【正文】 洋房獨棟聯(lián)排疊加洋房項目名稱 占地面積（萬平米） 建筑面積（萬平米） 上城名筑 4 8 天華苑 麗景嘉園 西苑馨園 江東天然居 11 萬輝星城 恒大金碧天下 320 保利安寧項目 總 計 目前安寧市場開發(fā)占地面積 ，開發(fā)總建筑面積約 ，整體供應(yīng)量大，市場消化力不足。 各物業(yè)成交分析 客戶在購買該項目物業(yè)類型時，因其單價較低，主要以面積較大物業(yè)為主，將其作為提升居住品質(zhì)的第二居所。 ?獨棟別墅的面積較大，單價、總價較高，所以沒有成交。退臺洋房與多層洋房的成交比例分別為 83%、77%；合院別墅成交 80%，而寬景別墅與街墅成交比例達到 100%。 萬輝星城為全現(xiàn)房銷售，產(chǎn)品線齊全，洋房供貨量較大。 ?本次開盤主要以 測試市場和奠定市場基礎(chǔ) 為目的，開盤供貨的 物業(yè)類型齊全， 大部分物業(yè)供盤量在 50%以上，多層和公寓的供盤量達到100%。 項目名稱 萬輝星城 總體規(guī)劃 投資商 /開發(fā)商 昆明萬輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 昆明市安寧太平新區(qū) 總占地面積 2800畝 住宅建筑面積 2243587㎡ 物業(yè)類型 多層、洋房、疊加、聯(lián)排及獨棟別墅 住宅總套數(shù) 16290戶 價格 多層均價 2800元洋房均價 3200 疊加聯(lián)排均價 50007000聯(lián)排別墅均價 9000 物管費 多層 1元、洋房 ,別墅 銷售率 目前推出物業(yè)銷售 35% 使用率 / 戶型面積區(qū)間 60300㎡ 暢銷戶型 70150㎡ 開盤時間 入住時間 綠化率 38% 容積率 建筑密度 % 停車位 12475個 電話 08718612888 交付標準 毛壞 物業(yè)設(shè)施 項目內(nèi)部有商業(yè)街、中學、小學 周邊配套 目膠沒有形成配套 推廣主題 200萬平米自由之城 營銷手段 戶外、電視、車身廣告、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場營銷、活動營銷 戶型面積配比250 ㎡ 以上, 2 %200 ～250 ㎡ ,24%150 ～200 ㎡ ,24%120 ～150 ㎡ ,14%90～1 20 ㎡ , 18%60～9 0 ㎡ , 18%物業(yè)類型 單價區(qū)間（元 / m2 ） 總價區(qū)間（萬） 退 臺 2500 19~32 多 層 2500 33~41 公 寓 2500 16~31 獨 棟 11000 —— 聯(lián) 排 3500 58~59 寬 景 3700 75~76 合 院 3700 62~71 L 型 3700 77~79 街 墅 3900 無 萬輝星城一次開盤價格區(qū)間 ?房交會 期間萬輝星城開始進行 價格測試， 測試均價起價為 4000元，認購當天 公布價格 聯(lián)排3500元， 低于測試均價。其每年竣工近 38萬的旅游度假住宅對我們項目構(gòu)成較大威脅。 ?計劃每年竣工并銷售旅游度假住宅 38萬㎡，年銷售額15億元以上。 ?項目是集酒店、會議、會展、飲食、娛樂、運動、保健與商業(yè)于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)。 二 .區(qū)域競爭 恒大地產(chǎn)－金碧天下 本項目 萬輝星城 項目周邊超級大盤有 2個，在售的為萬輝星城，即將出售的為金碧天下。極少墅、 社區(qū)親情 海韻楓丹 生活方式 野鴨湖（假日小鎮(zhèn)）同德 極少墅、村上春墅 特色資源（溫泉、高爾夫） 滇池衛(wèi)城 產(chǎn)品 茉莉唐朝、同德 紫郡 多數(shù)風景可以人造，半山坡地例外 自從視野里有了 GOLF果嶺這玩意兒 坡地、半山創(chuàng)意別墅 生態(tài)、森林、山地 滇池衛(wèi)城（微風島） 味道建筑，簡單生活 天生王者基因，天生鹿港品 非主流一群的居所 高爾夫水岸別墅、島居別墅 高爾夫景觀、島嶼規(guī)劃 同德 獨棟別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢，即其品質(zhì)重點體現(xiàn)在： 身份的標簽：每戶外立面、戶型均是唯一的，擁有私家碼頭、私家果嶺、私家泳池； 花園贈送面積：大多在 1： 1以上，有些達到 1： 2（如高天流云、嶺東紫郡）； 產(chǎn)品附加值：贈送地下室或半地下室、閣樓、大露臺、大陽臺、室外門廊，多重庭院（前院、后院、內(nèi)院、側(cè)院、入戶院、空中庭院等）； 尊貴、闊綽的尺度空間：大面積雙層挑高中庭、舒適型獨棟客廳在 40㎡以上，面寬在 6米以上；大面積獨立主臥區(qū)，舒適型獨棟主臥區(qū)（含衣帽間、主衛(wèi)生間）在50㎡以上，面寬在 6米以上； 特殊的功能空間：多廳（客廳與家庭廳分離），多衛(wèi)生間，增加一些保姆房、工人房、視聽室、健身房、儲藏室、酒窖等。昆明市經(jīng)濟型獨棟比較少，目前僅有即將在 6月份推出的智者的山丘， 500— 600㎡豪華型獨棟市場供應(yīng)比較少。 茉莉唐朝 獨棟 1套 250㎡ 年后推出，具體價格未定 獨棟贈送地下室 100㎡， 下沉式庭院 一層中庭院 二層露臺、陽臺 昆明獨棟別墅產(chǎn)品分析 — 【野鴨湖】 野鴨湖產(chǎn)品附加值主要是下沉式庭院、一層中庭院，二層多個露臺、陽臺， 野鴨湖獨棟別墅： D戶型，建筑面積 ㎡ 昆明獨棟別墅產(chǎn)品分析 — 【萬輝星城】 萬輝星城，獨棟別墅： S1戶型，建筑面積 ㎡ 萬輝星城產(chǎn)品附加值主要是大型室外門廊、下沉式庭院、一層私家游泳池，二層多個露臺、陽臺，地下室不算建筑面積，贈送地下室面積 ㎡ ,通風采光俱佳，產(chǎn)品附加值較高。 項目 獨棟別墅面積（ ㎡ ） 價格（元 /㎡） 總價（萬） 西山別墅三期 252495 按均價10000元/ ㎡ 252495 海韻楓丹 、 、 、 、 1700020230 5871028 野鴨湖 、 、 5000—6000 189307 嶺東紫郡 38 42 49495 13000 501643 世林國際 340498 7800—9500 265470 極少墅 397 21000 833 萬輝星城 290、 300 80009300 230280 西山別墅三期 海韻楓丹 500萬 700萬 600萬 300萬 200萬 野鴨湖 800萬 900萬 1000萬以上 總價 極少墅 400萬 嶺東紫郡 世林國際 萬輝星城 城市別墅 郊區(qū)別墅 昆明在售獨棟別墅價格分析 昆明在售獨棟別墅價格分析 昆明市在售獨棟別墅單價最低為野鴨湖 5000— 6000元 /㎡，單價最高為極少墅 21000元 /㎡； 城市獨棟別墅的主力價格區(qū)間為17000— 20230元 /㎡，郊區(qū)獨棟別墅的主力價格區(qū)間為 7000— 9000元 /㎡，只有城市獨棟別墅價格的一半左右； 城市獨棟別墅的總價在 500— 1000萬，郊區(qū)獨棟別墅的總價在 200— 500萬，其主力價格區(qū)間在 250— 350萬； 擁有高爾夫資源的獨棟別墅價格（如春城高爾夫 15000元 /㎡）介于成熟板塊內(nèi)城市別墅與非成熟區(qū)域的郊區(qū)別墅之間，比城市獨棟別墅價格低，比郊區(qū)獨棟別墅價格高。 昆明獨棟別墅項目綠化率分析 昆明獨棟別墅項目建筑風格分析 昆明獨棟別墅建筑風格35111歐陸經(jīng)典現(xiàn)代簡約西班牙風格法式風格北美加州在所調(diào)查的昆明獨棟別墅建筑風格以現(xiàn)代簡約為主，其次是歐式建筑風格。最低為嶺東紫郡為 ,其次為高天流云為 ,其建筑密度僅為 18%,舒適度、品質(zhì)均較高。 春城高爾夫、陽光高爾夫、滇池高爾夫、溫泉山谷。 極少墅、滇池衛(wèi)城、滇池南郡、高天流云、茉莉唐朝、世博生態(tài)城。 獨棟價格在 5000—10000，總價在 200——500萬，聯(lián)排價格在4000——70000。 多為獨棟別墅和公寓的組合，有少量聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品，獨棟別墅集中在350平米左右，公寓不超過 200平米。 少量獨棟，聯(lián)排及類別墅的疊加、花園洋房較多。 第二居所，郊區(qū)別墅，近郊項目可兼作第一居所與第二居所。 位于有特殊休閑度假資源的區(qū)域，如各高爾夫球場、安寧溫泉小鎮(zhèn)。 位于昆明主城內(nèi)，交通便利、配套齊全、板塊成熟度、認知度高、滇池板塊、世博板塊。 依托良好的自然山水生態(tài)資源和區(qū)域潛在價值形成點式分布。 . 報告結(jié)構(gòu) 第一部分 宏觀環(huán)境 第二部分 競爭 第三部分 自身 用地條件 景觀分析 第四部分 客戶 第五部分 定位 第六部分 案例借鑒 第七部分 產(chǎn)品 建筑 產(chǎn)品附加 第八部分 營銷 第九部分 經(jīng)濟測算 * 20230320 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 20230320 云南房地產(chǎn)策劃代理第一品牌 一 .昆明獨棟別墅市場分析 昆明市低密度 市場分類 根據(jù)價值資源及其在市場上的不同表現(xiàn) ,可以將昆明 市低密度市場分為三類。 行業(yè)大勢處于 健康發(fā)展階段 ?昆明市場的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶，同時根據(jù)與房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密聯(lián)系的相關(guān)指標的分析，昆明房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間。 城市房地產(chǎn)市場整體特征總結(jié) ?昆明房地產(chǎn)市場目前已形成以城市中心為核心三個基礎(chǔ)不同特征各異的圈層，其中城市近郊及新城發(fā)展帶為昆明商品住宅的主要供應(yīng)區(qū)，世博園板塊、滇池板塊和廣福路新城板塊為房地產(chǎn)市場核心區(qū)域 城市房地產(chǎn) 板塊初步形成 ?昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)實需求遠大于與其經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)某鞘?，主要由于本地居民對于居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的市場需求；同時宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占比高，昆明房地產(chǎn)市場具有巨大的市場潛力。 ?整個五年規(guī)劃期內(nèi)商品房供地規(guī)模 12894畝，折合 860公頃。 ?2023年商品房建設(shè)面積 500萬平米，經(jīng)濟適用房 40萬平米。 ?滇池衛(wèi)城：占地 2500畝，分多期開發(fā)。 ?新亞洲體育城：占地 2500畝的大盤，分四期開發(fā)，一期為別墅 91套，二期、三期已經(jīng)售完，目前四期星體花園在售。據(jù)調(diào)查，在炒房的主要行為中，炒認購卡號的行為約占６％，投資性購房比例在２５％以內(nèi) 。而昆明市四季如春的氣候特點和良好的自然生態(tài)環(huán)境，特別是現(xiàn)代新昆明建設(shè)的宏偉目標，把昆明建設(shè)成為最適宜人居環(huán)境的美好前景，吸引著海內(nèi)外投資人士，外地人到昆明購房置業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢。而數(shù)據(jù)現(xiàn)在顛倒了過來，外省購房者占 22%，省內(nèi)各州市購房者退居 16%，雙方“互調(diào)”了位置。昆明樓市也已經(jīng)成為一個面對國內(nèi)為主的區(qū)域市場。再次置業(yè)原因很多， 能和老人住在一起 ，所以面積要足夠大；私密性好，環(huán)境好，自己充分放松的地方；跟客戶溝通的平臺 （占比較大比例）；擁有一座好的別墅，可以提升個人的人格魅力和展現(xiàn)自身的資產(chǎn)實力，和請朋友 /客人去高檔酒店吃飯就是不一樣 何先生 ?二次置業(yè)比例達 36%，三次置業(yè)比例達13%，再次置業(yè)比例高 ?別墅和類別墅產(chǎn)品為再次置業(yè)客戶的主要產(chǎn)品類型 ?昆明再次置業(yè)目的包括，個人生活品質(zhì)的提高，個人商務(wù)的需要，養(yǎng)老需求等多種類型 目前昆明市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可以，需求還是有很大潛力的，昆明人消費比較時髦，敢于消費，都愿意買房和車。 陳先生 目前 居住市中公寓 ，面積 200多平米。 第二套房政策： 首套 90平米以下住宅，首付不低于 20%，超過 90平米住宅首付不低于 30%； 購買第二套以上住房，首付不低于 40%； 第二套房貸款利率不低于同期基準利率的 。 聯(lián)排、疊加、雙拼別墅： 土地增值稅： (賣出價 原購入價 原購房契稅 本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅 ) (30%60%)。 別墅交易稅費 獨棟別墅： 土地增值稅： (賣出價 原購入價 原購房契稅 本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅 ) (30%— 60%)。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定， 特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、 黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。 溫家寶說，一要認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。吳邦國主持大會。 供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和 90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止