【正文】 范圍內(nèi)，無(wú)人防地下車位，控制在 32㎡ /個(gè)； 1/4地下室面積 人防區(qū)域面積 1/3地下室面積，控制在 34㎡ /個(gè)； 1/3地下室面積 ≤人防區(qū)域面積 1/2地下室面積，控制在 36㎡ /個(gè)；人防面積 ≥1/2地下室面積，控制在 38㎡ /個(gè)。 設(shè)計(jì)階段成本管理方法： 設(shè)計(jì)招標(biāo)，進(jìn)行方案比選，同時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)概算 ； 下達(dá)限額設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（包括地上、地下鋼筋、商砼含量；窗墻比 /窗地比；地下室單位車位面積；地上、地下建筑、機(jī)電工程造價(jià)限額；室內(nèi)、外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)約定；層高（層高每增加 10cm，造價(jià)增加 3%~5%）、對(duì)于園林景觀工程，下達(dá)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定軟硬景比例） ； 設(shè)計(jì)方案審查，進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化（在設(shè)計(jì)過(guò)程中，通過(guò)招標(biāo)選用設(shè)計(jì)優(yōu)化單位進(jìn)入，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，確保設(shè)計(jì)結(jié)果控制在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)優(yōu)化單位按照降造比例進(jìn)行提成），目前地產(chǎn)集團(tuán)在施項(xiàng)目均采用設(shè)計(jì)優(yōu)化；其中北京梧桐苑項(xiàng)目通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，地上鋼筋控制在 38kg/㎡，綜合鋼筋控制在 54kg/㎡；堅(jiān)決杜絕“大基礎(chǔ)”、“肥梁肥柱”。 成本貫徹思想：要有前瞻性和控制性； 倒逼控制法：成本倒逼法，成本 =銷售收入 預(yù)期利潤(rùn)； 后期成本應(yīng)小于前期成本，設(shè)計(jì)概算小于投資估算，施工圖預(yù)算小于設(shè)計(jì)概算，并且后期成本在前期成本范圍內(nèi)要有富余量，即貫徹責(zé)任成本管理思想； 投入產(chǎn)出法（價(jià)值工程）：以投入產(chǎn)出思想為指導(dǎo)，每多投入一分錢，應(yīng)有相應(yīng)的投資回報(bào)，客戶能夠接受，用成本利潤(rùn)率進(jìn)行考量。 （ 1）對(duì)于客戶能感知、體驗(yàn)到的部位就應(yīng)該重視，相對(duì)多投入、多分配一點(diǎn)成本（如 戶門、外窗、電梯、園林景觀 ） （ 2）對(duì)于客戶不能感知，或感知較弱的地方，可以少投入或不投入（ 如樓梯間內(nèi)裝修 、 空調(diào)欄桿百葉 ）， 外立面石材慎用，可用外墻磚、外墻真石漆進(jìn)行替代。截止目前項(xiàng)目花園洋房和高層產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄，并且取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，目前保守計(jì)算，項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)將達(dá)到近 8億元，凈利潤(rùn)也近 6億元，項(xiàng)目由拿地前的虧損實(shí)現(xiàn)了最終的盈利。一期花園洋房 2022年 6月份高調(diào)入市時(shí)，客戶通過(guò)對(duì)園林示范區(qū)和住宅小區(qū)的親身體現(xiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的花園洋房產(chǎn)品產(chǎn)生濃厚的興趣，特別是對(duì)一二層的下躍產(chǎn)品和五六層的上躍產(chǎn)品，為了避免客戶集中于下躍產(chǎn)品和上躍產(chǎn)品，由于這兩種產(chǎn)品附加值較高，通過(guò)銷控手段，提高這兩種產(chǎn)品的價(jià)格至13500元 /平米，平層價(jià)格按照低開(kāi)高走方式，以 6500元 /平米入市，逐步拉升到 9000元 /平米。 當(dāng)時(shí) 項(xiàng)目周邊的準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤超過(guò)面積 300萬(wàn)平方米，周邊區(qū)域高層住宅銷售均價(jià)維持在 3500元 /平米左右，按照原有 ，住宅產(chǎn)品若設(shè)計(jì)為小高層或高層類住宅，按照樓盤地價(jià) 1768元 /㎡，加上建造成本、管理費(fèi)用和各種稅費(fèi)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅后開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用至少在 4900元 /㎡，效益將直接虧損 1400元 /㎡，整個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)完畢將直接虧損 5億元 ； 策劃定位階段成本管理 通過(guò)項(xiàng)目 差異化產(chǎn)品的定位 ，將地塊容積率 ，將建設(shè)用地面積 ，劃分為 花園洋房用地和 高層住宅用地，花園洋房產(chǎn)品建筑面積為 米。 （如長(zhǎng)沙山語(yǔ)城項(xiàng)目一期大戶型，以及座便器的設(shè)計(jì)；成都西派國(guó)際的準(zhǔn)豪宅設(shè)計(jì)；大小戶型的選擇） 策劃定位階段成本管理 ?產(chǎn)品定位階段的成本管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是一個(gè)成本策劃的過(guò)程，包括成本的分配方向和分配數(shù)量，是一個(gè)由粗到細(xì)，是一個(gè)連接計(jì)劃到具體落實(shí)的中間過(guò)程，是一個(gè)方案比選的過(guò)程； 徐州原香漫谷項(xiàng)目 策劃定位階段需要做的成本工作有以下內(nèi)容： ?對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合建立相關(guān)的模型，測(cè)算收入和成本， 計(jì)算可實(shí)現(xiàn)的最大的投資收益 （包括項(xiàng)目產(chǎn)值利潤(rùn)率和成本利潤(rùn)率，以及自有資金回報(bào)率等） 。 客戶人群確定 建筑風(fēng)格確定 產(chǎn)品組合確定 戶型確定 外立面確定 建造標(biāo)準(zhǔn)確定 成本確定 策劃定位把握的原則：精準(zhǔn)確定客戶人群，關(guān)注專業(yè)化、差異化，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)。 是一個(gè)思想創(chuàng)造的過(guò)程，是最有創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程。地產(chǎn)集團(tuán)建立了籌備處、項(xiàng)目公司、集團(tuán)公司三級(jí)土地經(jīng)營(yíng)格局，為防范風(fēng)險(xiǎn)土地競(jìng)買前必須經(jīng)過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)、董事會(huì)、股份公司房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，土地獲取前必須經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、可研階段；既保證了提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，同時(shí)通過(guò)群策群力，集體決策，降低了土地的風(fēng)險(xiǎn)。 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 ?土地經(jīng)營(yíng)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵階段，土地屬性及土地價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)可以在開(kāi)發(fā)過(guò)程中做到得心應(yīng)手，因此在土地獲取過(guò)程中充分做好調(diào)研工作，包括地塊屬性及風(fēng)險(xiǎn)，以及客戶人群、產(chǎn)品類型的調(diào)查研究。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)成本管理 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 土地 人才 資金 土地是根本，有土地才能種莊稼，種“房子”； 資金是血液，房地產(chǎn)是投資行為，資金順暢，開(kāi)發(fā)才會(huì)流暢； 人才是開(kāi)發(fā)流暢的保證；涉及到土地經(jīng)營(yíng)、前期報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷、物業(yè)、財(cái)務(wù)、金融、成本等專業(yè)； 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 招拍掛方式 ? 優(yōu)勢(shì)： 土地關(guān)系清晰、風(fēng)險(xiǎn)小； ? 劣勢(shì)： 土地價(jià)格較高； 股權(quán)合作 ? 優(yōu)勢(shì)： 土地價(jià)格較低；與標(biāo)桿企業(yè)合作能提高開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)； ? 劣勢(shì)： 可能涉及到土地的關(guān)聯(lián)關(guān)系較為復(fù)雜；具體實(shí)施過(guò)程中可能涉及雙方經(jīng)營(yíng)理念不同； 一二級(jí)聯(lián)動(dòng) ? 優(yōu)勢(shì)： 先入為主，對(duì)地塊本身屬性了解深入，可提前進(jìn)行策劃，先入為主； ? 劣勢(shì)： 前期投入的時(shí)間較長(zhǎng)，涉及到拆遷、市政等土地熟化等過(guò)程； 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 房地產(chǎn)集團(tuán)目前 32房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在 14個(gè)城市； 重點(diǎn)布局一線城市、省會(huì)城市以及沿海城市； 拿地方式有集團(tuán)公司、城市公司和籌備組（大連、南京、青島等） 土地經(jīng)營(yíng)工作重點(diǎn)是要提前介入； 土地經(jīng)營(yíng)階段成本管理 土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否成功的一個(gè)重要因素，因此選擇土地要把握“樂(lè)觀謹(jǐn)慎”的原則，需要關(guān)注以下因素： ? 地塊條件 ? 外部環(huán)境 ? 微觀經(jīng)濟(jì) ? 宏觀經(jīng)濟(jì) 中央政策 地方政策、城市發(fā)展方向以及及地方購(gòu)買力 地質(zhì)條件； 是否有障礙物； 周邊配套（是否做到七通一平） 中央政策：主要關(guān)注中央對(duì)房地產(chǎn)的政策，房地產(chǎn)行業(yè)作為主要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯，上下游設(shè)計(jì)上千個(gè)行業(yè)。 ?房地產(chǎn)成本科目表，各單位的成本科目表有所不同，但都大同小異，原則是全面（不丟項(xiàng)、不落項(xiàng)）、成本劃分歸集合理科學(xué)、成本歸集要便于項(xiàng)目之間進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，地產(chǎn)集團(tuán)將成本科目分為五級(jí)十三個(gè)一級(jí)科目； 成本科目表（ 2022版） ； ?對(duì)于分期成本歸集問(wèn)題需要強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)： （ 1）應(yīng)按照規(guī)劃要點(diǎn)、建造標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算出全案的目標(biāo)成本； （ 2）一定要按照資源消耗方式進(jìn)