【正文】 性主導商業(yè) 該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商 業(yè)經(jīng)營慘淡 消費力旺盛，可挖 掘高端消費群體 45 中原地產(chǎn) 淘金族與 高級白領 中小學生群體 44 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 一、 區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金較低，目前整體商圈經(jīng)營氛圍較弱，人流量不夠理想； 二、區(qū)域內(nèi)消費觀念較傳統(tǒng)，項目周邊區(qū)域社區(qū)配套相對成熟； 三、康王中路及離本項目較近區(qū)域存在大量待開發(fā)項目，對本項目后期穩(wěn)定經(jīng)營帶來壓力。 38 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專注 商場 名稱 地理 位置 商場 規(guī)模 功能劃分及經(jīng)營種類 主要品牌 經(jīng)營 狀況 經(jīng)營 檔次 經(jīng)營 特點 萬佳 百貨 中山 八路 10號 6層 平方米 首層：國美、屈臣氏、肯德基、美 心點心店 2~3層：華潤萬佳超市 4層：新東方英語培訓點 西區(qū) 3層：太湖酒家 東區(qū) 2層：元綠壽司店 東區(qū) 3層：洞庭土菜館 東區(qū) 4層：陽臺西餐廳（意大利、 土耳其菜） 東區(qū) 5層：牛扒城 SK SPARKLE 屈臣氏 經(jīng)營 狀況 佳， 廣場 經(jīng)常 做促 銷活 動 中低 檔次 主要依靠 中山八的 大型高尚 住宅和生 活小區(qū)， 滿足周邊 居民日常 一站式生 活消費。 專注 商場 名稱 地理 位置 商場 規(guī)模 功能劃分及經(jīng)營種類 主要品牌 經(jīng)營 狀況 經(jīng)營 檔次 經(jīng)營 特點 新大 新荔 灣商 廈 荔灣 路彩 虹橋 4層 首層：食品、煙酒、滋補品、藥 品、小五金、化妝品、日用品 2層：男士服飾、休閑服裝、鞋 類、皮具、手袋 3層：女士服裝、嬰童服裝、針織 服裝、鐘表首飾 4層：家用電器、影視音響、音像 制品、通訊器材、體育用品、文 具、床上用品等 金利來 九牧王 千色店 麥當勞等 經(jīng)營 狀況 一般 中等 檔次 傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店 品牌商家 點評：傳統(tǒng)百貨經(jīng)營備受考驗，轉(zhuǎn)型經(jīng)營勢在必行 35 中原地產(chǎn) 專注 商場 名稱 地理 位置 商場 規(guī)模 功能劃分及經(jīng)營種類 主要品牌 經(jīng)營 狀況 經(jīng)營 檔次 經(jīng)營 特點 新光 城市廣場 康王 中路 和中 山七 路交 匯處 5層總 面積 5 萬平 方米 首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表 2層：時尚女裝、配套精美飾品 3層：女裝 /女內(nèi)衣、童裝玩具、床 品 4層：男士正裝、商務休閑裝、男 士內(nèi)衣、休閑運動裝、運動用品 北區(qū)負一、二層：家樂福超市 北區(qū)一層：肯德基餐廳 北區(qū)五層：海鮮火鍋 南區(qū)一層：棒約翰、 711便利店、 仙蹤林、月半灣 南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖 南區(qū)三層：香港 NEWWAY KTV ESPRIT、 G202 Attitude 、百麗、 芭迪、周 大福、美 寶蓮、耐 克、阿迪 達斯等 經(jīng)營 狀況 日益 轉(zhuǎn)好 中等 檔次 以頻繁的促銷活動和折扣優(yōu) 惠吸引西區(qū)人氣 康王路區(qū)域主要競爭商業(yè)項目調(diào)研分析 主力商家 品牌商家 點評：主力商家作用明顯， 品牌商家歷經(jīng)洗牌 34 中原地產(chǎn) 專注 一、項目除將本項目及附近常住居民作為本項目的客戶群外，更需要 依靠自身經(jīng)營特色，吸引更多的高端目標消費群體， 以實現(xiàn)項目經(jīng)營的目標； 二、項目所在區(qū)域消費力相對旺盛，除了普通的消費者外，可 在業(yè)態(tài)組合上適合考慮“學生”這一較為特殊的消費群體； 啟示 33 中原地產(chǎn) 專注 周邊眾多 的中小學 生人群 本項目住宅 部分及康王 路區(qū)域高端 住宅小區(qū) 人群 其他特定 消費人群 康王北路區(qū)域消費力構(gòu)成 以本項目為圓心，周邊 2公里內(nèi)的 可能性 主力消費群體 32 中原地產(chǎn) 專注 荔灣區(qū)主要消費力組合 長期居住在此的“老西關” 外地來此經(jīng)商的“淘金族” 在此區(qū)域謀求發(fā)展的“白領” 荔灣區(qū)主要消費力組合 31 中原地產(chǎn) 專注 荔灣區(qū)商業(yè)格局構(gòu)成 新大新 動感 小西關 恒寶廣場 十甫名都 荔灣廣場 名匯廣場 西城都薈 30 中原地產(chǎn) 專注 機 遇 ? 本項目輻射區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營較差； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨中檔配套性業(yè)態(tài)居多，存在新商業(yè) 業(yè)態(tài)的發(fā)展空間； ? 荔灣區(qū)政府將康王路列為未來發(fā)展的重要區(qū)域之一 風 險 ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，人流量不夠理想； ? 康王路及周邊現(xiàn)在有空地以后建成項目對本項 目的沖擊； 29 中原地產(chǎn) 專注 優(yōu) 勢 ? 萬科強大的品牌號召力，抗性相對較小； ? 項目所在區(qū)域相對成熟，居住氛圍濃厚，交通便利； ? 項目輻射范圍內(nèi)高端住宅項目較多，消費力巨大； 劣 勢 ? 項目位置相對孤立，兩邊現(xiàn)營商業(yè)低檔； ? 項目所在路段商業(yè)氛圍較差，多個高層住宅項目底商 處于空置狀態(tài)； ? 項目負一層所連接的康王地下城商場經(jīng)營慘淡，一定 程度上影響本項目負一層的經(jīng)營信心； 項目 SWOT分析 28 中原地產(chǎn) 專注 Part two： 市場分析 27 中原地產(chǎn) 專注 如何實現(xiàn)最佳操作模式 前期確定策略 中原地產(chǎn) 招商 初期經(jīng)營和調(diào)整 商場經(jīng)營良好 租金提升 銷售 自身持有經(jīng)營一段時間 26 中原地產(chǎn) 專注 尋求項目最佳操作模式 銷售 不銷售 先租后售 返租銷售 直接銷售 只租不售 自身持有 Reits上市 √ X X X X 培養(yǎng)該商場的經(jīng)營，刺 激后期銷售獲得較好的回報 避免該區(qū)商業(yè)氣氛較差 的現(xiàn)狀，獲得最佳的銷售 時機； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍差，銷售 抗性大 經(jīng)營、管理成本相對過高 項目體量相對較小，裙樓