【正文】 地產(chǎn)抵債的；n (5)、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形 。97房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念n 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。n 成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù) 。n 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中： “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向 房地產(chǎn)所在地的 房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格 。[基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格由政府定期確定并公布。93[標定地價： 在基準地價的基礎(chǔ)上，按土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情條件， 估算出的具體地塊在某一時期的價格。92[房地產(chǎn)價格的評估：是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的估價方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)價格因素的分析對房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格作出的推測與判斷。 它是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為過程中的一項必不可少的基礎(chǔ)性工作。 89n 城市房地產(chǎn)交易形式：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括三種形式。房地產(chǎn)交易管理概述 n 84n 地方房屋拆遷管理部門 —— 縣級以上地方人民政府 負責管理房屋拆遷工作的部門 ，其管理職責是對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷廠作實施監(jiān)督管理。需熟練掌握《城市房屋拆遷管理條例》。n 如雙方未達成協(xié)議，可采取裁決、仲裁、依法起訴的方式解決。在與 95％的被拆遷人達成《拆遷協(xié)議》后，拆遷實施。n 開發(fā)公司在取得《國有土地使用權(quán)批準文件》后，辦理《拆遷許可證》后，方可進行拆遷。82（ 1）有關(guān)城市房屋拆遷工作的常識n 因此，業(yè)主提出解除合同、賠償損失應得到支持。 80案例 1 評析n 該房屋經(jīng)有關(guān)部門的鑒定屬于房屋存在嚴重的質(zhì)量缺陷，已經(jīng)嚴重影響到房屋的結(jié)構(gòu)安全和使用安全的。n 第三人在工程施工中偷工減料、以次充好是導致房屋質(zhì)量缺陷的根本原因， 建筑工程公司應當承擔相應的法律責任 。n 開發(fā)商提出追加建筑工程公司為第三人。該如何審理？79案例n 法院對房屋質(zhì)量委托有關(guān)部門進行鑒定。n 但業(yè)主普遍認為房屋質(zhì)量存在重大隱患，不能滿足結(jié)構(gòu)安全要求。 ”78案例n 背景：某房地產(chǎn)開發(fā)公司按期對房屋驗收交付給業(yè)主入住一年后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)一棟樓外墻開裂、女兒墻倒塌、屋內(nèi)滲水、屋頂遮陽板嚴重破損，門立柱走形等，遂向開發(fā)商反映，開發(fā)商根據(jù)業(yè)主的反映對屋頂遮陽板進行了更換，對墻體開裂，認為是墻體的伸縮縫沒有按規(guī)范處理，但不影響住宅的使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的， 買受人可以自行或者委托他人修復。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 12條規(guī)定： 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的 。商品房 交付使用后（在合理使用年限內(nèi)） ． 購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向 工程質(zhì)量監(jiān)督單位 申請重新核驗。n 以及合同的約定。75B、開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須符合的質(zhì)量標準。74對開發(fā)項目實行質(zhì)量責任制度A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔質(zhì)量責任 .開發(fā)商是項目開發(fā)的組織者，其他有關(guān)參與企業(yè)（設(shè)計、施工等）是開發(fā)商經(jīng)選擇的，合同關(guān)系。n 04年《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》 ， 將房產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由 20％提到 35％。20％，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。72B、項目資本金的出資方式n 項目投資資本金可以用 貨幣 出資；n 也可以用 實物 、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、 土地使用權(quán) ，必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律、法規(guī) 評估作價 ，不得高估或低估。疑惑：　　 商品房建設(shè)用地的劃撥和出讓有什么區(qū)別？　　 趙某能夠轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的商品房嗎？71房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度A、項目資本金：指在投資項目總投資中， 由投資者認購的出資額 ，對投資項目來說 是非債務(wù)性資金。 經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地 應在建設(shè)用地年度計劃劃中統(tǒng)籌安排，并 采取行政劃撥方式供應 ”70n 案例：　　趙某 1997年購買了一套 87平方米的商品房，一直沒有辦理國有土地使用證。但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。n 包括：項目立項的管理；項目勘察、設(shè)計的管理；開發(fā)項目施工前的其他管理（房屋拆遷、工程建設(shè)項目報建）；開發(fā)項目的施工管理與竣工驗收。（降級、注銷資質(zhì)證書、直至罰款）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理68B、資質(zhì)的審批：一級資質(zhì)由省級建設(shè)行政主管部門初審，報建設(shè)廳審批；二級及二級以下的審批辦法由省級建設(shè)行政主管部門制定。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。65房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級條件資質(zhì)等級注冊資本（萬元）從事房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間近 3年房屋建筑面積累計竣工（萬平方）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格達到100％上年房屋建筑施工面積（萬平方）專業(yè)管理人員其中中級以上職稱管理人員持有資格證書的專業(yè)會計人員一級 ≥5000 ≥5 ≥30 5 ≥15 ≥40 ≥20 ≥4二級 ≥2023 ≥3 ≥15 3 ≥10 ≥20 ≥10 ≥3三級 ≥800 ≥2 ≥5 2 ≥10 ≥5 ≥2四級 ≥100 ≥1 ≥5 ≥26664房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四等級。60房地產(chǎn)開發(fā)的特點n房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動、綜合性強n房地產(chǎn)開發(fā)投資大、風險大n房地產(chǎn)開發(fā)周期較長n政策性強n房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序61房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)程序62項目的選址和前期策劃工程報建可行性研究與可研報告n房屋開發(fā)的形式：在城市土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，進行的建筑物與構(gòu)筑物的開發(fā)。n包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。n n 標的：出讓土地的位置、四鄰界至、用途和面積。 56土地使用權(quán)出讓合同的概念n 國家（縣、市土地管理部門）同土地使用者之間簽訂土地使用權(quán)出讓合同。n 根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，市、縣人民政府可以無償收回劃撥的土地使用權(quán)，但給土地使用者一定的補償 。n (3) 劃撥土地抵押時，抵押的金額不應包括土地價格?；蚴茏尫綄⑼恋厥找嫔侠U國家。 53 二、土地使用權(quán)劃撥的范圍下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：n (1) 國家機關(guān)用地和軍事用地；n (2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；n (3) 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；n (4) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。n 劃撥土地一般沒有使用期限的限制，未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等經(jīng)營活動n 土地使用者因種種原因停止使用土地的，由政府收回土地使用權(quán)。重新簽合同、支付土地使用權(quán)出讓金，更換土地使用證。 ”對住宅土地使用權(quán)續(xù)期問題仍未給出一個明確的辦法。50n 土地使用權(quán)的出讓年限n 居住用地 70年；n 工業(yè)用地 50年；n 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年；n 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；n 綜合或其他用地 50年。l 競買人報價，更新掛牌價格，在掛牌期限截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者。n 拍賣的程序：出讓方的拍賣公告、土地使用權(quán)有意受讓人交驗證件后進場競拍、出讓方與應價高者簽定土地使用權(quán)出讓合同。n 適用于商業(yè)用地、娛樂用地或居住用地。n 因每個競買人可以多次報價。n 適用于開發(fā)性用地或有較高技術(shù)要求的建設(shè)用地 。n 招標人在確定中標人時，不僅要考慮投標報價，還要參考投標設(shè)計方案、投標人的業(yè)績等，所以中標者不一定是投標報價最高的。n 協(xié)議出讓方式適用于公共福利事業(yè)、非贏利性的社會團體和機關(guān)的用地、某些特殊用地，其土地出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。46n 方式n 土地使用權(quán)出讓，可以采取 拍賣、招標或者雙方拍賣、招標或者雙方協(xié)議或掛牌出讓的方式協(xié)議或掛牌出讓的方式 。n 由市、縣土地管理部門實施出讓。受讓方與出讓方均應享有一定的權(quán)利并承擔相應的義務(wù)（ 如受讓方可以將土地轉(zhuǎn)讓、出租和抵押 ）。n 對于集體土地，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 9條作了明確規(guī)定： 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓。n 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓： 則是指受讓人取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)移給新的受讓人， 轉(zhuǎn)讓雙方的法律地位平等。從內(nèi)容看n 由土地出讓者出讓土地交給受讓方使用，而受讓方則需支付相應土地使用權(quán)出讓金。 41n 土地使用權(quán)的出讓的法律特征：n n 可見出讓方是唯一的，為國家壟斷，受讓方則范圍廣大。40n 土地使用權(quán)的出讓的法律特征：n （ 1）從主體來看n 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 38　國有土地使用權(quán)出讓n 一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型房地產(chǎn)開發(fā)用地：依法取得土地使用權(quán)進行投資開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國有土地。n 　　本案中，區(qū)、鄉(xiāng)兩級政府，以征地工作經(jīng)費為由，從征地補償費中扣留資金，就是巧立名目挪用專項資金的違法行為。其中的差價，被區(qū)和鄉(xiāng)兩級政府以征地工作經(jīng)費為由截留。隨后，征地部門將該筆資金轉(zhuǎn)撥給區(qū)政府，用于實施征地補償。在經(jīng)批準的征地方案中，征地補償費標準為每畝 3萬元。征用城市郊區(qū)菜地，應繳納新菜地開發(fā)建設(shè)資金。33地上附著物和青苗補償費地上附著物，依附于土地上各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋。 但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被