【正文】 5 中原地產(chǎn) 淘金族與 高級(jí)白領(lǐng) 中小學(xué)生群體 44 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 一、 區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金較低，目前整體商圈經(jīng)營(yíng)氛圍較弱，人流量不夠理想； 二、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)，項(xiàng)目周邊區(qū)域社區(qū)配套相對(duì)成熟； 三、康王中路及離本項(xiàng)目較近區(qū)域存在大量待開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目后期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力。 38 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專注 商場(chǎng) 名稱 地理 位置 商場(chǎng) 規(guī)模 功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類 主要品牌 經(jīng)營(yíng) 狀況 經(jīng)營(yíng) 檔次 經(jīng)營(yíng) 特點(diǎn) 萬(wàn)佳 百貨 中山 八路 10號(hào) 6層 平方米 首層：國(guó)美、屈臣氏、肯德基、美 心點(diǎn)心店 2~3層：華潤(rùn)萬(wàn)佳超市 4層：新東方英語(yǔ)培訓(xùn)點(diǎn) 西區(qū) 3層：太湖酒家 東區(qū) 2層：元綠壽司店 東區(qū) 3層：洞庭土菜館 東區(qū) 4層：陽(yáng)臺(tái)西餐廳（意大利、 土耳其菜） 東區(qū) 5層：牛扒城 SK SPARKLE 屈臣氏 經(jīng)營(yíng) 狀況 佳， 廣場(chǎng) 經(jīng)常 做促 銷活 動(dòng) 中低 檔次 主要依靠 中山八的 大型高尚 住宅和生 活小區(qū)， 滿足周邊 居民日常 一站式生 活消費(fèi)。 專注 商場(chǎng) 名稱 地理 位置 商場(chǎng) 規(guī)模 功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類 主要品牌 經(jīng)營(yíng) 狀況 經(jīng)營(yíng) 檔次 經(jīng)營(yíng) 特點(diǎn) 新大 新荔 灣商 廈 荔灣 路彩 虹橋 4層 首層：食品、煙酒、滋補(bǔ)品、藥 品、小五金、化妝品、日用品 2層：男士服飾、休閑服裝、鞋 類、皮具、手袋 3層：女士服裝、嬰童服裝、針織 服裝、鐘表首飾 4層：家用電器、影視音響、音像 制品、通訊器材、體育用品、文 具、床上用品等 金利來(lái) 九牧王 千色店 麥當(dāng)勞等 經(jīng)營(yíng) 狀況 一般 中等 檔次 傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店 品牌商家 點(diǎn)評(píng)：傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)備受考驗(yàn)，轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)勢(shì)在必行 35 中原地產(chǎn) 專注 商場(chǎng) 名稱 地理 位置 商場(chǎng) 規(guī)模 功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類 主要品牌 經(jīng)營(yíng) 狀況 經(jīng)營(yíng) 檔次 經(jīng)營(yíng) 特點(diǎn) 新光 城市廣場(chǎng) 康王 中路 和中 山七 路交 匯處 5層總 面積 5 萬(wàn)平 方米 首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表 2層：時(shí)尚女裝、配套精美飾品 3層：女裝 /女內(nèi)衣、童裝玩具、床 品 4層：男士正裝、商務(wù)休閑裝、男 士?jī)?nèi)衣、休閑運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)用品 北區(qū)負(fù)一、二層：家樂福超市 北區(qū)一層：肯德基餐廳 北區(qū)五層：海鮮火鍋 南區(qū)一層：棒約翰、 711便利店、 仙蹤林、月半灣 南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖 南區(qū)三層：香港 NEWWAY KTV ESPRIT、 G202 Attitude 、百麗、 芭迪、周 大福、美 寶蓮、耐 克、阿迪 達(dá)斯等 經(jīng)營(yíng) 狀況 日益 轉(zhuǎn)好 中等 檔次 以頻繁的促銷活動(dòng)和折扣優(yōu) 惠吸引西區(qū)人氣 康王路區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析 主力商家 品牌商家 點(diǎn)評(píng)：主力商家作用明顯， 品牌商家歷經(jīng)洗牌 34 中原地產(chǎn) 專注 一、項(xiàng)目除將本項(xiàng)目及附近常住居民作為本項(xiàng)目的客戶群外，更需要 依靠自身經(jīng)營(yíng)特色，吸引更多的高端目標(biāo)消費(fèi)群體， 以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)； 二、項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)力相對(duì)旺盛，除了普通的消費(fèi)者外，可 在業(yè)態(tài)組合上適合考慮“學(xué)生”這一較為特殊的消費(fèi)群體； 啟示 33 中原地產(chǎn) 專注 周邊眾多 的中小學(xué) 生人群 本項(xiàng)目住宅 部分及康王 路區(qū)域高端 住宅小區(qū) 人群 其他特定 消費(fèi)人群 康王北路區(qū)域消費(fèi)力構(gòu)成 以本項(xiàng)目為圓心，周邊 2公里內(nèi)的 可能性 主力消費(fèi)群體 32 中原地產(chǎn) 專注 荔灣區(qū)主要消費(fèi)力組合 長(zhǎng)期居住在此的“老西關(guān)” 外地來(lái)此經(jīng)商的“淘金族” 在此區(qū)域謀求發(fā)展的“白領(lǐng)” 荔灣區(qū)主要消費(fèi)力組合 31 中原地產(chǎn) 專注 荔灣區(qū)商業(yè)格局構(gòu)成 新大新 動(dòng)感 小西關(guān) 恒寶廣場(chǎng) 十甫名都 荔灣廣場(chǎng) 名匯廣場(chǎng) 西城都薈 30 中原地產(chǎn) 專注 機(jī) 遇 ? 本項(xiàng)目輻射區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)較差； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨中檔配套性業(yè)態(tài)居多，存在新商業(yè) 業(yè)態(tài)的發(fā)展空間； ? 荔灣區(qū)政府將康王路列為未來(lái)發(fā)展的重要區(qū)域之一 風(fēng) 險(xiǎn) ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，人流量不夠理想； ? 康王路及周邊現(xiàn)在有空地以后建成項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng) 目的沖擊； 29 中原地產(chǎn) 專注 優(yōu) 勢(shì) ? 萬(wàn)科強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，抗性相對(duì)較??； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域相對(duì)成熟，居住氛圍濃厚，交通便利； ? 項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)高端住宅項(xiàng)目較多，消費(fèi)力巨大； 劣 勢(shì) ? 項(xiàng)目位置相對(duì)孤立，兩邊現(xiàn)營(yíng)商業(yè)低檔； ? 項(xiàng)目所在路段商業(yè)氛圍較差，多個(gè)高層住宅項(xiàng)目底商 處于空置狀態(tài)； ? 項(xiàng)目負(fù)一層所連接的康王地下城商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，一定 程度上影響本項(xiàng)目負(fù)一層的經(jīng)營(yíng)信心； 項(xiàng)目 SWOT分析 28 中原地產(chǎn) 專注 Part two： 市場(chǎng)分析 27 中原地產(chǎn) 專注 如何實(shí)現(xiàn)最佳操作模式 前期確定策略 中原地產(chǎn) 招商 初期經(jīng)營(yíng)和調(diào)整 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好 租金提升 銷售 自身持有經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間 26 中原地產(chǎn) 專注 尋求項(xiàng)目最佳操作模式 銷售 不銷售 先租后售 返租銷售 直接銷售 只租不售 自身持有 Reits上市 √ X X X X 培養(yǎng)該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，刺 激后期銷售獲得較好的回報(bào) 避免該區(qū)商業(yè)氣氛較差 的現(xiàn)狀，獲得最佳的銷售 時(shí)機(jī)； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍差，銷售 抗性大 經(jīng)營(yíng)、管理成本相對(duì)過高 項(xiàng)目體量相對(duì)較小，裙樓 性質(zhì) 前期無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)商場(chǎng)的 潛在經(jīng)營(yíng)價(jià)值 25 中原地產(chǎn) 專注 主驅(qū)型裙樓 獨(dú)立型裙樓 特點(diǎn)：專業(yè)市場(chǎng)方向，以裙樓帶動(dòng)寫字樓銷售 典型案例：萬(wàn)菱廣場(chǎng) 綜合型裙樓 特點(diǎn)：類購(gòu)物中心方向，輻射人群廣 典型案例：恒寶廣場(chǎng) 特點(diǎn)：區(qū)域性高檔配套 典型案例：新光城市廣場(chǎng) 24 中原地產(chǎn) 專注 直接銷售典型案例：僑宏大廈 利潤(rùn)增值型 物業(yè)配套型 特點(diǎn)：便民服務(wù) 典型案例：天盛大廈、天寶大廈 返租銷售典型案例：名匯商廈