【正文】 50%補貼，業(yè)主承 擔 50%，第五年按 20%，業(yè)主承擔 80%，第六年開始不在給予補貼，用五年時間完成補貼過渡。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 銀典物業(yè) 品質(zhì)卓越 19 政府補貼安置房款的使用途徑 建議 本項目由于拆遷安置需要，政府給予每戶拆遷安置家庭給予政府補貼 2 萬元，如何最大程度的發(fā)揮該筆費用的使用功能，讓業(yè)主普遍感覺到政府的關(guān)懷和倡導和諧的安居生活氛圍，我公司認為“細水長流”的方式最能夠發(fā)揮該筆費用的使用功效！ 2萬元的安置補償費用 是政府的一項優(yōu)惠措施 ，如果一次性的發(fā)放給安置戶， 由于費用不高，業(yè)主也不會 太在意節(jié)約這筆費用，很可能會在很短時間內(nèi)花完這筆費用，但業(yè)主卻忽略了居家生活的必要開支等重大問題，會給自己家庭留下一個很重的包袱，這些問題業(yè)主考慮不到，但作為小區(qū)的管理與服務者及政府主管部門必須要慎重考慮！業(yè)主一旦沒有了生活收入，就會拖欠相應的費用， 會給小區(qū)物業(yè)管理及政府職能部門的工作帶來被動局面，也會影響小區(qū)的安定團結(jié)、和諧生活及物業(yè)管理服務品質(zhì)。 (三 ) 物業(yè)管理收費設想 實施 “ 一卡通 ” 繳 費系統(tǒng) 根據(jù)安置房 業(yè)主文化素質(zhì)不高、繳費意識淡漠 的管理特點，我公司擬 引進深圳先進的費用收繳模式，即 在交房前組織供水、供電、供氣、有線電視、銀行等部門進行溝通，為每位業(yè)主辦理一個統(tǒng)一的銀行存折，相關(guān)費用由相關(guān)服務單位每月以通知單的形式通知業(yè)主，業(yè)主根據(jù)自己情況，每月在指定的銀行存入一定金額的現(xiàn)金，相關(guān)單位每月通過銀行劃帳的形式實施收費業(yè)務。另外，在設備運行的初期，本公司特別注重設備的“磨合期”運行，通過“磨合期”的增減負荷法，使設備磨合良好、狀態(tài)優(yōu)良， 大大延長了設備的使用壽命。該制度為本公司首創(chuàng)，在全國享有盛譽。 “ 橋南片區(qū) C2 安置房 ”物業(yè)的設備 智能化程度高，因此設備的 管理是物業(yè)管理實質(zhì)好的首要標準，設備管理的優(yōu)劣直接影響到 業(yè)主 生活的水準，物業(yè)管理的運行成本，物業(yè)的升值保值。 （４） 強化 地下管網(wǎng)、工程 設備檔案的建立與完善 由于 “ 橋南片區(qū) C2 安置房 ” 均為高層建筑，地下管網(wǎng)復雜，工程設備多，施工工序多、時間長，難免會對原有設計圖紙進行設計變更，但如果現(xiàn)場管理不到位會遺漏掉很多變更資料，這將會給后期的管理與 維護工作帶來很大不便，所《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 銀典物業(yè) 品質(zhì)卓越 18 以，加強對地下管網(wǎng)的施工跟進，及時了解掌握現(xiàn)場情況，并收集相關(guān)圖紙和資料，建立完整的地下管網(wǎng)系統(tǒng)記錄和工程設備安裝運行調(diào)試記錄，把變更后的管網(wǎng)實際走向、控制閥門的安裝位置全部標識清晰，確保后期管理不會脫節(jié)。六是建立裝修驗收機制，對驗收不合格的裝修工程，物業(yè)公司會提醒業(yè)主與裝修交涉，必要時物業(yè)公司出面協(xié)調(diào)解決。四是 指定專人進行裝修巡查管理工作，及時發(fā)現(xiàn)、解決業(yè)主裝修過程中遇到的問題，把違章裝修的苗頭控制在實施之前，減少類似的矛盾發(fā)生。二是在業(yè)主正式辦理裝修手續(xù)時，與業(yè)主簽定相關(guān)的《裝修管理公約》、《裝修承諾書》，與業(yè)主明確哪些裝修不能做，讓業(yè)主心中有數(shù)。我公司擬采取“唱諾制”狠 抓違章裝修問題。我們會采用“一站 式”交房流程為業(yè)主提供交房服務，交房的全部手續(xù)在一個地點辦理完畢，并全程陪同業(yè)主驗收房屋，順利完成房屋交接。通過信息化辦公平臺，及時傳遞維修信息，并建立維修回訪機制，最終達到維修工程件件《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 銀典物業(yè) 品質(zhì)卓越 17 有落實，業(yè)主滿意的效果。徹底消除業(yè)主看到自己的房屋有瑕疵、存在質(zhì)量問題留下的陰影，樹立良好的“政府優(yōu)質(zhì)工程形象”，努力減少房屋質(zhì)量方面的投訴 （詳見接管驗收標準作業(yè)規(guī)程） 。 “ 橋南片區(qū) C2 安置房 ” 社區(qū)面積大，交房時間集中、規(guī)模大，工程遺留問題多、維修集中，這些是 物業(yè)公司要 非常重視的問題，也是考驗物業(yè)公司真正實力和技能的重要工作，一旦處理不好，容易引發(fā)群體事件。再次，要讓業(yè)主逐步明白社區(qū)是全體業(yè)主的，全體業(yè)主除了享有各自的權(quán)利以外，更重要的也要遵守相關(guān)義務，否則自己的權(quán)利也有被別人侵占的危險，只有大家都認真履行了義務，才能更好的享受到權(quán)利。 首先， 要 通過社區(qū)宣傳欄開辟物業(yè)管理專欄，用圖文并茂的形式將物業(yè)管理方面的法律法規(guī)進行有效的 宣傳，讓業(yè)主逐步懂得什么是物業(yè)管理、業(yè)主與權(quán)利與義務、如何召開業(yè)主大會、《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 銀典物業(yè) 品質(zhì)卓越 16 如何監(jiān)督物業(yè)管理的工作、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、公共部位與業(yè)主的關(guān)系等法律法規(guī)常識。 （２）注重社區(qū)文化 在管理服務中，一開始即將倡導“和睦友善”、“平等睦鄰”、“親和生活”、“互助互愛”作為社區(qū)現(xiàn)代化生活的道德準則，通過舉辦各類茶話會、聯(lián)誼會、小區(qū)好人好事公示欄等方式建立小區(qū) 業(yè)主 友善的鄰里關(guān)系，形成互幫互愛的“大家庭”生活。 【針對性管理措施】：針對上述管理特點，本公司將注重以下針對措施的實施： （１）注重服務的 內(nèi)容及 深度 為了體現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理服務的先進性與全面性 ,徹底讓業(yè)主認識到物業(yè)管理服務給他們帶來的生活便利和居住條件的 改善 ,在服務 方式方法 上 我公司 將采用本公司享譽全國的服務方法，如“唱諾 制”、“時效制”、“不均衡管理制”、“三米微笑制”、“零干擾 服務 ” 。 ２、 “農(nóng)民變市民” ， 生活習慣的不適應 給物業(yè)管理 和經(jīng)營難度 加大 。 （５）與 業(yè)主 共建安全防范體系 通過調(diào)動和提高 業(yè)主 的安全防范意識，適時組建物業(yè)管理公司和 業(yè)主 對外來可疑人員的共同監(jiān)控體系，確保社區(qū)治安防范的萬無一失。 （３）實行全封閉式管理 對進出小區(qū)的人員實行分類管理，采用本公司獨有的“分類記憶 +規(guī)范法”，嚴格控制閑雜人員和非 業(yè)主 出入小區(qū)。其基本管理思路是：首先在物業(yè)接管時將小區(qū)的重點安全防范部位和硬件設施的安全弱點挑出來，在假設發(fā)生預想中的安全事件的前提下整改完善物業(yè)硬件設施的不足，然后依據(jù)整改后的設施條件制訂好預防性管理方案和一旦發(fā)生安全事件時的應急處理方案（危機控制方案），把它作為員工訓練的基本內(nèi)容 ，讓員工熟練地掌握并運用自如，從而大大地提高安全管理的水平。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 銀典物業(yè) 品質(zhì)卓越 14 “ 橋南片區(qū) C2 安置房 ” 社區(qū) 的 業(yè)主 群對小區(qū)的安全管理要求高，加之項目處于 南沿線交通干線位置 上 ， 安全管理難度大，必須做到萬無一失。注重使用綠色環(huán)保材料，有效降低能耗，垃圾無公害處理，努力創(chuàng)造本項目“清、凈、靜，低能耗”的公共活動環(huán)境，以自然生態(tài)與人文環(huán)境相結(jié)合，努力實現(xiàn)“水 質(zhì) 清、 空 氣凈、 環(huán)保高 ”的完美統(tǒng)一。 隨著社會的發(fā)展，“綠色”是一個新 興的、動態(tài)的發(fā)展方向，成為人類運用科技手段尋求與自然和諧共存，達到可持續(xù)發(fā)展的理想模式。對于客戶的問題必須有答復，不能久拖不決。（更多內(nèi)容詳見《員工服務標準作業(yè)規(guī)程》） (5)“首問責任制” 是指面對客戶的問題，第一個接觸客戶的工作人員應負責將問題向公司進行反饋，不能以任何理由進行推諉，“踢皮球”。雖然是點點滴滴的服務，但能化解很多矛盾。 (3)“唱諾制” “唱 ”是指用動聽的語言進行管理和服務工作，讓客戶心情舒坦，避免產(chǎn)生不必要的認識分歧和提高服務技巧；“諾”是指服務工作要“一諾千金”，答應客戶的事情必須按承諾完成。員工不是按部就班的上班，而是根據(jù)以上規(guī)律不均衡上班，從而達到“靜音管理”、“無人化管理”和“零干擾服務”。 (2)“不均衡管理制” 這項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。這樣才能讓客戶對我們的服務效率和服務質(zhì) 量感到滿意。員工在提供服務時必須按規(guī)定的時間完成方為有效工作，否則就是無效勞動。 在服務方式上，采取本公司的特色 服務與個性化服務模式 經(jīng)過多年對物業(yè)管理規(guī)律特點的細心研討總結(jié)，本公司首創(chuàng)了許多享譽全國物業(yè)管理界的特色服務制度： (1)“時效工作制” 本公司經(jīng)過多年實踐總結(jié)出一套獨有的時效工作制度。在本項目對人員、物品管理方面，本公司將采用獨具特色的“記憶 +規(guī)范”法，其管理原理為：對人員、物品進出進行分類控制；對本項目內(nèi)部工作人員采用記憶法，對于內(nèi)部訪客采取登記有效證件監(jiān)控出入，從而確保本項目內(nèi)無閑雜人員。 “安全預案”、“記憶 +規(guī)范”與“人防、物防、技防”三結(jié)合的安全管理模式 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 銀典物業(yè) 品質(zhì)卓越 12 由于本項目為具有 高層次群體 居住及 社交 功能的場所，安全管理要求高，人員進出流量大，加之安全問題是本項目永遠最關(guān)心的問題，故本公司擬采取安全預案制管理。在內(nèi)部管理上，本項目 設立的 管理機構(gòu)對所有日常性、計劃內(nèi)的對外服務工作的編排和指揮進行統(tǒng)一調(diào)動和安排，并定期安排統(tǒng)一的質(zhì)量和 滿意度回訪服務。其基本管理原理為：在所管本項目設立服務熱線電話， 24 小時專人值班，接待客戶咨詢、投訴。 在對外服務上采用“ 24小 時不間斷服務”管理模式 “管理無盲點，服務無盲區(qū)”是本公司對本項目管理的基本原則和基本理念。本公司目前已基本做到了每一句話、每一個動作都是標準的，大大提高了服務水平。物業(yè)管理的重復性工作在標準化管理中得到了最佳體現(xiàn)，其好處是由于標準化操作和標準化管理，大大降低了工作的失誤，提高了一次成功率，降低了管理成本，保持了工作質(zhì)量的穩(wěn)定性和時效性。其基本原理是將預期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標準，編制成全體員工必須嚴格遵守、不許隨意改動的標準作業(yè)規(guī)程，把它作 為企業(yè)內(nèi)部的根本大法。以上這些均構(gòu)成了當前制約物業(yè)管理水平，需要物業(yè)管理公司急待解決的重要課題。物業(yè)管理公司必須特別關(guān)注員工工作的“一次成功率”，將其作為控制自己整 體質(zhì)量標準，降低管理風險的大事來抓。物業(yè)管理公司的各項規(guī)章制度在執(zhí)行過程中總是“雷聲大、雨點小”，建立制度時轟轟烈烈，事隔不久就形同虛設，工作狀態(tài)的不穩(wěn)定是當前物業(yè)管理公司內(nèi)部管理中最令人頭痛的管理難點；二是工作的“一次成功率”低。物業(yè)管理工作不是不能做好，而是難以長期保持，員工難以長期穩(wěn)定、持之以恒地工 作。 （ 2） 物業(yè)管理專家診斷 銀典物業(yè)將從介入管理始，全程充當和發(fā)揮 物業(yè) 專家角色，從實際使用功能及管理角度為街道辦提供設備、設施的合理化意見和建議，全面完善和改良相關(guān)設備設施的功能，以降低管理成本，增加管理效率。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。具體應該做到，小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、規(guī)范實施，既要考慮成本，又要考慮成效。為了延緩這個過程，就需要經(jīng)常對樓宇進行維護、保養(yǎng)和修繕，以保持本項目原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達到保值、增值的目的。 鑒于本項目屬高層住宅，樓宇及智能化配置均較高， 因而本項目物業(yè)為了實現(xiàn)其保值和增值，必須利用科學的手段、規(guī)范的操作、嚴格的標準進行系《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗 貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 銀典物業(yè) 品質(zhì)卓越 10 統(tǒng)的養(yǎng)護。三是通過加強物業(yè)隊伍的素質(zhì)建設，把每 一個員工培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人和服務者，通過辛勤勞作，創(chuàng)設出優(yōu)美、和諧的生活環(huán)境，與廣大 業(yè)主 共同營造良好的居住 環(huán)境。二是根據(jù) 業(yè)主 的需求適時開展各種特色活動及宣傳教育活動。在對 業(yè)主 服務上，我們通過分析 業(yè)主 從進入本項目到離開本項目這段時間的所有環(huán)節(jié)，然后在每個環(huán)節(jié)上設置相應的、有效的服務項目，比如提供流動購物車方便運送物品 、布置好內(nèi)部活動場所設施等等，讓 業(yè)主 在本項目所處的每分鐘都能感受到優(yōu)質(zhì)的服務。 —— 提供多元化、全方位的服務 對 社區(qū) 內(nèi) 業(yè)主 提供多元化、全方位的服務其目的是讓廣大 業(yè)主 感受到物業(yè)管理給他們生活帶來的便利，讓大家在和