【正文】 八、第 34條：合同一式六份 解釋： 一般甲乙雙方各一份，貸款銀行一份，辦理契稅一份，房產(chǎn)交易中 心一份，物業(yè)公司各一份。 七、客戶如果要求合同上寫入花園或者是車庫使用權(quán) 解釋： 花園面積根據(jù)土地屬性可以分為兩類： ?花園住宅：即我們常規(guī)看到的獨(dú)棟別墅，花園面積可以寫入產(chǎn)證。 不可抗力法律上也有明文規(guī)定： 如地震，洪水，戰(zhàn)爭(zhēng)等等 五、第 17條： 關(guān)于裝潢設(shè)備賠付標(biāo)準(zhǔn) 解釋： 若開發(fā)商遇到一般的建筑、裝潢問題以修復(fù)為主。這也是本著合同的公平，公正性。 附件五 :前期物業(yè)管理公約 解釋：解釋合同內(nèi)沒有進(jìn)行約定的其他相關(guān)條款。 附件二 :房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖 解釋： 房屋的具體位置及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 第三十一條 :雙方合同簽定后必須按時(shí)去交易中心辦理預(yù)告登記 第三十二條 :辦理合同撤銷的約定 解釋： 辦理合同撤銷必須經(jīng)開發(fā)商書面同意，且所有合同產(chǎn)權(quán)人必須本人持身份證到交易中心簽字確認(rèn)。因此在客戶留聯(lián)系方式的同時(shí)要與客戶 確認(rèn)該地址是否可以送達(dá)。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 第二十條 :雙方權(quán)利主張時(shí)關(guān)于違約金的扣除方式 第二十一條 :對(duì)雙方單方面提出解除合同的確認(rèn)與申訴 解釋： 如本條款發(fā)生爭(zhēng)議，則需按第三十三條約定方式解決。 第十七條、第十八條 :房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)與裝修標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定 解釋： 若購房者在交房時(shí)對(duì)房屋工程質(zhì)量存在異議，則可以委托本市有相關(guān)資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè) 。 第十三條 :關(guān)于交房細(xì)節(jié)的約定 解釋： 開發(fā)商交房需提供“兩書” ： 《 青島市新建住宅質(zhì)量保證書 》和 《 青島市新建住宅使用說明書 》 。 注： 購房者不能憑此條款要求單方面解除合同。 注： 在本條款中規(guī)定了開發(fā)商可以單方面解除合同的約定。 注： 通常在交房后預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積會(huì)存在一定誤差，因此這兩條 內(nèi)容的約定在交房時(shí)對(duì)房款的結(jié)算起到重要的作用。 第二條 :所購房位置、面積、結(jié)構(gòu)、聯(lián)結(jié) 解釋： 該條是對(duì)房屋的基本屬性作解釋，對(duì)于房屋的具體機(jī)構(gòu)及裝修則由附件二、三作詳細(xì)解釋。 在簽定合同時(shí)，可以直接引導(dǎo)客戶確認(rèn)姓名與身份證號(hào)碼是否有誤， 吸引客戶注意力，跳過特別告知部分。在通常意義上 指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 七、交付條件 ? 期房： 是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán) 證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買 商品房時(shí)應(yīng)簽 《 商品房預(yù)售合同 》 。 ? 建筑面積： 各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單 元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。 ? 土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā) 權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。 ? 鋼結(jié)構(gòu)：受力構(gòu)件由鋼梁柱組成，現(xiàn)在多用于大型超市、廠房。 ? 框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁組成的承重體系，一般用于公共建 筑。 注意： ? SP要適度，最好在簽約前進(jìn)行預(yù)演，避免 SP做的過火導(dǎo)致客戶反感 ? 針對(duì)與有些難纏的客戶 , 要采取軟硬兼施 ,原則性問題絕不妥協(xié) SP 策略 ? 折扣額度：掌握好自己的底線 ? 折扣法則：總價(jià)高（數(shù)字的絕對(duì)值） 總價(jià)低（百分比） ? 折扣原則：小小大原則、大小小原則、一次出價(jià)原則 ? 零頭法則：永遠(yuǎn)不要拉零頭 ? 心理價(jià)差原則：成交價(jià)永遠(yuǎn)在客戶心理價(jià)位以上一點(diǎn)或 以下一點(diǎn) 價(jià)格策略 合同中的名詞解釋 ? 出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由 土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 合同談判中的幾種策略 哀兵策略 ? 跟客戶明確我們的角色，位低權(quán)輕，只能做解釋工作 ? 和客戶一起罵幫開發(fā)商設(shè)定合同條款的律師（可能是虛構(gòu)的），滿足客戶對(duì)合同條款不滿的發(fā)泄需求 ? 利用自己要爭(zhēng)取業(yè)績冠軍或者業(yè)績不達(dá)標(biāo)要扣錢，博取客戶同情。 ? 有強(qiáng)烈目的性： 該類客戶故意挑毛病，希望以此能在價(jià)格上爭(zhēng)取點(diǎn)優(yōu)惠，或想以對(duì)合同條件不認(rèn)可為由，推延付款日期或退房。? 合同講解與談判 北京置信 ? 了解合同條款以及附件內(nèi)容 ? 對(duì)合同中重點(diǎn)條款的理解和掌握 ? 學(xué)習(xí)合同談判中的技巧和注意事項(xiàng) 課程目標(biāo) : ? 合同條款介紹以及附件的內(nèi)容 ? 對(duì)部分重點(diǎn)條款的介紹及解釋 ? 合同談判的技巧和需要注意的問題 課程內(nèi)容 : 前期準(zhǔn)備與注意事項(xiàng) ? 邀約