【正文】 成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。 項(xiàng)目開發(fā)早期，由于市場(chǎng)不成熟，可先引進(jìn)幾家汽車專賣店，一方面可增加收益，同時(shí)吸引人氣，遠(yuǎn)期視市場(chǎng)情況也較易調(diào)整功能，或者建設(shè)室內(nèi)網(wǎng)球館用于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 按規(guī)劃平整汽車 4S 店地盤，事后由汽車廠家或經(jīng)銷商自行設(shè)計(jì)與建設(shè)。 第三層：家居專營(yíng)店等。 第一層：日用品超市、運(yùn)動(dòng)用品專賣店等。 第三層：品牌家私：客廳家私、臥房家私、書房家私、兒童房家私等。 第一層：品牌建材：陶瓷、衛(wèi)浴、地板、櫥柜 五金、吊頂、墻紙等。同時(shí)要根據(jù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置模式來(lái)規(guī)劃場(chǎng)地或店鋪。 廣州宏達(dá)工程宏問(wèn)有限公司 18 商業(yè)中心每層 6,000 平方米，層高 5 米，荷載 450 公斤 /平方米，柱距 8 米，共三層。 商業(yè) 街或商業(yè) 中心（ 1 座 /18,000 ㎡）。 ? 商務(wù)中心。 ? 洗浴中心。 ? 茶藝棋牌館。 ? 多功能會(huì)議廳。 基本功能有： ? 客房 330350 間。 在 有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地上開發(fā)建設(shè)一座中型酒店， 框架 參照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，裝修在前期按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以后在周邊市場(chǎng)成熟后再升級(jí)為四星。 商業(yè)板塊 根據(jù)市場(chǎng)的需求，建設(shè)星級(jí)酒店、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)用品專營(yíng)店、商業(yè)街 （城）、停車場(chǎng)等，選定的目標(biāo)顧客為戶外運(yùn)動(dòng)者和附近小區(qū)消費(fèi)者，將運(yùn)動(dòng)與休閑相結(jié)合，在項(xiàng)目中建設(shè)商用物業(yè)。 成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。 將一般的全民健身廣場(chǎng)通過(guò)增加戶外拓展訓(xùn)練設(shè)施（障礙物、攀巖墻等），提高體育場(chǎng)地的使用率，并對(duì)接新興的戶外拓展訓(xùn)練市場(chǎng) ，以團(tuán)體 客戶為主，與酒店內(nèi)的住宿、餐飲、休閑等功能配套 。 在四星級(jí)酒店外，建設(shè)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池 1 個(gè)， 由酒店統(tǒng)一管理 。 結(jié)合高爾夫會(huì)所 ，建設(shè)室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng) 4 個(gè)，可夜間使用。 在綜合體育館外建設(shè)室外標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng) 2 個(gè)，可夜間使用。場(chǎng)地可夜間使用。 （ 2） 綜合體育館（ 1 座 /6,000 ㎡）。 主要用以運(yùn)營(yíng)的設(shè)施有： （ 見附圖“功能布局構(gòu)思圖” ） （ 1）高爾夫球練習(xí)場(chǎng)（ 1 個(gè)）。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)各體育設(shè)施，主要為民眾平時(shí)健身運(yùn)動(dòng)服務(wù)；兼顧舉辦中小型的體育比賽及文化娛樂(lè)活動(dòng)；兼顧戶外拓展運(yùn)動(dòng)。 項(xiàng)目功能定位構(gòu)思 運(yùn)動(dòng)板塊 重新調(diào)整體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施的布局，選定的目標(biāo)顧客為 成都市喜愛(ài)戶外運(yùn)動(dòng)一成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。 項(xiàng)目的基本操作思路分析 根據(jù)本項(xiàng)目與周邊環(huán)境的實(shí)際情況，通過(guò)綜合貴司的標(biāo)書要求及相關(guān)負(fù)責(zé)人意見與我司的專業(yè)判斷，我司認(rèn)為成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)總體運(yùn)營(yíng)的基本操作思路如下： 將本項(xiàng) 目打造成為集“康體住娛商宴”一體化，“吃喝練玩賞購(gòu)”一條龍的復(fù)合型商業(yè) 運(yùn)動(dòng) 場(chǎng)所 ； 重新整合項(xiàng)目規(guī)劃，使項(xiàng)目?jī)?nèi)的體育設(shè)施與市場(chǎng)對(duì)接，增加項(xiàng)目功能配套設(shè)施，盡量滿足周邊消費(fèi)者日益對(duì)加強(qiáng)自身身體健康鍛煉的需要，同時(shí)也為開發(fā)商創(chuàng)造更高、更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 項(xiàng)目 投資 以 BOT 模式運(yùn)作，主體功能為面向全民健身服務(wù)的體育措施，具有很強(qiáng)的社會(huì)公益性 ， 與一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有很大區(qū)別 ； 本項(xiàng)目周邊 雖有幾個(gè)成規(guī)模的 住宅小區(qū)，但多為新區(qū)及老城區(qū)居民安置小區(qū)， 消費(fèi)力較弱，距本項(xiàng)目一公里以外雖有幾個(gè)高尚樓盤，但對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度非常低， 人氣的增旺仍需時(shí)日； 限于本項(xiàng)目整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)的限制，重新策劃后 可用于增加經(jīng)濟(jì)收益的 物業(yè) 不多，難于形成大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益， 不利于吸引大型品牌運(yùn)營(yíng)商入駐，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的短期風(fēng)險(xiǎn)較大 ； 成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。 項(xiàng)目周邊日益增多的人口及便利的交通環(huán)境使本項(xiàng)目體育功能定位成為該片區(qū)的必然配套，同時(shí)也為項(xiàng)目今后的投入運(yùn)作帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)和良好的經(jīng)濟(jì)收益 ，項(xiàng)目長(zhǎng)期效益看好 。我司的專案小組經(jīng)過(guò)研究分析， 初步認(rèn)為 本項(xiàng)目 具有 以下 幾方面 的優(yōu)、劣勢(shì)： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū)內(nèi)，地段優(yōu)越，前景看好，而且是成都市規(guī)劃向東發(fā)展的重要區(qū)域之一； 成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。 項(xiàng)目 所在地 周邊 根據(jù)成都市規(guī)劃，將來(lái)以發(fā)展居住房地產(chǎn) 項(xiàng)目 為主，但目前人氣明顯不足 。 項(xiàng)目早已建成，但因 功能與市場(chǎng)脫節(jié)、 宣傳 推廣方面或種種其它 原因致使該項(xiàng)目沒(méi)能發(fā)揮應(yīng)有的城市配套功能，而且項(xiàng)目知名度非常低 。 廣州宏達(dá)工程宏問(wèn)有限公司 13 第 二 部分 項(xiàng)目定位初步建議 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 經(jīng)過(guò)對(duì)成都市錦江區(qū)原錦江體育 公園周邊實(shí)地調(diào)研，我司專案小組通過(guò)研究分析認(rèn)為 ，目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀主要呈現(xiàn)以下幾方面： 項(xiàng)目位于成都市南三環(huán)二段（嬌子立交橋與琉璃立交橋之間）路段，隸屬錦江區(qū)，該區(qū)系成都市老城區(qū)，也是成都市向東發(fā)展的主要區(qū)域之一。 廣州宏達(dá)工程宏問(wèn)有限公司 11 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)要素及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)訂立 ? 景觀分析與規(guī)劃 ? 交通規(guī)劃 ? 項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃 營(yíng)銷策劃和實(shí)施管理 物業(yè)包裝策劃 ? 視覺(jué) VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 建議 ? 工地現(xiàn)場(chǎng)形象誘導(dǎo) ? 工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) 建議 市場(chǎng)推廣和銷售計(jì)劃 ? 各銷售期的營(yíng)銷策略擬定 ? 銷售形式 ? 銷售渠道選擇 ? 營(yíng)銷計(jì)劃安排 ? 營(yíng)銷費(fèi)用安排 促銷手段策劃 ? 廣告策劃 ? 展銷會(huì) 策劃 ? 慶典儀式策劃 ? 促銷方法設(shè)計(jì) 物業(yè)管理模式策劃 ? 物業(yè)管理的前期介入 ? 管理費(fèi)的確定 ? 具體對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的建議 成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。 成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。 —— 銷售 和招商 進(jìn)度控制 ： 就是注意防范銷售階段性問(wèn)題，對(duì)不同階段的營(yíng)銷進(jìn)度進(jìn)行控制，保持本項(xiàng)目持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，隨著銷售過(guò)程的不斷深入，以及營(yíng)銷策略的不斷調(diào)整，價(jià)格的調(diào)整也變得很有必要。 營(yíng)銷實(shí)施 —— 價(jià)格策略的調(diào)整 ： 隨著供求關(guān)系的變化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，價(jià)格也就有成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。 —— 運(yùn)行監(jiān)控 ： 主要是商務(wù)方面內(nèi)外體系的監(jiān)控與調(diào)整。 實(shí)施管理 ? ? 價(jià)值實(shí)現(xiàn)階段 工程實(shí)施 —— 專業(yè)調(diào)整 ： 在施工與銷售中對(duì)物業(yè)需求條件的具體確定和變化應(yīng)及時(shí)對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行調(diào)整，沒(méi)有策劃的調(diào)整很容易造成治好腳痛引起頭痛的局部行為，因此必須在前期策劃的方向下統(tǒng)籌考慮、系統(tǒng)處理。 營(yíng)銷及市場(chǎng)推廣計(jì)劃 擬定物業(yè)定位和物業(yè)包裝原則，市場(chǎng)營(yíng)銷及推廣計(jì)劃，包括價(jià)格策略、廣告策略以及銷售策略 等 。 項(xiàng)目合同及計(jì)劃部署 成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。經(jīng)過(guò)各專業(yè)策劃的鋪位、設(shè)備布置后，才能進(jìn)行建筑布置。 詳細(xì)策劃 ? ? 保障成功階段 專項(xiàng)功能策劃 這里的專業(yè)策劃是指對(duì)商業(yè)、酒店 、體育設(shè)施 等專項(xiàng)功能體系的策劃，需要達(dá)到初步設(shè)計(jì)的詳細(xì)程度。 廣州宏達(dá)工程宏問(wèn)有限公司 7 概念策劃 ? ? 價(jià)值發(fā)現(xiàn)階段 開發(fā)概念策劃 即開發(fā)模式策劃，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目市場(chǎng)定位、 業(yè)態(tài)規(guī)劃 、 建筑概念風(fēng)格、項(xiàng)目發(fā)展階段規(guī)劃、 資金籌措計(jì)劃、 項(xiàng)目管理模式及組織等。 注：涂黑的部分是我方 在本項(xiàng)目中應(yīng) 承擔(dān)的工作重點(diǎn)。它與具體的設(shè)計(jì)與施工事務(wù)脫離開來(lái)，緊緊抓住項(xiàng)目的方向，保證項(xiàng)目有效地運(yùn)行并達(dá)到或超出預(yù)期的收益。 成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。我們十年成功經(jīng)驗(yàn)和聲譽(yù)，積累在正謀奇勝之道中。 建設(shè)策劃的宗旨 ? ? 保障成功 一般認(rèn)為完整的規(guī)范的工程運(yùn)作可能對(duì)質(zhì)量保障有 作用，也能節(jié)省經(jīng)費(fèi)，其實(shí)最主要的是我們擁有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品流水線工廠式生產(chǎn)的積累，不單是省錢保障質(zhì)量，也縮短了時(shí)間，贏得了房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的先機(jī)，降低了房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 全程控制策劃的實(shí)踐論 開發(fā)概念策劃的宗旨 ? ? 贏在開始 打破傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以市場(chǎng)需求為終極目標(biāo)，以開發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)來(lái)分析產(chǎn)品，作為概念策劃指導(dǎo)、控制設(shè)計(jì)行為及其結(jié)果，不讓設(shè)計(jì)行為從利潤(rùn)中心思想漂移，讓 建筑 設(shè)計(jì)一開始即為贏利服務(wù)。 廣州宏達(dá)工程宏問(wèn)有限公司 5 說(shuō)，對(duì)土地價(jià)值的挖掘，即是對(duì)金 錢和價(jià)值的認(rèn)識(shí)。商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)的價(jià)值不同，從而為發(fā)展商、消費(fèi)者、投資者和經(jīng)營(yíng)者提供了共贏的場(chǎng)所。不同的價(jià)值觀賦予土地不同的靈魂，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的不同。價(jià)值和金錢都是一種觀念，價(jià)值處于波動(dòng)之中，房地產(chǎn)也處于波動(dòng)之中。在商用物業(yè)房地產(chǎn)實(shí)踐中和商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，全程控制策劃較好地解決了上述問(wèn)題。另一方面商用物業(yè)的需求是經(jīng)營(yíng)需求，對(duì)交通條件、周邊環(huán)境、商業(yè)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模的要求依存度高。 商用物業(yè)的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)中最具挑戰(zhàn)性的類別，風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)高，復(fù)雜性、專業(yè)性要求高。它以土地所在地區(qū)的市場(chǎng)成熟度、有效市場(chǎng)需求力、發(fā)展商實(shí)力、工程技術(shù)為邊界條件，全過(guò)程適應(yīng)市場(chǎng)需求，動(dòng)態(tài)中控制各條件，適時(shí)轉(zhuǎn)化為收益的實(shí)現(xiàn)、資本的回報(bào)與增值。 成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及商業(yè)設(shè)施全程控制策劃服務(wù)建議書 廣州宏一投資策劃咨詢有限公司 amp。 我方專案小組 于 4 月 24 日至 26日對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行了實(shí)地考察 ，對(duì) 成都地區(qū)及 周邊市場(chǎng)進(jìn)行了初步調(diào)研， 并與貴司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了多次溝通交流， 在此基礎(chǔ)上，我方提出在本項(xiàng)目的開發(fā) 及營(yíng)銷 過(guò)程中采用“全程控制策劃”的模式， 并進(jìn)一步結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況和我們操作商業(yè)項(xiàng)目全程策劃的豐富經(jīng)驗(yàn)，完成了本建議書， 希望與貴司就本項(xiàng)目的整體運(yùn)作達(dá)成更進(jìn)一步的合作，為實(shí)現(xiàn)成都錦江先鋒體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益利潤(rùn)最大化而努力。 廣州宏達(dá)工程宏問(wèn)有限公司 2 第三部分 概念策劃階段的工作計(jì)劃 ................................... 20 現(xiàn)