【正文】 側(cè)由西至東串聯(lián)，構(gòu)成電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，西青開發(fā)區(qū)位于產(chǎn)業(yè)帶核心； ? 目前區(qū)內(nèi)有企業(yè) 830家， 56%為外資企業(yè)，從數(shù)量上而言，日資、韓資企業(yè)占據(jù)主流；其中，世界 500強(qiáng)企業(yè) 18家，如寶潔、三星、飛思卡爾、松下電子等； ? 建成工業(yè)區(qū)主要產(chǎn)業(yè)為電子信息、裝備制造、服務(wù)外包、新能源新材料、生物醫(yī)藥等；未來還將發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)； 區(qū)域規(guī)劃 ?強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展帶，為本項(xiàng)目提供了產(chǎn)業(yè)支撐。 ? 項(xiàng)目距離市中心區(qū) 8公里左右，天津火車站約 10公里，濱海國際機(jī)場(chǎng) 16公里，與西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)隔外環(huán)線相對(duì)。 減輕購房者負(fù)擔(dān)，刺激樓市消費(fèi) 資料來源： 世邦魏理仕 政策保障 房地產(chǎn)政策分析 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 ?政府宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將更加規(guī)范、結(jié)構(gòu)更加合理，更趨專業(yè)化和市場(chǎng)化，整個(gè)市場(chǎng)將向良性方向發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 29 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 小結(jié) ? 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 提前 條件 ? 人口的增長和收入支出水平的提高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將刺激商業(yè)商務(wù)物業(yè)設(shè)施的發(fā)展 ? 城市 地位的提升、區(qū)域的融合發(fā)展 ， 給城市商貿(mào)發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇 ? 城市規(guī)劃促進(jìn)形成多個(gè)城市中心和商務(wù)商業(yè)圈，為城市外圍區(qū)域提供發(fā)展機(jī)會(huì) ? 政府宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將更加規(guī)范、結(jié)構(gòu)更加合理，更趨專業(yè)化和市場(chǎng)化，整個(gè)市場(chǎng)將向良性方向發(fā)展 經(jīng)濟(jì)增長 城市發(fā)展 政策保障 ? 基礎(chǔ)設(shè)施的改善使城市投資環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的變化 ? 城市交通系統(tǒng)的完善 將大大縮短市民出行所花的時(shí)間 ，改變了出行習(xí)慣，擴(kuò)大了生活和工作的活動(dòng)范圍， 是保障中心城區(qū)向外擴(kuò)張的基礎(chǔ) 基礎(chǔ)設(shè)施 ?項(xiàng)目處于較好的宏觀背景條件下，發(fā)展前景良好。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。 禁止外資炒房，平抑房價(jià) 2022年 3月至 9月 銀行利率五級(jí)跳 自 2022年 3月 18日至 2022年 9月 15日，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)，一年期貸款基準(zhǔn)利率從 %逐步提高到%。其中，最低稅率為 30%，最高稅率為 60%。包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。對(duì)經(jīng)營性公寓項(xiàng)目建設(shè)的要求是，酒店式公寓須設(shè)中央空調(diào)；三種公寓車位配套指標(biāo)不同；層高不同建筑面積算法不同。 引導(dǎo)投資和貨幣信貸的合理增長；引導(dǎo)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)恰當(dāng)?shù)睾饬匡L(fēng)險(xiǎn)；維護(hù)價(jià)格總水平穩(wěn)定 2022年 8月 《 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 》 將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)（包括占用農(nóng)用地和未利用地）納入土地利用年度計(jì)劃，以實(shí)際耕地保有量和新增建設(shè)用地面積，作為土地利用年度計(jì)劃考核、土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核的依據(jù)。 2022年 8月 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 自 2022年 8月 19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 在政策引導(dǎo)下，市場(chǎng)小戶型供應(yīng)將成為主流，住宅超前消費(fèi)的現(xiàn)象將逐步得到控制 2022年 7月 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 全文 4部分，共 14條，對(duì)外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買房產(chǎn)等 3大領(lǐng)域，進(jìn)行了明確規(guī)范。從 6月 1日起，執(zhí)行 “ 個(gè)人對(duì)外銷售購買不足 5年的住房，全額征收營業(yè)稅 ” 。套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 2022年 5月 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 》 對(duì)空置 3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 (五 )加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房 (六 )完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。(三 )合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。 進(jìn)一步規(guī)范投資行為，抑制短期炒作 2022年 3月 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 2022年 9月 《 市政府批轉(zhuǎn)市規(guī)劃和國土資源局?jǐn)M定的天津市土地利用年度計(jì)劃管理暫行辦法的通知 》 加強(qiáng)政府管理土地的力度和權(quán)限，通過土地利用總體規(guī)劃來控制建設(shè)用地總量，引導(dǎo)集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地，保證天津市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。銷售普通住宅的預(yù)征率為 %；非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預(yù)征為 1%。 ? 城市軌道建設(shè)已取得初步成效，目前地鐵一號(hào)線、津?yàn)I輕軌已運(yùn)營， 9號(hào)線正在施工，預(yù)計(jì) 20222022年前完工。 ? “兩縱、兩橫、環(huán)線”快速路網(wǎng)已完工通車，與通往濱海新區(qū)的 4條高速公路實(shí)現(xiàn)直接對(duì)接。 資料來源：天津市政府 1號(hào)線 津?yàn)I輕軌 城市軌道交通 環(huán)線及快速路系統(tǒng) 1 2 3 4 5 6 基礎(chǔ)設(shè)施 城市內(nèi)部交通規(guī)劃 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 ? 現(xiàn)有內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)三條環(huán)線，有效連接市內(nèi)各區(qū)。 至內(nèi)蒙、東北 至河南、華東 至山東 至山西 至山西、 陜西 至遼寧 至濱海新區(qū) 至北京 津?yàn)I高速公路 京津塘高速公路 京山鐵路 京津城際 京滬高速 京滬高速二線 京九鐵路 津浦鐵路 北環(huán)鐵路 西站 東站 現(xiàn)狀高速公路 現(xiàn)狀鐵路 規(guī)劃高速公路 規(guī)劃鐵路 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 基礎(chǔ)設(shè)施 CB Richard Ellis | Page 24 ?環(huán)線交通體系及發(fā)散式軌道交通體系將加速城市的對(duì)外擴(kuò)張步伐，為外圍區(qū)域帶來新的商業(yè)商務(wù)機(jī)遇，有利于城市向多中心發(fā)展。 ? 中心城區(qū)與濱海新區(qū)通過輕軌、高速鐵路連接，京津城際也將延長至濱海。 河西區(qū) 西青區(qū)（開發(fā)區(qū)部分） 在全市的地位 天津商務(wù)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，友誼路和小白樓是核心商務(wù)區(qū)之一，同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域 西青區(qū)位于天津市西南部 ，是重要的旅游文化區(qū)，同時(shí)西青開發(fā)區(qū)的電子產(chǎn)業(yè)在全市占有重要的地位 產(chǎn)業(yè)依托 未來的產(chǎn)業(yè)方向主要是：商務(wù)商貿(mào)、金融業(yè)、物流業(yè)、餐飲業(yè)、新興服務(wù)業(yè) 未來的產(chǎn)業(yè)方向主要是：電子信息、 生物技術(shù)、現(xiàn)代物流和旅游業(yè) 重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域 ?小白樓商務(wù)中心 ?友誼路金融服務(wù)區(qū)、行政文化中心 ?大沽南路商業(yè)街 ?海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶 ?解放南路物流帶、陳塘都市型工業(yè)園 ?西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來要成為基礎(chǔ)設(shè)施完備、服務(wù)水平一流、產(chǎn)業(yè)集群輻射力強(qiáng)、以跨國公司為主體、在國內(nèi)外有影響的開發(fā)區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施 地鐵 6號(hào)線穿越河西區(qū)全境，快速路建設(shè)、舊路拓寬改造工程的實(shí)施，使八橫八縱道路骨架基本形成 該開發(fā)區(qū)是離市區(qū)最近的，基礎(chǔ)設(shè)施條件也是最好的，是連結(jié)市區(qū)和外圍區(qū)域的紐帶 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 友誼路金融服務(wù)區(qū)；大梅江區(qū)域是天津的高檔住宅區(qū)，具有良好的生態(tài)環(huán)境 大部分為工業(yè)用地，目前尚未知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住宅開發(fā) 土地開發(fā) 河西區(qū)的土地開發(fā)比較早，中心區(qū)域基本上無土地開發(fā)，大規(guī)模的土地開發(fā)只有尖山八大里（未拆遷） 目前僅開發(fā)規(guī)劃面積的 15%，未來發(fā)展?jié)摿薮? CB Richard Ellis | Page 23 城市外部交通規(guī)劃 資料來源：世邦魏理仕 ? 天津中心城區(qū)是我國北方重要的鐵路樞紐，目前共有 7條主要線路承擔(dān)客貨運(yùn)輸 ， 溝通天津與東北、華北、華東地區(qū)。 規(guī)劃力度較大，建成后將成為亞洲最大火車站、繼天津站后本市第二大交通樞紐站 地處天津發(fā)展速度較慢的紅橋區(qū)，規(guī)劃須與周邊區(qū)域配合，以達(dá)到預(yù)期效果 市區(qū)商務(wù) /商業(yè)規(guī)劃 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 城市發(fā)展 資料來源：世邦魏理仕 CB Richard Ellis | Page 22 區(qū)域規(guī)劃 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 城市發(fā)展 資料來源：世邦魏理仕 ?本項(xiàng)目正處于河西區(qū)和西青區(qū)的交界處，河西區(qū)具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，西青開發(fā)區(qū)具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。 海河開發(fā)六大節(jié)點(diǎn)之一，與海河整體規(guī)劃相結(jié)合 西站規(guī)劃 東至西站前街、南至南運(yùn)河、西至紅旗北路、北至津浦鐵路，總面積 。 友誼路規(guī)劃 分三期建設(shè)，到 2022年，友誼路將建設(shè)成為一個(gè)以金融辦公為主，集辦公、公寓、酒店、休閑、商業(yè)于一體的綜合性商務(wù)服務(wù)區(qū)，并著力建設(shè)兩個(gè)功能區(qū)：即國際金融服務(wù)區(qū)和國際經(jīng)貿(mào)展覽文化博覽區(qū) . 金融企業(yè)辦公聚集效應(yīng)明顯 ,國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)多 ,國際金融機(jī)構(gòu)觀望入住 . 南站規(guī)劃 北至六經(jīng)路、東至六緯路、南至十一經(jīng)路、西至海河，規(guī)劃可用面積 頃。 中端商務(wù)區(qū)發(fā)展日趨成熟 ,剩余土地不多 ,向兩端發(fā)展 ,與小白樓融合 . 小白樓規(guī)劃 四至狀況：東至海河，西至湖北路、馬場(chǎng)道、南昌路，南至徐州道，北至曲阜道，規(guī)劃總用地面積 ，總建筑面積 160－ 180萬平米，未來新建 7090萬平米。整體建設(shè)將提升 3大特色功能區(qū)。 海河沿線是市區(qū)發(fā)展商業(yè)商務(wù)的重心 ,規(guī)劃量大 ,有望產(chǎn)生聚集效應(yīng) . 南京路規(guī)劃 沿解放北路、徐州道、新華路、泰安道、曲阜道的圍合區(qū)域－規(guī)劃為中央商務(wù)區(qū)，面積為 31公頃。 CB Richard Ellis | Page 21 規(guī)劃 相關(guān)內(nèi)容 評(píng)價(jià) 海河規(guī)劃 中央金融商務(wù)區(qū)（ CBD)從赤峰橋到奉化橋海河沿線區(qū)域，包括解放北路金融街、小白樓區(qū)域、南站區(qū)域。 CB Richard Ellis | Page 20 小白樓 商業(yè) /商務(wù)區(qū) 南站 商業(yè) /商務(wù)區(qū) 海河中心金融商務(wù)區(qū) 南京路 商業(yè) /商務(wù)區(qū) 友誼路 商業(yè) /商務(wù)區(qū) 西站 商業(yè) /商務(wù)區(qū) 中心城區(qū) 市區(qū)商務(wù) /商業(yè)規(guī)劃 十一經(jīng)路 商業(yè)區(qū) 新開路商業(yè)區(qū) ? 選擇南站、南京路、解放北路、小白樓、西站及友誼路等重點(diǎn)地段，規(guī)劃建設(shè)市級(jí)中心商務(wù)區(qū)（ CBD），并在中心城區(qū)南部海河兩岸地區(qū)預(yù)留拓展用地 ? 中心城區(qū)將依托現(xiàn)有的人口規(guī)模、成熟的交通條件、濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐，發(fā)展社會(huì)型服務(wù)業(yè) 本項(xiàng)目 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 城市發(fā)展 資料來源：天津城市總體規(guī)劃（ 2022－ 2020）、世邦魏理仕 ?以南京路、小白樓為核心的傳統(tǒng)商務(wù)商業(yè)區(qū)發(fā)展日趨成熟，剩余土地不多，開始向外擴(kuò)展。 城市外圍區(qū)域住宅及產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 資料來源：天津城市總體規(guī)劃（ 2022－ 2020） 居住組團(tuán) 區(qū)縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 城市發(fā)展 ?居住空間外溢，將為城市外圍區(qū)域帶來新的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。 ? 到 2022年中心城區(qū)及外圍組團(tuán)的普通商品住宅建設(shè)用地約為 903公頃，其中 70%的用地集中在外圍組團(tuán)。 ?“東部濱海發(fā)展帶”：向南輻射河北南部及山東半島沿海地區(qū)，向北與曹妃甸和遼東半島沿海地區(qū)呼應(yīng)互動(dòng)。 ? ―雙城區(qū)”結(jié)構(gòu) ?天津進(jìn)入大都市、城市群階段 ? “一軸兩帶” ?拓展城市發(fā)展空間，提升新城和城鎮(zhèn)功能；加強(qiáng)與北京的戰(zhàn)略對(duì)接，擴(kuò)大同城效應(yīng) ? “京濱綜合發(fā)展軸”：加強(qiáng)與北京的戰(zhàn)略對(duì)接，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集帶，形成京津冀地區(qū)一體化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈。 宏觀經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展 京津冀一體化 城市發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 17 高端服務(wù) /研發(fā) 工業(yè)制造 /高科技/研發(fā)轉(zhuǎn)化 天津港物流 天津 北方經(jīng)濟(jì)中心、國際港口城市、 積極推動(dòng)工業(yè)和服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展 市區(qū)與濱海新區(qū)協(xié)同發(fā)展，京津聯(lián)動(dòng) 承接北京轉(zhuǎn)移服務(wù)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展研發(fā)轉(zhuǎn)化，對(duì)接北京研發(fā)；試點(diǎn)金融改革 北京 國家首都、世界城市 文化名城、宜居城市 剝離重工業(yè)及低端制造業(yè) 推動(dòng)發(fā)展高端服務(wù)業(yè)和研發(fā)產(chǎn)業(yè) 剝離中低端服務(wù)業(yè) 強(qiáng)化高端服務(wù)研發(fā) 淡化經(jīng)濟(jì)職能 重點(diǎn)發(fā)展高科技制造產(chǎn)業(yè)和港口 ? 京津產(chǎn)業(yè)帶延高速交通系統(tǒng)排布；京津之間產(chǎn)業(yè)帶將研發(fā)、孵化、工業(yè)制造、加工、物流及貿(mào)易按產(chǎn)業(yè)鏈的順序排布 ? 在與北京日益融合的背景下，天津在對(duì)接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和總部業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時(shí)，中心城區(qū)對(duì)北京的服務(wù)功能逐漸增強(qiáng)，將作為北京消費(fèi)、居住、休閑的基地 宏觀環(huán)境和城市發(fā)展 京津產(chǎn)業(yè)融合 城市發(fā)展 CB Richard Ellis | Page 18 ?項(xiàng)目位于“京濱綜合發(fā)展軸”與“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”交匯處。 ? 濱海新區(qū)納入國家戰(zhàn)略帶來的熱效應(yīng)已開始顯現(xiàn)，將成為京津冀一體化的助推器。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保障融合。 ? “一軸三帶”的發(fā)展格局 ：以京