【正文】 ○情景圖示另一種 —— 居住者 居住者則要從城市中抽出來，他的動(dòng)線純粹是一條蜿蜒的私密路徑，但這是一種變化多端但絕非任意的空間模式。他經(jīng)過的走廊展示室外的一些自然景觀，不管是綠林一角或是一些別有姿態(tài)的巖石和植栽，總是跟內(nèi)部的空間特質(zhì)相呼延。這些景觀絕不重復(fù)，而且很自然的引導(dǎo)居住者依自己的感覺隨著空間的節(jié)奏，不自覺的融入酒店社區(qū)獨(dú)特的華麗感里頭。 建筑精神 對(duì)應(yīng)市場(chǎng)判斷及項(xiàng)目定位提煉建筑精神： ?未來來自融化的過去，具有經(jīng)典主義風(fēng)格。 ?使居住區(qū)整體具有典型的亞洲元素。 ?使它成為有別與陸家嘴金融區(qū)摩天大樓的更具人性化的生活空間。 建筑建議 關(guān)鍵詞： 經(jīng)典 亞洲元素 立體 層次 時(shí)間感 建筑設(shè)計(jì)構(gòu)想 ○風(fēng)格及文化營造 建筑形式是具有社會(huì)含義的體系，形式的生成是一種文化中特殊而精心的策劃。 考慮到本案未來將是黃浦江板塊的樣板社區(qū)，我們希望在本案的建筑把握上延續(xù)上海文脈和亞洲元素，走經(jīng)典路線，建筑上體現(xiàn)沉穩(wěn)大氣，精致厚重的人文氣質(zhì)。 在本案將是一種有趣的空間錯(cuò)位設(shè)計(jì)，也是一種挑戰(zhàn)，是過去與未來的一種結(jié)合： ?將靈活多層次的開放空間與建筑的形體美結(jié)合。 ?北向成位沿江風(fēng)景，南向則退讓給花園街區(qū)。 ?有古典精神但不囿于形式。 ?空間上是三維的，建筑風(fēng)格是經(jīng)典的。 ?不要新奇怪誕的形式。要適度的風(fēng)格而不是偽風(fēng)格。 ?崇尚隨意生活而不夸張，理智但不做作。 ?充滿了亞洲元素的情調(diào)空間可參考。 ?大空間建筑。目由公寓，寫字樓，小型辦公房和大量相連通的群房構(gòu)成，集住宅、辦公、商鋪為一體。 ?商鋪全部沿街設(shè)立獨(dú)立進(jìn)出，面積從 100平米到 300平米。一二層復(fù)式鋪面自成一體，三層可直達(dá)平臺(tái)空間。為保持和諧統(tǒng)一，商店入口門面以統(tǒng)一模式設(shè)計(jì)。 ?辦公單元。以一種經(jīng)典厚重具有歷史感的建筑形態(tài)成為浦東大道建筑群中的風(fēng)景。內(nèi)部空間分割靈活適合中小型公司的個(gè)性化需求。內(nèi)部空間構(gòu)造有明確的傳播交流作用。設(shè)有遠(yuǎn)離住宅部分的獨(dú)立出入口。 ?住宅區(qū)域保持平淡、隨意、安逸、敏感，公共部分則是奢華的 。 建筑風(fēng)格參考示意 —— 經(jīng)典與現(xiàn)代比較。 建筑風(fēng)格參考示意 —— ART DECO的沿江效果。 建筑風(fēng)格參考示意 —— 新古典主義的奢華感。 建筑風(fēng)格參考示意 —— 新古典主義的奢華感。 假設(shè)本項(xiàng)目不能從眾多濱江項(xiàng)目中跳出來， 橫空出世 ―― 將陷入苦戰(zhàn)？ 核心問題 ―― 1. 在歐洲和北美洲已經(jīng)興起了從城市返回鄉(xiāng)間的潮流，但亞洲將長(zhǎng)期處于城市化的進(jìn)程中，走向城市、成為城市的主人 是亞洲人共同的夢(mèng)想。 資料來源《國家地理雜志》 2. 上海的國際地位 100多年前就是遠(yuǎn)東的第一大城市，僅僅憑現(xiàn)在的發(fā)展規(guī)模，在亞洲，也是絕對(duì)和東京、香港、新加坡平起平坐，中國要成為世界大國（事實(shí)上已經(jīng)是世界大國），就需要有頂級(jí)的大都市，（還不僅僅是亞洲的頂級(jí)，是全球頂級(jí)），上海具備了這樣的基礎(chǔ)。 資料來源《亞洲周刊》 ，在 2023年前，全球?qū)⒂?23個(gè)“超大城市”，其中 12個(gè)位于亞洲發(fā)展中國家，這 12個(gè)人口超過 1000萬的“超大城市”預(yù)料分別是孟買、上海、漢城和海德拉巴。 2023年，一半以上的亞洲人口將居住在城市，與 1990年的 ，亞洲城市人口將翻三番，超過 10億。 資料來源《 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》 背景一：世界性的現(xiàn)象 內(nèi)憂：來自浦東聯(lián)洋、世紀(jì)公園、金橋、張江等版塊內(nèi)樓盤的競(jìng)爭(zhēng) 來自浦東陸家嘴濱江樓盤如世貿(mào)濱江、財(cái)富海景的直接競(jìng)爭(zhēng) 外患：來自上海內(nèi)外環(huán)線內(nèi)的樓盤競(jìng)爭(zhēng) 來自北世博會(huì)規(guī)劃范圍內(nèi)的北外灘、揚(yáng)浦特色居住區(qū)、十六鋪人文旅游區(qū)、南浦大橋特色居住區(qū)中的樓盤競(jìng)爭(zhēng) 在推廣中，我們?nèi)绾谓Y(jié)合好產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)等因素，使本項(xiàng)目橫空出世，從而奠定核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？ 背景二：內(nèi)憂外患的競(jìng)爭(zhēng) 跳出浦東大道、跳出陸家嘴、跳出浦東、跳出濱江、跳出上海 /回到上海、回到濱江、回到浦東、回到陸家嘴、回到浦東大道。 核心思路 由于項(xiàng)目處于上海高端市場(chǎng)及其高端客戶等因素，決定了本項(xiàng)目與普通住宅在推廣手法的異同。首先，目標(biāo)客戶的社交和活動(dòng)區(qū)域的超國界性和廣泛性，使跨區(qū)域性的消費(fèi)、跨區(qū)域性的信息接受渠道成為可能。而外界或圈層內(nèi)，對(duì)其原地域的某種事件超常推動(dòng)，反倒會(huì)促使客戶對(duì)這種原地域的事件格外關(guān)注，這在心理學(xué)上稱之為“原地域性的傳導(dǎo)心理”。其次， 在媒體選擇和應(yīng)用上，本項(xiàng)目如果不做大眾媒體，信息難以有效推廣，而過多的在大眾媒體推廣又會(huì)影響項(xiàng)目檔次，進(jìn)而阻礙銷售，所以，大眾媒體對(duì)本項(xiàng)目而言，一個(gè)悖論。 基于我們對(duì)本項(xiàng)目深度的理解與分析，我們認(rèn)為，應(yīng)該通過切實(shí)有效的公關(guān)活動(dòng)和嘗試一些大膽的媒體推廣手法，可在前期通過“外圍走內(nèi)線”樹形象，客戶積累期以 “樣板區(qū)先導(dǎo)策略”促進(jìn)項(xiàng)目銷售，持續(xù)期時(shí)可通過 “國內(nèi)外獲獎(jiǎng)”與前期策略相互呼應(yīng)等策略從而達(dá)到本項(xiàng)目的“外圍 — 上海 — 獲獎(jiǎng) — 品牌銷售”的循環(huán)系統(tǒng)式主線傳播推廣策略。 總體營銷思路 外圍走內(nèi)線策略 如投放一些亞洲著名經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙廣告（亞洲周刊、亞洲建筑）、航空雜志廣告（國際航空）；通過與亞洲博鰲論壇聯(lián)合活動(dòng)樹立起項(xiàng)目在地產(chǎn)界的地位，在亞洲四大城市同日舉行新聞發(fā)布會(huì)和開盤全亞洲同日發(fā)售活動(dòng)，在上海成立首個(gè)亞洲精英俱樂部活動(dòng)，邀請(qǐng)亞洲國際室內(nèi)設(shè)計(jì)大師為客戶量身定做室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)等活動(dòng)。從而使市場(chǎng)認(rèn)為，本項(xiàng)目是上海乃至全亞洲人最向往的都市豪宅，而欲探尋亞洲適宜居住的豪宅，不得不提及本項(xiàng)目之勢(shì)。反過來，引發(fā)上海主流媒體的關(guān)注與主動(dòng)性報(bào)道，最終在上海市場(chǎng)形成一股“傲慢現(xiàn)象”。讓上海人及其在上海的亞洲人以本項(xiàng)目為之驕傲、趨之若鶩，成為流行的社會(huì)談資。視本為上海國際化大都市的城市名片。 樣板區(qū)先導(dǎo)策略 媒體推廣的最終效果，是體現(xiàn)在感性轉(zhuǎn)向理性的接地中，也就是體現(xiàn)在產(chǎn)品本身的特質(zhì)上。用實(shí)事說話，形成客戶理性的判斷，從而促進(jìn)銷售，是推廣銷售永不顛破的真理。所以，我們可采取樣板區(qū)策略，即在將銷售的小區(qū)中劃出一個(gè)組團(tuán)，提前施工，并加快施工速度。搶在拿到銷售預(yù)售證（具備開盤條件）之前使整個(gè)組團(tuán)的外立面、綠化、清水房及樣板房全部完工?；蛱崆巴瓿蓵?huì)所，讓本項(xiàng)目會(huì)所本身就成為一個(gè)上海商賈名流最佳的聚會(huì)場(chǎng)所，以此更好地點(diǎn)對(duì)點(diǎn)爭(zhēng)取客戶。 事件營銷策略 好奇，是人之天性。對(duì)一個(gè)超常規(guī)的事件，越是神秘，越是會(huì)吸引社會(huì)關(guān)注。事件營銷對(duì)樓盤的推售工作，可以起到事半功倍的效果。所以，我們可采取如與胡潤(rùn)聯(lián)合評(píng)選上海十大亞洲 CEO評(píng)選活動(dòng)，“邀請(qǐng)李光耀等亞洲名人到訪現(xiàn)場(chǎng)”制造新聞，提升知名度；同時(shí)在銷售上預(yù)約參觀樣板房，每 10套一組的市場(chǎng)饑餓推售手法。造成某種神秘性，造成媒體的議論，或成為社會(huì)的談資，這樣不僅會(huì)大力提升項(xiàng)目檔次，更會(huì)自動(dòng)吸引更多的真實(shí)客戶，為項(xiàng)目的成功銷售提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 獲獎(jiǎng)線策略 以“亞洲建筑推動(dòng)獎(jiǎng)”獲獎(jiǎng)為主線，最好能夠獲得亞洲建筑協(xié)會(huì)及亞洲國外有關(guān)機(jī)構(gòu)的獎(jiǎng)項(xiàng)，為項(xiàng)目取得更多的砝碼，使本項(xiàng)目得到更好的傳播，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 欲圖打造上海乃至全亞洲人都為之向往的濱江豪宅。 首先，以亞洲豪宅的概念迅速區(qū)格市場(chǎng)，有效提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不僅與上海在亞洲的經(jīng)濟(jì)地位相契合，更強(qiáng)化了上海國際化大都市的城市屬性。 其次，對(duì)客戶群有效地進(jìn)行了細(xì)分，不僅網(wǎng)絡(luò)了在上海高端市場(chǎng)中的港臺(tái)、日本、韓國、中國等眾多客戶，也迎合了喜于城市化生活且樂于臨水而居的居住心理，使本項(xiàng)目成為亞洲人首選的新聚集地。 再次，有關(guān)諸如“世界、國際、歐洲、西方?！钡仍~語已然充斥在在上海甚至在全中國的每一角落，使傳播力大打折扣；而“亞洲”一詞，不僅使項(xiàng)目親切性、歸屬性大大增強(qiáng)，同時(shí)也更具國際化象征。 最后，“傲慢”一詞，不僅在無形中深度表達(dá)了這部分客戶群體的高層次、高收入、高素質(zhì)的心理狀態(tài)，更獨(dú)特的傳達(dá)了以“高檔社區(qū)小戶型”的產(chǎn)品定位理念精髓。 傲慢的亞洲豪宅 目的： 制造新聞高點(diǎn)，樹立樓盤形象概念，有針對(duì)性地積累有效客戶 主題：全亞洲人的城市向往 活動(dòng)： 精英人士都有自己相對(duì)較小的社交圈，他們了解資訊的渠道更多是通過朋友圈而非大眾傳媒?；诖?，在項(xiàng)目推廣早期，即可和賓利、外灘三號(hào)、勞力士、高爾夫等商家或民間的精英名流俱樂部合作，組建亞洲精英俱樂部，發(fā)展高層次的會(huì)員，挖掘最具價(jià)值的客戶資源。 推廣主要內(nèi)容 第一階段 開盤前預(yù)熱階段 CEO 和胡潤(rùn)及其雜志媒體合作評(píng)選出在上海發(fā)展的亞洲企業(yè)中十大最具影響力和成就的 CEO、企業(yè)家。 邀請(qǐng)香港、臺(tái)北、新加坡、日本東京、韓國漢城等組要亞洲城市的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的重量級(jí)人物，如會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)等，在上海舉辦亞洲城市發(fā)展高峰論壇，總結(jié)亞洲城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，探討亞洲城市發(fā)展方向，并著重指明上海特別是泛陸家嘴板塊的城市地位及在全亞洲的影響力。 主題：全亞洲的精英聯(lián)合起來 活動(dòng)： ，亞洲六大城市新聞發(fā)布會(huì) 開盤當(dāng)天，在上海、香港、臺(tái)北、新加坡、日本東京、韓國漢城這亞洲六大城市同時(shí)舉辦樓盤公開發(fā)售的新聞發(fā)布會(huì)，盡量邀請(qǐng)各城市的主流媒體和房地產(chǎn)專業(yè)媒體參加。 開盤當(dāng)天，邀請(qǐng)亞洲具有影響力的名人如（新加坡的李光耀、臺(tái)灣的李敖等）到樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)助威，并發(fā)表題為“上海的亞洲影響力”、“最適宜亞洲人居住的城市物業(yè)”等相關(guān)主題的專題演講。從而引發(fā)上海、全國甚至全亞洲的媒體的強(qiáng)大關(guān)注力，打響樓盤品牌。 3. 亞洲著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師量身定制設(shè)計(jì)方案 和亞洲著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師合作，如香港的高文安、日本的 HOOKSOON，為已購買的客戶量身定制符合客戶獨(dú)特情趣和價(jià)值觀的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，并保證該方案在全亞洲、全球都是獨(dú)一無二的。 4. 亞洲博鰲論壇聯(lián)合活動(dòng) 聯(lián)合亞洲博鰲論壇，通過論壇演講和贊助活動(dòng)，樹立起公司在業(yè)界的地位，強(qiáng)化品牌影響力 第二階段 開盤強(qiáng)銷階段 目的： 形成爆炸性影響力，聚集人氣，達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)，促成有效成交 第三階段 持續(xù)銷售階段 目的：繼續(xù)挖掘客戶，并借助已成交客戶的影響，形成良性循環(huán)的銷售態(tài)勢(shì)。 主題：全亞洲人行動(dòng)起來 活動(dòng)： 1. 獲獎(jiǎng)活動(dòng) 以“亞洲建筑推動(dòng)獎(jiǎng)””獲獎(jiǎng)為主線，最好能夠獲得亞洲建筑協(xié)會(huì)及亞洲國外有關(guān)機(jī)構(gòu)的獎(jiǎng)項(xiàng)，為項(xiàng)目取得更多的砝碼，使本項(xiàng)目得到更好的傳播，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 邀請(qǐng)已經(jīng)購買樓盤的客戶免費(fèi)漫游亞洲各主要的濱江城市，如漢江沿岸城市漢城、內(nèi)河川沿岸城市大阪、湄南河沿岸城市曼谷等，通過體驗(yàn)這些濱江城市的居住文化，達(dá)成客戶對(duì)濱江生活更深入更廣泛的認(rèn)識(shí)。從而提高客戶滿意度，形成有效的口碑傳播，促進(jìn)項(xiàng)目后期銷售。 在奧運(yùn)前夕，推出奧運(yùn)亞洲運(yùn)動(dòng)員獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，即亞洲第一位獲得 2023北京奧運(yùn)金牌的運(yùn)動(dòng)員即可免費(fèi)獲得房源一套或 100萬元人民幣的獎(jiǎng)勵(lì)。借奧運(yùn)之勢(shì)形成轟動(dòng)效應(yīng)和廣泛的社會(huì)關(guān)注。 匯報(bào)完畢，謝謝。 演講完畢，謝謝觀看！