培訓(xùn)-合同條款及談判技巧-文庫吧資料
2025-01-09 13:16本頁面
【正文】 的書面認(rèn)可，并在 30 日內(nèi)簽訂變更協(xié)議。 第七條 :乙方逾期付款的違約責(zé)任 解釋： 乙方必須按時支付全部房款，若逾期沒能支付房款則在該條款 中規(guī)定了違約責(zé)任。 第六條 :開發(fā)商監(jiān)管賬戶與帳號 解釋： 客戶支付的房款都必須匯入這個賬戶，通過國家銀行監(jiān)管而規(guī) 范開發(fā)商對房款的使用，做到?？顚Ｓ?，保障購房者的資金安全。 第四條 :價格約定，除實測面積與預(yù)測發(fā)生誤差的情況外，不作改動 第五條 :當(dāng)實測面積與預(yù)測面積不符時的處理約定 解釋： 合同中第四、第五條所規(guī)定的是實測面積與預(yù)測發(fā)生變化時的 處理方式，并規(guī)定除此之外價格不再發(fā)生變化。 注： 重點關(guān)注的是客戶所購的房號是否正確； 客戶對房屋的得房率可能產(chǎn)生疑問，需要詳細(xì)解釋 （得房率 =套內(nèi)建筑面積 /房屋建筑面積） 第三條 :單、總價以及裝修價格的約定 解釋： 該條是對房屋價格的約定，毛坯房不用計算裝修價格。 小技巧： 第三部分：合同正文 合同條款 第一條 :土地取得的方式、權(quán)證、項目名、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、預(yù)售條件 解釋： 該條是對房屋所在土地的屬性作解釋，并標(biāo)明了該套房屋預(yù)售許 可證的基本信息。 小技巧： 第二部分：合同簽訂雙方約定 甲方：開發(fā)商名稱及開發(fā)商信息 乙方：購房人姓名及購房人信息 合同基本內(nèi)容 合同雙方的當(dāng)事人（甲乙雙方）： ? 乙方姓名，人數(shù)的確定 ? 客戶姓名一旦確定不能更改 ? 外籍人必須填寫中文名字，后面括號內(nèi)填寫護(hù)照上的英文 名字，注意字母大小寫。 告知內(nèi)容： 注意事項： 為了避免客戶對合同的過多糾纏，注意事項可在簽約時一筆帶過，減 少客戶對這部分條款的關(guān)注度。 八、預(yù)售房和現(xiàn)房 ? 商品房住宅市場 ? 商業(yè)用房： 辦公用房（寫字樓、營業(yè)用房、商鋪） ? 商住兩用房： 既有住宅又有商業(yè)用房 ? 商住辦綜合用房： 商業(yè)、居住、辦公混合建筑 住宅： 70年 商業(yè)用房： 50年 營業(yè)用房： 40年 九、房產(chǎn)市場的分類及各自使用年限 ? 按照有關(guān)法律規(guī)定：格式條款和補(bǔ)充條款的約定不一致時，應(yīng)以 當(dāng)事人另行約定的補(bǔ)充條款為準(zhǔn)，購買商品房合同中的補(bǔ)充條款同樣 具有法律效力。 ? 現(xiàn)房： 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費 者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽 《 商品房出售合同 》 。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓 花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 六、面積方面的解釋 ? 七通一平： 是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣 通及場地平整?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步? 筑面積和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。 五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán) ? 套內(nèi)建筑面積： 房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑 面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使 用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的 權(quán)利。 ? 鋼混結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件材料由鋼筋混凝土組成，它包括上述框架、剪 力墻、框剪、筒剪結(jié)構(gòu)。 ? 筒剪結(jié)構(gòu)：用于高層公建，由混凝土筒體和框架柱共同組成受力體 系。 ? 剪力墻結(jié)構(gòu)：一般用于小高層及高層住宅，由混凝土墻體承受風(fēng)、 地震的水平荷載。 名詞解釋 一、出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥 ? 磚混結(jié)構(gòu)：一般多層住宅，由磚砌筑承重，加混凝土圈梁，構(gòu)造柱 稱磚混結(jié)構(gòu)。 ? 轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 整合策略（化整為零） 最后幾條無法解決的客戶 異議處理方法： ? 樹立客戶對開發(fā)商的信 心，將客戶把焦點匯總到 開發(fā)商上 ? 把折扣作為交換條件 問題八：建材 品牌寫入合同 整合 整合 問題一：把花 園寫進(jìn)合同 問題二：交房 違約條款要改 問題三：部分余 款到交房是再交 問題四：車位 使用權(quán)寫入合 同 問題五：樓書 作為合同附件 問題六：價 格再優(yōu)惠點 問題七：賠 償比例低 ? 堅持向客戶解釋所有客戶簽訂的合同都是一樣的條款，不會 厚此薄彼 ? 必要時以私下的方式出示已經(jīng)準(zhǔn)備好的已簽合同，打消客戶 的擔(dān)心 ? 明確退一萬步來說，就算將來交房有爭議，客戶不是一個人 面對開發(fā)商，
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