二樓與地鐵連通，正對(duì)地鐵口，且有一個(gè)中庭銜接，是實(shí)質(zhì)的無縫連接。 該商圈客流來源廣泛，涵蓋辦公白領(lǐng)、大中學(xué)生、旅游客源等各式客群 徐家匯在 90年代初隨著地鐵一號(hào)線而逐步旺盛起來，整個(gè)商圈歷時(shí)三年才發(fā)展成為上海最重要的核心商圈，而 99年底開業(yè)的港匯廣場(chǎng)仍然耗時(shí)多年才逐步實(shí)現(xiàn)了整體旺場(chǎng)，并成為上海最重要的購(gòu)物中心之一，該商圈客流來源廣泛，涵蓋各類客群 徐家匯在 90年代之前并沒有很濃的商業(yè)氣氛，隨著地鐵一號(hào)線的開通以及西南地區(qū)大量導(dǎo)入入口，徐家匯很快繁華起來，徐家匯可謂地鐵的第一個(gè)也是最大的受益商圈，五番街剛剛由原來的數(shù)碼城和美食廣場(chǎng)改造而來 中山公園與徐家匯情況相近，是伴隨地鐵換乘樞紐成長(zhǎng)起來的區(qū)域商業(yè)中心，龍之夢(mèng)則是上海首個(gè)同時(shí)有二個(gè)樓層連接不同地鐵線站廳的購(gòu)物中心。該項(xiàng)目地下 1層到地上 6層，近 9萬㎡，定位于滿足不同居住地的中等收入消費(fèi)者需求，第一階段于 2023年試業(yè)，面積達(dá) ㎡，第二階段地下 1層得到擴(kuò)展，并直接與地鐵出口相連，第二階段增加面積約 ㎡ 京滬深三地部分典型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)盤點(diǎn)表 ? 上海五大典型地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目表 上海五大典型 上海 來福士廣場(chǎng) 港匯廣場(chǎng) 美羅城 龍之夢(mèng)購(gòu)物中心 久百城市廣場(chǎng) 所處商圈 人民廣場(chǎng)（站） 徐家匯（站） 徐家匯（站） 中山公園（站） 靜安寺（站） 換乘樞紐 地鐵 8號(hào)線 地鐵 9號(hào)線 地鐵 9號(hào)線 地鐵 4號(hào)線 地鐵 7號(hào)線 商圈類型 核心傳統(tǒng)商圈 核心商圈 核心商圈 區(qū)域商業(yè)中心 CBD核心商圈 商業(yè)規(guī)模 中型 大型 中型 特大型 大型 整體定位 年輕、流行 高端生活品味 特色流行 生活、流行、家庭型購(gòu)物中心 高端時(shí)尚 主力店 NOVO百貨、大食代美食廣場(chǎng)、舒適堡健身中心、和平影城 名店運(yùn)動(dòng)城、永華影城、 OLE精品超市 百腦匯數(shù)碼城、日式特色五番街、大食代美食廣場(chǎng)、柯達(dá)影城、大眾書局 家樂福、特力屋、永樂電器、龍之夢(mèng)影城、一兆韋德健身中心 久光百貨 連接地鐵站廳方式 B1樓商場(chǎng)直連通道至一號(hào)線，地下通道經(jīng)過美工裝飾，如能設(shè)置上海新世界商城和杭州大廈通道的移動(dòng)步道更佳 B1樓商場(chǎng)直連通道至一號(hào)線，其商場(chǎng)與地鐵的通道寬達(dá) 10余米，堪稱上海最寬闊舒適的換乘通道，非常人性化，其翻牌廣告也頗有特色 B1樓商場(chǎng)通過商場(chǎng)扶梯連接一號(hào)線，缺點(diǎn)二部扶梯都只上商場(chǎng)而不下地鐵站，不夠便利，建議再增設(shè)一部扶梯 有 2個(gè)換乘通道吸引了大量客流， B2樓直連通道連接 2號(hào)線。附近的中關(guān)村購(gòu)物廣場(chǎng)達(dá) 20萬㎡，為北京最大型的地鐵上蓋項(xiàng)目之一 國(guó)瑞城項(xiàng)目位于北京市中心最繁華的商業(yè)區(qū)崇文商業(yè)區(qū)的核心地段，項(xiàng)目包含大型購(gòu)物廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)辦公樓、商務(wù)公寓、四合院以及高檔住宅小區(qū)等多種建筑形態(tài)，是北京二環(huán)內(nèi)最大規(guī)模的綜合建筑集群。2023年，國(guó)貿(mào)三期開業(yè)，國(guó)貿(mào)商城總建筑面積 10萬㎡，營(yíng)業(yè)面積 5萬㎡，租戶近 300家。東方新天地觀光游客較多，繽紛新天地裝飾風(fēng)格熱鬧而明快，仿佛室內(nèi)嘉年華會(huì) 國(guó)貿(mào)商城為國(guó)貿(mào)中心組成部分， 1990年開業(yè)是北京首家高檔購(gòu)物中心。香港朗豪坊、香港荷里活廣場(chǎng) 香港愉景新城、香港奧海城、香港新港城、香港新都城、香港荃灣廣場(chǎng)、香港元朗新時(shí)代廣場(chǎng)、香港青衣城、上海南站銀泰 香港機(jī)場(chǎng)翔天廊、北京首都機(jī)場(chǎng) 3號(hào)航站樓商業(yè)、上海南站百利時(shí)尚銀泰 大型購(gòu)物中心 上海 IFC、上海港匯廣場(chǎng)、上海久百城市廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)、廣州天河城、香港 IFC、香港時(shí)代廣場(chǎng)、深圳金光華廣場(chǎng) 上海百聯(lián)又一城、北京國(guó)瑞城、廣州中華廣場(chǎng)、深圳中心城、深圳中信城市廣場(chǎng)、上海日月光廣場(chǎng)、北京西直門嘉茂 香港屯門市廣場(chǎng)、香港又一城、香港太古城中心、香港德福廣場(chǎng)、香港圓方、北京富力廣場(chǎng) 臺(tái)北京站時(shí)尚廣場(chǎng) 特大型購(gòu)物中心 深圳萬象城、廣州正佳廣場(chǎng)、北京華茂 — 新光天地 上海中山龍之夢(mèng)、上海虹口龍之夢(mèng)、北京中關(guān)村廣場(chǎng)、北京大中寺廣場(chǎng) 香港新城市廣場(chǎng) 不同建設(shè)階段的地鐵網(wǎng)絡(luò)對(duì)上蓋業(yè)的影響 ? 定位方法： ? 對(duì)于核心商圈的商業(yè)性車站的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)而言，本來就有充足的客流量和人流量，足以支撐高端定位商業(yè)物業(yè)的營(yíng)運(yùn)，連接軌交站屬于錦上添花，因此可