培訓(xùn)-合同條款及談判技巧(編輯修改稿)
2025-01-23 13:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 筑面積和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。 ? 公攤面積 ： 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為 整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑 空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 六、面積方面的解釋 ? 七通一平： 是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣 通及場地平整。 七、交付條件 ? 期房： 是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán) 證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買 商品房時應(yīng)簽 《 商品房預(yù)售合同 》 。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓 花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期 房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 ? 現(xiàn)房： 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi) 者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽 《 商品房出售合同 》 。在通常意義上 指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 八、預(yù)售房和現(xiàn)房 ? 商品房住宅市場 ? 商業(yè)用房： 辦公用房（寫字樓、營業(yè)用房、商鋪） ? 商住兩用房： 既有住宅又有商業(yè)用房 ? 商住辦綜合用房： 商業(yè)、居住、辦公混合建筑 住宅： 70年 商業(yè)用房： 50年 營業(yè)用房： 40年 九、房產(chǎn)市場的分類及各自使用年限 ? 按照有關(guān)法律規(guī)定：格式條款和補(bǔ)充條款的約定不一致時，應(yīng)以 當(dāng)事人另行約定的補(bǔ)充條款為準(zhǔn)，購買商品房合同中的補(bǔ)充條款同樣 具有法律效力。 十、補(bǔ)充條款的法律定義 合同條款以及附件 合同條款性質(zhì)分 ? 特別告知：合同中關(guān)于房產(chǎn)方面的國家規(guī)定提出相關(guān)解釋和 相關(guān)提示 ? 房屋經(jīng)濟(jì) 屬性 ：該房屋本身的一些基本信息和經(jīng)濟(jì)屬性 ? 違約責(zé)任類：關(guān)于甲乙雙方合同約定的權(quán)利和義務(wù)及其違約 責(zé)任 合同條款性質(zhì)大致可分為如下 3類 第一部分：特別告知 特別告知的主要內(nèi)容是圍繞買房人在看合同文本和簽立合同前，對部分 重要內(nèi)容的告知和提示， 相當(dāng)于買房須知。 告知內(nèi)容： 注意事項： 為了避免客戶對合同的過多糾纏，注意事項可在簽約時一筆帶過，減 少客戶對這部分條款的關(guān)注度。 在簽定合同時，可以直接引導(dǎo)客戶確認(rèn)姓名與身份證號碼是否有誤， 吸引客戶注意力，跳過特別告知部分。 小技巧： 第二部分：合同簽訂雙方約定 甲方：開發(fā)商名稱及開發(fā)商信息 乙方：購房人姓名及購房人信息 合同基本內(nèi)容 合同雙方的當(dāng)事人（甲乙雙方）： ? 乙方姓名，人數(shù)的確定 ? 客戶姓名一旦確定不能更改 ? 外籍人必須填寫中文名字，后面括號內(nèi)填寫護(hù)照上的英文 名字，注意字母大小寫。 注意事項： 強(qiáng)調(diào)客戶必須仔細(xì)審核名字與身份證號碼，并幫助一起審核， 增加客戶的信任度。 小技巧： 第三部分：合同正文 合同條款 第一條 :土地取得的方式、權(quán)證、項目名、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、預(yù)售條件 解釋： 該條是對房屋所在土地的屬性作解釋，并標(biāo)明了該套房屋預(yù)售許 可證的基本信息。 第二條 :所購房位置、面積、結(jié)構(gòu)、聯(lián)結(jié) 解釋： 該條是對房屋的基本屬性作解釋，對于房屋的具體機(jī)構(gòu)及裝修則由附件二、三作詳細(xì)解釋。 注： 重點關(guān)注的是客戶所購的房號是否正確； 客戶對房屋的得房率可能產(chǎn)生疑問，需要詳細(xì)解釋 （得房率 =套內(nèi)建筑面積 /房屋建筑面積） 第三條 :單、總價以及裝修價格的約定 解釋： 該條是對房屋價格的約定，毛坯房不用計算裝修價格。 注： 在解釋該條款時應(yīng)該核驗單價與總價的關(guān)系，避免價格出錯。 第四條 :價格約定，除實測面積與預(yù)測發(fā)生誤差的情況外，不作改動 第五條 :當(dāng)實測面積與預(yù)測面積不符時的處理約定 解釋： 合同中第四、第五條所規(guī)定的是實測面積與預(yù)測發(fā)生變化時的 處理方式，并規(guī)定除此之外價格不再發(fā)生變化。 注： 通常在交房后預(yù)測面積與實測面積會存在一定誤差，因此這兩條 內(nèi)容的約定在交房時對房款的結(jié)算起到重要的作用。 第六條 :開發(fā)商監(jiān)管賬戶與帳號 解釋： 客戶支付的房款都必須匯入這個賬戶，通過國家銀行監(jiān)管而規(guī) 范開發(fā)商對房款的使用，做到?？顚Ｓ?，保障購房者的資金安全。 注： 開發(fā)商除用于支付建筑款項外，每日領(lǐng)取金額通常不能超過 5萬。 第七條 :乙方逾期付款的違約責(zé)任 解釋： 乙方必須按時支付全部房款，若逾期沒能
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