【正文】 概念。 總結(jié) 多層樓盤代表奧林新城 總結(jié) 小高層樓盤代表遠(yuǎn)大盛合苑 總結(jié) 超高層樓盤 代表京潤現(xiàn)代城 寫字樓 “張家口寫字樓市場正在從沉寂的價(jià)值洼地向上攀升，” 盡管到現(xiàn)在張家口市寫字樓仍處于發(fā)展的初級階段，但其已經(jīng)經(jīng)理了幾代產(chǎn)品的變遷。 在高新區(qū)的待開發(fā)區(qū)域中，以多層和小高層為主導(dǎo)。 整個(gè)市場中多層、小高層及高層的供應(yīng)量基本持平，但在未來一段時(shí)間內(nèi)高層和小高層將會占據(jù)市場主導(dǎo)，多層逐漸成為稀缺產(chǎn)品。該區(qū)域戶型仍以 70100平米的 23居為主力戶型。左庭右院為該區(qū)域內(nèi)品質(zhì)和規(guī)模較突出的項(xiàng)目，項(xiàng)目建筑形態(tài)多樣、小區(qū)園林規(guī)劃舒適靚麗，建筑密度低且定價(jià)較低，所以也吸引了很多關(guān)注的客群；該項(xiàng)目今年 5月開盤，目前起價(jià) 2280元 /平米。土地手續(xù)不完備導(dǎo)致不能貸款。 區(qū)域項(xiàng)目情況 西山區(qū) 橋西區(qū) 橋東區(qū) 高新區(qū) 西山產(chǎn)業(yè)園 區(qū)域項(xiàng)目情況 西山產(chǎn)業(yè)區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 左庭右院 位置 張家口市西山產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)東南角 建筑面積 開發(fā)商 建榮地產(chǎn) 容積率 綠化率 32% 使用率 86% 戶型 兩居三居 面積 681047平米 售價(jià) 2300元 /平米 商鋪 5000元 /平米 項(xiàng)目定位 西山產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅區(qū) 項(xiàng)目客群 園區(qū)企業(yè)職工，通泰集團(tuán)內(nèi)部員工，區(qū)縣私 營業(yè)主 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：西山園區(qū)唯一規(guī)模型配套住宅區(qū)，有小部分別墅（未開），價(jià)格低。主力戶型面積集中在 7090平米之間的 23居。 項(xiàng)目規(guī)模以 30萬平米左右為主，由于區(qū)域優(yōu)勢也不乏百萬大盤的涌現(xiàn)，如 95萬平米的鳳凰國際城和百萬平米的京潤現(xiàn)代城。 小結(jié) 近兩年來，隨著城市改造不斷成熟，該區(qū)域項(xiàng)目在市場上表現(xiàn)不錯(cuò)。 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：美式風(fēng)格新穎 /外觀漂亮 /緊鄰新一中 劣勢：位置較遠(yuǎn) /目前生活配套不完善 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 鳳凰國際城 位置 張家口市高新區(qū)朝陽西大街 建筑面積 90萬平方米 開發(fā)商 潤鴻地產(chǎn) 容積率 綠化率 28% 使用率 85% 戶型 兩居三居 面積 80－ 140平米 售價(jià) 3900元 /平米 商鋪 12023元 /平米 項(xiàng)目定位 大型人文宜居社區(qū) 項(xiàng)目客群 回遷戶 /地緣情結(jié) /中低端消費(fèi)群 /外區(qū)縣投資客戶 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：戶型好 /規(guī)模大 /緊鄰南站有投資價(jià)值 劣勢：工期長 /回遷戶多 /購房人群素質(zhì)較差 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 金鷹花園 位置 高新區(qū)勝利中路主干道東側(cè) 建筑面積 36萬平方米 開發(fā)商 金鷹房地產(chǎn) 容積率 綠化率 38% 使用率 80% 戶型 兩居三居四居 面積 80－ 160平米 售價(jià) 4400元 /平米 商鋪 14000元 /平米 項(xiàng)目定位 城市中的花園，花園中的家園 項(xiàng)目客群 本地居民為主，附近企業(yè)職工 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：戶型好 /規(guī)模大 /綠化高 /小區(qū)環(huán)境好 劣勢：建設(shè)緩慢 / 居住人群素質(zhì)偏低 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 京潤現(xiàn)代城 位置 朝陽西大街（緯三路）與濱河路交匯帶 建筑面積 103萬平方米 開發(fā)商 京潤房地產(chǎn) 容積率 綠化率 35% 使用率 82% 戶型 兩居三居 面積 售價(jià) 4000元 /平米 商鋪 13000元 /平米 項(xiàng)目定位 獨(dú)具特色的新古典主義風(fēng)格高端住宅 項(xiàng)目客群 新婚房，本地改善性住房，外區(qū)縣投資客戶 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：規(guī)模大 /戶型好 /銷售公司較為專業(yè) 劣勢：區(qū)位較遠(yuǎn) /目前生活配套不齊全 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 龍興第一城 位置 火車南站東 800米 建筑面積 開發(fā)商 龍興宏基房地 產(chǎn) 容積率 綠化率 % 使用率 80% 戶型 兩居三居四居 面積 98300平米 售價(jià) 4000元 /平米 商鋪 13000元 /平米 項(xiàng)目定位 緊鄰規(guī)劃中的京張城際鐵路，現(xiàn)房，投資居 住兩相宜 項(xiàng)目客群 中低端客戶消費(fèi)群體 /回遷戶 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：現(xiàn)房 /區(qū)位有投資價(jià)值 劣勢：區(qū)位較遠(yuǎn) /目前生活配套不齊全 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 天人 .名仕樂居 位置 清水河南路 81號 建筑面積 開發(fā)商 天人房地產(chǎn) 容積率 綠化率 34% 使用率 83% 戶型 兩居三居四居 面積 50187平米 售價(jià) 4200元 /平米 商鋪 14000元 /平米 項(xiàng)目定位 全市首家 29萬平米高端宜居型城市綜合體 項(xiàng)目客群 中端客戶消費(fèi)群體 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：現(xiàn)房 /區(qū)位有投資價(jià)值 /位置較好 劣勢：推廣力度不大 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 鉆石花園 位置 清水河與緯三路交叉口東３００米 建筑面積 210000平米 開發(fā)商 東南房地產(chǎn) 容積率 綠化率 30% 使用率 82% 戶型 兩居三居四居 面積 50187平米 售價(jià) 4200元 /平米 商鋪 12023元 /平米 項(xiàng)目定位 稀缺的宜居地塊；超大規(guī)模的居家休閑社區(qū) 項(xiàng)目客群 煙廠職工占多數(shù)，中端消費(fèi)群 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：發(fā)展?jié)摿Υ?/環(huán)境好 /規(guī)模大 /煙廠團(tuán)購 劣勢：位置相對偏遠(yuǎn) 區(qū)域項(xiàng)目情況 高新區(qū)住宅調(diào)研 7% 56% 18% 19% 項(xiàng)目體量 10萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬平米以上 0 2 4 6 810萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬以上 銷售周期 18個(gè)月 15個(gè)月 12個(gè)月 通過上表我們可以看出高新區(qū)樓盤項(xiàng)目體量主要在 20萬 30萬平米之間， 30萬平米以上的社區(qū)逐漸開始增多，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn) 2個(gè)近百萬平米的大盤，充分說明了該區(qū)域?yàn)閺埣铱诜康禺a(chǎn)最為活躍的區(qū)域，也是未來發(fā)展空間最大的區(qū)域。該區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的期房、現(xiàn)房仍以 7090平米的經(jīng)濟(jì)型 23居和 90100平米的舒適 23居室為主， 70平米以下和 110平米以上的戶型，因市場需求和購買力等問題決定該類戶型配置較少。區(qū)域供應(yīng)主要集中在西壩崗沿路的賜山大街和祭風(fēng)臺大街，規(guī)模以 1020萬平米的項(xiàng)目為主，目前多層價(jià)格集中在 4100元 /平米左右，高層均價(jià)約在 4000元 /平米左右，供應(yīng)均衡。 小結(jié) 橋西區(qū)作為舊城改造的重點(diǎn)，多層為主高層為輔的項(xiàng)目形態(tài)。麗景園 位置 橋西區(qū)賜兒山大街南瓦盆窯 19號 建筑面積 開發(fā)商 橋西區(qū)房地產(chǎn) 容積率 綠化率 % 使用率 80% 戶型 兩居三居 面積 67140平米 售價(jià) 4050元 /平米 商鋪 15000元 /平米 項(xiàng)目定位 中高檔次大型社區(qū) 項(xiàng)目客群 橋西區(qū)委家屬樓 /相對中上等消費(fèi)群 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：開發(fā)商品牌 /物業(yè)好 /質(zhì)量好 /規(guī)模大 劣勢：緊鄰大路周邊環(huán)境嘈雜 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋西區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 天秀花園 位置 橋西區(qū)高家屯 建筑面積 75萬平米 開發(fā)商 中房集團(tuán) 容積率 3 綠化率 25% 使用率 85% 戶型 一居兩居三居 面積 60130平米 售價(jià) 4000元 /平米 商鋪 15000元 /平米 項(xiàng)目定位 普通住宅，面向中低端消費(fèi)群體 項(xiàng)目客群 普通工薪階層 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：配套齊全 /現(xiàn)房 劣勢：周邊環(huán)境嘈雜，居住人群素質(zhì)偏低 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋西區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 西澤園 位置 張家口市橋西區(qū)串窯街 建筑面積 35萬平方米 開發(fā)商 康泰爾房開 容積率 綠化率 38% 使用率 85% 戶型 一居兩居三居 面積 60200平米 售價(jià) 4000元 /平米 商鋪 14000元 /平米 項(xiàng)目定位 福地核心，傳世名宅 項(xiàng)目客群 有地緣情節(jié)的客戶，中端消費(fèi)群體 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：配套齊全 /現(xiàn)房 劣勢：臨外環(huán)主路聲音嘈雜，規(guī)劃較亂 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋西區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 遠(yuǎn)大盛和苑 位置 橋西區(qū)西苑中路 21號 建筑面積 30萬平米 開發(fā)商 遠(yuǎn)大房地產(chǎn) 容積率 綠化率 30% 使用率 80% 戶型 一居兩居 三居四居 面積 50170平米 售價(jià) 4300元 /平米 商鋪 15000元 /平米 項(xiàng)目定位 橋西唯一成熟社區(qū)，現(xiàn)房發(fā)售 項(xiàng)目客群 地緣情結(jié) /首次購房 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：配套齊全 /現(xiàn)房 /綠化好 劣勢：位置相對稍差 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋西區(qū)住宅調(diào)研 8% 60% 28% 4% 項(xiàng)目體量 10萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬平米以上 0 2 4 6 810萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬以上 銷售周期 18個(gè)月 15個(gè)月 12個(gè)月 通過上表我們可以看出橋西區(qū)樓盤項(xiàng)目體量主要在 20萬 30萬平米之間， 30萬平米以上的社區(qū)逐漸開始增多，但區(qū)域內(nèi)還未出現(xiàn)大體量樓盤。隨著河北永興房地產(chǎn)開發(fā)的維多利亞廣場的建設(shè)開盤橋東房價(jià)將被進(jìn)一步推高。 整個(gè)橋東區(qū)戶型面積配比因各項(xiàng)目定位不同，面積劃分差別較大，但各項(xiàng)目的主力戶型仍以 70120平米 的南北通透的 23居室為主。 該區(qū)域的項(xiàng)目供應(yīng)主要集中在陵園路區(qū)域和紅旗樓區(qū)域，供應(yīng)體量以 20萬平米左右的項(xiàng)目為主， 10萬平米左右的項(xiàng)目為輔，體量較大的是 38萬平米的上東紅郡和 25萬平米的龍山水郡。 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：戶型好 /準(zhǔn)現(xiàn)房 劣勢：回遷戶較多 /規(guī)模小 /綠化面積少 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋東區(qū)住宅調(diào)研 20% 50% 13% 17% 項(xiàng)目體量 10萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬平米以上 0 2 4 6 810萬平米 20萬平米 30萬平米 30萬以上 銷售周期 18個(gè)月 15個(gè)月 12個(gè)月 通過上表我們可以看出橋東區(qū)樓盤項(xiàng)目體量主要在 20萬 30萬平米之間， 30萬平米以上的社區(qū)逐漸開始增多，在橋東百萬平米社區(qū)的出現(xiàn)將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)快速發(fā)展，從銷售周期上看一般項(xiàng)目均維持在 1518個(gè)月的銷售周期內(nèi)，充分說明市場消化能力旺盛。 項(xiàng)目客群 中高端消費(fèi)群體 優(yōu)劣勢 優(yōu)勢：規(guī)劃好 /綜合體 /戶型好 /環(huán)境好 /位置好 /屬最高檔次樓盤 劣勢：價(jià)位高 /工期長 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋東區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 張?jiān)鲁? 位置 張家口市勝利南路 2號 建筑面積 13萬平方米 開發(fā)商 張恒新城房地 產(chǎn) 容積率 2 綠化率 40% 使用率 80% 戶型 兩居三居 花園洋房 面積 90300平米 售價(jià) 4100元 /平米 商鋪 15000元 /平米 項(xiàng)目定位 張家口高板花園洋房社區(qū) 項(xiàng)目客群 中端消費(fèi)群體，附近拆遷戶。 區(qū)域項(xiàng)目情況 地域 代表項(xiàng)目 橋東區(qū) 容辰莊園、維多利亞廣場、上東紅郡等 橋西區(qū) SOHO國際，尚峰國際、弘鼎莊園等 高新區(qū) 京潤現(xiàn)代城、新東亞時(shí)代廣場、鳳凰國際城等 西山區(qū) 左庭右院、新錦園、萬和家苑 住宅項(xiàng)目 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋東區(qū) 橋西區(qū) 橋東區(qū) 高新區(qū) 西山產(chǎn)業(yè)園 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋東區(qū)住宅調(diào)研 序列 項(xiàng)目 建筑形態(tài) 主力戶型 面積 銷售均價(jià) 物業(yè) 1 容辰莊園 綜合（小高層） 二三居 120 5900 2 佳境天城 多層 /小高層 二三居 113 4000 3 林里嘉苑 多層 /小高層 二三居 120 3750 未定 4 龍山水郡 多層 /小高層 二三居 131 4300 未定 5 鵬躍龍城 多層 /小高層 二三居 120 4500 未定 6 山語華庭 多層 /小高層 二三居 120 4300 7 上東紅郡 多層 /小高層 二三居 144 4300 8 維多利亞廣場 綜合（小高層） 二三居 137 未開盤 未定 9 張恒新城 綜合（小高層） 二三居 126 4100 未定 10 中勝云城 多層 /小高層 二三居 100 3800 未定 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋東區(qū)住宅調(diào)研 項(xiàng)目名稱 容辰莊園 位置 張家口紅旗樓 1號 建筑面積 開發(fā)商 方正房地產(chǎn) 容積率 綠化率 30% 使用率 80% 戶型 二居三居復(fù)式 面積 120300平米 售價(jià) 6000元 /平米 商鋪 30000元 /平米 項(xiàng)目定位 張家口市中心的主要景觀之一。 區(qū)域項(xiàng)目情況 橋西區(qū) 橋東區(qū) 高新區(qū) 西山產(chǎn)業(yè)園 張家口房地產(chǎn)市場情況調(diào)研共采樣調(diào)研 33個(gè)項(xiàng)目。 ? 2023年市政府決定將城南部緯一路至緯三路之間作為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，