【正文】 營(yíng)管理流程框架Page 65二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃的分類3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架設(shè)計(jì) – 設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、施工圖出圖計(jì)劃工程招標(biāo) – 招投標(biāo)工作計(jì)劃報(bào)批報(bào)建 – 報(bào)批報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃營(yíng)銷 – 營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃– 施工專項(xiàng)計(jì)劃、施工單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃Page 66項(xiàng)目計(jì)劃體系輸出重點(diǎn)工作包與進(jìn)度、質(zhì)量要求，形成目標(biāo)管理體系的工作目標(biāo)，并以 KPIs形式進(jìn)行考核3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架項(xiàng) 目 總 體 計(jì) 劃二 級(jí)專項(xiàng)計(jì) 劃項(xiàng)目計(jì)劃體系 目標(biāo)管理體系年度工作目 標(biāo)月度工作目 標(biāo)Page 67運(yùn)營(yíng)管理流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序營(yíng)運(yùn)管理程序集團(tuán)運(yùn)營(yíng)月報(bào)模板風(fēng)險(xiǎn)登記表模板運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)庫(kù)是 項(xiàng)目管理中心項(xiàng)目后評(píng)估管理程序 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告模板 是 項(xiàng)目管理中心作業(yè)指引產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 否項(xiàng)目管理中心（ Owner）營(yíng)銷策劃中心、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、成本控制中心項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表編制指引 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 是項(xiàng)目管理中心（ Owner）營(yíng)銷策劃中心、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、成本控制中心、財(cái)務(wù)資金中心項(xiàng)目總體計(jì)劃編制指引 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 是項(xiàng)目管理中心（ Owner）規(guī)劃設(shè)計(jì)中心工程技術(shù)中心運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系操作指引周例會(huì)紀(jì)要模板月度例會(huì)紀(jì)要模板項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)回顧模板項(xiàng)目管理中心3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架Page 68目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 69C1 市場(chǎng)定位報(bào)告模板 C2 營(yíng)銷策劃報(bào)告模板 C3 價(jià)格策略報(bào)告模板 C4 價(jià)格體系工作表 C5 營(yíng)銷預(yù)算（含費(fèi)用）模板 C6 營(yíng)銷周、月報(bào)、銷售日志模板 C7 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)月報(bào)模板 C8 集團(tuán) VI體系手冊(cè)營(yíng)銷管理工作框架（此處不含客戶關(guān)系管理）Notes: CRM系統(tǒng)客戶信息庫(kù)只有在積累有效客戶信息達(dá)到 10000組（同一城市）以上時(shí)才可能發(fā)揮作用， 5萬(wàn)組以上作用比較顯著。3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架Notes: 項(xiàng)目總體計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)都是一級(jí)節(jié)點(diǎn)，其中，一些節(jié)點(diǎn)被集團(tuán)管控，叫集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一些節(jié)點(diǎn)則體現(xiàn)為階段性成果的完成。 – 計(jì)劃模板由相關(guān)職能部門自行定義。– 總部中心一級(jí)節(jié)點(diǎn)由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心管控，下屬公司職能部門一級(jí)節(jié)點(diǎn)，非集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的，由下屬公司管控；– 項(xiàng)目總體計(jì)劃中，階段性成果是一種特殊的一級(jí)節(jié)點(diǎn)。重大事件上報(bào)與預(yù)警二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃（更新版 日期）運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體系風(fēng)險(xiǎn)登記表 風(fēng)險(xiǎn)登記表（更新版 日期）3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架*橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合Page 63進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí)管理集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) – 一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)中，集團(tuán)重點(diǎn)管控的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，每個(gè)項(xiàng)目 有 14個(gè) ；– 節(jié)點(diǎn)的設(shè)定或變化由總部定義。2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架Page 59發(fā)展策劃流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序 項(xiàng)目發(fā)展策劃管理程序項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告模板市場(chǎng)定位模板商業(yè)定位模板風(fēng)險(xiǎn)登記表模板是項(xiàng)目管理中心（ Owner）營(yíng)銷策劃中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心作業(yè)指引產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板（分住宅、商業(yè)版） 否項(xiàng)目管理中心（ Owner）營(yíng)銷策劃中心、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、成本控制中心項(xiàng)目總體計(jì)劃編制指引 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 項(xiàng)目管理中心項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表編制指引 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表（分住宅、商業(yè)版）項(xiàng)目管理中心（ Owner）營(yíng)銷策劃中心、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、成本控制中心、財(cái)務(wù)資金中心相關(guān)管理程序 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序 概念設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書模板 是 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理程序 目標(biāo)成本模板 是 成本控制中心相關(guān)作業(yè)指引 市場(chǎng)研究作業(yè)指引 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查模板市場(chǎng)比較法評(píng)分模板 否 營(yíng)銷策劃中心商業(yè)調(diào)研作業(yè)指引 否 商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架Page 60目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 61C1 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 * C2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)回顧模板 C3 運(yùn)營(yíng)月報(bào)模板 C4 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告模板 C5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 C6 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 C7 風(fēng)險(xiǎn)登記表模板項(xiàng)目管理（運(yùn)營(yíng)管理）工作框架Notes: （ 1）項(xiàng)目總體計(jì)劃模板一般分 3類住宅業(yè)態(tài)（別墅、花園洋房、高層），商業(yè)更復(fù)雜；（ 2）標(biāo)準(zhǔn)工作分解結(jié)構(gòu)（ WBS）與工期基準(zhǔn)一般由項(xiàng)目總體計(jì)劃模板附帶。由設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷三方共同填寫，項(xiàng)目管理中心確認(rèn)后提交評(píng)審，任何變更都需經(jīng)過(guò)三方商討并經(jīng)項(xiàng)目管理中心提交評(píng)審或?qū)徟?；?2）商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)需另定。2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架Page 54發(fā)展策劃的三大核心功能方向明確 價(jià)值挖掘 風(fēng)險(xiǎn)顯化1 2 32 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架發(fā)展策劃主線流程投資發(fā)展項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃啟動(dòng)市場(chǎng)定位職能項(xiàng)目管理委員會(huì)稅費(fèi)測(cè)算與融資及結(jié)算安排下達(dá)策劃工作計(jì)劃市場(chǎng)定位概念設(shè)計(jì)成本測(cè)算開發(fā)分期與總體計(jì)劃商業(yè)定位財(cái)務(wù)資金項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版）評(píng)審租金測(cè)算營(yíng)銷測(cè)算成本現(xiàn)金流測(cè)算可研成果交底產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)成本與配置總體計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分析初定項(xiàng)目目標(biāo)地塊條件及周邊不利因素報(bào)批報(bào)建程序與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析地塊周邊市政接口最終評(píng)審項(xiàng)目交底目標(biāo)成本（策劃版）風(fēng)險(xiǎn)登記表報(bào)批報(bào)建工程管理景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書施工進(jìn)度發(fā)展策劃報(bào)告交底會(huì)Notes: （ 1）本階段由總部主導(dǎo)，地區(qū)公司高管是項(xiàng)目管理委員會(huì)成員，地區(qū)公司職能部門須配合總部，積極參與各子成果的編制和調(diào)研、信息搜集工作；（ 2）方框內(nèi)是要提交評(píng)審的子成果；（ 3）可根據(jù)需要增加專題評(píng)審，如風(fēng)險(xiǎn)專題會(huì)；子階段也可反復(fù)進(jìn)行。p項(xiàng)目拿地后，方案設(shè)計(jì)展開前，多部門聯(lián)合參與，確定項(xiàng)目目標(biāo)、約束與經(jīng)營(yíng)策略的策劃過(guò)程；p三大核心功能： 方向明確； 價(jià)值挖掘； 風(fēng)險(xiǎn)顯化p過(guò)程特點(diǎn)： 短時(shí)間、高強(qiáng)度、密集的會(huì)議； 跨職能交互頻繁，廣泛的專家參與，群策群力 多種情景的沙盤推演。2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫(kù)確定項(xiàng)目目標(biāo)、約束與經(jīng)營(yíng)策略B 項(xiàng)目發(fā)展策劃 E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì)D1 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫(kù) D2 產(chǎn)品目錄庫(kù) Page 53什么是發(fā)展策劃？為什么要做發(fā)展策劃？怎樣操作？什么是發(fā)展策劃？ 為什么要做？p投資分析階段成果，深度往往不夠，不能充分指導(dǎo)后期工作；p拿地后第一次、最重要的決策，該階段工作決定項(xiàng)目成敗的 70%p許多開發(fā)商不重視本階段，導(dǎo)致 職能壁壘化操作，后期發(fā)生沖突，導(dǎo)致返工、浪費(fèi)； 決策遺漏，被迫重新決策，耽擱進(jìn)度； 遭遇風(fēng)險(xiǎn)，倉(cāng)促應(yīng)對(duì)；怎樣操作？p明確的組織結(jié)構(gòu)： 項(xiàng)目管理委員會(huì)負(fù)責(zé)決策； 項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)組織； 各職能負(fù)責(zé)提交子成果。123Page 50投資管理流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序項(xiàng)目發(fā)展管理程序可行性研究報(bào)告模板項(xiàng)目建議書模板項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表法律盡職調(diào)查內(nèi)容模板是投資管理中心（ Owner）項(xiàng)目管理中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中心營(yíng)銷策劃中心成本控制中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心財(cái)務(wù)資金中心法律顧問(wèn)戰(zhàn)略合作管理程序 是 投資管理中心合同范本 * 標(biāo)準(zhǔn)合同范本 戰(zhàn)略合作協(xié)議范本股權(quán)收購(gòu)協(xié)議范本 否 投資管理中心 （ Owner）法律顧問(wèn)作業(yè)指引 企業(yè)外部環(huán)境監(jiān)測(cè)作業(yè)指引 外部環(huán)境監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)表格城市評(píng)價(jià)與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告模板 否 投資管理中心（ Owner）營(yíng)銷策劃中心Notes: （ 1）跨部門流程的牽頭編制單位一般 叫流程 Owner，投資管理中心就是項(xiàng)目發(fā)展管理程序的 Owner；（ 2）合同范本、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，屬單列的一種體系文件類別?？尚行匝芯浚河煽偛肯嚓P(guān)部門為主完成，地區(qū)公司參與、配合；但組織踏勘與地塊信息交底是地區(qū)公司職責(zé)。 0 總體開發(fā)流程與階段性成果Page 45流程體系框架介紹邏輯（先縱后橫）投資分析1方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)3竣工交房 后期運(yùn)營(yíng)施工與營(yíng)銷發(fā)展策劃2 4 65 7投資發(fā)展項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制招標(biāo)采購(gòu)工程管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)報(bào)批報(bào)建物業(yè)管理階段職能34567810111 29Page 46目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 47C1 可研報(bào)告模板 C2 項(xiàng)目建議書模板 C3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 C4 股權(quán)收購(gòu)協(xié)議范本 C5 戰(zhàn)略合作協(xié)議范本 C6 城市評(píng)價(jià)與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告模板投資管理工作框架Notes:1 投資分析流程框架 A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫(kù)公司投資效率與項(xiàng)目投資收益最大化B1 項(xiàng)目發(fā)展 B2 戰(zhàn)略合作 D 外部環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)、城市市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)E重大決策機(jī)構(gòu) E 投資決策委員會(huì)Page 48投資管理主線流程投資發(fā)展項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制商業(yè)運(yùn)營(yíng)投資規(guī)劃可行性研究 土地獲取項(xiàng)目建議書 職能投資決策委員會(huì) 確定年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃土地信息搜集編制項(xiàng)目建議書組織踏勘與信息交底內(nèi)部篩選通過(guò)出具法律意見稅費(fèi)測(cè)算與融資及結(jié)算安排下達(dá)可研工作計(jì)劃不通過(guò)總裁篩選通過(guò)不通過(guò)初步市場(chǎng)定位規(guī)劃草案成本測(cè)算分期開發(fā)規(guī)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)初步商業(yè)定位財(cái)務(wù)資金匯總可研與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析評(píng)審組織土地獲取租金測(cè)算營(yíng)銷測(cè)算成本現(xiàn)金流測(cè)算通過(guò)不通過(guò)法律顧問(wèn) 盡職調(diào)查與法 律風(fēng)險(xiǎn)分析 編寫合同草案* 項(xiàng)目建議書：已進(jìn)入城市，由地區(qū)公司完成，報(bào)總部投資中心提出建議后呈總裁篩選，新城市由集團(tuán)投資部門完成； 可研：由總部相關(guān)部門為主完成，地區(qū)公司參與、配合。Page 40流程體系框架目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架67891011Page 41目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營(yíng)管理流程框架營(yíng)銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購(gòu)流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架物業(yè)管理流程框架91011鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)總體流程圖 （ 20230905版）投資分析1方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)3竣工交房 后期運(yùn)營(yíng)施工與營(yíng)銷發(fā)展策劃2 4 65 7投資發(fā)展項(xiàng)目管理營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制招標(biāo)采購(gòu)工程管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目建議書總體計(jì)劃（執(zhí)行版）可行性研究項(xiàng)目發(fā)展策劃方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本（方案版）合約規(guī)劃（方案版）招商策劃招商執(zhí)行前期介入前期介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理竣工結(jié)算項(xiàng)目后評(píng)估營(yíng)銷策劃價(jià)格策略銷售準(zhǔn)備開盤執(zhí)行動(dòng)態(tài)成本回顧付款 /變更 /簽證控制竣工驗(yàn)收備案物業(yè)驗(yàn)收接管商業(yè)驗(yàn)收接管交房準(zhǔn)備交房預(yù)驗(yàn)收與整改擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)目標(biāo)成本（執(zhí)行版）合約規(guī)劃（執(zhí)行版）前期介入前期介入 現(xiàn)場(chǎng)管理預(yù)售證產(chǎn)權(quán)證開工證