【正文】 立貸款合同； 在許多大工程中 ， 特別是全包工程中 ， 承包商往往是幾個(gè)企業(yè)的合伙或聯(lián)營 ， 則這些企業(yè)之間必須訂立合伙合同 (聯(lián)營合同 )。 當(dāng)然任何承包商不可能，也不必具備所有專業(yè)工程的施工能力和材料、設(shè)備供應(yīng)能力，他可以將一些專業(yè)工程和工作委托出去。通常業(yè)主必須簽訂咨詢 (監(jiān)理 )合同，勘察設(shè)計(jì)合同，供應(yīng)合同 (業(yè)主負(fù)責(zé)的材料和設(shè)備供應(yīng)），工程施工合同，貸款合同等。 根據(jù)工程分標(biāo)方式的不同，業(yè)主可能訂立幾十份合同，例如將各專業(yè)工程分別甚至分段委托，或?qū)⒉牧虾驮O(shè)備供應(yīng)分別委托；也可能將上述委托以各種形式進(jìn)行合并，只簽訂幾份甚至一份主合同。 工程項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系 （ 1） 業(yè)主的主要合同關(guān)系 （ 2） 承包商的主要合同關(guān)系 （ 3） 其它方面的合同關(guān)系 （ 4） 工程項(xiàng)目合同體系 （ 1）業(yè)主的主要合同關(guān)系 業(yè)主必須將經(jīng)過項(xiàng)目目標(biāo)分解和結(jié)構(gòu)分析所確定的各種工程任務(wù)委托出去，由專門的單位來完成。我們時(shí)刻要以合同來規(guī)范、約束監(jiān)理、施工等單位的行為，對(duì)拖延工期、施工質(zhì)量不合格、安全管理不到位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同中的處罰措施，特別是要把工期進(jìn)行合理排布，嚴(yán)格按各分部工程工期要求逐階段檢查兌現(xiàn)。 第六章 合同管理 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 概述 第二節(jié) 合同類型的選擇 第三節(jié) 招標(biāo)方式的確定 第四節(jié) 重要的合同條款的確定 第五節(jié) 工程各相關(guān)合同的協(xié)調(diào) 第六節(jié) 合同管理的主要措施 第七節(jié) 索賠管理 第八節(jié) 合同爭議解決 第一節(jié) 概述 合同在工程項(xiàng)目中的基本作用 工程項(xiàng)目中的主要合同關(guān)系 合同的生命期 合同管理工作過程 合同在工程項(xiàng)目中的基本作用 合同不僅是項(xiàng)目管理人員進(jìn)行目標(biāo)控制的重要手段，還是建設(shè)管理中一切行為的唯一依據(jù)。 關(guān)鍵部位重點(diǎn)管理 雖然安全意識(shí)和措施的加強(qiáng)，物方面的隱患有所消除，但還是不能掉以輕心，對(duì)于容易造成危險(xiǎn)的關(guān)鍵部位如重大危險(xiǎn)源：塔吊、卷揚(yáng)機(jī)、攪拌機(jī)、大型鋼模板拆、裝、建筑物外圍防護(hù)、外架、挑架施工用電、基坑開挖與支護(hù)等等應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)控。 安全檢查 主要包括： （ 1）查思想 （ 2）查管理 （ 3）查整改 （ 4）查事故處理 三級(jí)安全教育 公司一級(jí)教育 項(xiàng)目部二級(jí)教育 施工班組三級(jí)教育 進(jìn)行安全技術(shù)交底，并簽字確認(rèn)形成書面材料，特種作業(yè)人員必須持證上崗，加強(qiáng)崗前安全教育。 （ 2）全過程管理：從設(shè)計(jì)、施工、安裝、調(diào)試到竣工驗(yàn)收和保修各個(gè)階段實(shí)行嚴(yán)格的安全管理，把好每一道工作，每一道工序的安全生產(chǎn)。 現(xiàn)場安全隱患的整改不及時(shí) 安全隱患來自于人和物兩方面，安全隱患極容易導(dǎo)致安全事故，安全隱患大多是由于安全員工作責(zé)任心不強(qiáng)導(dǎo)致的，對(duì)人的不安全行為缺乏有效地控制，沒有嚴(yán)格的巡查糾錯(cuò)，安全流于口頭上的強(qiáng)調(diào)，沒有真正落實(shí)到工作中去，管理人員上的不重視和管理上到的不到位必然留下安全隱患，造成事故的發(fā)生。 （ 2）目前，施工企業(yè)在勞務(wù)工的使用上大多是沒有組織的散工、農(nóng)民工，這些從業(yè)人員缺乏最為基本的安全意識(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì) 70%的建筑施工事故都是由于違章指揮、違章作業(yè)和違反勞動(dòng)紀(jì)律所導(dǎo)致的。 相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行力度不強(qiáng) 施工單位對(duì)違規(guī)行為抱有僥幸心理，由于某些特定的關(guān)系和原因，行業(yè)管理部門對(duì)其違法行為執(zhí)法不嚴(yán)，嚴(yán)重制約了施工建設(shè)安全的管理，成為當(dāng)前安全管理上的主要矛盾。 第三節(jié) 目前施工建設(shè)安全管理面臨的問題 監(jiān)管欠到位 建設(shè)行政主管部門有的是因?yàn)橐庾R(shí)上松懈的問題，有的是因?yàn)榻?jīng)費(fèi)上的問題，沒有加強(qiáng)這些方面的行動(dòng)，相應(yīng)措施不到位，管理上有漏洞。 大量的事實(shí)證明，重大傷害事故或建筑安全事故的發(fā)生嚴(yán)重阻滯了工程建筑的順利實(shí)施，在社會(huì)上帶來極其不好的負(fù)面影響。 第二節(jié) 安全管理的意義 進(jìn)行安全管理有利于消除從業(yè)人員的顧慮、調(diào)動(dòng)其積極性。（ 3）要落實(shí)到人，安全工作人人有責(zé)。如：施工現(xiàn)場要有顯眼的標(biāo)示牌、對(duì)危險(xiǎn)區(qū)要進(jìn)行圍欄和人員守護(hù)，要求門衛(wèi)對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場大門的所有人員必須帶安全帽 (無論是施工人員、監(jiān)理人員、項(xiàng)目部人員還是參觀檢查人員 )。在每次的工地例會(huì)上，我們都應(yīng)明確地提醒施工單位安全、文明施工，強(qiáng)調(diào)安全第一的重要性。努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。發(fā)現(xiàn)的問題則作為以后質(zhì)量管理的預(yù)控目標(biāo)。作為建設(shè)單位的管理人員要協(xié)同監(jiān)理單位，要求施工單位根據(jù)自身情況和工程特點(diǎn)及質(zhì)量通病，確定質(zhì)量目標(biāo)和攻關(guān)內(nèi)容，制定具體的質(zhì)量保證計(jì)劃和攻關(guān)措施，明確實(shí)施內(nèi)容、方法和效果。同時(shí)，要不斷改善施工現(xiàn)場環(huán)境，盡可能減少施工所產(chǎn)生的危害對(duì)環(huán)境的污染，建立健全施工現(xiàn)場管理制度，實(shí)行文明施工。因此，根據(jù)工程特點(diǎn)和具體條件，應(yīng)對(duì)影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措施嚴(yán)加控制。 第六節(jié) 環(huán)境因素 影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風(fēng)、振動(dòng)、照明、污染等。往往由于施工方案考慮不周而拖延進(jìn)度，影響質(zhì)量，增加投資。 第五節(jié) 方法因素 施工過程中的方法包含整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設(shè)計(jì)等。 第四節(jié) 機(jī)械設(shè)備 “工欲善其事，必先利其器”，施工階段必須綜合考慮施工現(xiàn)場條件、建筑結(jié)構(gòu)形式、施工工藝和方法、建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)等，合理選擇機(jī)械類型和性能參數(shù)，合理使用機(jī)械設(shè)備，正確操作。抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用 。合理組織材料供應(yīng)，確保正常施工 。影響材料質(zhì)量的因素主要是材料的物理性能、化學(xué)性能等。 第三節(jié) 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件）是工程施工的物質(zhì)條件，材料質(zhì)量是工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，材料質(zhì)量不符合要求，工程質(zhì)量也就不可能符合標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)人員應(yīng)做好技術(shù)和生活服務(wù)，以出色的工作質(zhì)量，間接地保證工程質(zhì)量。管理制度完善，技術(shù)措施得力，工程質(zhì)量就高。首先，應(yīng)提高他們的質(zhì)量意識(shí)。 第二節(jié) 人員因素 人員因素主要指領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，操作人員的理論、技術(shù)水平、生理缺陷、粗心大意、違紀(jì)違章等。 影響質(zhì)量控制的因素主要有“ 4M1E”即通常所說的“人員、材料、機(jī)械、方法和環(huán)境”等五方面。房地產(chǎn)質(zhì)量具有綜合性，涵蓋工程質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、區(qū)位質(zhì)量、社區(qū)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等方面，具體在施工階段著重是工程質(zhì)量的控制。協(xié)調(diào)好各部門的關(guān)系可使工程建設(shè)進(jìn)度控制處于動(dòng)態(tài)控制之中。 委托信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商 信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商能夠按照合同約定，保質(zhì)按期把材料或設(shè)備運(yùn)到施工現(xiàn)場，是工程建設(shè)進(jìn)度控制的保障。進(jìn)度計(jì)劃一旦被批準(zhǔn)，進(jìn)度保證措施也將作為進(jìn)度控制的依據(jù)。在報(bào)審進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，要求承包商提供各工種勞動(dòng)力、施工機(jī)具、材料（尤其是周轉(zhuǎn)材料）主要資源計(jì)劃作為附件，資源計(jì)劃是否與進(jìn)度計(jì)劃相符，來評(píng)價(jià)進(jìn)度計(jì)劃的可實(shí)施性，如資源計(jì)劃不能滿足進(jìn)度計(jì)劃的要求，應(yīng)要求施工方調(diào)整資源計(jì)劃或進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)度計(jì)劃一旦被批準(zhǔn)，資源計(jì)劃也作為進(jìn)度控制的依據(jù)。施工方案中的施工部署、施工方法、施工工藝 、施工機(jī)械以及施工組織方式直接影響進(jìn)度計(jì)劃安排，因此在審查施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)必須檢查施工進(jìn)度計(jì)劃是否與施工方案一致。施工方的進(jìn)度計(jì)劃首先必須滿足合同工期的要求，同時(shí)還必須符合業(yè)主控制性進(jìn)度計(jì)劃中一些關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求。 （ 4）進(jìn)度保證措施是否合理。 （ 2）進(jìn)度計(jì)劃是否與施工方案一致。進(jìn)度計(jì)劃既是進(jìn)度目標(biāo)的分解和落實(shí)，也是進(jìn)度動(dòng)態(tài)控制的依據(jù)，因此，進(jìn)度計(jì)劃合理與否直接關(guān)系到進(jìn)度能否得到有效控制。業(yè)主方可通過合同約定進(jìn)行制約，以保證工程的順利進(jìn)展，減少不必要的工期損失 。 設(shè)計(jì)方的服務(wù)必須到位 工程施工過程中設(shè)計(jì)變更是難免的。 第三節(jié) 進(jìn)度控制的措施 做好施工前的準(zhǔn)備工作 設(shè)計(jì)方的服務(wù)必須到位 重點(diǎn)控制施工方的進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn) 委托信譽(yù)高、產(chǎn)品質(zhì)量好的材料商 做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作 做好施工前的準(zhǔn)備工作 做好施工前的準(zhǔn)備工作，是搞好工程建設(shè)進(jìn)度控制工作的最基本的條件。 材料設(shè)備供應(yīng)方的原因 原材料、配套零部件供應(yīng)不能滿足生產(chǎn)需要；生產(chǎn)設(shè)備維護(hù)、使用不當(dāng)出現(xiàn)故障無法正常生產(chǎn)；運(yùn)輸方式及運(yùn)力不能滿足需要；生產(chǎn)產(chǎn)品的型號(hào)、參數(shù)、數(shù)量錯(cuò)誤或與樣品不符、與合同不符；生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量不合格。 設(shè)計(jì)方的原因 未及時(shí)向業(yè)主提交滿足進(jìn)度計(jì)劃的設(shè)計(jì)文件；現(xiàn)場施工與設(shè)計(jì)圖紙有矛盾需修改；現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)配套專業(yè)設(shè)計(jì)與土建設(shè)計(jì)有矛盾；變更設(shè)計(jì)較多。 圖紙未及時(shí)到位 。如有嚴(yán)謹(jǐn)、周密的質(zhì)量保證措施，既嚴(yán)格控制而不致返工，又會(huì)保證建設(shè)進(jìn)度，也保證了工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及投資費(fèi)用的有效控制。但提前竣工為開發(fā)商提前獲取預(yù)期收益創(chuàng)造了可能性。 工程進(jìn)度控制是工程項(xiàng)目建設(shè)中與質(zhì)量和投資并列的三大控制目標(biāo)之一，其三者之間的關(guān)系是相互影響和相互制約的。 第三章 進(jìn)度控制 內(nèi)容提要： 第一節(jié) 進(jìn)度控制的概念 第二節(jié) 影響進(jìn)度的原因 第三節(jié) 進(jìn)度控制的措施 第一節(jié) 進(jìn)度控制的概念 工程進(jìn)度控制是指在項(xiàng)目的工程建設(shè)過程中實(shí)施經(jīng)審核批準(zhǔn)的工程進(jìn)度計(jì)劃 ， 采用適當(dāng)?shù)姆椒ǘㄆ诟?、 檢查工程實(shí)際進(jìn)度狀況 ， 與計(jì)劃進(jìn)度對(duì)照 、 比較找出兩者之間的偏差 ， 并對(duì)產(chǎn)生偏差的各種因素及影響工程目標(biāo)的程度進(jìn)行分析與評(píng)估 ， 并組織 、指導(dǎo) 、 協(xié)調(diào)施工方及相關(guān)單位及時(shí)采取有效措施調(diào)整工程進(jìn)度計(jì)劃 。由于成本形成于生產(chǎn)全過程 ,貫穿于投資項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)和施工各個(gè)階段。確定價(jià)格時(shí)要在考慮稅收政策下 ,認(rèn)真計(jì)算和比較 ,以便正確處理好銷售價(jià)格和稅收之間的關(guān)系 ,從而使最終收益最大化。如果有條件還可以 ,還可以聘請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行納稅籌劃的指導(dǎo)。在這種嚴(yán)峻的形勢下合理避稅顯得尤為重要。 銷售費(fèi)用的控制從四個(gè)方面入手 : （ 1）銷售流程的優(yōu)化 （ 2）營銷組織框架的構(gòu)建 （ 3）銷售道具及物料的合理使用 （ 4）營銷推廣工作的開展 第四節(jié) 稅金的控制 房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多、稅負(fù)率偏高。 銷售費(fèi)用控制 和其他行業(yè)相比 ,房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費(fèi)用在整個(gè)期間費(fèi)用中占有的比重很高 。啟用買方付息銀行承兌匯票支付方式 。 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用控制的措施包括：在貸款形成過程中靈活采用長貸 、 短貸相結(jié)合的融資方式；在貸款支付時(shí)采用零存款和 “ 資金不落地 ” 的管理模式 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ,包括利息凈支出和金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等 。 進(jìn)行管理費(fèi)用控制時(shí) ,要制定一套完善合理的管理費(fèi)用預(yù)算考核體系 。 (2)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)控制 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ,是指為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 , 進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)時(shí) ,配套設(shè)施的檔次要根據(jù)該項(xiàng)目的市場定位和消費(fèi)者的市