【正文】 具有戲劇性和娛樂(lè)性的生活區(qū)域。未來(lái)的高檔物業(yè)中綠化環(huán)境將更加強(qiáng)調(diào)，隨著景觀(guān)技術(shù)的提高，綠化環(huán)境將進(jìn)一步立體化，室內(nèi)化，使居住與生態(tài)融為一體。 第七，有更好的環(huán)境景觀(guān)。 第六，公共場(chǎng)所人性化。 （ 1）“后豪宅時(shí)代”的房產(chǎn)品表征體現(xiàn) 第五，房屋裝修成品化。在房屋硬件趨于標(biāo)準(zhǔn)化的高檔公寓中，物業(yè)的價(jià)值更多的體現(xiàn)為管理和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，這是全社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，從酒店餐飲乃至各行各業(yè)。 第四，物業(yè)管理酒店化星級(jí)化。 第三，居住與城市完美結(jié)合。 第二，社區(qū)配套更加完善。 定位緣起 第一，戶(hù)型面積的回歸。我們看到他們的需求其實(shí)也正代表了社會(huì)需求的一種演變。而這一核心點(diǎn)在于創(chuàng)新，在濱江地區(qū)不能創(chuàng)新的產(chǎn)品就意味著死亡。對(duì)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目和城市的關(guān)系，首先表現(xiàn)為濱水地區(qū)與城市的關(guān)系，本項(xiàng)目必須成為上海城市濱水地區(qū)開(kāi)發(fā)的“一種模式”，成為城市功能一種有效的補(bǔ)充，改變本區(qū)域“工業(yè)化和郊區(qū)化”特征。但是，僅僅強(qiáng)調(diào)濱江，項(xiàng)目就很難具有個(gè)性，很難在眾多濱江項(xiàng)目中脫穎而出。 推廣策略 聘請(qǐng)著名影星梁朝偉作形象代言人，舉辦由歌星參加的交房晚會(huì)，和金融機(jī)構(gòu)合作發(fā)行聯(lián)名信用卡，超常規(guī)廣告投放等等。規(guī)劃沿街退讓處理，顯示與眾不同的身份感和標(biāo)志感。屬于浦東高檔社區(qū)的高檔樓盤(pán)。三房目前總價(jià)控制在 360萬(wàn)－ 400萬(wàn)左右。 比如，他們同樣處于濱江地帶； 2023年浦城路一帶的周邊情況與現(xiàn)在的銅山街非常類(lèi)似；項(xiàng)目沿江地帶同樣有煤堆場(chǎng)；同樣是市場(chǎng)較低迷的階段。 2． 4商業(yè)客戶(hù)群定位 部分自營(yíng)者和投資者，經(jīng)營(yíng)酒吧、茶館和各類(lèi)休閑場(chǎng)所。 2． 2．住宅客戶(hù)群定位 年齡在 30－ 45歲之間的境外人士、外地經(jīng)商者以及部分新上海人。但是在宏觀(guān)調(diào)控之后，這一部分客戶(hù)群的消費(fèi)被抑制。 1． 1． ．上海的港臺(tái)人士 —— 大部分的港臺(tái)人士開(kāi)始轉(zhuǎn)向以浦東購(gòu)房 由于近年來(lái)港臺(tái)經(jīng)濟(jì)不景氣，而上海則高速發(fā)展，受到全球關(guān)注，有著同樣文化背景的港臺(tái)人士也越來(lái)越多加入到上海的經(jīng)濟(jì)建設(shè)行列中，在這里就業(yè)投資，據(jù)統(tǒng)計(jì)上海的港澳臺(tái)人士占了境外人士的絕大部分，有 30多萬(wàn)人口 ，其中又以臺(tái)灣人最多占了 90%多。 上海現(xiàn)在擁有 3萬(wàn)多家外商投資企業(yè)和近萬(wàn)家外國(guó)商務(wù)機(jī)構(gòu)，共有 136個(gè)國(guó)家的 6萬(wàn)多外籍人士。他們是高檔住宅消費(fèi)主力軍。隨著上海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展及國(guó)際地位的日趨提高，越來(lái)越多的外國(guó)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐上海，統(tǒng)計(jì)顯示，上?，F(xiàn)在擁有 3萬(wàn)多家外資企業(yè)和近萬(wàn)家外國(guó)商務(wù)機(jī)構(gòu)，也吸引了136個(gè)國(guó)家和地區(qū)近 40萬(wàn)境外人士在上海就業(yè)工作和學(xué)習(xí)。他們是享受生活的一群人。新上海人由兩種人群組成，一種的是從外省來(lái)滬人員，這批人大都在 20世紀(jì) 60年代左右出生，具備較高的文化知識(shí)、有良好的教育背景，既受過(guò)傳統(tǒng)中華文化的熏陶，又向往西方的生活模式，對(duì)生活有較高的追求，講究品味，他們自營(yíng)企業(yè)或在企業(yè)中任職高位，收入豐厚。特定的文化背景和地域概念也使他們絕大部都集居在浦東的各個(gè)高尚社區(qū)。大部分的上海人還是認(rèn)為浦西是真正的上海，那里有適合他們的氛圍和習(xí)慣，即使在浦東購(gòu)房置業(yè)，那也只是少部分人具有前瞻性的投資行為。他們精明見(jiàn)過(guò)世面，機(jī)靈但膽子不大，很少冒險(xiǎn)但也失算不多，很早就具備投資的頭腦，但缺乏創(chuàng)業(yè)的闖勁。由于特定的殖民色彩，使他們有較高的文化素養(yǎng)，也使他們強(qiáng)加于自己一種“歷史的優(yōu)越感”。 消費(fèi)者分類(lèi) 1． 1． 1上海人 —— 傳統(tǒng)的上海人購(gòu)房置業(yè)還是以浦西為首選考慮。很多項(xiàng)目給我們的數(shù)據(jù)表明，浦東市場(chǎng)的目前屬于產(chǎn)品定位決定客戶(hù)群定位。 本項(xiàng)目的板塊的客戶(hù)群競(jìng)爭(zhēng)屬于泛陸家嘴板塊，它的客戶(hù)群來(lái)源是多重的。地區(qū)的歷史文化保護(hù)意義主要體現(xiàn)在對(duì)江面原有景觀(guān)的保護(hù)、利用上。采用多樣化的親水措施，為市民創(chuàng)造濱水活動(dòng)條件。濱水公共活動(dòng)點(diǎn)至外圍道路沿線(xiàn)，設(shè)綠色通廊，引導(dǎo)公共活動(dòng)及視線(xiàn)通向江邊。 有望成為上海未來(lái)頂級(jí)樓盤(pán)的另一發(fā)祥地 浦西：沿江布置連續(xù)的公共綠帶。 突出的景觀(guān)：開(kāi)辟濱江綠帶，在兩岸沿江的重要地區(qū)布置國(guó)際客運(yùn)中心、海事博物館、游艇碼頭等公共建筑，并在建筑空間布局上加以烘托，形成主題凸顯、層次豐富的濱水景觀(guān)。在處理手法上，ＳＯＭ方案采用了弧形斜拉步行橋和人工島；Ｃｏｘ方案則采用空中纜車(chē)，以及在江邊設(shè)置一系列形象突出的公共建筑。 浦東大道商業(yè)結(jié)構(gòu) 類(lèi)別 數(shù)量 比例 餐飲 42 20% 超市（含便利店） 26 13% 中介 20 10% 五金 16 8% 服飾店 14 7% 美容美發(fā) 12 6% 文具、辦公耗材 10 5% 休閑娛樂(lè) 4 4% 日雜副食 8 4% 電子、音像 8 4% 彩擴(kuò)印務(wù) 6 3% 汽配 6 3% 家具 4 2% 飾品 4 2% 銀行證券 4 2% 藥店 2 1% 電器 2 1% 眼鏡店 2 1% 廣告、裝潢 2 1% 花店 2 1% 其他： 12 6% 業(yè)態(tài)總計(jì) 206 100% 目前區(qū)域內(nèi)無(wú)市級(jí)商業(yè)中心和區(qū)域性商業(yè)中心； 周邊的成熟商業(yè)配套相當(dāng)稀缺，零星的商業(yè)布局顯得比較雜亂，以 1層的小型臨街商鋪為主，經(jīng)營(yíng)范圍主要以生活配套為主，檔次偏低； 部分社區(qū)和寫(xiě)字樓配備有 2－ 3層商業(yè)配套，總體來(lái)說(shuō)分拆面積普遍偏小，缺乏大型商業(yè)業(yè)態(tài)。市級(jí)商業(yè)中心如：正大廣場(chǎng)，第一八佰伴等；區(qū)域性商業(yè)中心如：聯(lián)洋社區(qū)的大拇指廣場(chǎng)，羅丹廣場(chǎng)，羽山路的華聯(lián)社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心，北蔡國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，等；配套型商業(yè)區(qū)：主要是指社區(qū)和寫(xiě)字樓的商業(yè)配套。 3. 升值空間 上海整體商務(wù)辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)走熱，而本區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目有著數(shù)量充足的中小企業(yè)需求層，目前的價(jià)格和租金水平也易于被市場(chǎng)接受，只要總推盤(pán)量不在短時(shí)間內(nèi)迅速上揚(yáng)，相信會(huì)有較大的升值空間。 隨著各項(xiàng)市政規(guī)劃的落實(shí)，浦東整體影響力的提升，項(xiàng)目所在區(qū)域以及整個(gè)陸家嘴區(qū)域商務(wù)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)前景將更加光明。 本區(qū)域辦公物業(yè)在價(jià)格、級(jí)別、租金等方面和整個(gè)陸家嘴區(qū)域（特別是和小陸家嘴）相比仍有相當(dāng)?shù)牟罹?。區(qū)域內(nèi)只有一半左右的項(xiàng)目為純寫(xiě)字樓功能，另有一半或商住兩用或帶有酒店公寓，租戶(hù)以中小型企業(yè)為主。 這個(gè)差距可以看成是一個(gè)有效的市場(chǎng)細(xì)分，相對(duì)較小的單套面積和單層面積更適合中小企業(yè)和相關(guān)企業(yè)辦事處、營(yíng)銷(xiāo)中心的辦公空間需求，而本區(qū)域的寫(xiě)字樓為上述客戶(hù)提供了一定量的產(chǎn)品，作為小陸家嘴的配套區(qū)域，這一趨勢(shì)在近幾年將越發(fā)明顯。 一方面我們看到本區(qū)域?qū)懽謽亲馐蹆r(jià)格和整個(gè)陸家嘴區(qū)域的整體水平仍有相當(dāng)?shù)牟罹?；另一方面，正說(shuō)明了在小陸家嘴的輻射下以及在市政規(guī)劃的影響下，本區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目將會(huì)有較大的升值空間。 另外，陸家嘴區(qū)域商務(wù)辦公物業(yè)平均體量為 ，而本區(qū)域只有 ，說(shuō)明項(xiàng)目周邊板塊辦公物業(yè)的個(gè)體商務(wù)容量比較小，較難形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我們把該板塊劃分為源深路以東、羅山路以西、黃浦江以南、楊高路以北的區(qū)域。 陸家嘴板塊劃分 陸家嘴板塊即小陸家嘴板塊的延伸，我們把浦東的羅山路以西，浦電路、楊高路以北的整個(gè)板塊叫做陸家嘴板塊。 受項(xiàng)目所處的區(qū)位（與小陸家嘴區(qū)域的相對(duì)距離）和產(chǎn)品定位的綜合影響，產(chǎn)品價(jià)格基本上呈由高到低的走勢(shì)。 巨洋豪園將 2房的建筑面積控制在128㎡左右、 3房控制在 145㎡左右。 巨洋豪園 住宅 辦公樓 商業(yè) 高層 － 120－150 銷(xiāo)售率高達(dá) ％ 名門(mén)濱江苑 住宅 辦公樓 高層 小高層 1－ 100－140 含部分 64－ 70㎡的酒店式公寓 國(guó)際華城 住宅 高層 1－ 110－210 3房的主要面積為140－ 170㎡，后期將推出辦公樓。 一、住宅市場(chǎng)分析 2023年小陸家嘴區(qū)域樓盤(pán)一覽表 項(xiàng)目名 產(chǎn)品類(lèi) 型 價(jià)格區(qū)間 （萬(wàn)元 ∕ 平米） 面積區(qū)間 （單位：平米） 備注 盛大金磐 高層 － 300左右 主推 3房，部分 4房面積也控制在 300㎡左右 財(cái)富海景花園 高層 － 250－ 350 主力戶(hù)型在 337－350㎡ 左右 世茂濱江花園 超高層 － 150－ 340 2房面積在 155㎡ 左右，主力 4房面積在330－ 334㎡ 左右 久陽(yáng) 由于 20232023年度啟動(dòng)的大型購(gòu)物中心就有 6個(gè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，單體面積在 300到 500平方米的社區(qū)商業(yè)將成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的主流。去年新區(qū)商鋪交易面積近 10萬(wàn)平方米，其中中心城區(qū)銷(xiāo)售量占 85%， 15100平方米的小商鋪?zhàn)钍軞g迎。同時(shí)，由于連鎖商業(yè)的日趨發(fā)達(dá)，上海市居民的消費(fèi)將由此而形成 “休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚，日常消費(fèi)在住宅配套商業(yè)集聚” 的新特點(diǎn)。 （ 2）在未來(lái)市場(chǎng)，隨著企業(yè)總部市場(chǎng)逐漸縮小，注意小戶(hù)型寫(xiě)字樓市場(chǎng)的前景，基本面積在 200－ 400平方米。不僅如此，一些海外華人和本地有實(shí)力的個(gè)人投資者也加入了上海寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)行列。 現(xiàn)象二：外資爭(zhēng)購(gòu)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓，總部經(jīng)濟(jì)圖顯 據(jù)資料顯示，上海今年１至８月新批外商投資項(xiàng)目３０３０個(gè)，吸引合同外資８１．６８億美元，合同外資中超過(guò) 1/3為外商增資，落戶(hù)上海的跨國(guó)公司地區(qū)總部已超過(guò)８０家，跨國(guó)公司地區(qū)總部紛紛落戶(hù)上海并迅速擴(kuò)大規(guī)模，“總部”經(jīng)濟(jì)為上海高檔寫(xiě)字樓租賃及購(gòu)買(mǎi)帶來(lái)巨大需求。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資和回報(bào)率將還會(huì)上升。 三是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，潛力誘人。從今年開(kāi)始，許多入滬的外資企業(yè)打破了“只租不買(mǎi)”的慣例，紛紛開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓。 1．總體態(tài)勢(shì) 05年，國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控，使上海樓市發(fā)生了微妙變化，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)相應(yīng)住宅出現(xiàn)了熱銷(xiāo)局面，而其主要原因是由于： 一是銷(xiāo)售價(jià)格和寫(xiě)字樓價(jià)值相符合，其回報(bào)率穩(wěn)定。 （ 2） 沿浦東大道一線(xiàn)已經(jīng)面臨多個(gè)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)還面臨同質(zhì)板塊的競(jìng)爭(zhēng)。該路段開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要有“上房金豐苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，現(xiàn)均已售完。沿線(xiàn)多為住宅、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)和小商鋪等。 【 上海灘花園洋房 】 小區(qū)以中心城區(qū)難得一見(jiàn)的低密度住宅入市， 低容積率，是陸家嘴內(nèi)絕無(wú)僅有的，也是最低的，它的出現(xiàn)，填補(bǔ)了浦東陸家嘴地區(qū)大規(guī)模低密度住宅空缺的歷史。 【山水國(guó)際】 房源以 130150平方米的三房為主，另有部分 110平方米的二房。房型有三房 130－ 150平方米，四房 180平方米。 目前主要有以下樓盤(pán)： 【名門(mén)濱江苑】 精裝修酒店式公寓，物業(yè)管理由香港怡高物業(yè)代理。 A級(jí)路段 源深路以東到羅山路路段，因?yàn)樵诹_山路高架西側(cè)，所以在浦東居民的心理上類(lèi)似浦西的“環(huán)線(xiàn)內(nèi)”區(qū)域，仍可憑借陸家嘴的優(yōu)勢(shì)來(lái)提高自身地位。樓盤(pán)位于東方路、浦東大道，住宅面積近 3萬(wàn)平方米，配有 3500平方米商業(yè)設(shè)施和豪華會(huì)所?，F(xiàn)價(jià)格約為 2500038000元 /平方米左右。小區(qū)位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴 CBD區(qū)域。這一段酒店式公寓的房?jī)r(jià)在 20230－ 40000元 /平方米。兩旁建筑以高層為主，高檔美觀(guān)，近來(lái)出現(xiàn)較多的酒店式公寓項(xiàng)目。 一．住宅市場(chǎng)分析 源深路以西、靠近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域?qū)傩￡懠易?