【正文】 析 2023年寫字樓客戶注冊(cè)資本占比分析 73%9%8%6%4%合資企業(yè) 私企 外資企業(yè) 國企 [%] [%] 寫字樓需求 21%36%29%10%4%個(gè)人 5001000萬 100萬以下 300500萬 1000萬以上 100300萬 64 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 不同行業(yè)的寫字樓租戶具有不同的偏好因素，貿(mào)易物流行業(yè)對(duì)物業(yè)價(jià)格敏感度較高，金融類和服務(wù)類企業(yè)對(duì)地段要求較高，研發(fā)機(jī)構(gòu)則通常成片區(qū)發(fā)展 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 寫字樓需求 客戶行業(yè) 租金價(jià)格 地段環(huán)境 寫字樓品質(zhì) 交通 面積需求 貿(mào)易物流 承租能力居于 中等位置 要求較低 無特別要求 對(duì)交通便捷性 要求較高 100200平米居多 金融 /保險(xiǎn) 承租能力較高 要求優(yōu)質(zhì)的地 段環(huán)境 對(duì)物業(yè)安全性等配套設(shè)置要求較高 對(duì)交通便捷性要求較低 普遍 500平米以上 研發(fā)機(jī)構(gòu) 承租能力較高 通常規(guī)劃片區(qū)集中發(fā)展，對(duì)地段的要求較低 無特別要求 對(duì)交通便捷性 要求較低 面積需求不一 商務(wù)服務(wù) 承租能力居于 中等位置 要求優(yōu)質(zhì)的地 段環(huán)境 無特別要求 對(duì)交通便捷性 要求較低 100300平米居多 寫字樓市場(chǎng)租戶需求特征分析 65 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 龍華寫字樓市場(chǎng)租戶以商貿(mào)型中小企業(yè)為主，對(duì)寫字樓市場(chǎng)數(shù)量要求較少，預(yù)期短期內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的需求難以發(fā)生根本改變 龍華寫字樓市場(chǎng)租戶分析 ? 龍華街道 2023年 GDP突破 400億元， 三次產(chǎn)業(yè)比例為 0： ： ，比較 2023年第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值第二產(chǎn)業(yè)下降了 ，從長期來看，龍華產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變難以實(shí)現(xiàn) ? 寫字樓市場(chǎng)的主力行業(yè)租戶 ——第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展有待二線拓展關(guān)承接福田中心區(qū)商務(wù)功能的時(shí)間，因此短期內(nèi)龍華寫字樓市場(chǎng)租戶結(jié)構(gòu)不會(huì)發(fā)生根本上的改變，中小型生產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)是寫字樓需求主體，寫字樓市場(chǎng)的增長將保持較為緩慢的速度 ?租戶組成： 目前龍華企業(yè)以制造業(yè)加工廠為主體，龍華街道共 2500余家，辦公需求大部分在工廠內(nèi)實(shí)現(xiàn)，寫字樓市場(chǎng)租戶數(shù)量較少，主要為一些與當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)加工廠有業(yè)務(wù)往來的商貿(mào)型中小企業(yè) ?租戶需求因素： 租戶對(duì)寫字樓地理位置比較關(guān)注，對(duì)寫字樓品質(zhì)要求不高，面積需求較小 龍華寫字樓租戶現(xiàn)狀分析 龍華寫字樓租戶未來發(fā)展分析 資料來源：龍華寫字樓市場(chǎng)訪談，龍華街道統(tǒng)計(jì)局，九洲遠(yuǎn)景分析 寫字樓需求 66 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 E. 參考案例研究 67 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 九洲遠(yuǎn)景將從以下四個(gè)維度對(duì)交通樞紐案例進(jìn)行研究和借鑒 品類組合 動(dòng)線布局 商業(yè)環(huán)境 競爭對(duì)手 地理區(qū)位 深圳羅湖交通樞紐 上海南站交通樞紐 1 2 柏林中央火車站 3 京都火車站 4 68 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 深圳羅湖交通樞紐根據(jù)自身的地理?xiàng)l件和結(jié)構(gòu)布局，形成分區(qū)商業(yè)，并采取功能性商業(yè)布局，是本項(xiàng)目值得借鑒之處 深圳羅湖交通樞紐位于城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍成熟，毗鄰口岸，消費(fèi)客群特征明顯 1 通過交通層實(shí)現(xiàn)多種交通方式無縫連接，人流動(dòng)線布局呈輻射狀，增強(qiáng)商業(yè)可達(dá)性 2 針對(duì)消費(fèi)客群，各部分商業(yè)分別實(shí)現(xiàn)不同的品類組合，差異定位，實(shí)現(xiàn)人流共享 3 在不同的商業(yè)部分采取各自功能性商業(yè)布局，如小商品市場(chǎng)布局和街鋪布局，能更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)功能性目的 4 資料來源：實(shí)地考察、九洲遠(yuǎn)景分析 1 深圳羅湖交通樞紐 69 羅湖交通樞紐位于深圳市羅湖區(qū)與香港口岸交界處，是深圳市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū) 羅湖交通樞紐區(qū)位概況 ?行政區(qū)劃： 羅湖交通樞紐所在的羅湖區(qū)毗鄰香港口岸，是深圳市發(fā)展最早的區(qū)域，周邊以成熟住宅區(qū)域?yàn)橹?，是市中心交通樞紐的典型代表 ?周邊商圈： 火車站東接人民南路，是羅湖區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心 ——人民南商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，與交通樞紐互相影響，既拓展了人民南商業(yè)區(qū)的范圍，也增強(qiáng)了交通樞紐的商業(yè)功能 羅湖交通樞紐區(qū)位圖 羅湖交通樞紐 羅湖商 業(yè)中心 福田商 業(yè)中心 香港 資料來源：實(shí)地考察、九洲遠(yuǎn)景分析 1 深圳羅湖交通樞紐 70 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 羅湖交通樞紐包括地鐵、火車站、口岸、出租車站、公交車站、長途客運(yùn)站等多種交通方式 資料來源：實(shí)地考察、九洲遠(yuǎn)景分析 1 深圳羅湖交通樞紐 深圳羅湖交通樞紐布局說明 ?火車站： 鐵路呈南北走向，是目前深圳市客流量最大的交通樞紐，高峰時(shí)期已突破 10萬人次，發(fā)送列車至廣東省內(nèi)其他城市、福州、武漢、長沙、岳陽、桂林、上海、北京、沈陽、鄭州、九江等 ?地鐵： 地鐵 1號(hào)線羅湖站設(shè) 5個(gè)出口， A、 B、 C、D、 E分別連接港深過境口岸、的士站、火車站、和平路、人民南路，實(shí)現(xiàn)多種交通方式集散的紐帶 ?出租車： 以火車站或口岸乘客為主 ?公交車站： 以市內(nèi)及周邊居民為主 ?長途客運(yùn)站： 。受片區(qū)內(nèi)租戶企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模的限制，乙級(jí)寫字樓中的小面積辦公室成為市場(chǎng)需求的主體，此類寫字樓出租率較高 ?寫字樓出租率和租金受區(qū)位影響明顯，區(qū)位成為左右寫字樓價(jià)格的主要因素 ?高檔甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)及需求有限，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)充足 主要租戶 ? 甲、乙級(jí)寫字樓租戶類型相差不大，主要以小型科技公司和貿(mào)易公司為主 3 寫字樓 資料來源：市場(chǎng)調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析 37 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 火車站商圈內(nèi)未來將打造僅次于福田中心區(qū)的商務(wù)副中心，規(guī)劃大量商業(yè)金融用地，長期寫字樓供應(yīng)量將大幅增長 6 2 1 3 4 7 8 12 5 9 10 11 用地性質(zhì) 容積率 建筑面 積 1 商業(yè)金融業(yè)用地 6 115770 2 商業(yè)金融業(yè)用地 6 93712 3 商業(yè)金融業(yè)用地 6 50724 4 商業(yè)金融業(yè)用地 6 82936 5 商業(yè)金融業(yè)用地 6 124336 6 商業(yè)金融業(yè)用地 6 88962 7 商業(yè)金融業(yè)用地 6 56886 8 商業(yè)金融業(yè)用地 6 68238 9 商業(yè)金融業(yè)用地 6 98076 10 商業(yè)金融業(yè)用地 6 83556 11 商業(yè)金融業(yè)用地 6 328458 12 商業(yè)金融業(yè)用地 6 263760 合計(jì) 863196 未來寫字樓潛在供應(yīng)量 ?商業(yè)金融用地與本項(xiàng)目緊鄰 ?預(yù)計(jì) 2023年完可成 30%開發(fā)量，約 ?預(yù)計(jì) 2023年可完成 60%開發(fā)量，達(dá) ，按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，可滿足 3 寫字樓－潛在寫字樓 資料來源：政府規(guī)劃資料，九洲遠(yuǎn)景分析 38 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 39 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 長途 場(chǎng)站 地下車庫 出租場(chǎng)站 地鐵 5號(hào)線 地鐵 號(hào)線 地鐵 4號(hào)線 地鐵 6號(hào)線 新區(qū)大道 ?道路交通 – 項(xiàng)目東至上塘路，南至玉龍路，西至西規(guī)劃路，北至留仙大道，南北走向的新區(qū)大道直接通過本項(xiàng)目下穿隧道 ?軌道交通 – 京廣深客運(yùn)專線 – 杭福深客運(yùn)專線 – 廣深港高速鐵路 – 地鐵 6號(hào)線 ?交通站場(chǎng) – 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)長途車站、公交車站、出租車站、地下車庫，充分有效實(shí)現(xiàn)交通樞紐集散功能 項(xiàng)目交通說明 項(xiàng)目周邊交通情況 項(xiàng)目作為大型綜合性交通樞紐，集合了鐵路、地鐵、公交、長途客運(yùn)、出租等多種交通方式，構(gòu)成匯聚人流的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng) 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 公交場(chǎng)站 40 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 ? 京廣深客運(yùn)專線 （預(yù)計(jì) 2023～ 2023年完工） – 高速鐵路路線，“四橫四縱“客運(yùn)專線之一”縱”，是貫通南北的客運(yùn)專線 – 經(jīng)過北京、武漢、廣州等城市 ? 廈深鐵路 （預(yù)計(jì) 2023年通車） – 是“四縱四橫”客運(yùn)專線中杭福深客運(yùn)專線的重要組成部分 – 經(jīng)過廈門、福州、寧波、杭州等城市 ? 廣深港客運(yùn)專線 （預(yù)計(jì) 2023年底通車） – 廣深段與京廣深客運(yùn)專線共線 – 過深圳北站后向南從地下穿越市中心區(qū)，在中心區(qū)設(shè)地下站，延伸至香港 – 全國各地經(jīng)深圳前往香港的乘客將主要在本項(xiàng)目中轉(zhuǎn) 三條國家鐵路在本項(xiàng)目連接，全國各地經(jīng)深圳前往香港的乘客將主要在本項(xiàng)目中轉(zhuǎn) 項(xiàng)目國鐵線路示意圖 項(xiàng)目國鐵線路概況 廣深港 客運(yùn)專線 本 項(xiàng) 目 京廣深 客運(yùn)專線 廈深鐵路 至廣州、北京 至廈門、杭州 至香港 資料來源：， 《 中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃 》 ，專家訪談，九洲遠(yuǎn)景分析 41 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 本項(xiàng)目是 3條地鐵線路的換乘樞紐， 5號(hào)線和 6號(hào)線沿線乘客搭乘地鐵進(jìn)入市中心區(qū)必須在本項(xiàng)目換乘 項(xiàng)目地鐵線路示意圖 項(xiàng)目地鐵線路概況 南山前海 石巖 羅湖 福田 六 號(hào) 觀瀾 松崗 公明 布吉 光明 廣州 4號(hào)線 6號(hào)線 5號(hào)線 ?地鐵 4 號(hào)線 （計(jì)劃 2023年通車） –聯(lián)系皇崗、福田中心區(qū)、龍華拓展區(qū)、龍華、觀瀾等片區(qū)，并接駁皇崗口岸、龍華火車站 –覆蓋中部發(fā)展軸， 是南北城市交通的主干，將承接龍華新城大部分人的入關(guān)交通 –4號(hào)線在樞紐內(nèi)為高架車站 ?地鐵 5 號(hào)線 （計(jì)劃 2023年通車） –聯(lián)系前海樞紐、火車北站和布吉火車站，途經(jīng)寶安、南山西麗、龍華拓展區(qū)、坂田、布吉、布心、羅湖蔡屋圍等片區(qū) –貫穿城市第二圈層，聯(lián)系東中西三條發(fā)展軸 –5號(hào)線在樞紐內(nèi) 為地下車站 ?地鐵 6 號(hào)線 –聯(lián)系寶安區(qū)公明、光明、石巖、龍華等地區(qū) –為中部綜合組團(tuán)、西部高新組團(tuán)這兩大組團(tuán)和城市核心區(qū)的快速聯(lián)系提供便利 –6號(hào)線在樞紐內(nèi)為高架車站 本 項(xiàng) 目 資料來源：， 《 深圳市城市地鐵建設(shè)規(guī)劃（ 2023～ 2023） 》 ，專家訪談，九洲遠(yuǎn)景分析 42 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 項(xiàng)目設(shè)有長途車站和公交車站，長途車站主要功能為提供國鐵客流向省內(nèi)其他城市中轉(zhuǎn)，公交線路則主要連接關(guān)外地鐵暫未到達(dá)地區(qū) 項(xiàng)目車輛交通位置示意圖 項(xiàng)目車輛交通概況 ?長途汽車 –客源： 只發(fā)送省內(nèi)線路，且以與深圳無鐵路連接的城市為主 –作用： 主要定位于與深圳無鐵路連接的城市客人前往香港的中轉(zhuǎn) –位置： 長途汽車站位于項(xiàng)目西北象限 ?公交線路 –客源： 主要安排前往關(guān)外和關(guān)內(nèi)短期內(nèi)暫未開通軌道交通的地區(qū) –短線： 78平臺(tái)靠站的線路主要是短途線路，覆蓋龍華地區(qū)內(nèi)軌道交通覆蓋不到的地方 –長線： 84平臺(tái)靠站的主要是距離較長的線路，如西到沙井、光明、南山東到龍崗、羅湖，以及部分到福田的長線公交 –90平臺(tái)為下客區(qū)， 78和 84平臺(tái)為上客區(qū) –位置： 公交車站位于項(xiàng)目東北象限 公交車站 長途車站 商業(yè) 商業(yè) 資料來源：專家訪談，九洲遠(yuǎn)景分析 43 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 長途 場(chǎng)站 地下車庫 地鐵 5號(hào)線 地鐵 號(hào)線 地鐵 4號(hào)線 地鐵 6號(hào)線 新區(qū)大道 ?東廣場(chǎng) – 樞紐與城市繁華地區(qū)的過渡 – 公共交通方式的聚集區(qū)域 – 樞紐人流量主要的聚集區(qū) – 未預(yù)留私人停車位 ?西廣場(chǎng) – 樞紐辦公集中區(qū)域 – 與東廣場(chǎng)城市公共交通由國鐵分隔 – 盡量減少與國鐵交通無關(guān)的人流聚集 – 國鐵與長途社會(huì)車輛的銜接區(qū)域，共設(shè)國鐵配套車位 1100，辦公車位400個(gè)，未預(yù)留商業(yè)停車位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)方針 項(xiàng)目周邊交通情況 基于交通樞紐各類交通方式避免互相干擾且利于人流疏散的設(shè)計(jì)思路，東廣場(chǎng)公共交通聚集商業(yè)發(fā)展條件較好，而西廣場(chǎng)則較為孤立 資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析 公交場(chǎng)站 東廣場(chǎng) 西廣場(chǎng) 44 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 項(xiàng)目人流動(dòng)線 東廣場(chǎng)配套建筑 C D1只能經(jīng)由 90平臺(tái)通過 4部手扶電梯進(jìn)入，與人流最為集中的 84及 78換乘廳未規(guī)劃直接交通鏈接，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)交通樞紐綜合人群的有效利用 90廣場(chǎng) C D1商業(yè)人流分析 國鐵人流 6號(hào)線人流 5號(hào)線人流 周邊居民 出租下客流 公交下客流 配套建筑 D1 的士 公交 配套建筑 C1 二期用地 二期用地 國鐵出口 廣場(chǎng) 東廣場(chǎng) 90層平面圖 西 南 東 北 45 深圳北站綜合交通樞紐配套商業(yè)策劃報(bào)告之一 東廣場(chǎng)地下層?xùn)|延平臺(tái)商業(yè)與出租、地鐵、公交、國鐵乘客均可在 84層和 78層交通換乘廳實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，商業(yè)價(jià)值更為顯著 東延平臺(tái)商業(yè) 東延平臺(tái)商業(yè) 東廣場(chǎng) 84層平面圖 東廣場(chǎng) 78層平面圖 綜合換乘廳 的士 的士 公交 公交 西 南 東