【正文】 505 153 17418 碧桂園尚東區(qū) 塘橋鎮(zhèn) 塘橋板塊 924 122 9133 十里錦繡花園 錦豐鎮(zhèn) 錦豐板塊 714 134 9927 保利熙悅 市區(qū) 城西板塊 334 135 18405 瓏樾 市區(qū) 城中板塊 267 148 19924 PART4 張家港住宅市場 /單盤項目排名情況 張家港 TOP10項目集中在市區(qū)（學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯），以改善型樓盤為引領(lǐng)；單盤枀值流速為 ㎡ /月（翡翠公館，首改型產(chǎn)品）； TOP10項目中門檻為 ，成交榜首為建収御龍灣。 去化周期 =當(dāng)前存量 /近半年的月均流速 張家港各區(qū)域庫存占比情況 各區(qū)域庫存去化周期情況（月） PART4 張家港住宅市場 /區(qū)域存量市場 目前整體存量主要集中在市區(qū)（占比 49%左右），其次為錦豐鎮(zhèn) (18%左右 ) ；市場去化情況較好，各區(qū)域庫存低位，去化周期都相對較短（樂余鎮(zhèn)以農(nóng)業(yè)為主，土地出讓較少導(dǎo)致新房供應(yīng)較慢，因此已基本無庫存）。 年份 套均面積（㎡） 2023 134 2023 142 2023 146 套均面積發(fā)化 套均面積小幅度 PART4 張家港住宅市場 /產(chǎn)品結(jié)極市場 主力自住型 90144㎡需求較為集中，其中 120144㎡戶型占比 51%，無限購政策， 180㎡以上的再改型戶型成交比例也較大，四線自住型市場，套均面積偏大（整體單價上漲對大面積產(chǎn)品影響有限）。 全年均價 12616元 /㎡ （ 2023年月均流速 ㎡） （ 2023年月均流速 ㎡） PART4 張家港住宅市場 /商品住宅市場 張家港 2023年總供應(yīng) 280萬㎡，同比增加 %，供應(yīng)增加主要在二、三季度；總成交 225萬㎡ ，同比下滑 18%；從上半年的供丌應(yīng)求至下半年的供略大于求，市場已基本穩(wěn)定，價格維持在 12500元 /㎡左右，同比漲幅明顯近17%。 40， 70 9511 54484 0 國泰紫金 2023B22A 錦豐鎮(zhèn)錦中路西側(cè) 5036 商住 。 40， 70 8800 93387 0 金廈 張地 2023A09A號 市區(qū)泗港路東側(cè) 73574 純住宅 。 70 / / / 流拍 2023B22 大新鎮(zhèn)海壩路西側(cè) 133936 純住宅 。 70 1364 256 0 聯(lián)峰 2023B29A 南豐鎮(zhèn)南豐東路南側(cè) 2956 純住宅 。 70 5620 21357 佳兆業(yè) 張地 2023A07A號 市區(qū)振興路南側(cè) 161039 商住 。 40， 70 1884 3719 0 祥盛 2023A13 市區(qū)人民西路北側(cè) 140065 純住宅 。 70 6108 28935 明湖 2023B85A 保稅區(qū)興港路東側(cè) 47236 純住宅 。 70 11322 77298 祥生 2023A23A2 市區(qū)南苑路北側(cè) 125743 商住 。 40， 70 7073 28745 盛煌 張地 2023B28A號 經(jīng)開區(qū)南湖路西側(cè) 73317 純住宅 。 70 6244 58793 石榴 2023B10B 錦豐鎮(zhèn)書院路北側(cè) 92922 純住宅 。 PART3 吳江趨勢預(yù)判 /市場預(yù)判 張家港市場情況及趨勢研判 4 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房用地 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房用地PART4 張家港土地市場 張家港 2023年推出 202萬㎡經(jīng)營性用地， 已成交 137萬 ㎡ （一宗鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流拍，多宗年底供應(yīng)土地暫未成交） ，土地市場需求仍較高，但較 2023年已有所降低（ 2023下半年起房企拿地逐漸謹(jǐn)慎）。 價格 2023年，隨高性價比項目出清、高價地逐漸入市 ，區(qū)域價格將有所上漲。 供應(yīng) 受政策及市場降溫影響，高價地項目入市將受到一定壓力，2023年供應(yīng)將有所放緩。 單盤項目層面：銷售金額前十企業(yè)多位于太湖新城及城南板塊，套均面積以 120144㎡面積段為主，整體以首改及改善型項目居多。 存量市場： 2023年下半年隨高性價項目跑量（本年庫存已基本出清），去化周期降至 ，待高價地入市，未來去化周期有所增加。 住宅市場量價： 2023年供需旺盛，高性價比項目跑量迅速；太湖新城、城南兩城鎮(zhèn)板塊市場活躍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中盛澤成交相對旺盛。 2023年吳江單盤項目銷售金額 TOP10 項目名稱 區(qū)域 板塊 成交金額（億元） 成交面積（萬㎡） 月均流速（萬㎡ /月） 成交套數(shù) 套均面積（㎡ /套） 成交均價 融創(chuàng)楓丹壹號 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 1044 127 19699 綠地旭輝吳門府 吳江區(qū) 城南板塊 824 144 20236 三千邑 吳江區(qū) 運東開發(fā)區(qū)板塊 1478 97 16771 蘇州灣天鉑 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 974 126 18901 華潤凱旋門 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 1102 129 15981 綠地江南華府 吳江區(qū) 城南板塊 1042 129 14374 北極星尚雅苑 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 724 120 20231 華潤悅府 吳江區(qū) 城南板塊 1012 105 15574 吳越錦源 吳江區(qū) 城中板塊 478 149 21859 綠地太湖東岸花園 吳江區(qū) 吳江太湖新城板塊 443 152 20703 PART3 吳江住宅市場 /單盤項目排名情況 吳江前十名項目主要集中在太湖新城板塊不城南板塊，均價大多屬于吳江中高位水平，偏向首改及再改型產(chǎn)品；全年單盤枀值銷售金額為 ，品牌房企號召力強。 去化周期 =當(dāng)前存量 /近半年的月均流速 各板塊庫存占比情況 各區(qū)域庫存去化周期情況（月） PART3 吳江住宅市場 /區(qū)域存量市場 庫存主要集中在盛澤、城南、太湖新城及汾湖等地區(qū)，近半年城南、太湖新城、城中及運東開収區(qū)流速相對較快，去化周期較短，叐上海客戶限購及網(wǎng)簽滯后影響，汾湖板塊去化周期有所延長。 14512 15454 15966 16672 19842 18063 14208 15264 14683 16304 14644 17190 PART3 吳江住宅市場 /產(chǎn)品成交結(jié)極 作為蘇州剛需置業(yè)釋放地，吳江近兩年套均面積有所縮?。粡某山唤Y(jié)極來看，雖 90120㎡仍為市場成交主力，但2023年 120㎡以下占比有所降低， 120160㎡占比同比上漲 5%，未來改善需求將逐漸顯現(xiàn)。 PART3 吳江住宅市場 /商品住宅市場 吳江商品住宅市場供需兩旺，高性價比項目跑量迅速（本年已基本出清），成交均價在政策調(diào)控下保持小幅度增長，全年同比上漲 11%。 70 10426 117337 中南 WJJ2023054 太湖新城 (松陵鎮(zhèn) )秋楓街東側(cè)龐楊路北側(cè) 02地塊 純住宅 。 70 9375 83568 0 中房 WJJ2023038 吳江高新區(qū)（盛澤鎮(zhèn)）蜆子蕩南側(cè) 3地塊 純住宅 。 70 9587 82259 0 南京安居 WJJ2023035 汾湖高新區(qū)（黎里鎮(zhèn)）五院北地塊 純住宅 。 70 7533 43375 0 平望城建 WJJ2023024 桃源鎮(zhèn)原華強物流地塊 純住宅 。 70 8926 44956 龍光地產(chǎn) WJJ2023021 平望鎮(zhèn)新百盛路東混水路北側(cè) 純住宅 。 70 2 10591 146978 聯(lián)發(fā) WJJ2023019 吳江開發(fā)區(qū)（同里鎮(zhèn)）吉市西路、運東北路 交叉口東北側(cè) 純住宅 。 70 5266 30634 新城 WJJ2023016 震澤鎮(zhèn)新中路以南永寧路以東地塊 純住宅 。 40 6179 13466 0 綠地香港 WJJ2023013 太湖新城（松陵鎮(zhèn)）秋楓街東側(cè)蘆蕩路南側(cè) 地塊 96129 純住宅 。 PART2 蘇州趨勢預(yù)判 /市場預(yù)判 吳江市場情況及趨勢研判 3 注：不含經(jīng)濟(jì)適用房用地 8月撤牌地重掛11月成功出讓 年中受鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊出讓影響，成交樓板價有所下跌 PART3 吳江土地市場 全年供地總建筑面積約 170萬㎡同比下跌 38%，平均成交樓板價 8329元 /㎡；作為近年蘇州収展的潛力區(qū)域，吳江仍保持較高需求量，除 8月兩地塊撤牌重掛外， 2023年無地塊流拍。 價格 受高價盤市場成交丌力影響，加之政策仍然相對嚴(yán)格，高價盤價格存在下探的可能，但由新房市場價格將主要受成交結(jié)構(gòu)影響，仍有上升空間。 供應(yīng) 2023年預(yù)計供應(yīng)量維穩(wěn)或小幅減少，純新盤入市量明顯增加，市場競爭將有增無減。 住宅市場 PART2 蘇州住宅市場 /小結(jié) 土地 政府年度供應(yīng)量預(yù)計 400公頃左右。 企業(yè)層面： TOP10銷售門檻被降低， TOP10企業(yè)市場份集中度一般，市場份額分散。 住宅產(chǎn)品結(jié)極：主流型面積段 90144㎡ 較為集中，且呈現(xiàn)增加趨勢；剛需小面積產(chǎn)品逐漸萎縮。 土地端：供應(yīng)端減少，成交量基本不去年持平，板塊成交呈現(xiàn)分化狀態(tài)，房企拿地回歸理性。 泱譽 相城區(qū) 高鐵新城板塊 666 120 28598 2023年蘇州單盤項目成交套數(shù) TOP10 項目名稱 區(qū)域 板塊 成交套數(shù) 成交金額（億元） 套均面積（方 /套） 成交均價（元 /㎡） 華麗家族 2023年蘇州單盤項目銷售金額 TOP10 項目名稱 區(qū)域 板塊 成交金額（億元） 成交套數(shù) 套均面積（㎡ /套） 成交均價（元 /㎡） 仁恒公園世紀(jì) 姑蘇區(qū) 護(hù)城河外板塊 737 144 35437 建發(fā)獨墅灣 吳中區(qū) 尹山湖板塊 811 179 24746 海胥瀾庭 姑蘇區(qū) 護(hù)城河外板塊 664 134 35759 鉑悅犀湖 園區(qū) 教育園區(qū)板塊 384 232 35230 華潤金悅灣 吳中區(qū) 尹山湖板塊 970 130 24019 MOC芯城匯 相城區(qū) 高鐵新城板塊 1032 119 23514 白塘壹號 園區(qū) 湖東板塊 602 133 35496 世茂銅雀臺 園區(qū) 雙湖板塊 196 387 35975 華麗家族 2023年蘇州主城區(qū)企業(yè)銷售金額排名 TOP10 排名 企業(yè)名稱 成交面積（萬㎡） 成交套數(shù) 成交均價 成交金額（億元） 2023成交金額（億元） 同比 2023年前六個月排名 排名發(fā)化 1 蘇高新 2201 24962 50% 3 ↓2 2 建發(fā) 1488 26165 75% 9 ↑7 3 新城 2596 19446 46% 6 ↑3 4 泰禾 1186 28273 776% 50 ↑46 5 世茂 646 30683 80% 16 ↑11 6 旭輝 813 29062 31% 2 ↓4 7 南山 1792 16815 39% 17 ↑10 8 路勁 1016 19932 12% 5 ↓3 9 華潤 998 24025 40% 18 ↑9 10 融創(chuàng) 592 27915 19% 8 ↓2 2023年 TOP10 房企銷售金額 占據(jù)市場份額33% PART2 蘇州住宅市場 /企業(yè)集中度 TOP10房企銷售金額占比 33%，市場集中度一般。 去化周期 =當(dāng)前存量 /近半年的月均流速 22% 28% 7% 35% 11% 各區(qū)域庫存占比情況 各區(qū)域庫存去化周期情況（月） PART2 蘇州住宅市場 /區(qū)域存量市場 目前整體存量主要集中于吳中區(qū)、相城區(qū)和新區(qū)，姑蘇、園區(qū)存量較??；新區(qū)、相城由于去化緩慢，供應(yīng)項目市場接叐度低導(dǎo)致去化周期較長，其他各區(qū)域去化周期均小于 12個月，園區(qū)市場庫存告急。 套均面積（㎡） 118 111 113 112 101 102 99 蘇州市區(qū)二手住房成交情況 蘇州市區(qū)一手 /二手住房成交占比 PART2 蘇州住宅市場 /二手房現(xiàn)象 蘇州二手房市場日趨成熟，成交量環(huán)比增加 33%，套均面積持續(xù)走低， 2023年二手房成交量繼續(xù)遠(yuǎn)超一手房， 未來剛需買二手，改善買一手 的趨勢將更加明顯。 區(qū)域 成交量 成交價 姑蘇 21% 14% 園區(qū) 66% 11% 相城 8% 2% 吳中 18% 6% 新區(qū) 34% 12% 市區(qū)各區(qū)域量價同比發(fā)化 PART2 蘇州住宅市場 /區(qū)域量價市場 除姑蘇及新區(qū)成交量同比下滑外，其他區(qū)域成交均有丌同程度增加，園區(qū)由于供應(yīng)增量成交表現(xiàn)突出，新區(qū)由于滸關(guān)項目入市多且去化丌力，存在供大于求態(tài)勢；隨著高價項目增多，各區(qū)均價都向上攀升。市場趨冷情況下，房企拿地更加理性。 9500 起拍價較高，位置偏遠(yuǎn)、地塊限制條件較多 蘇地 2023WG29號 高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)聞鼓路東南、惠昌路西南 91834 純住宅 。 21285 起拍價較高，需要配建幼兒園 蘇地 2023WG20號 吳中區(qū)開發(fā)區(qū)通達(dá)路東側(cè)、東方大道南側(cè) 227302 純住宅 。 13000 二次流拍，起拍價仍舊較高，需要配建幼兒 園、地塊丌利因素較多 蘇地 2