【正文】 53保密文件、版 權(quán) 所有選擇萬達(dá)作為標(biāo)桿的原因? 萬達(dá)的現(xiàn)狀表明在目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，萬達(dá)是比較優(yōu)秀的。? 區(qū)域開發(fā)能力較強(qiáng)。激勵機(jī)制比較完善。? 人員素質(zhì)較高，較強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理人隊伍，有自己的研究院。企業(yè)目標(biāo)： 追求最好，追求最大。企業(yè)原則： 誠實做人，精明做事。領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)有力。? 房地產(chǎn)主要集中在超大規(guī)模住宅區(qū)開發(fā)。戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)員工技能風(fēng)格共享價值觀系統(tǒng)7S 戰(zhàn)略評估模型 : 萬科2023年 10月 8日 52保密文件、版 權(quán) 所有7S 戰(zhàn)略評估模型 : 萬達(dá)戰(zhàn)略 ? 從多元化收縮，集中在房地產(chǎn)和購物廣場建設(shè)經(jīng)營，東北最早股份制改造企業(yè)，有戰(zhàn)略眼光和決心。? 政府關(guān)系是弱項。 ? 全國性品牌，地方性運作；法人治理結(jié)構(gòu)完善。? 萬科給顧客的第一印象：年輕的、活力的、親和的、溫馨的。? 細(xì)分住宅市場，尤其是城郊結(jié)合部的中檔住宅。由于西城區(qū)內(nèi)的可用土地資源減少和土地獲取市場化進(jìn)程的加快，華融土地獲取環(huán)節(jié)的能力呈弱化趨勢?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在價值鏈的前幾個環(huán)節(jié)?研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 50保密文件、版 權(quán) 所有在市場化競爭中，華融現(xiàn)有能力還沒有形成強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢利 潤投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力價值鏈中各環(huán)節(jié)對利潤的貢獻(xiàn)率逐級遞減越靠近價值鏈前端，風(fēng)險越大，利潤越高相對劣勢保持優(yōu)勢保持優(yōu)勢 市場同質(zhì)化使該環(huán)節(jié)逐步淡出市場同質(zhì)化使該環(huán)節(jié)逐步淡出市場化程度加強(qiáng)和區(qū)域外開發(fā)增加，原有優(yōu)勢將弱化華融現(xiàn)有優(yōu)勢在市場化競爭中可能的利潤貢獻(xiàn)率各環(huán)節(jié)在價值鏈中的利潤貢獻(xiàn)率融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 48保密文件、版 權(quán) 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢歷史成功經(jīng)驗積累 有較多的成功經(jīng)驗管理中的透明度 有較完善的機(jī)制和控制體系，高管層管理作用突出流程通暢的保證 有完善的機(jī)制和操作經(jīng)驗質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力長期的運作經(jīng)驗可成功案例培養(yǎng)出很強(qiáng)的各項控制能力新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用在一些項目中有一些新材料和工藝的利用，但沒有形成機(jī)制或有意識地去培養(yǎng)這種能力資金運作的保證 有較強(qiáng)的融資能力做保障組織和人員的保證 有一批有經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)骨干整體能力強(qiáng) 能力可以被復(fù)制到區(qū)域外開發(fā)項目上投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 46保密文件、版 權(quán) 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢項目運作中的協(xié)調(diào)能力有大規(guī)模區(qū)域性開發(fā)的成功案例，并且有一批有經(jīng)驗的專業(yè)骨干規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗和成功案例 有較多的成功案例資金運作能力 有強(qiáng)有力的融資保障組織和人員保證 有一批有經(jīng)驗的專業(yè)管理人員整體能力較強(qiáng) 這一環(huán)節(jié)的能力已固化成公司整體的工作能力，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的成功經(jīng)驗可以復(fù)制到區(qū)域外的項目開發(fā)上投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 融資能力 資源的利用現(xiàn)階段在區(qū)域內(nèi)發(fā)展，此項能力比較突出，但區(qū)域外發(fā)展和市場化運作將導(dǎo)致能力的弱化。研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 45保密文件、版 權(quán) 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢融資能力 接到任務(wù)后，再去進(jìn)行相關(guān)的市場分析和定位，導(dǎo)致決策程序的混亂和倒置，極大地限制了相關(guān)能力的培養(yǎng)和檢驗。政策的研判有較強(qiáng)的政策敏感性和判斷力，但如何利用這種優(yōu)勢在市場化運作中起到指導(dǎo)決策的作用，如何從政策的變化中預(yù)測到市場變化趨勢，現(xiàn)階段還缺乏經(jīng)驗和相應(yīng)的能力。在市場化運作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項目的選擇上隨機(jī)性強(qiáng)，客觀上增大了投資風(fēng)險。組織機(jī)構(gòu) 資源的利用項目運作中的協(xié)調(diào)能力人員經(jīng)驗和判別能力歷史成功經(jīng)驗積累外部信息的獲取和反饋宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析市場化運作經(jīng)驗和操作能力規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗和成功案例外部信息的獲取和反饋管理中的透明度 銷售經(jīng)驗政策的研判 資金實力和融資能力資金運作能力 創(chuàng)新能力 流程通暢的保證清晰的市場定位，細(xì)分目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶全國布局的土地儲備組織和人員保證 質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力市場趨勢預(yù)測、客戶分析、市場營銷能力地域性市場壁壘突破能力新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用品牌優(yōu)勢 資金運作的保證組織和人員的保證組織和人員的保證整體較弱 區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)區(qū)域外較弱整體能力較強(qiáng) 整體能力較強(qiáng) 整體能力強(qiáng) 整體能力一般投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤劣勢 優(yōu)勢 無差異人力資源 ?2023年全國上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強(qiáng)企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是 ?萬科 2023年的總資產(chǎn)為 65億元，萬達(dá) 2023年的總資產(chǎn)為 100億元2023年 10月 8日 42保密文件、版 權(quán) 所有五大指標(biāo)制定的內(nèi)部依據(jù)總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴(kuò)張強(qiáng)勢品牌?整個集團(tuán)公司的總資產(chǎn)在 2023年末已經(jīng)達(dá)到 57億元，因此，華融 “做大 ”的階段性目標(biāo)可以說已經(jīng)完成?2023年華融系統(tǒng)的主營業(yè)務(wù)收入為 ?根據(jù)華融各公司提供的財務(wù)預(yù)測， 2023年華融系統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)收入為 ，尚不能達(dá)到這個目標(biāo)，但 “跳一跳，摸得著 ”，需要進(jìn)一步努力?2023年華融的凈資產(chǎn)收益率為 9%， 2023年的凈資產(chǎn)收益率為 6%?10%的目標(biāo)在公司膨脹較快的基礎(chǔ)上也需努力才能達(dá)到?華融的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前還局限在北京市、尤其是西城區(qū)的范圍內(nèi)，要想實現(xiàn)真正做強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須跳出本地市場，尋求區(qū)域外的發(fā)展?“金融街 ”在北京地區(qū)的寫字樓市場尚有一定的知名度，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上是全國知名品牌，華融在品牌建設(shè)上還任重而道遠(yuǎn)2023年 10月 8日 43保密文件、版 權(quán) 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢明確的公司理念和戰(zhàn)略方向公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠度。凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%；?總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元；?2023年 10月 8日 38保密文件、版 權(quán) 所有但是根據(jù)新華信的 “中國產(chǎn)業(yè)競爭發(fā)展四階段 ”模型，華融的核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)在中國還處于 “有限競爭階段 ”，所以一切還來得及企業(yè)經(jīng)營側(cè)重點 品牌推廣 擴(kuò)大有效需求代表行業(yè)證券，保險金融，汽車，電信，電力，石化，媒體入世對行業(yè)影響最大 專業(yè) 規(guī)模房地產(chǎn)化工品不大 綜合 資本運營消費電子品日用化妝品家電最小 管制壟斷 競爭階段 有限競爭階段 充分競爭階段 市場競爭 壟斷階段 產(chǎn)業(yè)資源 新技術(shù)無大2023年 10月 8日 39保密文件、版 權(quán) 所有根據(jù) “新華信中國企業(yè)危機(jī)周期模型 ”，華融目前面臨 “競爭危機(jī) ”12年34年56年7年以上生存危機(jī) (Living)領(lǐng)導(dǎo)能力危機(jī) (Leading)競爭危機(jī) (Competition)企業(yè)文化危機(jī) (Culture)? 客戶? 產(chǎn)品? 現(xiàn)金流? 決策方法? 管理團(tuán)隊? 組織結(jié)構(gòu)? 新品研發(fā)? 信息技術(shù)? 新業(yè)務(wù)發(fā)展? 管理效率? 市場反應(yīng)? 經(jīng)營道德企業(yè) 1 企業(yè) 2 企業(yè) 3 企業(yè) n企業(yè)漏斗新華信 “L2C2”模型2023年 10月 8日 40保密文件、版 權(quán) 所有房地產(chǎn)企業(yè) “強(qiáng) ”的標(biāo)桿研究表明華融的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還需進(jìn)一步做強(qiáng) 1999年發(fā)生的兩大公司重組。房地產(chǎn)業(yè)本身的暴利。? 華融較強(qiáng)的區(qū)域開發(fā)能力還沒有經(jīng)過完全市場化的檢驗，現(xiàn)有的項目管理能力還沒有固化機(jī)制。? 華融具有精明強(qiáng)干的有凝聚力的管理團(tuán)隊，工作作風(fēng)務(wù)實敬業(yè)，但整個華融系統(tǒng)的企業(yè)文化沒有成型。 ? 與競爭對手相比，具有獨特性，而且難以模仿。 ? 能決定組織結(jié)構(gòu)是否成功的關(guān)鍵性因素。 預(yù)計2023年富凱大廈的銷售會一定程度改善這一指標(biāo)2023年 10月 8日 32保密文件、版 權(quán) 所有總的說來，華融目前正處于一個關(guān)鍵的歷史時期從 “政府任務(wù)型 ”向 “市場導(dǎo)向型 ”轉(zhuǎn)變從 “資源優(yōu)勢型 ”向 “能力優(yōu)勢型 ”轉(zhuǎn)變從 “本埠型公司 ”向 “全國性公司 ”轉(zhuǎn)變?nèi)A融的現(xiàn)狀用三句話來概括政府任務(wù)很重遺留問題很多發(fā)展目標(biāo)很大華融的歷史用三句話來概括2023年 10月 8日 33保密文件、版 權(quán) 所有從華融過去的發(fā)展經(jīng)驗來看，成功因素主要在于天時 人和地利? 西城區(qū)所屬骨干企業(yè)，可以較低成本獲取土地? 良好的政府關(guān)系和社會資源使華融在土地開發(fā)上運作順利? 房地產(chǎn)業(yè)走出低谷? 中國入世及北京申奧成功，寫字樓及住宅市場需求旺盛? 抓住北京重點工程金融街開發(fā)的契機(jī)? 金融街上市融資促進(jìn)華融迅速發(fā)展? 管理團(tuán)隊風(fēng)氣正，凝聚力強(qiáng)，培養(yǎng)了一批業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬的年輕隊伍? 員工有強(qiáng)烈的歸屬感和自豪感? 務(wù)實敬業(yè)的工作作風(fēng)總結(jié)說來，華融公司利用自己的區(qū)位優(yōu)勢，抓住了歷史機(jī)遇，擴(kuò)大了規(guī)模，鍛煉了隊伍，初步形成了一個品牌和較強(qiáng)的區(qū)域開發(fā)能力。? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，加上前幾年房地產(chǎn)市場不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。? 金融街控股公司平均存貨 。 2023年 2023年 變動 %華融公司 銷售收入 73存貨 61金融街控股 銷售收入 387存貨 115? 2023年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長率為 61%。抵御財務(wù)風(fēng)險的能力較弱 ? 金融街控股資產(chǎn)負(fù)債率由去年的 68%增加到 76%，主要是 2023年和 2023年上半年對富凱大廈項目及開發(fā)投入較大，所需資金主要來自于銀行貸款 2023年 10月 8日 30保密文件、版 權(quán) 所有華融資產(chǎn)的流動性在行業(yè)內(nèi)屬正常范圍，但部分子公司短期償債能力弱? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在開發(fā)過程當(dāng)中形成存貨的數(shù)額較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司速動比率偏低? 華融的平均流動比率為及速動比率為 ，這兩個指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值分別為 2和 1，部分子公司的短期償債能力較弱? 金融街控股公司比率變化呈現(xiàn)良好趨勢　 金易　 金融街控股 　嘉鴻 金融街開發(fā)德勝 華融（合并）流動比率 速動比率 流動比率速動比率2023年 10月 8日 31保密文件、版 權(quán) 所有華融整體存貨增長速度低于銷售增長率，存貨周轉(zhuǎn)率基本正常 華融公司 ? 由于房地產(chǎn)市場的特殊性，建設(shè)周期長及結(jié)算面積的不均衡容易導(dǎo)致全年甚至年度業(yè)績的不均衡，不可將 2023年中期數(shù)據(jù)簡單外推來預(yù)測年終結(jié)果。根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財務(wù)數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。 金融街股份作為華融集團(tuán)的旗艦公司，銷售收入占集團(tuán)總銷售的一半以上167。 金融街股份占到了全部利潤貢獻(xiàn)的95%167?！敦斀?jīng)時報》新地產(chǎn)周刊推出的中國房地產(chǎn)上市公司排名中，金融街控股公司綜合名列第十二位， 成長排名列第一位167。* 2023年為預(yù)測數(shù)字2023年 10月 8日 23保密文件、版 權(quán) 所有華融的核心子公司金融街成績驕人，具有良好的成長潛力房地產(chǎn)上市公司財務(wù)分析167。CHAIN）7S模型重要性 緊迫性模型（ 131197654321在繼續(xù)工作的過程中，新華信會不斷檢驗、修正初步的方案，并最后逐漸形成切實可行的適合華融的戰(zhàn)略實施方案。發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目2023年 10月 8日中國 北京北京 華 融 綜 合投 資 公司機(jī)密內(nèi)部 評 估和 現(xiàn) 有 戰(zhàn) 略 診 斷 總結(jié)報 告完整版2023年 10月 8日 1保密文件、版 權(quán) 所有重要說明 本報告是基于新華信對華融的 內(nèi)部訪談 和對現(xiàn)有 內(nèi)部資料 的審閱，而提出的新華信對華融 內(nèi)部能力 的分析，發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目的初步設(shè)想， 還沒有進(jìn)行行業(yè)和外部環(huán)境的分析 ，還不是新華信的最終結(jié)論。 這些初步設(shè)想是新華信進(jìn)行后續(xù)工作的分析起點。2023年 10月 8日 2保密文件、版 權(quán) 所有本次報告的思路華融戰(zhàn)略和核心競爭力分析 華融發(fā)展戰(zhàn)略 總體構(gòu)思華融現(xiàn)狀描述華融能力評估華融核心競爭力分析華融現(xiàn)有戰(zhàn)略評估華融戰(zhàn)略目標(biāo)描述華融發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想華融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略構(gòu)想培養(yǎng)華融核心競爭力股東利益差異分析上市和非上市公司差異董事會運營考核激勵約束治理模式建立戰(zhàn)略規(guī)劃能力調(diào)整組織結(jié)構(gòu)建立考核激勵制度制訂職能戰(zhàn)略完善管理制度和流程統(tǒng)一品牌管理提高投資策劃和市場營銷