【正文】 688 項(xiàng) 目 提 升 比 例 值 年 限 ?按純租賃模式： ?按純租 賃模式 5年期總收益區(qū)間： 92,518,000元 總收益 61,679,000元。 統(tǒng)一管理 ?商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理是保障一個項(xiàng)目能夠長期運(yùn)營并實(shí)現(xiàn)品牌的前提，統(tǒng)一管理不僅僅是對基礎(chǔ)物業(yè)的統(tǒng)一管理，還在于對商家的經(jīng)營行為、經(jīng)營范圍及經(jīng)營屬性進(jìn)行的統(tǒng)一管理，避免項(xiàng)目中出現(xiàn) 個別不協(xié)調(diào)的商業(yè)類型而破壞整個項(xiàng)目的形象檔次 、確保其它商業(yè)形態(tài)能夠和諧、健康的快速發(fā)展。這樣能夠發(fā)揮各種商家相互補(bǔ)充相互促進(jìn)取長補(bǔ)短的效應(yīng)，避免同質(zhì)商業(yè)之間的惡性競爭，增強(qiáng)商業(yè)的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。 租售模式 根據(jù)貴司意見，商業(yè)屬于支撐現(xiàn)金流銷售物業(yè)，但基于項(xiàng)目 特殊性和貴司責(zé)任企業(yè)品牌效益考慮作如下建議： 48 三、項(xiàng)目其他建議 運(yùn)營 建議 統(tǒng)一經(jīng)營 ?對于本項(xiàng)目未來的商業(yè)經(jīng)營，應(yīng)打破傳統(tǒng)多業(yè)權(quán)商業(yè)項(xiàng)目中商家 各自為政、各自經(jīng)營經(jīng)營的狀況，將各個商家納入到整體的概念中 ，使其成為商業(yè)核心的一個組成部分，將這些零散的商家有機(jī)的組合在一起，使其成為組織之一。 40 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 基于前期我司未就項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境及相對項(xiàng)目作詳盡市場調(diào)研，故運(yùn)用項(xiàng)目對應(yīng)住宅售價作參考，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)自身特點(diǎn)，擬定項(xiàng)目商業(yè)售價體系： 項(xiàng) 目 權(quán) 重分析 住宅售價推比法 各體 塊 售價 值 項(xiàng) 目基準(zhǔn)售價 值 定價影響因素 因素權(quán)重 參考價格評定 體塊區(qū)位 單位面積 人流動線 41 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： ?HOHO社物業(yè)銷售價格體系（大概）分為三個層級： 高層級： 15000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =12500元 /㎡ 中層級： 12023元 /㎡至 13000元 /㎡（占比較大） 2500元 /㎡（裝修） =9500元 /㎡至 10500元 /㎡ 低層級： 9000元 /㎡ 2500元 /㎡（裝修） =6500元 /㎡ ?綜合得出基準(zhǔn)價參考值 10000元 /㎡； ?一般性社區(qū)住宅、商業(yè)銷售比為 1： — 1： ?基于區(qū)位、人流量、商業(yè)經(jīng)營時限、商業(yè)成熟度等商業(yè)發(fā)展制約 因素考慮結(jié)合我司經(jīng)驗(yàn)預(yù)判，項(xiàng)目住宅、商業(yè)售價比為 1： 住宅售價推比法是通過對住宅售價區(qū)間差價作出商業(yè)估算基準(zhǔn)價參考值，并參考一般性社區(qū)住宅與商業(yè)售價比，得出基準(zhǔn)權(quán)重系數(shù)參考值，最終得出項(xiàng)目整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價： 整體商業(yè)基準(zhǔn)參考價： 15000元 /㎡ 基準(zhǔn)系數(shù)： 42 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 項(xiàng)目單位基準(zhǔn)價：按照項(xiàng)目基準(zhǔn)參考價，根據(jù)單位定價考量因素作權(quán)重系數(shù)修訂得出單位基準(zhǔn)價， 計(jì)算公式：單位基準(zhǔn)價 =（項(xiàng)目基準(zhǔn)系數(shù) +權(quán)重系數(shù)） x 基準(zhǔn)價參考值 單位定價主要考量因素（暫未考慮商鋪劃分與進(jìn)深、面積）： ?（ +） x10000=18000項(xiàng)目單位價格區(qū)間 （ ） x10000=12023 即 :項(xiàng)目物業(yè)最高基準(zhǔn)價為 18000元 /㎡； 最低基準(zhǔn)價為 12023元 /㎡； ?各單位實(shí)際價格（略） 單位基準(zhǔn)系數(shù) 權(quán)重因素 分值 單位實(shí)際權(quán)重系數(shù) 單位實(shí)際權(quán)重系數(shù) 人流到達(dá)性 10% 10% 物業(yè)條件（樓層） 10% 10% 開間與進(jìn)深 10% 10% 合計(jì)加分 + 43 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?定價依據(jù)： 租金定價基于項(xiàng)目售價按一般性商業(yè)物業(yè)投資回報率反推： 市場商業(yè)物業(yè)年投資回報率為： 5%12%； ?項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)年基準(zhǔn)投資回報率基于區(qū)位、人流量、商業(yè)體量、 商業(yè)成熟度等因素考慮并結(jié)合我司經(jīng)驗(yàn)預(yù)判為： 7% 即： 14年期平均每平米每 月租金基準(zhǔn)價為 87元 /㎡ /月 計(jì)算公式： 每平米每 月租金 租金 =基準(zhǔn)價物業(yè)銷售基準(zhǔn)價 ?按最高銷售價和最低銷售價 ,推算項(xiàng)目 14年期平均每平米月租金基準(zhǔn)價區(qū)間 為： 105元 /㎡ 月租金基準(zhǔn)區(qū)間 70元 /㎡ 44 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： 年 限 項(xiàng) 目 提 升 比 例 值 第一年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 75% 第二年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 55% 第三年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 35% 第四年 在月基準(zhǔn)租金上折讓 15% 第五年 基準(zhǔn)租金（平衡物業(yè)售價 14年期投資月回報水平） 第六年 在上年水平上提升 4% 第七年 在上年水平上提升 4% 第八年 在上年水平上提升 4% 第九年 在上年水平上提升 4% 第十年 在上年水平上提升 4% 第十一年 在上年水平上提升 4% 第十二年 在上年水平上提升 4% 第十三年 在上年水平上提升 4% 第十四年 在上年水平上提升 4% ?影響因素：商業(yè)經(jīng)營時限、商業(yè)成熟度、免租期、租金折讓、租金提升、出租率 ?前五年為商業(yè)培育期 ； ?14年期租金折讓與提升策略 （項(xiàng)目各單位具體租金定價略）： 首年月租金價格區(qū)間： 最高租金為： 26元 /㎡ /月 基準(zhǔn)租金為： 21元 /㎡ /月 最低租金為： 17元 /㎡ /月 45 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?階段計(jì)劃及目標(biāo) ?計(jì)劃依據(jù)： A、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度； B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 ?推廣策略： 略 時間節(jié)點(diǎn) 階段招商目標(biāo) 蓄水期 完成招商相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣） 進(jìn)行各業(yè)態(tài)主力店招商工作（ A\C\D區(qū)主力店部分） 強(qiáng)招期 完成主力店招商、全場招商 （完成 A\C\D區(qū)主力店部分、啟動 B\E\F\G區(qū)招商） 主力店進(jìn)場裝修、完成總體招商 60%以上 高潮期 部分商家試營業(yè)、完成總體招商 70%以上 持續(xù)期 剩余部分招商及商戶調(diào)整 A2 A1 B C D E F G 46 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ： ?階段計(jì)劃及目標(biāo) ?計(jì)劃依據(jù)： A、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度； B、根據(jù)青城山人流高峰期與低谷期 時間節(jié)點(diǎn) 階段銷售目標(biāo) 蓄水期 完成銷售相關(guān)準(zhǔn)備工作（含推廣） 完成銷售量達(dá) 40%（主推 A1\C\D區(qū)） 強(qiáng)銷期 完成銷售量達(dá) 50%（主推 A2E\B\F區(qū)） 完成銷售量達(dá) 60% 高潮期 完成銷售量達(dá) 85%以上 持續(xù)期 剩余部分銷售 A2 A1 B C D E F G 47 三、項(xiàng)目其他建議 租售 建議 ?通過系統(tǒng)化規(guī)劃運(yùn)作，成功招商，提高商業(yè)物業(yè)價值，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象 促進(jìn)項(xiàng)目整體物業(yè)溢價； ?部分物業(yè)先租后售模式： 即需引進(jìn)品牌商家部分物業(yè)先實(shí)現(xiàn)物業(yè)招商完 成，在商業(yè)氛圍基本實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行帶租約銷售； ?項(xiàng)目銷售物業(yè)業(yè)主代理招商傭金由貴司支付，以減輕業(yè)主投資回報壓力，同時 有利于促進(jìn)項(xiàng)目整體造活。 方案二： 讓青城山游客停下來，在感受大自然和道教文化之后，輕松玩一下，引入電玩城類娛樂業(yè)態(tài)。 如：青城山玄真堂養(yǎng)生、同仁堂養(yǎng)生。 37 二、項(xiàng)目概念規(guī)劃 商業(yè) 規(guī)劃 ?分區(qū)及業(yè)態(tài)